王麗娟
吳先鋒（湖北荊門掇刀區(qū)掇刀石法律服務所）
任貴德
周明學（湖北興聯律師事務所）
荊門市荊樂置業(yè)發(fā)展有限公司
姚濤（湖北漢江律師事務所）

原告王麗娟，女，1970年6月15日出生，漢族，荊門市人，無業(yè)。
委托代理人吳先鋒（特別授權），男，1974年12月15日出生，漢族，荊門市人，荊門市掇刀區(qū)掇刀石法律服務所法律工作者。
被告任貴德，男，1977年1月15日出生，漢族，荊門市人，無業(yè)。
被告
委托代理人周明學，劉軍峰（特別授權），湖北興聯律師事務所律師。
第三人荊門市荊樂置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地荊門市掇刀區(qū)大橋巷5號，組織機構代碼67649768-6。
法定代表人吳祖云，董事長。
委托代理人姚濤（特別授權），湖北漢江律師事務所律師。
原告王麗娟訴被告任貴德房屋買賣合同糾紛一案，原告于2013年6月14日訴至本院。同年7月1日，被告申請追加荊門市荊樂置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱荊樂置業(yè)）為第三人。本院受理本案后，依法組成合議庭，于2013年9月24日公開開庭進行了審理。原告委托代理人吳先鋒，被告委托代理人周明學、劉軍峰，第三人委托代理人姚濤到庭參加訴訟。本案經合議庭評議，現已審理終結。

本院認為，根據《中華人民共和國物權法》第一百三十五條 ?“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土建造建筑物、構筑物及其附屬設施”的規(guī)定，荊樂置業(yè)對本案所涉富康小區(qū)4號樓享有法律上的所有權，其有權按照法律及行業(yè)規(guī)定銷售、處分該房屋。
原告王麗娟系自然人，其不是法律允許的出售商品房的合法主體，被告又未舉證證明原告確有荊樂置業(yè)授權其售房的委托，故原告出售本案所涉房屋的行為系無權處分。原告出售房屋的行為雖為無權處分，但根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，物權變動的合同與物權變動本身是兩個法律事實，原告無權處分行為僅影響債權合同的履行，但不影響合同的效力，故原、被告之間訂立的房屋買賣合同仍為有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題解釋》中關于合同效力的規(guī)定系約束房地產開發(fā)企業(yè)簽訂合同的行為，本案合同系兩個自然人之間簽訂，合同效力并不受該司法解釋調整，故原告以其無商品房開發(fā)資質及預售資格為理由主張本合同無效，本院不予支持。
原、被告簽訂的售房合同雖為有效，但據房屋實際權利人荊樂置業(yè)陳述，該房屋已合法讓與案外人裝修入住，原告實際上已無法履行交付房屋的義務，被告可另行主張違約責任。另關于原告提出的被告脅迫其簽訂了房屋買賣協議，并出具收條兩份，但被告未實際交付購房款的理由，因購房合同的雙方是否實際履行了合同義務不屬本案審查范圍之列，本院在此不作論述，原、被告可另案再訴。關于被告提出的富康小區(qū)4號樓系原告與他人聯合開發(fā)，原告系4號樓的實際權利人的理由。因無論原告是否參與了4號樓的投資項目，其個人投資行為僅影響其在該項目中股份及出資、暨其對4號樓建設開發(fā)項目是否享有債權，不能以此推定其對4號樓享有物權，故即使原告為項目出資人，其對外銷售房屋，仍須以荊樂置業(yè)的名義。
綜上，根據《中華人民共和國物權法》第一百三十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第四十五條 ?第一款 ?、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?第一款 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告王麗娟的訴訟請求。
案件受理費500元，由原告王麗娟負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。上訴人提起上訴的應在提交上訴狀時按照上訴標的額預交上訴案件受理費，款匯至荊門市中級人民法院，開戶銀行:農行?；壑?；戶名:荊門市非稅收入管理局；帳號:570401040002701。

本院認為，根據《中華人民共和國物權法》第一百三十五條 ?“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土建造建筑物、構筑物及其附屬設施”的規(guī)定，荊樂置業(yè)對本案所涉富康小區(qū)4號樓享有法律上的所有權，其有權按照法律及行業(yè)規(guī)定銷售、處分該房屋。
原告王麗娟系自然人，其不是法律允許的出售商品房的合法主體，被告又未舉證證明原告確有荊樂置業(yè)授權其售房的委托，故原告出售本案所涉房屋的行為系無權處分。原告出售房屋的行為雖為無權處分，但根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，物權變動的合同與物權變動本身是兩個法律事實，原告無權處分行為僅影響債權合同的履行，但不影響合同的效力，故原、被告之間訂立的房屋買賣合同仍為有效。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題解釋》中關于合同效力的規(guī)定系約束房地產開發(fā)企業(yè)簽訂合同的行為，本案合同系兩個自然人之間簽訂，合同效力并不受該司法解釋調整，故原告以其無商品房開發(fā)資質及預售資格為理由主張本合同無效，本院不予支持。
原、被告簽訂的售房合同雖為有效，但據房屋實際權利人荊樂置業(yè)陳述，該房屋已合法讓與案外人裝修入住，原告實際上已無法履行交付房屋的義務，被告可另行主張違約責任。另關于原告提出的被告脅迫其簽訂了房屋買賣協議，并出具收條兩份，但被告未實際交付購房款的理由，因購房合同的雙方是否實際履行了合同義務不屬本案審查范圍之列，本院在此不作論述，原、被告可另案再訴。關于被告提出的富康小區(qū)4號樓系原告與他人聯合開發(fā)，原告系4號樓的實際權利人的理由。因無論原告是否參與了4號樓的投資項目，其個人投資行為僅影響其在該項目中股份及出資、暨其對4號樓建設開發(fā)項目是否享有債權，不能以此推定其對4號樓享有物權，故即使原告為項目出資人，其對外銷售房屋，仍須以荊樂置業(yè)的名義。
綜上，根據《中華人民共和國物權法》第一百三十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第四十五條 ?第一款 ?、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?第一款 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回原告王麗娟的訴訟請求。
案件受理費500元，由原告王麗娟負擔。

審判長：楊云瑤
審判員：付華軍
審判員：徐蕾

書記員：曾光