原告：王某，女，1971年9月5日，漢族，住湖北省黃石市西塞山區(qū)，委托訴訟代理人：杜飄、毛棟，湖北人本律師事務(wù)所律師。被告??吳學(xué)文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃石市黃石港區(qū)，第三人：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃石市黃石港區(qū)，

原告王某向本院提出訴訟請求：1、判令被告立即騰退位于黃石市黃石港區(qū)黃石××××號的房屋；2、判令被告按照每月2萬標(biāo)準(zhǔn)給付自2018年4月14日起至房屋實(shí)際騰退之日止期間的房屋占用費(fèi)；3、判令本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：申請執(zhí)行人興業(yè)銀行股份有限公司黃石支行與被執(zhí)行人湖北福旺酒業(yè)有限責(zé)任公司、黃某某、程玉樹借款合同糾紛一案，本院于2018年3月19日依法委托浙江淘寶網(wǎng)絡(luò)有限責(zé)任公司司法拍賣平臺，對被執(zhí)行人黃某某位于黃石市黃石港區(qū)黃石××××號（產(chǎn)權(quán)證號：黃房權(quán)證2008港字第××號）的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。2018年4月14日，原告以357.6萬元競得，本院裁定房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至原告。原告于2018年4月27日辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。此后，原告在交接該房屋時，發(fā)現(xiàn)被告占有使用該房屋。原告多次與被告協(xié)商簽訂房屋租賃合同相關(guān)事宜，但雙方一直未達(dá)成一致意見。被告既不愿意騰退房屋亦不同意向原告支付租金。原告認(rèn)為其對房屋享有所有權(quán)，即對房屋依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，被告拒不騰退的行為損害了原告的房屋所有權(quán)。訴爭房屋一樓面積約90平方米，按150元/平方米/月計(jì)算房屋占用費(fèi)為1.35萬元，二樓面積約150平方米，按50元/平方米/月計(jì)算房屋占用費(fèi)為0.75萬元，原告主張按照每月2萬元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋占用費(fèi)。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告訴諸法院，望判如所請。被告吳學(xué)文辯稱，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效；《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十五條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)；《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。根據(jù)以上法律規(guī)定，租賃權(quán)??先于抵押權(quán)設(shè)立時，租賃物被拍賣的，承租人有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同或?qū)ψ赓U物主張優(yōu)先購買權(quán)。就本案而言，被告的租賃權(quán)設(shè)立時間為2012年12月31日，優(yōu)先于興業(yè)銀行股份有限公司黃石支行抵押權(quán)設(shè)立時間2014年8月15日，故被告有權(quán)要求買受人王某繼續(xù)履行租賃合同，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人王某繼續(xù)有效。2018年4月，原告曾三次與被告協(xié)商簽訂房屋租賃合同的相關(guān)事宜，但被告認(rèn)為其與第三人黃某某簽訂的房屋租賃合同未到期，原告應(yīng)先與第三人黃某某溝通協(xié)商處理房屋租賃事宜，故被告未與原告簽訂房屋租賃合同。雙方協(xié)商期間，原告從未要求被告騰退訴爭房屋，該地段門面房屋租金的均價為每平方米100元左右。因此，懇請法院依法駁回原告的全部訴訟請求。第三人黃某某陳述，1、本案訴爭的位于黃石××××號的房屋不是原告通過拍賣所得而是法院變賣所購得，購買價格較低；2、其與被告之間簽訂的房屋租賃合同真實(shí)有效，雙方一直存在租賃關(guān)系，并沒有惡意串通欺詐原告的行為；3、其代表的黃石市酒類專賣有限責(zé)任公司與被告之間既存在內(nèi)部職工承包經(jīng)營關(guān)系，也存在房屋租賃關(guān)系；4、訴爭房屋的市場租賃價格沒有原告主張的標(biāo)準(zhǔn)那么高。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2014年8月13日，興業(yè)銀行股份有限公司黃石支行（融資人）與黃某某、程玉樹（抵押人）簽訂了一份《最高額抵押合同》，約定抵押人以自有或有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物為融資人給予申請人湖北福旺酒業(yè)有限責(zé)任公司授信額度提供擔(dān)保；抵押最高本金限額為490萬元整；抵押額度有效期自2014年8月13日至2019年8月13日；抵押物為編號為黃房權(quán)證2008港字第××號的房產(chǎn)，即位于黃石市黃石港區(qū)黃石××××號房屋，建筑面積240.42平方米。2014年8月15日，興業(yè)銀行股份有限公司黃石支行與黃某某就位于黃石市黃石港區(qū)黃石××××號的抵押房屋辦理了房屋他項(xiàng)權(quán)證（黃房他證港字第××號）。本院在執(zhí)行申請執(zhí)行人興業(yè)銀行股份有限公司黃石支行與被執(zhí)行人湖北福旺酒業(yè)有限責(zé)任公司、黃某某、程玉樹借款合同糾紛一案中，于2018年3月19日依法委托浙江淘寶網(wǎng)絡(luò)有限公司司法拍賣平臺，對被執(zhí)行人黃某某位于黃石市黃石港區(qū)黃石××××號的房屋依法進(jìn)行拍賣。2018年4月14日，王某以357.6萬元價格購買了該房屋。2018年4月16日，本院作出（2017）鄂0202執(zhí)431號之五執(zhí)行裁定書，裁定：一、被執(zhí)行人黃某某位于黃石市黃石港區(qū)黃石××××號（產(chǎn)權(quán)證號：黃房權(quán)證2008港字第××號）建筑面積240.42平方米的房產(chǎn)所有權(quán)及相應(yīng)的土地權(quán)利歸買受人王某所有，該房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)自本裁定送達(dá)買受人王某時起轉(zhuǎn)移。二、買受人王某可持本裁定書到財(cái)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。2018年4月27日，王某取得了該房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書（產(chǎn)權(quán)證號：鄂20**黃石市不動產(chǎn)權(quán)第0016547號）。2018年4月下旬至5月初，王某多次與吳學(xué)文協(xié)商簽訂房屋租賃合同及騰退事宜，因雙方協(xié)商未果，故原告向本院提起訴訟。另查明，黃某某系黃石市酒類專賣有限責(zé)任公司茅臺專賣店的負(fù)責(zé)人、黃石市酒類專賣有限責(zé)任公司現(xiàn)任法定代表人。吳學(xué)文分別于2014年10月8日至2015年12月22日、2016年1月8日至2016年4月26日期間擔(dān)任黃石市酒類專賣有限責(zé)任公司的法定代表人。本院認(rèn)為，本案中，原、被告雙方的爭議焦點(diǎn)主要有以下兩點(diǎn)：1、吳學(xué)文與黃春??之間就本案訴爭房屋（即黃石××××號房屋）是否存在真實(shí)的房屋租賃關(guān)系；2、本案訴爭房屋占用費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及起算時間。圍繞上述爭議焦點(diǎn)，本院將逐一予以評述。關(guān)于第一項(xiàng)爭議焦點(diǎn)。在本案庭審過程中，被告吳學(xué)文為證明其與第三人黃某某之間就訴爭房屋存在真實(shí)的房屋租賃關(guān)系，向本院提交了簽訂時間為2012年12月31日、2014年12月31日、2015年12月30日的三份《黃石市酒類專賣公司茅臺店租賃合同》，2016年1月1日《黃石市酒類專賣公司茅臺店租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》、2016年5月5日《申請報告》以及2013年至2017年期間交納訴爭房屋租金的31份付款憑證和黃石市糖酒副食品有限責(zé)任公司內(nèi)部劃賬單據(jù)。簽訂時間為2012年12月31日的《租賃合同》主要內(nèi)容：出租的商鋪?zhàn)溆邳S石××××號（建筑面積245平方米），租賃期限兩年，自2012年12月31日起至2014年12月30日止，每年租金12萬元；簽訂時間為2014年12月31日的《租賃合同》主要內(nèi)容：租賃期限一年，自2014年12月31日起至2015年12月30日止，每年租金15萬元；簽訂時間為2015年12月30日的《租賃合同》主要內(nèi)容：租賃期限十年，自2015年12月31日起至2025年12月30日止，每年租金20萬元，每年1月1日及7月1日預(yù)交半年租金。簽訂時間為2016年1月1日的《補(bǔ)充協(xié)議》主要內(nèi)容：由于近幾年市場形勢低迷，茅臺店業(yè)務(wù)量下降，由承租人吳學(xué)文提出，公司董市長和辦公會同意，其租賃的商鋪?zhàn)饨饛?016年1月1日到2020年12月31日降為每年10萬元；2021年1月1日到2015年12月31日的租金，根據(jù)以后的市場行情酌情考慮。落款時間為2016年5月5日的吳學(xué)文《申請報告》主要內(nèi)容：由于近幾年市場形勢持續(xù)低迷，茅臺店業(yè)務(wù)量一直下降，其店員工隊(duì)伍一直不穩(wěn)定，其要求公司租賃合同補(bǔ)充協(xié)議延長至租賃合同同步到2025年12月31日，每年租金10萬元；黃某某在該申請報告上載明：經(jīng)公司辦公會同意延長至合同同步止，延后據(jù)市場形勢調(diào)整。針對被告提交的上述證據(jù)材料，本院作如下評析：首先從租賃合同約定的內(nèi)容來判斷，被告吳學(xué)文與第三人黃某某作為訴爭房屋租賃合同的相對方，雙方在簽訂時間為2012年12月31日和2014年12月31日的兩份《租賃合同》中僅約定年租金數(shù)額，卻未約定租金的具體給付時間，明顯有違市場的交易習(xí)慣；雙方在簽訂時間為2015年12月30日的《租賃合同》中明確約定年租金為20萬元，次日即2016年1月1日又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》將年租金20萬元降到10萬元，明顯有違常理。其次從租賃合同的履行情況來判斷，被告吳學(xué)文提交的31份租金付款憑證中僅有3份為吳學(xué)文本人的現(xiàn)金支票存根，其余的有1份為張春紅的現(xiàn)金支票存根，有17份為黃某某的銀行卡取款業(yè)務(wù)回單，還有10份為黃石市酒類專賣有限責(zé)任公司茅臺專賣店收付款入賬通知，絕大部分收付款入賬通知中收款單位為黃石市酒類專賣有限責(zé)任公司，但付款憑證卻由黃石市糖酒副食品有限責(zé)任公司出具內(nèi)部劃賬單據(jù)而非出租人黃某某本人，而且上述付款憑證所載明的金額與被告吳學(xué)文所提供的三份《租賃合同》中約定應(yīng)給付的年租金數(shù)額并不相符。故上述付款憑證尚不足以證明被告吳學(xué)文向第三人黃某某支付訴爭房屋租金的事實(shí)。另從吳學(xué)文與黃某某之間的關(guān)系來判斷，雙方在庭審過程中均認(rèn)可黃某某系黃石市酒類專賣有限公司茅臺專賣店負(fù)責(zé)人，吳學(xué)文系黃某某所在公司的員工，吳學(xué)文曾于2014年10月8日至2015年12月22日、2016年1月8日至2016年4月26日期間擔(dān)任黃石市酒類專賣有限責(zé)任公司法定代表人，黃某某代表黃石市酒類專賣有限責(zé)任公司與吳學(xué)文簽訂租賃合???，其與吳學(xué)文之間系內(nèi)部承包經(jīng)營關(guān)系的事實(shí)。綜上所述，本院認(rèn)為被告吳學(xué)文提交的證據(jù)材料不足以證明其與第三人黃某某之間就訴爭房屋存在真實(shí)的房屋租賃關(guān)系。對于被告吳學(xué)文提出其享有租賃權(quán)，該租賃權(quán)能對抗原告所有權(quán)的抗辯理由，本院不予支持。即使被告吳學(xué)文所主張的三份《租賃合同》均成立并生效，那么根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或當(dāng)事人另有約定的除??：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，興業(yè)銀行股份有限公司黃石支行于2014年8月15日已就訴爭房屋辦理了最高額抵押權(quán)登記手續(xù)。設(shè)立該抵押權(quán)時，訴爭房屋上的租賃權(quán)權(quán)利負(fù)擔(dān)為被告所主張的簽訂時間為2012年12月31日的《租賃合同》，該合同租賃期限截至2014年12月30日止，而不及于被告吳學(xué)文主張的簽訂時間為2014年12月31日、2015年12月30日的兩份《租賃合同》，后兩份《租賃合同》簽訂時間均在抵押權(quán)設(shè)立之后，其租賃關(guān)系不得對抗在先登記的抵押權(quán)。被告吳學(xué)文繼續(xù)占有使用訴爭房屋已無合法依據(jù)。本院對于原告王某要求被告吳學(xué)文騰退位于黃石市黃石港區(qū)黃石××××號房屋的訴訟請求予以支持。關(guān)于第二項(xiàng)爭議焦點(diǎn)。本院認(rèn)為???公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)。原告王某作為訴爭房屋的所有權(quán)人，其依法對該房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。被告吳學(xué)文無權(quán)占有、使用訴爭房屋給原告王某造成了經(jīng)濟(jì)損失，其應(yīng)向原告王某支付房屋占用費(fèi)。對于房屋占用費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，原告王某主張參照該房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，被告吳學(xué)文也認(rèn)可同地段房屋租賃的市場行情均價為100元/平方米/月。本院認(rèn)為原告主張的房屋占用費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)符合同地段房屋租賃市場行情，應(yīng)予以支持。對于房屋占用費(fèi)的起算時間，原告王某主張從其于2018年4月14日支付購房全款當(dāng)日開始計(jì)算，而被告吳學(xué)文辯稱原告王某從未要求其騰退訴爭房屋。鑒于原告王某于2018年4月下旬至5月上旬多次與被告吳學(xué)文協(xié)商未果的事實(shí)及騰退房屋需要的合理期限，房屋占用費(fèi)從原告王某向本院提起訴訟之日（即2018年5月14日）起算較為合理。???本院對于原告要求被告按照每月2萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付從2018年5月14日起至房屋騰退之日止的房屋占用費(fèi)的訴訟請求予以支持；對于原告王某主張超出的部分，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、第三十七條、第三十九條、第一百九十條、第二百四十三條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決如下：
原告王某與被告吳學(xué)文、第三人黃某某物權(quán)保護(hù)糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某及其委托訴訟代理人杜飄、毛棟，被告吳學(xué)文，第三人黃某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、被告吳學(xué)文于本判決生效后十日內(nèi)騰退位于黃石市黃石港區(qū)黃石大道600號房屋，并向原告王某移交房屋。二、被告吳學(xué)文于本判決生效后十日內(nèi)向原告王某支付從2018年5月14日起至房屋騰退之日止、按照每月2萬元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)???的房屋占用費(fèi)。三、駁回原告王某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)250元，由被告吳學(xué)文負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。