原告王海利。
委托代理人徐學(xué)武，河北匯林律師事務(wù)所律師。
委托代理人劉靜，承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)弘維法律服務(wù)所法律工作者。
被告修某某。

原告王海利與被告修某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告王海利及其委托代理人徐學(xué)武、被告修某某均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王海利訴稱：原、被告原來均系雙灤區(qū)大廟鎮(zhèn)北梁村人，被告修某某現(xiàn)未在該村居住。2006年7月7日原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議，被告將位于雙灤區(qū)大廟鎮(zhèn)北梁村一處房院出售給原告，雙方在眾多親友的見證下簽訂了該協(xié)議。原告將購(gòu)房款全額交付給了被告。房屋交付后，原告即對(duì)該房屋進(jìn)行了翻建修繕，一直居住使用至今。期間原告多次要求被告協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，均遭到被告以各種理由拒絕。故請(qǐng)求法院確認(rèn)原、被告于2006年7月7日簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，確認(rèn)位于雙灤區(qū)大廟鎮(zhèn)北梁村的瓦房三間（建房面積66m）院落一處歸原告所有；二、責(zé)令被告協(xié)助原告辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)；本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
原告王海利在本院指定的舉證期限內(nèi)提交的證據(jù)有：
1、原告王海利與被告修某某于2006年7月7日簽訂的房屋買賣協(xié)議1份，擬證實(shí)雙方房屋買賣合同成立并生效，及房屋院落四至、房?jī)r(jià)款、被告負(fù)有協(xié)助原告辦理房證、過戶手續(xù)等義務(wù)的事實(shí)；
2、被告修某某于2006年7月7日出具的購(gòu)房款收條1份，擬證實(shí)簽訂協(xié)議當(dāng)天，被告將房屋交付原告，原告同時(shí)也給付了被告購(gòu)房款12500元的事實(shí)；
3、該房屋宅基地使用權(quán)證書，擬證實(shí)被告將該證交付給原告的事實(shí)；
4、承德市雙灤區(qū)大廟鎮(zhèn)北梁村委會(huì)于2009年3月25日出具的證明1份，擬證實(shí)原告王海利全家5口人，當(dāng)時(shí)無房居住，購(gòu)買本村村民修某某房屋一處的事實(shí)；
5、承德市雙灤區(qū)大廟鎮(zhèn)北梁村委會(huì)于2013年7月27日出具的證明1份，擬證實(shí)原告王海利名下無宅基地，于2006年7月7日購(gòu)買被告修某某宅基地，購(gòu)買后一直在此居住的事實(shí)；
6、承德市雙灤區(qū)大廟鎮(zhèn)北梁村委會(huì)于2013年7月27日出具的證明1份，擬證實(shí)原告購(gòu)買被告房屋后已進(jìn)行翻新的事實(shí)；
7、原告王海利與修某甲、王某甲簽訂的協(xié)議書1份，擬證實(shí)房屋交付后，原告與鄰居達(dá)成相鄰?fù)ㄐ袇f(xié)議的事實(shí)；
8、原告王海利與修某乙簽訂的協(xié)議書1份，擬證實(shí)房屋交付后，原告與修某乙達(dá)成換地協(xié)議的事實(shí)；
9、原告王海利戶籍證明及其母代鳳英為戶主的戶籍證明各1份，擬證實(shí)原告單獨(dú)分戶具有宅基地使用資格，其妹王某乙與其母在同一戶籍上的事實(shí)；
10、承德市雙灤區(qū)大廟鎮(zhèn)北梁村委會(huì)于2013年7月27日出具的證明1份，擬證實(shí)原告妹妹王某乙系本村村民，沒有其他住房的事實(shí)；
11、在原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議上簽字的執(zhí)筆人韓某某（當(dāng)時(shí)的村委會(huì)書記）和見證人孫某某（村委會(huì)婦女主任）、鄰居孔某甲、孔某乙、修某等出具的證明，擬證實(shí)在協(xié)議簽訂之初，對(duì)外進(jìn)行了公示，被告之妻高某某對(duì)買賣房屋是知情的；
12、承德市雙灤區(qū)財(cái)政局農(nóng)稅征收出具的契稅申報(bào)表及契稅完稅證各1張，擬證實(shí)原告已繳納了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移相關(guān)契稅。
被告修某某辯稱：2006年因有特殊原因我想賣房，原告王海利知道后想買，說好1萬5，最后1萬3成交。賣房后得到錢我沒告訴家里，我妻子不知道，過戶時(shí)因雙灤區(qū)有政策獨(dú)生子不能過戶，一直拖到現(xiàn)在。因無法過戶且我妻子高秀蘭不知情也不同意我賣房，故我不同意賣房子了。
被告修某某在本院指定的舉證期限內(nèi)未提供證據(jù)。
在庭審中，對(duì)原告提交的證據(jù)被告進(jìn)行了質(zhì)證，本院對(duì)證據(jù)的效力確認(rèn)如下：
1、原告提交的1號(hào)證據(jù)被告對(duì)其真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該協(xié)議其妻高某某并不知情。
2、原告提交的2號(hào)證據(jù)被告對(duì)其真實(shí)性無異議，稱協(xié)議中所寫5000元是為避稅，實(shí)際房屋價(jià)款為12500元，該證據(jù)本院予以采信；
3、原告提交的3號(hào)證據(jù)被告對(duì)其真實(shí)性認(rèn)可，本院予以采信；
4、原告提交的4、5、6號(hào)證據(jù)被告對(duì)其真實(shí)性無異議，但稱原告母親找其過戶，但過不了戶，該三份證據(jù)真實(shí)、合法、有效，本院予以采信；
5、原告提交的7、8號(hào)證據(jù)被告稱其不知情，兩份證據(jù)因證人未出庭，且與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予采信；
6、原告提交的9、10號(hào)證據(jù)被告對(duì)其真實(shí)性認(rèn)可，本院予以采信；
7、原告提交的11號(hào)證據(jù)被告對(duì)其真實(shí)性無異議，但認(rèn)為只能證明其與王海利之間有房屋買賣關(guān)系，但妻子高秀蘭并不知情，本院對(duì)其真實(shí)性予以采信；
8、原告提交的12證據(jù)被告對(duì)其真實(shí)性無異議，但認(rèn)為能否過戶與交稅沒有關(guān)系，對(duì)該證據(jù)真實(shí)性本院予以采信。
綜合原告提交的上述證據(jù)，可以形成證據(jù)鏈條、相互印證，原告提交的1號(hào)證據(jù)房屋買賣協(xié)議真實(shí)、合法、有效，本院予以采信。
根據(jù)上述有效證據(jù)及原、被告當(dāng)庭陳述，可以認(rèn)定如下事實(shí)：
2006年7月7日原告王海利與被告修某某簽訂“房屋買賣協(xié)議”一份，協(xié)議內(nèi)容為：“甲方：承德市雙灤區(qū)大廟鎮(zhèn)北梁村修某某，乙方：承德市雙灤區(qū)大廟鎮(zhèn)北梁村王海利。因甲方全家搬遷房屋閑置，乙方又無房屋居住，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，中人說允，特達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方同意以人民幣伍仟元（5000.00）出售給乙方，乙方將房款一次交清。二、房屋院落四至：南至：南院墻（修某某），北至：張滿道石墻邊，西至：西院墻（修某某），東至：東院墻（修某某），四至分明，四鄰無糾紛，以房證為準(zhǔn)。三、甲方無條件幫助乙方辦理房證、過戶等手續(xù)。四、甲方原有的樹木，房中的舊家具歸乙方所有。五、此協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，區(qū)土地局辦過戶手續(xù)一份。六、此協(xié)議自簽字之日起生效。甲方簽字：修某某，乙方簽字：王海利，執(zhí)筆：韓某某，中人簽字：修某丙、孫某某、丁某某、修某丁、李某某，
2006年7月7日”。簽訂協(xié)議當(dāng)日，被告修某某即將房屋及宅基地使用證（編號(hào)204，戶主姓名修某某，房屋結(jié)構(gòu)磚瓦房，建房面積66m，宅基地長(zhǎng)23米，寬18.60米，總占地427.80m，0.806市畝）交付原告王海利占有、使用，同日原告給付被告購(gòu)房款人民幣12500元，被告為原告出具了收條。后原告對(duì)該房屋進(jìn)行了翻建修繕，居住使用至今。因原告要求被告協(xié)助辦理宅基地使用權(quán)過戶手續(xù)未果，遂訴至本院。

本院認(rèn)為，原告王海利與被告修某某均系雙灤區(qū)大廟鎮(zhèn)北梁村村民，被告出賣的房屋宅基地使用證登記的戶主姓名為修某某一人，原告戶下亦無宅基地使用權(quán)登記。在簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)原、被告均認(rèn)可系雙方真實(shí)意思表示，并經(jīng)時(shí)任村委會(huì)書記的韓繼瑞執(zhí)筆，村委會(huì)成員孫淑榮，鄰居修廣成、丁樹艷等人作為中間人作證，對(duì)外進(jìn)行了公示。簽訂協(xié)議當(dāng)日被告將房屋及宅基地使用證交付給了原告，原告亦支付了房?jī)r(jià)款并進(jìn)行了翻建修繕，自2006年居住使用至今，原告有理由相信出賣人修某某的出賣行為系夫妻雙方共同意思表示，且該協(xié)議未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，自成立之日起合法、有效。原告應(yīng)為善意、有償取得，房屋所有權(quán)應(yīng)歸原告所有。被告稱原告無法辦理宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，因此不同意賣房，依據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力，故被告上述抗辯理由不能成立，本院不予支持。原告王海利因房屋買賣取得房屋所有權(quán)，可向有關(guān)土地行政主管部門申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)變更登記，該項(xiàng)屬于行政審批受理范圍，不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問題的解釋（一）第十七條第二款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條第四款的規(guī)定，判決如下：

一、原告王海利與被告修某某于2006年7月7日簽訂的“房屋買賣協(xié)議”一份合法、有效。
二、座落于承德市大廟鎮(zhèn)北梁村（宅基地使用證編號(hào)204，戶主姓名修某某，房屋結(jié)構(gòu)磚瓦房，建房面積66m，宅基地長(zhǎng)23米，寬18.60米，總占地427.80m，0.806市畝）房屋三間、院落一處歸原告王海利所有。
三、駁回原告王海利的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)人民幣2275元，由被告修某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 張凌杰
審判員 周廣慶
審判員 李國(guó)輝

書記員： 孟麗敏