原告：范某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住安徽省太和縣，
訴訟代表人：蔡慧平,女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民身份證登記住址湖北省黃某市，
訴訟代表人：饒金安,男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民身份證登記住址上海市長寧區(qū)，
訴訟代表人：張小紅,女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民身份證登記住址湖北省黃某市黃某港區(qū)，
委托訴訟代理人：羅京，湖北人本律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：黎金華，黃某市來訊法律服務(wù)所法律工作者。
被告：黃某銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地湖北省黃某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)花湖大道15號，統(tǒng)一社會信用代碼91420200753425839P。
法定代表人：劉德卿，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：柯新周，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李佳麗，湖北鳴伸（武漢）律師事務(wù)所律師。

原告范某某與被告黃某銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱銀河公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年7月17日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告范某某的訴訟代表人共同委托訴訟代理人羅京、黎金華，被告銀河公司的委托訴訟代理人柯新周、李佳麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告范某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告于本判決生效后三十日內(nèi)履行協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)；2、判令被告自違約之日起至協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)權(quán)證義務(wù)履行完畢之日止向原告支付違約金8112元（按銀行同期存款利率計算，暫計算至2018年5月31日，之后的違約金另行計算）；3、判令被告負(fù)擔(dān)案件受理費。在審理過程中，原告向本院申請將第一項、第二項訴訟請求變更為：1、判令被告按照房屋買賣合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向原告履行交付出賣房屋（銀海華山公館2號樓1單元2905室所有權(quán)）的義務(wù)；2、判令被告依約自2016年1月1日起至2018年5月31日，以原告已付房價款378880元為基數(shù)，按每日萬分之0.5向原告支付違約金16690元，2018年6月1日起應(yīng)支付的違約金計算至房屋達(dá)到交付條件即被告取得建筑工程竣工驗收備案證之日止。事實和理由：2015年8月13日，原告與被告簽訂了一份《黃某市商品房買賣合同》，該合同約定：原告購買被告開發(fā)的銀海華山公館2號樓1單元2905室房屋，房屋總價款為378880元；第九條交付期限和交付條件,出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防等專項驗收，2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求，3、供電、給水、排水、燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件，4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)，5、該商品房經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格；出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.5%向買受人支付違約金,買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已支付房價款萬分之0.5的違約金。合同簽訂后，原告支付了全部購房款。由于涉案房屋至今未通過規(guī)劃驗收，被告也未取得《建筑工程竣工驗收備案證》，故被告未在合同約定的期限內(nèi)將符合約定交付條件的房屋給付原告，構(gòu)成違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告訴諸法院，望判如所請。
被告銀河公司辯稱，一、被告建設(shè)涉案房屋的行為及預(yù)售涉案房屋的行為合法。被告對銀海華山公館項目的開發(fā)建設(shè)手續(xù)齊備，實施該項目的開發(fā)建設(shè)合法，其取得銀海華山公館項目1、2、3號樓的《商品房預(yù)售許可證書》后依法對該項目的商品房進(jìn)行銷售。其于2015年8月13日與原告簽訂的《商品房買賣合同》合法、有效。二、涉案房屋已符合法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的交付使用條件。根據(jù)《建筑法》第六十一條第二款、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條第二款、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定，涉案房屋只要其所在的建筑工程經(jīng)竣工驗收合格，即工程質(zhì)量驗收合格，就符合法定的交付使用條件。涉案房屋所在的建筑工程，被告已于2013年8月22日組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位按規(guī)定程序進(jìn)行了竣工驗收，并出具了《建筑工程竣工驗收報告》，故涉案房屋所在的建筑工程已竣工驗收合格。三、涉案房屋已實質(zhì)上具備雙方在合同中約定的交付使用條件。銀海華山公館項目已經(jīng)通過了環(huán)保驗收、消防驗收、綠化驗收和質(zhì)量驗收。涉案房屋早已具備規(guī)劃驗收的條件，被告已多次向規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗收，但由于規(guī)劃部門的錯誤認(rèn)識，導(dǎo)致涉案房屋未通過規(guī)劃驗收，此責(zé)任不在被告，而在市規(guī)劃局。且雙方簽訂的合同第九條約定的商品房交付使用條件的本意為“該商品房經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格”，對此原告在訴狀中予以自認(rèn)。涉案房屋所在的建筑工程于2013年8月22日通過工程竣工驗收，表明該房屋建筑工程質(zhì)量驗收是合格的，已符合合同約定的交付使用條件的本意。四、原告第一項訴訟請求“要求被告按照房屋買賣合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向原告履行交付出賣房屋（銀海華山公館2號樓1單元2905室所有權(quán)）的義務(wù)”因不明確無法得到支持。其認(rèn)為約定的交房條件和法定的交房條件二者只能選其一，不能并列適用。被告履行合同約定的交付房屋義務(wù)的內(nèi)容系向購房者轉(zhuǎn)移占有房屋，而非進(jìn)行所有權(quán)登記，合同第九條約定的“交付”具有特定含義，與交付房屋所有權(quán)系兩種合同義務(wù)，不能混同理解。五、2015年8月26日，原告從被告處領(lǐng)取了涉案房屋的鑰匙，該房屋已轉(zhuǎn)移給原告占有，且原告受領(lǐng)房屋后，對該房屋進(jìn)行裝修并入住，至今一直在交納物業(yè)管理費和水費。原告享有對該房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。被告已將符合法定條件的涉案房屋交付原告使用，交付義務(wù)已履行完畢，故原告要求被告繼續(xù)履行交付房屋義務(wù)的訴訟請求應(yīng)予駁回。六、合同第九條約定的房屋交付最后期限為2015年12月31日，而原告已于2015年8月26日受領(lǐng)了涉案房屋，被告在合同約定交付的最后期限前履行了交付房屋的義務(wù)。被告不存在逾期交房的違約行為，故原告要求被告給付逾期交房違約金的訴訟請求應(yīng)予駁回。
本院經(jīng)審理查明事實如下：2015年8月13日，原告范某某與被告銀河公司簽訂了一份《黃某市商品房買賣合同》（含合同附件六份，合同編號為HS15005483）。該合同約定：買受人范某某購買出賣人被告銀河公司開發(fā)的位于黃某市開發(fā)區(qū)花湖花山路銀海華山公館2號樓1單元2905室商品房一套，建筑面積共94.72㎡，單價為4000元㎡，房屋總價款為378880元；付款方式為買受人于2015年8月13日之前支付198880元，同時申請按揭（公積金）貸款180000元；第九條交付期限和交付條件，出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防等專項驗收，2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求，3、供電、給水、排水、燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件，4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)，5、該商品房經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格；出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.5%向買受人支付違約金，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已支付房價款萬分之0.5的違約金；商品房達(dá)到合同第九條約定的交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容書面通知買受人；雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單；所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；買受人若未按照合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定按期支付房款及其他款項的，無論交房日期是否到期，出賣人有權(quán)拒絕交付房屋及辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，且不承擔(dān)逾期交房責(zé)任。該《黃某市商品房買賣合同》在黃某市房產(chǎn)交易中心辦理了商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案登記。2015年8月20日前，原告范某某按約定向被告銀河公司付清了全部購房款378880元。而在2015年8月26日，被告銀河公司就已向原告范某某交付了涉案房屋鑰匙。
另查明，被告銀河公司開發(fā)建設(shè)的銀海華山公館1、2、3號樓分別于2012年12月28日、2013年2月5日、2013年7月9日、2013年8月22日，通過了環(huán)保驗收、消防驗收、綠化工程竣工驗收、建筑工程竣工驗收。
2013年7月16日，被告銀河公司向黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局申請規(guī)劃驗收。2014年5月13日，黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局作出黃規(guī)開函[2014]68號《認(rèn)定函》，認(rèn)定：被告銀河公司以欺騙方式取得容積率為4.5的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，超出出讓容積率的建筑面積屬于違法建設(shè)。2015年2月5日，被告銀河公司向黃某市人民政府行政復(fù)議委員會提起行政復(fù)議。2015年3月27日，黃某市人民政府行政復(fù)議委員會作出黃政復(fù)決字[2015]006號行政復(fù)議決定書，決定：撤銷黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局2014年5月13日作出的《認(rèn)定函》。2015年6月9日，黃某市規(guī)劃局作出黃規(guī)函[2015]30號《認(rèn)定書》，認(rèn)定：被告銀河公司以欺騙方式取得容積率為4.5的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，超出出讓容積率的建筑面積屬于違法建設(shè)。2015年6月17日，被告銀河公司向黃某市人民政府行政復(fù)議委員會提起行政復(fù)議。2015年9月7日，黃某市人民政府行政復(fù)議委員會作出黃政復(fù)決字[2015]030號行政復(fù)議決定書，決定：撤銷黃某市規(guī)劃局作出的[2015]30號《認(rèn)定書》。2016年3月14日，黃某市規(guī)劃局作出黃規(guī)函[2016]25號《認(rèn)定函》，認(rèn)定：被告銀河公司以不正當(dāng)手段取得容積率為4.5的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，超出出讓容積率2.3的建筑面積屬于違法建設(shè)。2016年4月11日，被告銀河公司向本院提起行政訴訟。本院于2016年9月13日作出（2016）鄂0202行初18號行政判決書，判決：撤銷黃某市規(guī)劃局于2016年3月14日作出的黃規(guī)函[2016]25號《認(rèn)定函》。黃某市規(guī)劃局不服本院判決，向黃某市中級人民法院提起上訴。2017年5月11日，黃某市中級人民法院作出（2017）鄂02行終28號行政判決書，判決：駁回上訴，維持原判。由于涉案房屋所在建筑工程至今未通過規(guī)劃驗收，故被告銀河公司未取得涉案房屋銀海華山公館建筑工程項目的建筑工程竣工驗收備案手續(xù)。
被告銀河公司分別于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日向黃某市規(guī)劃局或黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局多次書面申請辦理銀海華山公館項目建設(shè)工程規(guī)劃驗收。在書面申請文件中均有由于該工程建設(shè)項目未通過規(guī)劃驗收導(dǎo)致購房業(yè)主房產(chǎn)證無法辦理，并向被告銀河公司主張賠償，且多次向政府部門上訪引發(fā)不穩(wěn)定因素，請求規(guī)劃部門盡快辦理規(guī)劃驗收的相關(guān)內(nèi)容表述。
2016年9月25日，被告銀河公司致華山公館業(yè)主的一封信中載明：“華山公館業(yè)主張貼于小區(qū)內(nèi)的《敬告華山公館全體業(yè)主書》，小區(qū)物業(yè)已通告其公司，根據(jù)《敬告書》所述的產(chǎn)權(quán)證辦理問題，其公司就有關(guān)問題作如下說明；其公司開發(fā)的該項目依法建設(shè)，廣大業(yè)主合法購買的商品房均在市產(chǎn)權(quán)登記中心備案并已經(jīng)確權(quán)，一定能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，其合法權(quán)益一定能得到法律的保障，隨后的工作中公司會盡快完善相關(guān)手續(xù)，辦理好產(chǎn)權(quán)證?！?/p>

本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人的爭議焦點主要有以下兩點：一、原告要求被告繼續(xù)履行合同約定的房屋交付義務(wù)是否具備法律上的可履行性；二、被告向原告交付房屋鑰匙的行為能否認(rèn)定其全面履行了房屋交付義務(wù)以及逾期交房違約金的計算。圍繞上述爭議焦點，本院將逐一予以評述。
關(guān)于第一項爭議焦點。本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院立案、審判與執(zhí)行工作協(xié)調(diào)運行的意見》第十一條第五項規(guī)定“繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)明確當(dāng)事人繼續(xù)履行合同的內(nèi)容、方式等”。本案中，原告主張的“要求被告按照房屋買賣合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向原告履行交付出賣房屋（銀海華山公館2號樓1單元2905室所有權(quán)）義務(wù)”訴訟請求表述具體內(nèi)容是要求被告繼續(xù)辦理規(guī)劃驗收申請手續(xù)及房屋竣工驗收備案手續(xù)，使交付出賣房屋達(dá)到交房條件，還是要求被告繼續(xù)履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，或兼而有之。本院向原告的委托訴訟代理人釋明后要求原告明確請求被告繼續(xù)履行合同義務(wù)的具體內(nèi)容和履行方式，但原告堅持模糊化表述，故本院認(rèn)為原告主張的“要求被告按照房屋買賣合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向原告履行交付出賣房屋（銀海華山公館2號樓1單元2905室所有權(quán)）義務(wù)”訴訟請求不明確。但究其本意，原告主張的第一項訴訟請求仍系要求被告繼續(xù)進(jìn)行規(guī)劃驗收，取得竣工驗收備案手續(xù)，使轉(zhuǎn)移占有的房屋達(dá)到合同約定的交付條件和辦證條件，并辦理不動產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條之規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但法律上或事實上不能履行的情形除外。由于涉案房屋工程項目被告多次向規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗收，而規(guī)劃部門未予驗收導(dǎo)致無法取得竣工驗收備案手續(xù)，被告繼續(xù)履行的條件涉及到行政機(jī)關(guān)的審批行為，故要求被告繼續(xù)履行涉案房屋竣工驗收備案手續(xù)并辦證暫不具備法律上的可履行性，本院對于原告要求被告按照房屋買賣合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向原告履行交付出賣房屋（銀海華山公館2號樓1單元2905室所有權(quán)）的義務(wù)”的訴訟請求不予支持，待繼續(xù)履行的法律條件成就后，原告可再行主張。
關(guān)于第二項爭議焦點。本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《黃某市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。原、被告均應(yīng)按照約定全面履行合同義務(wù)。被告在約定的期限前將符合約定條件的房屋轉(zhuǎn)移占有給原告，才能認(rèn)定為全面履行了交付房屋的合同義務(wù)。然而，雙方簽訂的《黃某市商品房買賣合同》明確約定交付買受人使用的商品房必須符合五個條件：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防等專項驗收，2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求，3、供電、給水、排水、燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件，4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)，5、該商品房經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格，交房期限為2015年12月31日前。結(jié)合庭審查明的事實，被告雖于2015年8月26日向原告交付房屋鑰匙，但由于涉案房屋銀海華山公館工程項目尚未通過規(guī)劃驗收，故轉(zhuǎn)移占有的涉案房屋不符合約定的完成規(guī)劃專項驗收的交房條件，系瑕疵履行，構(gòu)成違約行為，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。因此，本院對于原告主張從約定交房之日的第二天即2016年1月1日起至被告銀河公司取得涉案房屋建筑工程竣工驗收備案手續(xù)之日止、以原告已付房價款378880元為基數(shù)、按每日萬分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期交房違約金的訴訟請求予以支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百三十六條、第一百四十三條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十條第一項、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，判決如下：

一、被告黃某銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告范某某支付從2016年1月1日起至其取得涉案房屋建筑工程竣工驗收備案手續(xù)之日止、以已付房價款378880元為基數(shù)、按每日萬分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計算的逾期交房違約金。
二、駁回原告范某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費250元，減半收取計125元，由原告范某某負(fù)擔(dān)100元，由被告黃某銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)25元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審判員 黃鑌

書記員： 鄺慧敏