原告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，牡丹江市北方建筑集團(tuán)職工，住牡丹江市西安區(qū)。
委托訴訟代理人：高偉國，黑龍江九洲律師事務(wù)所律師。
被告：牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，住所地牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人：鮑建勝，董事長。
委托訴訟代理人：王麗娟，女，牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司法務(wù)。

原告王某某與被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年11月13日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某某及其委托訴訟代理人高偉國、被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司委托訴訟代理人王麗娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告返還購房補(bǔ)貼款186633元；2.判令被告給付按揭貸款一次性補(bǔ)貼款31108元；3.判令被告承擔(dān)逾期交房的違約金124358.16元，以上合計(jì)342099.16元；4.本案案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2013年9月13日，被告與原告簽訂《均勝牡丹城購房補(bǔ)貼協(xié)議》，約定原告認(rèn)購被告開發(fā)的位于牡丹城一期XX號(hào)樓XX單元XX室房屋，建筑面積85.69平方米，總價(jià)款466582元。被告給予原告團(tuán)購優(yōu)惠政策，五年內(nèi)返款總購房款40%，總補(bǔ)貼返還金額為186633元，平均每年補(bǔ)貼37327元。2013年11月20日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，購買《購房補(bǔ)貼協(xié)議》中認(rèn)購的房屋。合同約定被告應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前交付驗(yàn)收合格的房屋，如逾期交房，按日向原告支付已交付房款萬分之二的違約金。被告違反交付期限約定，于2018年9月1日將房屋交付原告。2014年2月18日原、被告簽訂了按揭貸款補(bǔ)差《協(xié)議》，約定原告貸款317000元，被告一次性補(bǔ)貼31108元，因被告至今未給付上訴款項(xiàng)，故原告訴至法院。
被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司辯稱，原告訴訟請(qǐng)求已超出法律保護(hù)的訴訟時(shí)效期間，請(qǐng)求法院對(duì)超出時(shí)效部分訴訟請(qǐng)求依法駁回。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2013年9月13日原、被告簽訂了《均勝牡丹城購房補(bǔ)貼協(xié)議》，主要內(nèi)容為：“甲方：牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，乙方：王某某。一、乙方自愿認(rèn)購甲方開發(fā)的牡丹城一期項(xiàng)目中XX號(hào)樓XX單元XX室，建筑面積約為85.69平方米，購房總價(jià)款為466582元。二、根據(jù)甲方給團(tuán)購單位的優(yōu)惠政策，五年內(nèi)返還總房款的40%，共計(jì)補(bǔ)貼額為186633元，平均每年補(bǔ)貼37327元；甲方給乙方的第一次補(bǔ)貼時(shí)間為乙方交清總房款滿1年后15日內(nèi)返到乙方指定的賬戶（例如：乙方在2013年9月1日交清全款，在2014年8月30日前第一次補(bǔ)貼，以后每年在這個(gè)時(shí)間補(bǔ)貼、補(bǔ)貼款在15日內(nèi)劃入乙方指定的賬戶）。三、甲方延期返還補(bǔ)貼款的，應(yīng)按金融機(jī)構(gòu)同期存款基準(zhǔn)利率支付延期罰息。四、本協(xié)議為《商品房買賣合同》的補(bǔ)充協(xié)議，作為乙方向甲方收取購房補(bǔ)貼款的依據(jù)”。
2013年11月20日原、被告簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)的均勝牡丹城一期XX號(hào)樓XX單元XX號(hào)房屋，建筑面積85.22平方米，房屋總價(jià)款464023元。合同第八條交付期限約定，出賣人應(yīng)于2014年12月31日前向原告交付經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定，“逾期超過360日后……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之二的違約金?！痹嬗?015年1月19日交齊全部購房款，被告于2015年8月12日開具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。2018年9月1日，被告向原告交付房屋。
2014年2月18日原、被告簽訂了《均勝牡丹城協(xié)議》，主要內(nèi)容為：“甲方：牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，乙方：王某某。一、甲方為充分解決客戶按揭貸款難題，甲方承諾在中信銀行按揭貸款執(zhí)行的1.1倍利率的基礎(chǔ)上采取利息補(bǔ)貼的方式回饋乙方，實(shí)際按9折利率執(zhí)行，差額部分由甲方按現(xiàn)金補(bǔ)貼方式進(jìn)行，補(bǔ)貼方式兩種可供選擇：……3.選擇一次性補(bǔ)貼差額的（按同期按揭貸款利率折現(xiàn)計(jì)算），客戶貸款31.7萬元，一次性補(bǔ)貼差額3.1108萬元，（以實(shí)際審批年限結(jié)算，多退少補(bǔ)）補(bǔ)貼時(shí)間在按揭貸款到帳后3日內(nèi)，甲方將補(bǔ)款一次性存入乙方還款賬戶后本協(xié)議自動(dòng)終止?！?br/>2018年9月1日，被告向原告交付房屋。
上述事實(shí)，有商品房買賣合同、均勝牡丹城購房補(bǔ)貼協(xié)議、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、牡丹江晨報(bào)公告、關(guān)于均勝牡丹江城房屋交付的公告、均勝牡丹城協(xié)議、中信銀行業(yè)務(wù)憑證客戶回單、當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，根據(jù)原告陳述與被告抗辯，本院歸納本案的爭議焦點(diǎn)為：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》《均勝牡丹城購房補(bǔ)貼協(xié)議》《均勝牡丹城協(xié)議》是否合法有效；原告主張的訴訟請(qǐng)求是否符合合同約定及法律規(guī)定，是否超過訴訟時(shí)效。
一、關(guān)于原、被告簽訂的《商品房買賣合同》《均勝牡丹城購房補(bǔ)貼協(xié)議》《均勝牡丹城協(xié)議》是否合法有效的問題。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》《均勝牡丹城購房補(bǔ)貼協(xié)議》《均勝牡丹城協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，上述合同合法有效并已發(fā)生法律效力，對(duì)合同雙方均具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，全面履行各自的義務(wù)。
二、關(guān)于原告主張的訴訟請(qǐng)求是否符合合同約定和法律規(guī)定，是否超過訴訟時(shí)效的問題。
（一）2013年9月13日,原告與被告簽訂的《均勝牡丹城購房補(bǔ)貼協(xié)議》屬于《商品房買賣合同》的組成部分，被告按該協(xié)議約定，應(yīng)以466582元為基數(shù)，在規(guī)定的期限內(nèi)返還原告40%的購房款186633元，雖該款系五年內(nèi)分期償還，且有尚未到期部分，但被告的經(jīng)營狀況及其行為表明，被告已不能履行返還補(bǔ)貼款的合同義務(wù)，構(gòu)成預(yù)期違約，原告主張返還補(bǔ)貼款186633元的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。
（二）關(guān)于原告請(qǐng)求被告給付按揭貸款一次性補(bǔ)貼款31108元。原、被告協(xié)議約定在按揭貸款到帳（2015年1月19日）后3日內(nèi)，被告將此款一次性存入乙方還款賬戶。訴訟時(shí)效的起算時(shí)間為2015年1月23日，原告于2018年才提起訴訟，超過民法通則規(guī)定的二年訴訟時(shí)效。原告舉示的訴訟時(shí)效中斷證據(jù)為證人證言，兩名證人均系原告同事，對(duì)陪同原告索要補(bǔ)貼款的時(shí)間、過程等表述模糊，也沒有其他證據(jù)相互印證，故對(duì)原告提出的訴訟時(shí)效中斷意見不予采納，原告主張的31108元補(bǔ)貼款因已超過訴訟時(shí)效而不予保護(hù)。
（三）原告請(qǐng)求被告給付自2015年1月1日至2018年9月1日止的逾期交房違約金124358.16元。根據(jù)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》約定，本案所涉房屋應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前交付，原告實(shí)際取得房屋日期為2018年9月1日。實(shí)際交付房屋時(shí)間晚于約定交付日期，故原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的理由成立。依據(jù)合同約定，逾期交付房屋超過360日的，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價(jià)款萬分之二的違約金。本案所涉房屋的價(jià)款為464023元，原告要求繼續(xù)履行合同，其可主張逾期交房違約金，但按原、被告合同約定的逾期交房違約金的性質(zhì)，該違約金給付屬于繼續(xù)性債權(quán)，其具有可分性，合同約定的逾期交房違約金產(chǎn)生時(shí)間為2015年1月1日，至2018年9月1日被告實(shí)際交付房屋，已逾期三年零八個(gè)月。為維護(hù)交易秩序，本院應(yīng)自原告起訴之日起倒推保護(hù)兩年的逾期交房違約金,經(jīng)核算為67747元（464023元×0.0002×730天）,因原告未提供關(guān)于訴訟時(shí)效中斷的證據(jù)，本院對(duì)超過時(shí)效部分不予保護(hù)。
依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第八十五條、第一百零六條第一款、第一百零八條、第一百一十一條、第一百三十五條、《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第七十五條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付王某某購房補(bǔ)貼款186633元；
二、牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付王某某逾期交房違約金67747元；
三、駁回王某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6442元，減半收取計(jì)3221元，由王某某負(fù)擔(dān)831元，牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2390元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

審判員 王海燕

書記員： 陳即楊