王冬雪
李興武
李興隆
王某某
葛會(huì)軍
拜泉縣齊發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司
歐某某
徐星慧

原告王冬雪，居民身份證號(hào)碼230XXXXXXXXXXXXXXX，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省齊齊哈爾市拜泉縣XX鄉(xiāng)XX村。
委托代理人李興武，居民身份證號(hào)碼230XXXXXXXXXXXXXXX，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，職員，住黑龍江省齊齊哈爾市拜泉縣XX鎮(zhèn)XX街。
委托代理人李興隆，居民身份證號(hào)碼230XXXXXXXXXXXXXXX，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住黑龍江省齊齊哈爾市拜泉縣XX鄉(xiāng)XX村。
被告王某某，居民身份證號(hào)碼152XXXXXXXXXXXXXXX，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住內(nèi)蒙古通遼市科爾沁左翼中旗XX鎮(zhèn)。
委托代理人葛會(huì)軍，居民身份證號(hào)碼410XXXXXXXXXXXXXXX，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，財(cái)務(wù)人員，住遼寧省大連市XX區(qū)XX街。
被告拜泉縣齊發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省齊齊哈爾市拜泉縣拜泉鎮(zhèn)曙光街。
法定代表人王連國(guó)，該公司經(jīng)理。
第三人歐某某，居民身份證號(hào)碼230XXXXXXXXXXXXXXX，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省齊齊哈爾市拜泉縣XX鎮(zhèn)XX街。
委托代理人徐星慧，居民身份證號(hào)碼230XXXXXXXXXXXXXXX，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休職員，住黑龍江省齊齊哈爾市拜泉縣XX鎮(zhèn)XX街。
原告王冬雪與被告王某某、拜泉縣齊發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“齊發(fā)公司”）、第三人歐某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2015年9月14日受理后，依法組成合議庭，于2015年12月8日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告王冬雪的委托代理人李興隆到庭參加訴訟，被告王某某的委托代理人葛會(huì)軍到庭參加訴訟，被告齊發(fā)公司經(jīng)傳票合法傳喚未到庭參加訴訟，第三人歐某某的委托代理人徐星慧到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王冬雪訴稱(chēng):2014年9月1日，我從被告王某某手中購(gòu)買(mǎi)XX大廈1單元16層?xùn)|門(mén)，建筑面積為101.13平方米的高層住宅樓，購(gòu)房?jī)r(jià)款為252825.00元，我當(dāng)時(shí)將購(gòu)房款全額交給被告王某某。
我購(gòu)買(mǎi)的是開(kāi)發(fā)商抵付建筑工程款給分包人王某某的樓房，有抵付工程款合同為證。
因我購(gòu)買(mǎi)的樓房已經(jīng)預(yù)告登記在第三人歐某某名下，致使我無(wú)法取得所購(gòu)樓房的產(chǎn)權(quán)。
現(xiàn)原告訴至法院，要求判令解除與被告齊發(fā)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由二被告返還購(gòu)房款252825.00元及給付自2014年9月1日至2015年9月1日按月利率1.5%計(jì)算的違約利息45508.50元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告王某某辯稱(chēng):我方不同意原告的訴訟請(qǐng)求，原告所述與事實(shí)不符，要求原告撤銷(xiāo)對(duì)被告的訴訟。
原、被告之間沒(méi)有任何口頭交付樓房使用的協(xié)議，更不存在違約責(zé)任。
原、被告之間無(wú)任何經(jīng)濟(jì)糾紛，要求原告撤銷(xiāo)對(duì)被告在XX大廈地下一層52號(hào)車(chē)庫(kù)的保全查封。
該樓房不是被告的，原告也沒(méi)有與被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是開(kāi)發(fā)商出具的收款收據(jù)，被告在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中只是起中間人的作用，該樓房是開(kāi)發(fā)商的，開(kāi)發(fā)商與原告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力，至于后續(xù)出現(xiàn)的違約行為及原告要求退購(gòu)房款的要求，是原告與開(kāi)發(fā)商之間的事情，與被告沒(méi)有關(guān)系。
原告所述有口頭協(xié)議一說(shuō)，被告只是建筑工地的一名管理人員，不具備承諾的權(quán)利和能力，被告不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
被告齊發(fā)公司未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)及證據(jù)。
第三人歐某某述稱(chēng):訴爭(zhēng)房屋是第三人合法購(gòu)買(mǎi)取得，并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
通過(guò)原告的陳述及被告的答辯以及第三人的述稱(chēng)，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是:
1、原、被告之間是否存在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系；
2、被告應(yīng)否向原告退還購(gòu)房款及給付違約利息。
為了證明自己的主張，原告王冬雪向法庭提供了如下證據(jù):
1、2015年9月1日被告王某某出具的證明一份，證實(shí)原告是從被告王某某處購(gòu)買(mǎi)的頂賬房，并將購(gòu)房款交給了被告王某某。
被告王某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為被告不是工程水暖分項(xiàng)承包施工的負(fù)責(zé)人，水暖分項(xiàng)的負(fù)責(zé)人是王某甲和王某乙，抵頂房產(chǎn)也不是抵頂給被告，而是抵頂給建筑總承包方和水暖分項(xiàng)承包方，買(mǎi)房的介紹人應(yīng)該是被告，而不是戴某，戴某是開(kāi)發(fā)商的負(fù)責(zé)人，是開(kāi)發(fā)商將房子賣(mài)給原告，并收取的購(gòu)房款，而開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款給了水暖負(fù)責(zé)人王某甲和王某乙，當(dāng)時(shí)是開(kāi)發(fā)商與原告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，出具的收款收據(jù)，并不是被告、王某甲、王某乙三人出具的收款收據(jù)，賣(mài)樓的并不是王某某，收錢(qián)的也不是王某某。
至于這份證明，在寫(xiě)的時(shí)候，是原告的委托代理人李曉波找到被告做一下證明，確實(shí)是在開(kāi)發(fā)商買(mǎi)的這個(gè)樓房，并交付了現(xiàn)金，但是被告對(duì)這份證明的目的并不清楚，被告也沒(méi)有認(rèn)為有多大的法律責(zé)任，就很草率地簽字了。
第三人歐某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為不了解情況，不發(fā)表意見(jiàn)。
因被告王某某及第三人歐某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，被告作為完全民事行為能力人，應(yīng)清楚出具證明后，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
本院對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。
2、2014年8月24日預(yù)付工程款協(xié)議復(fù)印件一份，證實(shí)原告在購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商抵頂給被告王某某的頂賬樓時(shí)，被告王某某將該協(xié)議復(fù)印件給原告，原告只是在售樓處將購(gòu)房款交給被告王某某，因該樓房已經(jīng)抵頂給被告王某某，與開(kāi)發(fā)商的售樓處沒(méi)有關(guān)系，至于開(kāi)發(fā)商和被告王某某如何算賬就不清楚了。
被告王某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為該協(xié)議是開(kāi)發(fā)商與黑龍江省XX建筑安裝有限公司簽訂的，簽署人是王連國(guó)與廉某某，但這份協(xié)議并不能說(shuō)明原告購(gòu)買(mǎi)樓房是被告的，被告也沒(méi)有權(quán)利進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，事實(shí)是被告作為介紹人，聯(lián)系原告從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)抵頂給黑龍江省XX建筑安裝有限公司的樓房，黑龍江省XX建筑安裝有限公司也沒(méi)有資格進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商與原告進(jìn)行交易，收取購(gòu)房款交給建筑公司用于支付工程款。
當(dāng)時(shí)交易時(shí)原告確實(shí)交給售樓處約50多萬(wàn)元現(xiàn)金，售樓處清點(diǎn)完畢后，給原告出具的收據(jù)，這筆錢(qián)確實(shí)也交給了黑龍江省XX建筑安裝有限公司和水暖分項(xiàng)承包負(fù)責(zé)人，但他們收到的是工程款。
黑龍江省XX建筑安裝有限公司收到款項(xiàng)收據(jù)標(biāo)明是68萬(wàn)元，包括原告所交購(gòu)房款50多萬(wàn)元，收錢(qián)的人是水暖負(fù)責(zé)人王某甲和王某乙。
第三人歐某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為該合同是無(wú)效合同，用樓房抵頂工程款是樓房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，按照法律規(guī)定，必須到房產(chǎn)部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記后才有效。
更為嚴(yán)重的是開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)銷(xiāo)售他人的房屋，虛假抵頂給黑龍江省XX建筑安裝有限公司，這是一種欺詐行為。
因被告王某某及第三人歐某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，本院對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。
3、2014年9月1日原告與被告齊發(fā)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及交納購(gòu)房款收據(jù)各一份，證實(shí)原告將購(gòu)房款交給被告王某某后，原告與被告齊發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并開(kāi)具交款票據(jù)。
被告王某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為當(dāng)時(shí)購(gòu)房款是交給了售樓處，售樓處將款項(xiàng)作為工程款交給王某乙。
如果原告認(rèn)為是與被告買(mǎi)賣(mài)的樓房，原告應(yīng)出具相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)。
第三人歐某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為該合同違法無(wú)效，開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)賣(mài)給第三人的樓房，另行再賣(mài)給他人違法。
該合同沒(méi)有到房產(chǎn)部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記，依法不能成立。
因被告王某某及第三人歐某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，本院對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。
被告王某某未向法庭提交證據(jù)。
為了證明自己的主張，第三人歐某某向法庭提供了如下證據(jù):
1、2013年9月11日商品房銷(xiāo)售預(yù)收款專(zhuān)用票據(jù)復(fù)印件及預(yù)告登記證書(shū)復(fù)印件各一份，證實(shí)開(kāi)發(fā)商先將訴爭(zhēng)房屋賣(mài)給第三人，第三人在房產(chǎn)部門(mén)辦理預(yù)告登記手續(xù)。
原告王冬雪及被告王某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性和證明內(nèi)容均沒(méi)有異議。
因原告王冬雪及被告王某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性和證明內(nèi)容均沒(méi)有異議，本院對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。
2、依第三人申請(qǐng)法院向拜泉縣房地產(chǎn)管理處調(diào)取訴爭(zhēng)房屋預(yù)告登記材料一份，證實(shí)開(kāi)發(fā)商將賣(mài)給第三人的房產(chǎn)再次賣(mài)給原告違法，第三人在原告購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)前已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了該房產(chǎn)，并在房產(chǎn)部門(mén)辦理預(yù)告登記手續(xù)。
原告王冬雪對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性和證明內(nèi)容沒(méi)有異議。
被告王某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但對(duì)第三人購(gòu)樓的事情不清楚。
因原告王冬雪及被告王某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性均沒(méi)有異議，本院對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。
本院認(rèn)為:關(guān)于原、被告之間是否存在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的問(wèn)題，被告齊發(fā)公司為確保XX大廈工程如期竣工，促使給排水、采暖分項(xiàng)工程、電安裝分項(xiàng)工程等各分項(xiàng)工程加快施工進(jìn)度，同意以XX大廈商品住宅樓形式向黑龍江省XX建筑安裝有限公司（包括各分項(xiàng)工程承包人）預(yù)付工程款。
被告王某某作為XX大廈工程水暖分項(xiàng)承包施工的負(fù)責(zé)人，將抵付工程款的樓房，通過(guò)他人介紹賣(mài)給原告，并通過(guò)XX大廈售樓處簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同并開(kāi)具交款票據(jù)，被告王某某實(shí)際收取了購(gòu)房款。
因此，原告以與被告齊發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的形式，與被告王某某形成房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。
關(guān)于被告應(yīng)否向原告退還購(gòu)房款及給付違約利息的問(wèn)題，被告齊發(fā)公司將抵頂被告王某某工程款的樓房賣(mài)給第三人歐某某，第三人已將購(gòu)買(mǎi)的樓房辦理預(yù)告登記，被告齊發(fā)公司的違約行為，致使原告無(wú)法取得所購(gòu)樓房的所有權(quán)，其訂立合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
故原告與被告齊發(fā)公司應(yīng)當(dāng)解除簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由二被告向原告退還購(gòu)房款252825.00元。
被告齊發(fā)公司的違約行為，導(dǎo)致被告王某某無(wú)法將出賣(mài)房產(chǎn)交付原告，二被告長(zhǎng)期占用原告的購(gòu)房款給其造成利息損失，二被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。
鑒于原、被告對(duì)利息損失沒(méi)有約定，可參照銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算利息，利息損失數(shù)額為15169.50元（252825.00元×6%×1年）。
關(guān)于被告王某某提出其不是水暖分項(xiàng)承包施工的負(fù)責(zé)人，抵賬樓房也不是抵頂給被告王某某，被告王某某只是中間人，沒(méi)有權(quán)利進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，收到的款項(xiàng)也只是工程款的抗辯意見(jiàn)，被告王某某在出具的證明中已經(jīng)承認(rèn)是XX大廈水暖分項(xiàng)承包施工的負(fù)責(zé)人，因建設(shè)單位不能如期撥付工程款將部分住宅抵頂工程款并簽訂協(xié)議，將抵頂工程款的樓房賣(mài)給原告，并收取原告交付的購(gòu)房款。
對(duì)被告王某某的該項(xiàng)抗辯意見(jiàn)不予采信。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第九十四條 ?四項(xiàng)、第九十七條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?一款、第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告王冬雪與被告拜泉縣齊發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；
二、被告王某某、拜泉縣齊發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王冬雪購(gòu)房款252825.00元及給付利息損失15169.50元，合計(jì)267994.50元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5775.00元由被告王某某、拜泉縣齊發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司連帶負(fù)擔(dān)5198.00元，原告王冬雪自行負(fù)擔(dān)577.00元。
保全費(fèi)1120.00元由被告王某某、拜泉縣齊發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司連帶負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:關(guān)于原、被告之間是否存在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的問(wèn)題，被告齊發(fā)公司為確保XX大廈工程如期竣工，促使給排水、采暖分項(xiàng)工程、電安裝分項(xiàng)工程等各分項(xiàng)工程加快施工進(jìn)度，同意以XX大廈商品住宅樓形式向黑龍江省XX建筑安裝有限公司（包括各分項(xiàng)工程承包人）預(yù)付工程款。
被告王某某作為XX大廈工程水暖分項(xiàng)承包施工的負(fù)責(zé)人，將抵付工程款的樓房，通過(guò)他人介紹賣(mài)給原告，并通過(guò)XX大廈售樓處簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同并開(kāi)具交款票據(jù)，被告王某某實(shí)際收取了購(gòu)房款。
因此，原告以與被告齊發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的形式，與被告王某某形成房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。
關(guān)于被告應(yīng)否向原告退還購(gòu)房款及給付違約利息的問(wèn)題，被告齊發(fā)公司將抵頂被告王某某工程款的樓房賣(mài)給第三人歐某某，第三人已將購(gòu)買(mǎi)的樓房辦理預(yù)告登記，被告齊發(fā)公司的違約行為，致使原告無(wú)法取得所購(gòu)樓房的所有權(quán)，其訂立合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
故原告與被告齊發(fā)公司應(yīng)當(dāng)解除簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由二被告向原告退還購(gòu)房款252825.00元。
被告齊發(fā)公司的違約行為，導(dǎo)致被告王某某無(wú)法將出賣(mài)房產(chǎn)交付原告，二被告長(zhǎng)期占用原告的購(gòu)房款給其造成利息損失，二被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。
鑒于原、被告對(duì)利息損失沒(méi)有約定，可參照銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算利息，利息損失數(shù)額為15169.50元（252825.00元×6%×1年）。
關(guān)于被告王某某提出其不是水暖分項(xiàng)承包施工的負(fù)責(zé)人，抵賬樓房也不是抵頂給被告王某某，被告王某某只是中間人，沒(méi)有權(quán)利進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，收到的款項(xiàng)也只是工程款的抗辯意見(jiàn)，被告王某某在出具的證明中已經(jīng)承認(rèn)是XX大廈水暖分項(xiàng)承包施工的負(fù)責(zé)人，因建設(shè)單位不能如期撥付工程款將部分住宅抵頂工程款并簽訂協(xié)議，將抵頂工程款的樓房賣(mài)給原告，并收取原告交付的購(gòu)房款。
對(duì)被告王某某的該項(xiàng)抗辯意見(jiàn)不予采信。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第九十四條 ?四項(xiàng)、第九十七條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?一款、第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告王冬雪與被告拜泉縣齊發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；
二、被告王某某、拜泉縣齊發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王冬雪購(gòu)房款252825.00元及給付利息損失15169.50元，合計(jì)267994.50元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5775.00元由被告王某某、拜泉縣齊發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司連帶負(fù)擔(dān)5198.00元，原告王冬雪自行負(fù)擔(dān)577.00元。
保全費(fèi)1120.00元由被告王某某、拜泉縣齊發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司連帶負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：任金山
審判員：湯英蓮
審判員：王儉

書(shū)記員：于洪洋