邵某某
于婷婷（黑龍江民聲律師事務(wù)所）
任某某
葛洪林（遜克縣司法局法律服務(wù)中心所）
劉某某
周廣果（黑龍江至誠律師事務(wù)所）

原告邵某某，男，漢族，個體。
委托代理人于婷婷，黑龍江民聲律師事務(wù)所律師。
被告任某某，男，漢族，個體。
委托代理人葛洪林，遜克縣司法局法律服務(wù)中心所法律工作者。
被告劉某某，女，漢族，個體。
委托代理人周廣果，黑龍江至誠律師事務(wù)所律師。
原告邵某某因與被告任某某、劉某某確認合同效力糾紛一案，于2015年4月21日向本院起訴。本院受理后，依法適用普通程序于2015年7月22日公開開庭進行了審理。原告委托代理人于婷婷、被告任某某及其委托代理人葛洪林、被告劉某某及其委托代理人周廣果到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
任某某對該組證據(jù)本身無異議，認為該證據(jù)恰恰說明任某某有權(quán)與劉某某簽訂房屋買賣協(xié)議，任某某將029號房屋出售給劉某某的行為是有效的。
劉某某對該組證據(jù)真實性無異議，認為補充協(xié)議證明邵某某違約的情況下任某某有權(quán)出售房屋，且沒有限制任某某出售房屋的截止時間。
二、（2006）黑中民初字第21號判決書，證明任某某起訴邵某某拖欠工程款糾紛一案判決書已經(jīng)發(fā)生法律效力，法院認定任某某出售綜合樓一、二樓25戶門市房，25戶購房人中沒有劉某某，且該判決認定任某某應(yīng)返還邵某某出售房屋款61424.22元，邵某某不欠任某某工程款。
任某某對該證據(jù)所要證明的問題有異議，認為該判決中不涉及出售給劉某某的029號房屋，判決中也未對出售給劉某某房屋的行為作出無效認定，同時沒有確定任某某在出售房屋時哪些該賣哪些不該賣，任某某出售房屋是基于雙方簽訂的補充協(xié)議，是合法行為。邵某某以此判決進行推理認為029號房屋不應(yīng)該出售是錯誤的。
劉某某對判決真實性無異議，但認為與本案不具有關(guān)聯(lián)性，該判決形成時間是2007年6月20日，該案開庭時間是2007年6月7日和6月8日，2007年6月7日開庭時劉某某作為證人拿著本案邵某某要求確認無效的售房協(xié)議書出庭作證，證實該協(xié)議書在判決下發(fā)之前已經(jīng)形成，售房協(xié)議書簽訂日期是2006年10月5日，該判決書對劉某某與任某某簽訂的售房協(xié)議書沒有影響。
三、綜合樓出售合同明細一份，證明在任某某提起的拖欠工程款糾紛一案中邵某某認可任某某按照補充協(xié)議出售了25戶房屋，在雙方確認的合同明細中沒有本案訴爭的029號房屋，任某某在訴訟期間擅自將029號門市出售給了劉某某。
任某某對該證據(jù)有異議，認為補充協(xié)議已經(jīng)十分明確了如邵某某不能按期支付工程款任某某有權(quán)處理房屋，價格隨行就市。任某某可以處理綜合樓的所有房屋，原告依據(jù)這份明細推斷029號房屋任某某沒有處分權(quán)是不正確的。
劉某某對該證據(jù)證明的問題不認可，認為該證據(jù)體現(xiàn)了出售給劉某某029號房屋的價格是市場價，符合補充協(xié)議中隨行就市的要求。這份明細無法證明任某某對029號房屋無權(quán)處分。
四、2006年10月5日任某某與劉某某簽訂的售房協(xié)議書，證明任某某與劉某某于2006年10月5日轉(zhuǎn)讓了029號房屋，在（2006）黑中民初字第21號任某某與邵某某拖欠工程款糾紛一案的審理過程中，邵某某與任某某已經(jīng)進行了工程款的核對，任某某仍然處分邵某某的房產(chǎn)，并向法庭隱瞞了出售訴爭房屋的事實。
任某某對邵某某的說法不認可，認為任某某在判決沒有下達之前將房屋出售給劉某某是補充協(xié)議約定允許的，是在雙方?jīng)]有結(jié)清工程款的情況下進行的。由于補充協(xié)議沒有對任某某可以出售哪些房屋進行約定可以理解為任某某可以出售全部房屋，因此任某某與劉某某簽訂的售房協(xié)議有效。
劉某某對該證據(jù)的質(zhì)證意見與任某某相同。
五、（2012）遜行初字第2號判決書，證明邵某某曾為趙慧辦理029號房屋提供了各種手續(xù)，劉某某如辦理029號房屋的權(quán)證登記手續(xù)只有邵某某能夠提供，邵某某沒有為其提供，劉某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證的程序存在不合法。
任某某認為該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，該判決是邵某某出售給趙慧029號房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證不合法被遜克法院行政撤銷一案的文書，行政判決書已經(jīng)生效，該證據(jù)對原告的主張沒有證明的效力。
劉某某認為該證據(jù)本身不能證明原告待證的問題，是邵某某通過該判決延伸的一種觀點，邵某某認為劉某某取得房屋產(chǎn)權(quán)登記違法可以通過行政撤銷的手段去解決，現(xiàn)在邵某某沒有通過該方式解決，劉某某所取得的房屋產(chǎn)權(quán)證仍具法律效力，對該證據(jù)不予認可。
六、2012年2月14日起訴書、（2012）遜民初字第59號開庭傳票、（2012）遜民初字第59-3號民事裁定書各一份，證明劉某某于2012年提起確認029號房屋買賣合同有效的訴訟，劉某某在開庭前提出了撤訴申請，因此劉某某不是通過訴訟程序取得房產(chǎn)證的，房產(chǎn)證取得程序不合法。
任某某對該證據(jù)真實性無異議，因為自從2006年10月5日劉某某購買029號房屋后一直沒有辦理過戶，劉某某起訴是要求邵某某與任某某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，2012年10月15日劉某某已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證，所以撤訴。邵某某提供該組證據(jù)與其訴訟主張沒有關(guān)聯(lián)性。
劉某某認為該組證據(jù)與本案無關(guān)，劉某某是2012年2月起訴的，法院遲遲送達不了邵某某，這期間劉某某一方面督促法院開庭，一方面督促辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證在2012年10月15日辦理完畢，所以劉某某撤訴。不認可邵某某的證明觀點。
七、2014年1月15日遜克縣處理信訪突出問題及群體性聯(lián)席會議辦公室出具的《關(guān)于邵某某上訪問題的調(diào)查報告》、2014年5月4日遜克縣政府信訪局出具的《關(guān)于邵某某上訪問題的情況說明》，證明劉某某辦理029號房屋的產(chǎn)權(quán)登記是經(jīng)縣信訪聯(lián)席會議研究決定的。
任某某認為該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)，更不足以證明邵某某的訴訟主張。
劉某某認為該證據(jù)證明了任某某出售給劉某某房屋是合法有效的，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當歸劉某某所有。該證據(jù)與邵某某的訴訟請求無關(guān)，邵某某起訴的是售房協(xié)議無效，該證據(jù)與本案無關(guān)。
八、2014年11月27日最高人民法院（2014）民抗字第24號民事判決書，證明任某某出售25戶房屋應(yīng)得樓款數(shù)額為5498606.50元，邵某某應(yīng)付給任某某工程款數(shù)額為5207720.38元，兩者之差為290886.12元，邵某某已經(jīng)不欠任某某工程款，維持了黑龍江省高級人民法院（2011）黑監(jiān)民再字第20號民事判決書。
任某某對該判決真實性無異議，但認為該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，該證據(jù)沒有確定任某某與劉某某簽訂售房協(xié)議無效，該判決對補充協(xié)議的法律效力進一步認可，因此任某某與劉某某簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)該有效。
劉某某對該判決真實性無異議，認可該判決對補充協(xié)議有效的認定，任某某與劉某某簽訂的房屋買賣協(xié)議就是依據(jù)該補充協(xié)議，邵某某違約任某某售樓是本案的關(guān)鍵，在沒有其他證據(jù)解除該補充協(xié)議或者確認該補充協(xié)議無效或終止的情況下該補充協(xié)議就應(yīng)當有效，即使任某某出售的樓房價款高于邵某某拖欠的工程款，任某某仍然有權(quán)出售，出售行為有效。邵某某應(yīng)當向任某某主張返還多售樓房的房款。從劉某某購買的房屋價格來看，符合邵某某與任某某隨行就市的約定，不存在合同無效的情形。
任某某為支持其答辯意見，向本院提交以下證據(jù):
一、2013年1月22日邵某某的民事起訴書一份，證明邵某某在2013年1月22日起訴時就知道029號房屋已經(jīng)登記在劉某某名下。
邵某某稱在訴訟前只是聽說爭議房屋已經(jīng)登記在劉某某名下，庭審中劉某某拿出了訴爭房屋的所有權(quán)證是第一次看到。
劉某某對該證據(jù)無異議。
二、2003年6月5日工程協(xié)議書、2003年9月7日補充協(xié)議書各一份，證明任某某與邵某某約定了工程款的給付，如邵某某違約任某某有權(quán)處理房屋，基于此任某某出售了房屋，價格隨行就市，包括劉某某購買的房屋。出售029號房屋符合協(xié)議的約定，得到了最高人民法院判決對其效力的認定。
邵某某對該證據(jù)證明的問題有異議，認為補充協(xié)議的目的是為了實現(xiàn)任某某應(yīng)得到的工程款，不是想找一個人代理出售房屋，在黑河市中級人民法院的訴訟中任某某僅僅出示了25戶房屋出售明細，根本沒有訴爭房屋，而訴訟中雙方進行了工程款核算，可以認定任某某所出售的25戶房屋的房款已經(jīng)足夠折抵任某某的工程款，任某某出售029號房屋是超越補充協(xié)議代理權(quán)限的行為。
劉某某對該證據(jù)無異議。
劉某某為支持其答辯意見，向本院提交以下證據(jù):
一、2006年10月5日任某某與劉某某簽訂的售房協(xié)議書，證明依據(jù)任某某與邵某某簽訂的工程協(xié)議書和補充協(xié)議書，任某某有權(quán)出售房屋，劉某某從任某某處購買房屋合法，售房協(xié)議有效。
邵某某對該證據(jù)有異議，認為任某某向黑河市中級人民法院提供的售房明細中沒有訴爭房屋，也沒有向法庭和邵某某告知029號房屋已經(jīng)出售他人，說明029號房屋是在訴訟過程中任某某隱瞞了事實擅自出售的。
任某某對該證據(jù)無異議。
二、2012年5月18日任某某為劉某某出具的收據(jù)一份，證明劉某某已經(jīng)付給了任某某購房款。
邵某某認為該欠條不是自己出具的，是任某某出具，是無效的。
任某某對該證據(jù)無異議。
三、2012年10月15日劉某某購買的029號房屋的房產(chǎn)證，證明依據(jù)劉某某與任某某簽訂的售房協(xié)議和其他審批資料，劉某某依法取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，訴爭房屋已經(jīng)登記在劉某某名下。
邵某某對該證據(jù)有異議，因為辦理房產(chǎn)證所需的審批材料一直由自己保存，沒有為劉某某出具過，因此劉某某房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理不合法。
任某某對該證據(jù)無異議。
四、2007年6月7日黑河市中級人民法院開庭筆錄復(fù)印件一份，證明邵某某訴任某某案件中劉某某作為任某某的證人出庭，劉某某購買的029號房屋不在25戶之內(nèi)，劉某某以750元的價格購買，符合當時市場價，不像邵某某所說的任某某隱瞞出售房屋的事實。
邵某某對該證據(jù)有異議，認為劉某某知道邵某某是房屋所有權(quán)人，邵某某作為房屋所有權(quán)人才有權(quán)出售，且劉某某明知房屋存在爭議仍然向任某某購買，劉某某不符合善意取得房屋的條件。
任某某對該證據(jù)無異議。
對原告邵某某向本院提交的證據(jù)，本院認定如下:
證據(jù)一分別為邵某某與任某某簽訂的工程協(xié)議書和補充協(xié)議書，由于兩份協(xié)議為邵某某與任某某自愿簽訂，內(nèi)容不違法法律規(guī)定，對兩份證據(jù)本院予以采信。證據(jù)二、三分別為（2006）黑中民初字第21號判決和綜合樓25戶房屋出售明細，（2006）黑中民初字第21號是任某某起訴邵某某拖欠工程款糾紛一案，該案確認的25戶購房人中無劉某某是由于劉某某是在邵某某與任某某進行該訴訟期間購買的029號房屋，購買房屋時間晚于25戶購房人。劉某某購買房屋時（2006）黑中民初字第21號判決書尚未生效，邵某某與任某某的債權(quán)債務(wù)關(guān)系尚不清晰，任某某出于維護債權(quán)的需要繼續(xù)出售房屋并不違法，因此證據(jù)二、三均不能支持邵某某要求確認劉某某與任某某簽訂的售房協(xié)議無效的訴訟主張，對該證據(jù)證明觀點不予采信。證據(jù)四為任某某與劉某某于2006年10月5日簽訂的售房協(xié)議書，邵某某認為在（2006）黑中民初字第21號案件訴訟過程中任某某與劉某某簽訂的該合同為無權(quán)處分行為，從而認為該合同無效。本院認為不應(yīng)將邵某某與任某某于2003年9月7日簽訂的補充協(xié)議簡單理解為一種授權(quán)委托，該協(xié)議更是一種對所拖欠的工程款的抵償。邵某某和任某某對工程款和房屋出售款在2007年6月20日前未進行徹底結(jié)算，雖然訴訟中雙方對工程款和售房款是否抵償完畢有爭議，但在整個訴訟過程中未簽訂對補充協(xié)議終止履行的文件也無任何對房屋擱置不再出售的約定，實際上雙方為了實現(xiàn)各自利益都在對外出售房屋，雙方對對方出售房屋的行為均知情。任某某與邵某某簽訂補充協(xié)議是對自己權(quán)益的一種保護，該補充協(xié)議對任某某的銷售沒有數(shù)量和時間的限制，由于邵某某從未主動履行過合同義務(wù)，任某某出售029號房屋以防債權(quán)無法實現(xiàn)的風險的行為無過錯，邵某某應(yīng)承擔相應(yīng)的法律后果。對該證據(jù)所證明的問題不予采信。證據(jù)五、六、七分別為（2012）遜行初字第2號判決書、劉某某2012年提起確認029號房屋買賣合同有效的訴訟材料以及邵某某上訪問題的報告和情況說明，由于邵某某與任某某對029號房屋一直有爭議，邵某某未為劉某某出具辦理房產(chǎn)登記的手續(xù)，但劉某某通過其他途徑取得了房產(chǎn)證，如邵某某認為劉某某辦理房產(chǎn)證程序違法應(yīng)提起行政訴訟予以撤銷，邵某某提交的以上證據(jù)均不足以證明劉某某取得029號房屋房產(chǎn)證的程序違法，對證據(jù)五、六、七本院均不予采信。證據(jù)八為最高人民法院（2014）民抗字第24號民事判決書，該判決書形成時間為2014年11月27日，該判決最終確認了邵某某與任某某之間的工程款和售房款是否抵償完畢，邵某某與任某某之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系第一次明確，任某某與劉某某簽訂售房協(xié)議發(fā)生在2006年10月5日，早于邵某某與任某某債權(quán)債務(wù)明確的時間，該證據(jù)不能證明任某某出售給劉某某029號房屋的行為為越權(quán)處分，對該證據(jù)證明的觀點不予采信。
對任某某向本院提交的證據(jù)，本院認定如下:
證據(jù)一為邵某某提起與本案訴訟內(nèi)容一致的民事起訴狀一份，該證據(jù)與本案無直接關(guān)聯(lián)，對該證據(jù)不予認定。證據(jù)二為工程協(xié)議書和補充協(xié)議書，該證據(jù)與邵某某提交的證據(jù)一為同一內(nèi)容，對該證據(jù)予以采信。
對劉某某向本院提交的證據(jù)，本院認定如下:
證據(jù)一為任某某與劉某某簽訂的售房協(xié)議，該證據(jù)與邵某某提交的證據(jù)四為同一內(nèi)容，邵某某與任某某簽訂的補充協(xié)議是該協(xié)議效力的基礎(chǔ)，邵某某未能提供證據(jù)證實、從其提交的證據(jù)也無法推斷出補充協(xié)議效力終止，因此對邵某某的反駁意見不予采信，本院認可證據(jù)一的效力。證據(jù)二為劉某某交付房款的收據(jù)，由于任某某依據(jù)補充協(xié)議銷售029號房屋，依據(jù)補充協(xié)議約定任某某有權(quán)收取劉某某的購房款，對該證據(jù)予以采信。證據(jù)三為劉某某對029號房屋享有產(chǎn)權(quán)的證明文件，該證據(jù)為房產(chǎn)部門核發(fā)，邵某某未提供足以反駁其效力的證明，對該證據(jù)予以采信。證據(jù)四為2007年6月7日黑河市中級人民法院的開庭筆錄，劉某某作為證人在（2006）黑中民初字第29號案件開庭審理時出庭作證，陳述了自己購買029號房屋的事實情況，本院對該筆錄記錄的劉某某購買房屋事實和購買價格情況予以確認。
本院認為，原告邵某某與被告任某某于2003年6月5日簽訂的工程協(xié)議書和2003年9月7日簽訂的補充協(xié)議書是協(xié)議雙方真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，兩份協(xié)議均為有效合同。依據(jù)補充協(xié)議的約定，邵某某未按約定時間支付任某某工程款，任某某有權(quán)出售邵某某開發(fā)的新世紀商服樓。由于補充協(xié)議對任某某出售新世紀商服樓的期限沒有約定，應(yīng)理解為任某某有權(quán)在邵某某沒有償還其工程款的情況下用新世紀商服樓的銷售款抵償邵某某所拖欠的工程款，直至拖欠的工程款獲得全部清償。在雙方工程款結(jié)算前任某某有權(quán)自由銷售房屋，如銷售價款超出邵某某拖欠工程款數(shù)額，應(yīng)由任某某將超出價款返還給邵某某。由于邵某某與任某某雙方?jīng)]有對工程款的結(jié)算金額達成一致意見，雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系不明，直至2007年6月20日黑河市中級人民法院對邵某某拖欠任某某工程款和任某某占用邵某某售房款的情況予以明確。此后任某某不服該判決繼續(xù)上訴、申請再審和申訴，最終2014年11月27日最高人民法院對邵某某與任某某之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系予以最后確定。在債權(quán)債務(wù)關(guān)系確定前邵某某與任某某未就終止補充協(xié)議另行約定，也無其他導(dǎo)致合同終止的事由出現(xiàn)，任某某有權(quán)繼續(xù)銷售房屋。由于補充協(xié)議的簽訂是任某某為取得邵某某拖欠的工程款采取的保障措施，為了保障債權(quán)獲得足額清償任某某將029號房屋進行銷售是其實現(xiàn)債權(quán)的方式，且任某某對029號房屋進行銷售的價格符合當時市場價，不存在與劉某某惡意串通損害邵某某利益的行為目的，因此任某某與劉某某簽訂的029號房屋銷售協(xié)議為有效合同。劉某某于2012年10月15日已經(jīng)取得029號房屋的產(chǎn)權(quán)證，劉某某對029號房屋為合法占有，邵某某無權(quán)要求劉某某返還房屋。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第五十二條 ?、第九十一條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告邵某某的訴訟請求。
案件受理費100元，由原告邵某某承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。

本院認為，原告邵某某與被告任某某于2003年6月5日簽訂的工程協(xié)議書和2003年9月7日簽訂的補充協(xié)議書是協(xié)議雙方真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，兩份協(xié)議均為有效合同。依據(jù)補充協(xié)議的約定，邵某某未按約定時間支付任某某工程款，任某某有權(quán)出售邵某某開發(fā)的新世紀商服樓。由于補充協(xié)議對任某某出售新世紀商服樓的期限沒有約定，應(yīng)理解為任某某有權(quán)在邵某某沒有償還其工程款的情況下用新世紀商服樓的銷售款抵償邵某某所拖欠的工程款，直至拖欠的工程款獲得全部清償。在雙方工程款結(jié)算前任某某有權(quán)自由銷售房屋，如銷售價款超出邵某某拖欠工程款數(shù)額，應(yīng)由任某某將超出價款返還給邵某某。由于邵某某與任某某雙方?jīng)]有對工程款的結(jié)算金額達成一致意見，雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系不明，直至2007年6月20日黑河市中級人民法院對邵某某拖欠任某某工程款和任某某占用邵某某售房款的情況予以明確。此后任某某不服該判決繼續(xù)上訴、申請再審和申訴，最終2014年11月27日最高人民法院對邵某某與任某某之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系予以最后確定。在債權(quán)債務(wù)關(guān)系確定前邵某某與任某某未就終止補充協(xié)議另行約定，也無其他導(dǎo)致合同終止的事由出現(xiàn)，任某某有權(quán)繼續(xù)銷售房屋。由于補充協(xié)議的簽訂是任某某為取得邵某某拖欠的工程款采取的保障措施，為了保障債權(quán)獲得足額清償任某某將029號房屋進行銷售是其實現(xiàn)債權(quán)的方式，且任某某對029號房屋進行銷售的價格符合當時市場價，不存在與劉某某惡意串通損害邵某某利益的行為目的，因此任某某與劉某某簽訂的029號房屋銷售協(xié)議為有效合同。劉某某于2012年10月15日已經(jīng)取得029號房屋的產(chǎn)權(quán)證，劉某某對029號房屋為合法占有，邵某某無權(quán)要求劉某某返還房屋。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第五十二條 ?、第九十一條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告邵某某的訴訟請求。
案件受理費100元，由原告邵某某承擔。

審判長：唐棟
審判員：李敏
審判員：由勤和

書記員：潘虹