王某某.
李華（湖北新天律師事務(wù)所）
吳鵬（湖北新天律師事務(wù)所）
蔡某某
王開生
王某某
王開明
王某某

原告王某某.
委托代理人李華、吳鵬，湖北新天律師事務(wù)所律師。
被告蔡某某。
委托代理人王開生。
被告王某某。
委托代理人王開明。
被告王某某。
原告王某某與被告蔡某某、王某某、王某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年3月11日受理后，依法由審判員魯儒華獨(dú)任審判，于2016年4月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某某及其委托代理人李華、吳鵬，被告蔡某某的委托代理人王開生、被告王某某及委托代理人王開明到庭參加訴訟，王某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審判。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，蔡某某、王某某對王某某提交的證據(jù)A1、A2無異議，對證據(jù)A3、A4有異議，認(rèn)為新日電動(dòng)車專賣店證明蔡某某為房屋出租人，并不能證明蔡某某是王某某房屋的出售人，調(diào)解證明不能證明訴訟時(shí)效中斷。王某某對蔡某某、王某某、王某某提交的證據(jù)B1、B3、B4無異議，對證據(jù)B2提出異議，認(rèn)為與本案無關(guān)。
本院經(jīng)審核認(rèn)為，證據(jù)A1、A2、B1、B3、B4客觀真實(shí)，當(dāng)事人亦無異議，本院予以采信。證據(jù)A3不能證明本案事實(shí)，本院不予采信，證據(jù)A4證明王某某因房屋辦證、房屋漏水等問題要求居委會(huì)調(diào)解的事實(shí)，而本案王某某訴請為要求房屋出售方承擔(dān)違約金，為不同請求，不能證明本案的訴訟時(shí)效中斷，故對王某某提出的證明主張不予采納。證據(jù)B2證明王某某購買的房屋使用情況，與本案爭議事實(shí)無關(guān)，本院不予采信。
根據(jù)上述采信的證據(jù)并結(jié)合當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)以下事實(shí):
2006年7月7日，王某某在荊門市東寶區(qū)龍泉街道團(tuán)結(jié)社區(qū)東小河子三居民區(qū)10號取得一塊100平方米的住宅用地，王某某在該處建一棟八層住宅樓，后補(bǔ)辦了相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)。2009年7月9日，王某某與王某某簽訂一份房屋買賣合同，合同約定，王某某將建設(shè)的住宅7樓西的房屋以153400元出售給王某某，王某某支付138400元的購房款，余款15000元在王某某辦完房產(chǎn)總證后支付；王某某負(fù)責(zé)在兩年左右的時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)總證，并向王某某提供辦理房產(chǎn)分證的相關(guān)證件。蔡某某、王某某、王某某與王某某分別在合同落款的出賣人和買受人處簽名。合同簽訂后，王某某于當(dāng)日向蔡某某交納了購房款138400元，王某某也向王某某交付了房屋。涉案房屋至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證。
本院認(rèn)為，王某某出售給王某某的房屋，辦理了相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)，是合法建筑，雙方簽訂的買賣合同不違反法律法規(guī)禁止性的規(guī)定，屬有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。
關(guān)于王某某提起的訴訟是否超過了訴訟時(shí)效期間的問題。本案是因未辦理產(chǎn)權(quán)登記引起的糾紛，房屋出售人協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)為出售人履行合同的附隨義務(wù)，因出售方的原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，處于持續(xù)狀態(tài)，如買受人要求出售方履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記，具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。王某某在本案中主張王某某等因未按約定辦證構(gòu)成違約而應(yīng)承擔(dān)違約金，其請求屬債權(quán)請求權(quán)，適用二年的訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。因王某某主張王某某等未辦證構(gòu)成違約并按計(jì)算利息的方法支付違約金，該違約行為一直持續(xù)，王某某請求支付違約金的期間為其起訴之日倒推二年，該期間在受法律保護(hù)的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，該期間之前已超過二年的訴訟時(shí)效期間，不受法律保護(hù)。王某某雖然提交居委會(huì)調(diào)解說明，欲證明訴訟時(shí)效中斷，但調(diào)解未涉及王某某主張違約金的內(nèi)容，王某某也未證明存在其他中斷訴訟時(shí)效的事由，故本案不存在訴訟時(shí)效中斷的情形。
關(guān)于蔡某某是否是涉案房屋的出售人，應(yīng)否承擔(dān)合同義務(wù)的問題。蔡某某、王某某認(rèn)為，涉案房屋由王某某所建，申報(bào)房屋產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利人也為王某某，王某某是房屋的出售人，其是受王某某委托參與房屋出售，蔡某某不應(yīng)承擔(dān)合同義務(wù)。蔡某某應(yīng)否承擔(dān)合同義務(wù)，取決于其是否為合同的相對方，蔡某某在房屋買賣合同的出賣人處簽名，表明其認(rèn)可作為房屋出售人的身份，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同所約定的義務(wù)。蔡某某是否是房屋的所有權(quán)人，并不是其可否作為房屋出售人的前提條件，故蔡某某認(rèn)為其不是房屋所有權(quán)人，就不是房屋出售人的意見不能成立。即便蔡某某是受王某某委托參與房屋出售，但合同未載明蔡某某為受托人的身份，同時(shí)也無證據(jù)證明蔡某某向王某某表明了受托人的身份，根據(jù)合同法第四百零三條的規(guī)定，受托人以自己名義與第三人簽訂合同未披露委托人的，第三人可向受托人主張權(quán)利，故蔡某某所作其為受托人不承擔(dān)合同義務(wù)的抗辯意見亦不能成立。因此，蔡某某作為房屋出售人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同義務(wù)。
關(guān)于王某某未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證是否構(gòu)成違約的問題。蔡某某、王某某、王某某提出，王某某一直在努力辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證，因政府的原因未能辦理，蔡某某、王某某、王某某不存在違約。根據(jù)合同法一百二十一條的規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三方的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三方之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可房屋到目前仍未辦理產(chǎn)權(quán)總證的事實(shí)，房屋出售方違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。蔡某某、王某某、王某某證明因政府的原因不能辦理產(chǎn)權(quán)總證的依據(jù)是荊門市委、政府于2007年發(fā)布的荊發(fā)（2007）7號文件，而蔡某某、王某某、王某某與王某某是在2009年簽訂的買賣合同，即便是因政府原因不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，在簽訂合同時(shí)應(yīng)可預(yù)見，并非不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，因此，蔡某某、王某某、王某某提出因政府的原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證不構(gòu)成違約的意見不能成立，本院不予采納。
關(guān)于王某某主張蔡某某、王某某、王某某支付違約金45000元是否有依據(jù)的問題。王某某主張，雙方于2009年7月9日簽訂合同，蔡某某、王某某、王某某承諾在二年左右辦好房產(chǎn)總證交王某某分戶，但其至今未辦理，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?的規(guī)定，違約金為從2011年7月9日按銀行逾期貸款利率計(jì)算至2016年4月18日止的利息，共計(jì)45000元。蔡某某、王某某、王某某認(rèn)為，王某某出售給王某某的房屋不是商品房，不能按商品房買賣的法律規(guī)定計(jì)算違約金，同時(shí)王某某也沒有損失，而且將房屋出租在獲取利益。
蔡某某、王某某、王某某違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，王某某要求支付違約金，是違約方承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式，應(yīng)予以支持。未按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，對權(quán)利人享有的物權(quán)造成影響，應(yīng)存在損失，故蔡某某、王某某、王某某認(rèn)為王某某沒有損失的意見不能成立，同時(shí)，王某某出租房屋獲取收益，是其對合法財(cái)產(chǎn)的收益，并不可抵消違約造成的損失。關(guān)于違約金數(shù)額的確認(rèn)，雙方在合同中未約定違約金的計(jì)算方法，現(xiàn)行法律和司法解釋對房屋買賣逾期辦證未約定違約金的，也只有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?進(jìn)行了規(guī)定，雖然涉案房屋不是商品房，價(jià)格比商品房低，但逾期辦證損害買受人的權(quán)利屬性相同，由此造成的損失與商品房買賣并無較大差異，因此可以參照該解釋第十八條 ?的規(guī)定計(jì)算違約金數(shù)額，即按王某某已付購房款總額，參照銀行逾期貸款利率計(jì)算違約金。王某某主張違約金為從2011年7月9日計(jì)算至2016年4月18日的利息，按前述認(rèn)定，王某某自2016年4月18日主張違約金，訴訟時(shí)效期間為倒推二年，即2014年4月19日開始計(jì)算，之前的期間已經(jīng)超過訴訟時(shí)效期間，所請求支付的違約金不受法律保護(hù)。本院確認(rèn)的違約金數(shù)額為:按購房款138400元，按同期逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，從2014年4月19日計(jì)算至2016年4月18日，為19047元。王某某請求支付違約金高于19047元的部分，本院不予支持。
至于蔡某某、王某某、王某某提出王某某還有15000元購房款未付，自來水開戶費(fèi)也未交納，構(gòu)成違約的問題。房屋買賣合同約定王某某在房屋出售方辦完房產(chǎn)總證后付清余款，因付款條件尚未成就，王某某未付15000元購房款不構(gòu)成違約。關(guān)于自來水開戶費(fèi)的交納問題，王某某等人在本案中并未提出訴的請求，其可另行主張權(quán)利。
綜上，王某某主張蔡某某、王某某、王某某支付違約金的部分請求成立，本院支持違約金數(shù)額為19047元，對超過部分不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百一十九條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告蔡某某、王某某、王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某某違約金19047元；
二、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
被告如未按判決書指定的期間履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5038元，減半收取2519元，由原告王某某負(fù)擔(dān)2219元，被告蔡某某、王某某、王某某負(fù)擔(dān)300元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。上訴人應(yīng)當(dāng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，上訴費(fèi)匯至荊門市中級人民法院，開戶行:湖北省荊門市農(nóng)行?；壑?，戶名:湖北省荊門市中級人民法院，賬號:17570401040008989-1。上訴人在上訴期屆滿后仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。當(dāng)事人如自動(dòng)履行義務(wù)的，將標(biāo)的款匯至荊門市東寶區(qū)人民法院，戶名:荊門市東寶區(qū)人民法院，賬號:xxxx66，開戶行:建設(shè)銀行荊門金蝦支行。

根據(jù)上述采信的證據(jù)并結(jié)合當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)以下事實(shí):
2006年7月7日，王某某在荊門市東寶區(qū)龍泉街道團(tuán)結(jié)社區(qū)東小河子三居民區(qū)10號取得一塊100平方米的住宅用地，王某某在該處建一棟八層住宅樓，后補(bǔ)辦了相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)。2009年7月9日，王某某與王某某簽訂一份房屋買賣合同，合同約定，王某某將建設(shè)的住宅7樓西的房屋以153400元出售給王某某，王某某支付138400元的購房款，余款15000元在王某某辦完房產(chǎn)總證后支付；王某某負(fù)責(zé)在兩年左右的時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)總證，并向王某某提供辦理房產(chǎn)分證的相關(guān)證件。蔡某某、王某某、王某某與王某某分別在合同落款的出賣人和買受人處簽名。合同簽訂后，王某某于當(dāng)日向蔡某某交納了購房款138400元，王某某也向王某某交付了房屋。涉案房屋至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證。
本院認(rèn)為，王某某出售給王某某的房屋，辦理了相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)，是合法建筑，雙方簽訂的買賣合同不違反法律法規(guī)禁止性的規(guī)定，屬有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。
關(guān)于王某某提起的訴訟是否超過了訴訟時(shí)效期間的問題。本案是因未辦理產(chǎn)權(quán)登記引起的糾紛，房屋出售人協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)為出售人履行合同的附隨義務(wù)，因出售方的原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，處于持續(xù)狀態(tài)，如買受人要求出售方履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記，具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。王某某在本案中主張王某某等因未按約定辦證構(gòu)成違約而應(yīng)承擔(dān)違約金，其請求屬債權(quán)請求權(quán)，適用二年的訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。因王某某主張王某某等未辦證構(gòu)成違約并按計(jì)算利息的方法支付違約金，該違約行為一直持續(xù)，王某某請求支付違約金的期間為其起訴之日倒推二年，該期間在受法律保護(hù)的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，該期間之前已超過二年的訴訟時(shí)效期間，不受法律保護(hù)。王某某雖然提交居委會(huì)調(diào)解說明，欲證明訴訟時(shí)效中斷，但調(diào)解未涉及王某某主張違約金的內(nèi)容，王某某也未證明存在其他中斷訴訟時(shí)效的事由，故本案不存在訴訟時(shí)效中斷的情形。
關(guān)于蔡某某是否是涉案房屋的出售人，應(yīng)否承擔(dān)合同義務(wù)的問題。蔡某某、王某某認(rèn)為，涉案房屋由王某某所建，申報(bào)房屋產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利人也為王某某，王某某是房屋的出售人，其是受王某某委托參與房屋出售，蔡某某不應(yīng)承擔(dān)合同義務(wù)。蔡某某應(yīng)否承擔(dān)合同義務(wù)，取決于其是否為合同的相對方，蔡某某在房屋買賣合同的出賣人處簽名，表明其認(rèn)可作為房屋出售人的身份，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同所約定的義務(wù)。蔡某某是否是房屋的所有權(quán)人，并不是其可否作為房屋出售人的前提條件，故蔡某某認(rèn)為其不是房屋所有權(quán)人，就不是房屋出售人的意見不能成立。即便蔡某某是受王某某委托參與房屋出售，但合同未載明蔡某某為受托人的身份，同時(shí)也無證據(jù)證明蔡某某向王某某表明了受托人的身份，根據(jù)合同法第四百零三條的規(guī)定，受托人以自己名義與第三人簽訂合同未披露委托人的，第三人可向受托人主張權(quán)利，故蔡某某所作其為受托人不承擔(dān)合同義務(wù)的抗辯意見亦不能成立。因此，蔡某某作為房屋出售人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同義務(wù)。
關(guān)于王某某未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證是否構(gòu)成違約的問題。蔡某某、王某某、王某某提出，王某某一直在努力辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證，因政府的原因未能辦理，蔡某某、王某某、王某某不存在違約。根據(jù)合同法一百二十一條的規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三方的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三方之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可房屋到目前仍未辦理產(chǎn)權(quán)總證的事實(shí)，房屋出售方違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。蔡某某、王某某、王某某證明因政府的原因不能辦理產(chǎn)權(quán)總證的依據(jù)是荊門市委、政府于2007年發(fā)布的荊發(fā)（2007）7號文件，而蔡某某、王某某、王某某與王某某是在2009年簽訂的買賣合同，即便是因政府原因不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，在簽訂合同時(shí)應(yīng)可預(yù)見，并非不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，因此，蔡某某、王某某、王某某提出因政府的原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證不構(gòu)成違約的意見不能成立，本院不予采納。
關(guān)于王某某主張蔡某某、王某某、王某某支付違約金45000元是否有依據(jù)的問題。王某某主張，雙方于2009年7月9日簽訂合同，蔡某某、王某某、王某某承諾在二年左右辦好房產(chǎn)總證交王某某分戶，但其至今未辦理，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?的規(guī)定，違約金為從2011年7月9日按銀行逾期貸款利率計(jì)算至2016年4月18日止的利息，共計(jì)45000元。蔡某某、王某某、王某某認(rèn)為，王某某出售給王某某的房屋不是商品房，不能按商品房買賣的法律規(guī)定計(jì)算違約金，同時(shí)王某某也沒有損失，而且將房屋出租在獲取利益。
蔡某某、王某某、王某某違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，王某某要求支付違約金，是違約方承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式，應(yīng)予以支持。未按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，對權(quán)利人享有的物權(quán)造成影響，應(yīng)存在損失，故蔡某某、王某某、王某某認(rèn)為王某某沒有損失的意見不能成立，同時(shí)，王某某出租房屋獲取收益，是其對合法財(cái)產(chǎn)的收益，并不可抵消違約造成的損失。關(guān)于違約金數(shù)額的確認(rèn)，雙方在合同中未約定違約金的計(jì)算方法，現(xiàn)行法律和司法解釋對房屋買賣逾期辦證未約定違約金的，也只有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?進(jìn)行了規(guī)定，雖然涉案房屋不是商品房，價(jià)格比商品房低，但逾期辦證損害買受人的權(quán)利屬性相同，由此造成的損失與商品房買賣并無較大差異，因此可以參照該解釋第十八條 ?的規(guī)定計(jì)算違約金數(shù)額，即按王某某已付購房款總額，參照銀行逾期貸款利率計(jì)算違約金。王某某主張違約金為從2011年7月9日計(jì)算至2016年4月18日的利息，按前述認(rèn)定，王某某自2016年4月18日主張違約金，訴訟時(shí)效期間為倒推二年，即2014年4月19日開始計(jì)算，之前的期間已經(jīng)超過訴訟時(shí)效期間，所請求支付的違約金不受法律保護(hù)。本院確認(rèn)的違約金數(shù)額為:按購房款138400元，按同期逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，從2014年4月19日計(jì)算至2016年4月18日，為19047元。王某某請求支付違約金高于19047元的部分，本院不予支持。
至于蔡某某、王某某、王某某提出王某某還有15000元購房款未付，自來水開戶費(fèi)也未交納，構(gòu)成違約的問題。房屋買賣合同約定王某某在房屋出售方辦完房產(chǎn)總證后付清余款，因付款條件尚未成就，王某某未付15000元購房款不構(gòu)成違約。關(guān)于自來水開戶費(fèi)的交納問題，王某某等人在本案中并未提出訴的請求，其可另行主張權(quán)利。
綜上，王某某主張蔡某某、王某某、王某某支付違約金的部分請求成立，本院支持違約金數(shù)額為19047元，對超過部分不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百一十九條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告蔡某某、王某某、王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某某違約金19047元；
二、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
被告如未按判決書指定的期間履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5038元，減半收取2519元，由原告王某某負(fù)擔(dān)2219元，被告蔡某某、王某某、王某某負(fù)擔(dān)300元。

審判長：魯儒華

書記員：王維