原告：牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司，住黑龍江省牡丹江市。
法定代表人：匡東，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：趙琨，黑龍江法大律師事務(wù)所律師。
被告：海林市佳家購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司，住黑龍江省海林市。
法定代表人：蘇循友，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張齊林，黑龍江森林律師事務(wù)所律師。
第三人：宮溧嶸，男，1943年5月25日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省海林市。

原告牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司與被告海林市佳家購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司、第三人宮溧嶸返還原物糾紛一案，本院于2017年7月18日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序，于2017年8月16日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司的委托訴訟代理人趙琨、被告海林市佳家購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司的法定代表人蘇循友到庭參加訴訟。因本案爭(zhēng)議較大，轉(zhuǎn)換普通程序，2017年10月16日，第三人宮溧嶸向本院申請(qǐng)要求參加本案訴訟。于2017年12月4日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司的委托訴訟代理人趙琨、第三人宮溧嶸到庭參加訴訟。被告海林市佳家購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)事由未到庭參加訴訟。因原告牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司與第三人宮溧嶸核對(duì)票據(jù)，本案于2017年12月4日中止訴訟。2018年12月4日，本案公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司的委托訴訟代理人趙琨、被告海林市佳家購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司委托訴訟代理人張齊林、第三人宮溧嶸到庭參加訴訟?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司（以下簡(jiǎn)稱新創(chuàng)新公司）向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院判令佳家購(gòu)公司將位于海林市工貿(mào)商城中心區(qū)，產(chǎn)權(quán)號(hào)：海房權(quán)證海林字第XXXXX**號(hào)房屋騰退并交還新創(chuàng)新公司；2.請(qǐng)求法院判令佳家購(gòu)公司支付占用海房權(quán)證海林字第XXXXX**號(hào)房屋的使用費(fèi)180000元（從2016年8月1日起至2017年7月31日止）；3.請(qǐng)求法院判令佳家購(gòu)公司支付從2017年8月1日起按照每日493.15元繼續(xù)計(jì)算房屋使用費(fèi)至實(shí)際騰退房屋之日止；4.本案的一切訴訟費(fèi)用由佳家購(gòu)公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：新創(chuàng)新公司與宮戩璘、宮溧嶸借款合同糾紛一案，牡丹江市東安區(qū)人民法院于2014年12月30日作出（2014）東執(zhí)字第37－2號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，將原屬于宮溧嶸所有的位于海林市工貿(mào)商城中心區(qū)，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為海房權(quán)證海林字第XXXXX**號(hào)的商服用房裁定給新創(chuàng)新公司所有。在新創(chuàng)新公司取得該房屋所有權(quán)之前，原房屋所有權(quán)人宮溧嶸與大慶市慶客隆連鎖商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱慶客隆公司）于2010年4月30日簽訂租賃協(xié)議，租期二十年，租期自2010年10月1日至2030年9月30日。近日，新創(chuàng)新公司得知新創(chuàng)新公司所有的房屋已不再由慶客隆公司承租，而是被佳家購(gòu)公司非法占用。因此，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，新創(chuàng)新公司要求佳家購(gòu)公司騰退房屋，賠償新創(chuàng)新公司損失，支付占用房屋的使用費(fèi)。
海林市佳家購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司（佳家購(gòu)公司）辯稱，1.佳家購(gòu)公司與新創(chuàng)新公司沒(méi)有起訴狀中所訴的法律關(guān)系；2.執(zhí)行裁定發(fā)生在慶客隆公司承租第三人房屋之后，該裁定不能改變慶客隆公司與第三人的房屋租賃關(guān)系及慶客隆公司所享有的合同權(quán)利，新創(chuàng)新公司無(wú)權(quán)向佳家購(gòu)公司和慶客隆公司主張權(quán)利；3、佳家購(gòu)公司對(duì)訴中的房屋是合法承租，不存在非法占有。
宮溧嶸述稱，2016年6月1日，新創(chuàng)新公司與宮溧嶸簽訂了協(xié)議書(shū)，其中第5條約定了如果宮溧嶸與慶客隆公司和房屋租賃合同終止履行，必須由各方相關(guān)當(dāng)事人重新簽署協(xié)議，即宮溧嶸和慶客隆公司之間所簽訂的房屋租賃合同不再履行了，對(duì)房屋的使用出租等事項(xiàng)需由全體產(chǎn)權(quán)人重新協(xié)商，另行簽署協(xié)議，直到現(xiàn)在宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同繼續(xù)有效和履行，即沒(méi)有終止。所以新創(chuàng)新公司單方面訴求騰退房屋不符合新創(chuàng)新公司與宮溧嶸簽訂的上述協(xié)議，事實(shí)是佳家購(gòu)公司轉(zhuǎn)承租該房屋已經(jīng)由宮溧嶸出具了書(shū)面同意的材料，完全符合法律和合同的規(guī)定，因此，佳家購(gòu)公司不存在侵權(quán)問(wèn)題，而是新創(chuàng)新公司違約

結(jié)合各方分歧意見(jiàn)，確認(rèn)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.佳家購(gòu)公司是否應(yīng)騰退占有的房屋并交還新創(chuàng)新公司；2.佳家購(gòu)公司是否應(yīng)給付新創(chuàng)新公司2016年8月1日至2017年7月31日占用房屋的使用費(fèi)及繼續(xù)占用房屋使用費(fèi)的計(jì)算。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
新創(chuàng)新公司提供的證據(jù)一、（2014）東商初字17民事調(diào)解書(shū)、（2014）東執(zhí)行37-2執(zhí)行裁定書(shū)、協(xié)議書(shū)（2016年6月1日新創(chuàng)新公司與原產(chǎn)權(quán)人宮溧嶸簽訂）各一份。證明：1、新創(chuàng)新公司為本案爭(zhēng)議房屋的實(shí)際所有人；2、根據(jù)2016年6月1日新創(chuàng)新公司與宮溧嶸所簽訂的合同可以證實(shí)本案爭(zhēng)議的商服用房在慶客隆公司租賃的范圍內(nèi)。宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同不再履行或到期后不再續(xù)簽，及新創(chuàng)新公司出售商服用房導(dǎo)致所有權(quán)變更由各方相關(guān)當(dāng)事人重新簽署協(xié)議，在約定中第一條、第五條可以體現(xiàn)。
佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，認(rèn)為2016年6月1日新創(chuàng)新公司與宮溧嶸簽訂的協(xié)議，宮溧嶸并未違反合同約定，新創(chuàng)新公司以該協(xié)議作為訴訟主張不應(yīng)支持。
宮溧嶸認(rèn)為新創(chuàng)新公司幾份證據(jù)恰恰證明了宮溧嶸所述的問(wèn)題，宮溧嶸與慶客隆公司之間簽訂的合同是否終止履行，是本案唯一的證明宮溧嶸或佳家購(gòu)公司是否違約、侵權(quán)，新創(chuàng)新公司所舉證據(jù)不能證明宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同已經(jīng)終止履行。
本院認(rèn)為，佳家購(gòu)公司及宮溧嶸對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議，予以采信。
證據(jù)二、佳家購(gòu)公司在海林市市場(chǎng)監(jiān)督管理局登記注冊(cè)部分企業(yè)檔案一份（8頁(yè)）。證明：佳家購(gòu)公司現(xiàn)在占有爭(zhēng)議房屋，為現(xiàn)在的無(wú)權(quán)占有人，根據(jù)備案的房屋租賃合同，佳家購(gòu)公司所承租的位于海林市工貿(mào)商城中心區(qū)房屋是在2016年8月10日與宮溧嶸所簽訂的房屋租賃合同，并不是佳家購(gòu)公司在答辯意見(jiàn)中所述的從大慶慶客隆轉(zhuǎn)租而占有，從房屋租賃合同宮溧嶸簽字來(lái)看，新創(chuàng)新公司與宮溧嶸所簽訂的2016年6月1日中宮溧嶸的簽字完全不一致，由此可以佐證佳家購(gòu)公司是該房屋的非法占用人。轉(zhuǎn)租是要經(jīng)過(guò)所有權(quán)人同意的，未經(jīng)所有權(quán)人同意的轉(zhuǎn)租行為對(duì)所有權(quán)人不產(chǎn)生約束力，慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為同時(shí)侵犯了所有權(quán)人依法所享有的收益和處分的權(quán)利，從慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為來(lái)看也證實(shí)了慶客隆公司實(shí)際不再租賃經(jīng)營(yíng)，存在事實(shí)上終止了慶客隆公司與宮溧嶸所簽訂的租賃協(xié)議，新創(chuàng)新公司現(xiàn)主張轉(zhuǎn)承租人騰退房屋是符合物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，即第4條、第34條的規(guī)定。
佳家購(gòu)公司對(duì)該份證據(jù)的形式要件無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，認(rèn)為該證據(jù)是佳家購(gòu)公司在工商部門登記時(shí)由其單方制作，宮溧嶸并不知情，而佳家購(gòu)公司占有該房屋是基于佳家購(gòu)公司與慶客隆公司之間簽訂的房屋租賃合同，因此，該組證據(jù)也能夠證實(shí)佳家購(gòu)公司是基于合同占有訴爭(zhēng)房屋屬于合法占有，并非像新創(chuàng)新公司訴稱的由新創(chuàng)新公司與宮溧嶸簽訂的房屋租賃合同，同樣，宮溧嶸也沒(méi)有與慶客隆公司解除房屋租賃合同，佳家購(gòu)公司將在舉證環(huán)節(jié)出示佳家購(gòu)公司與慶客隆公司之間簽訂的房屋租賃合同，以證實(shí)佳家購(gòu)公司是次承租人。
宮溧嶸對(duì)該證據(jù)有異議，認(rèn)為合同是假的，也不知道該合同的存在,也不是本人的字，新創(chuàng)新公司在取得這份證據(jù)時(shí)對(duì)被告提起訴訟無(wú)可非議，因?yàn)樾聞?chuàng)新公司在取得證據(jù)時(shí)并不知道這份證據(jù)是假的，但通過(guò)法庭調(diào)查以及新創(chuàng)新公司在法庭陳述，在其起訴后法庭調(diào)查中已經(jīng)知道這份證據(jù)是不真實(shí)的，上面的簽字不是宮溧嶸簽字，是偽造的，因此新創(chuàng)新公司再堅(jiān)持佳家購(gòu)公司非法占有承租房屋就沒(méi)有依據(jù)了。
本院認(rèn)為，該證據(jù)能夠證實(shí)佳家購(gòu)公司在辦理工商登記向工商部門出示的房屋租賃合同并非系佳家購(gòu)公司與房屋所有人宮溧嶸簽訂，系佳家購(gòu)公司單方行為，其所取得的工商注冊(cè)登記不具有合法性、真實(shí)性，不予采信。
證據(jù)三、牡中法2014第19號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。證明：可以證實(shí)訴爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格。
佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，認(rèn)為新創(chuàng)新公司出示該份證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，佳家購(gòu)公司占有房屋是基于合同而來(lái)，完全按合同約定的租金數(shù)額確定雙方權(quán)利義務(wù)，新創(chuàng)新公司出示該份證據(jù)對(duì)新創(chuàng)新公司不具有約束力，不應(yīng)采信。
宮溧嶸對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，認(rèn)為租賃價(jià)格得通過(guò)我，只能證明房屋的市場(chǎng)價(jià)格，不能證明房屋市場(chǎng)的租賃價(jià)格，應(yīng)按實(shí)際出租價(jià)格計(jì)算，房屋評(píng)估沒(méi)找過(guò)我。計(jì)算沒(méi)有依據(jù)。1、訴爭(zhēng)房屋和海林一百和威虎山商廈沒(méi)有可比性，不是同一地段，這個(gè)市場(chǎng)被市場(chǎng)包圍的；2、引用了慶客隆超市就應(yīng)按照慶客隆超市的價(jià)格，不應(yīng)采取很多地段平均計(jì)算，租賃費(fèi)用本身是租賃人和承租人雙方協(xié)議而成，不受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)解，因此評(píng)估報(bào)告采取各個(gè)地段平均計(jì)算租賃費(fèi)用不符事實(shí)。該報(bào)告與整體租賃合同毫無(wú)關(guān)系，宮溧嶸與慶客隆公司在出租房屋時(shí)，新創(chuàng)新公司根本不是產(chǎn)權(quán)人，也沒(méi)有任何聯(lián)系，宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同是在經(jīng)原來(lái)的四十多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同協(xié)商討論決定的，由全體產(chǎn)權(quán)人委托宮溧嶸代表他們與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同，如對(duì)此合同有歧義，也只有原產(chǎn)權(quán)人向?qū)m溧嶸提出，租金的多少都與新創(chuàng)新公司無(wú)關(guān)，如果與慶客隆公司終結(jié)了出租合同，再對(duì)外出租，新創(chuàng)新公司才有權(quán)以產(chǎn)權(quán)人的身份發(fā)表意見(jiàn)，新創(chuàng)新公司依據(jù)所謂的評(píng)估報(bào)告來(lái)否定宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租金是風(fēng)馬牛不相及，因?yàn)樾聞?chuàng)新公司取得訴爭(zhēng)房屋在程序上的所有權(quán)是在宮溧嶸將房屋（包括訴爭(zhēng)房屋）出租給慶客隆公司之后四年零八個(gè)月，東安法院的調(diào)解和裁定不具有溯及既往的效力，而且此裁定和調(diào)解必須受宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同的拘束，因此新創(chuàng)新公司主張租金問(wèn)題沒(méi)有法律依據(jù)和事實(shí)根據(jù)。
本院認(rèn)為，佳家購(gòu)公司、宮溧嶸對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，本院予以采信。
佳家購(gòu)公司為支持其主張，提供如下證據(jù)：
證據(jù)一、房屋租賃合同一份、協(xié)議一份。證明：2016年7月31日慶客隆公司與佳家購(gòu)公司的法定代表人蘇循友簽訂了房屋租賃合同，該合同簽訂是經(jīng)過(guò)宮溧嶸同意的，佳家購(gòu)公司對(duì)于新創(chuàng)新公司何時(shí)取得訴爭(zhēng)房屋并不知情，但依據(jù)合同法第229條，即買賣不破租賃，即使新創(chuàng)新公司取得了該房屋也不能影響慶客隆公司與宮溧嶸簽訂的房屋租賃合同的履行，即該法實(shí)際保護(hù)承租人慶客隆公司的利益，即慶客隆公司按照合同約定享有轉(zhuǎn)租權(quán)利，事實(shí)上，慶客隆公司也是按照該合同履行的，因此，佳家購(gòu)公司占有該房屋是合法占有，并沒(méi)有損害新創(chuàng)新公司的合法權(quán)益。
新創(chuàng)新公司對(duì)形式要件無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，認(rèn)為佳家購(gòu)公司與慶客隆公司簽訂房屋租賃協(xié)議時(shí)新創(chuàng)新公司是該爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人，買賣不破租賃指的是不改變?cè)凶馊死^續(xù)占有使用房屋，但法律明確規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)經(jīng)所有權(quán)人同意，未經(jīng)所有權(quán)人同意的轉(zhuǎn)租行為對(duì)所有權(quán)人不產(chǎn)生約束力，慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為同時(shí)侵犯了所有權(quán)人依法所享有的收益和處分的權(quán)利，從慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為來(lái)看也證實(shí)了慶客隆公司實(shí)際不再租賃經(jīng)營(yíng)，存在事實(shí)上終止了慶客隆公司與第三人宮溧嶸所簽訂的租賃協(xié)議，新創(chuàng)新公司現(xiàn)主張轉(zhuǎn)承租人騰退房屋是符合物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，即第4條、第34條的規(guī)定。
宮溧嶸提出在租賃期間產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，原租賃合同繼續(xù)有效，不能因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生變化而使得原租賃合同失效，也就是說(shuō)在出租合同生效后及履行期間新的產(chǎn)權(quán)人無(wú)權(quán)對(duì)出租房屋主張權(quán)利，必須在原出租合同的約束下行使權(quán)力，宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同是發(fā)生在新創(chuàng)新公司取得該房屋程序上的所有權(quán)，是四年零八個(gè)月，也就是說(shuō)宮溧嶸在出租此房屋時(shí)新創(chuàng)新公司不是產(chǎn)權(quán)人，因?yàn)槟菚r(shí)訴爭(zhēng)的房屋的產(chǎn)權(quán)歸宮溧嶸所有，對(duì)宮溧嶸與慶客隆公司之間簽訂的合同是否轉(zhuǎn)租無(wú)需與任何產(chǎn)權(quán)人協(xié)商，特別是新創(chuàng)新公司，因?yàn)榕c慶客隆公司簽訂合同的出租主體是宮溧嶸，其他產(chǎn)權(quán)人都是在宮溧嶸的出租權(quán)利之內(nèi)，如果轉(zhuǎn)租合同不符合法律規(guī)定，或者不符合合同規(guī)定，任何一個(gè)產(chǎn)權(quán)人都可以向?qū)m溧嶸主張權(quán)利而不能向承租人主張權(quán)利。宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的合同，合同書(shū)第六條第二項(xiàng)約定“如轉(zhuǎn)租承租人（次承租人）要求提供轉(zhuǎn)租證明的，甲方應(yīng)及時(shí)在三個(gè)工作日內(nèi)為乙方出具該證明，乙方承諾作為承租人繼續(xù)履行本合同項(xiàng)下的義務(wù)，并保證甲方不因轉(zhuǎn)租行為而使本合同項(xiàng)下的利益受到影響”。根據(jù)該條約定，慶客隆公司在承租期間具有轉(zhuǎn)租權(quán)，所以宮溧嶸將該房屋承租給慶客隆公司后，慶客隆公司在合同規(guī)定的承租期限內(nèi)轉(zhuǎn)租房屋不違反法律，符合合同約定，因此，佳家購(gòu)公司取得該房屋的轉(zhuǎn)、承租權(quán)合法、合約，不存在侵權(quán)問(wèn)題。
本院認(rèn)為，新創(chuàng)新公司、宮溧嶸對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性，予以采信。
證據(jù)二、授權(quán)委托書(shū)一份，通知一份及指定付款通知函一份。證明：自2017年8月10日-2018年9月26日，慶客隆公司要求佳家購(gòu)公司向?qū)m溧嶸支付租金或不予支付租金，佳家購(gòu)公司與慶客隆公司之間的房屋租賃合同至今仍在履行。
新創(chuàng)新公司對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，但認(rèn)為該組證據(jù)與本案新創(chuàng)新公司無(wú)關(guān)聯(lián)性。
宮溧嶸對(duì)該證據(jù)的形式要件和內(nèi)容無(wú)異議，認(rèn)為慶客隆公司因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題長(zhǎng)期拖欠租金，后來(lái)其向慶客隆公司提出要求，希望能夠讓佳家購(gòu)公司直接將租金交付宮溧嶸，第一年，佳家購(gòu)公司將租金如數(shù)的給付了慶客隆公司，慶客隆公司確分文不給宮溧嶸，為此，慶客隆公司同意佳家購(gòu)公司以后直接將租金付給宮溧嶸，出具了第一份函，后來(lái)慶客隆公司又改變主意發(fā)了第二個(gè)函，不同意佳家購(gòu)公司將租金直接給宮溧嶸，那時(shí)慶客隆公司還拖欠宮溧嶸500000元租金，無(wú)奈宮溧嶸提起了訴訟，要求與慶客隆公司終止合同的履行，后經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議，慶客隆公司同意以后的租金都由佳家購(gòu)公司即現(xiàn)在的海林市東家方和紅商貿(mào)有限公司直接給宮溧嶸，宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同至今仍在履行，因此新創(chuàng)新公司與現(xiàn)在的佳家購(gòu)公司不存在任何的租賃或占有的法律關(guān)系，由租賃產(chǎn)生的一切法律結(jié)果都是由宮溧嶸和慶客隆公司承擔(dān)，宮溧嶸與佳家購(gòu)公司（除慶客隆公司委托期給付我租金外）也沒(méi)有直接法律關(guān)系。
本院認(rèn)為，新創(chuàng)新公司、宮溧嶸對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性，予以采信。
宮溧嶸為支持其主張，提供證據(jù)一、宮溧嶸慶客隆公司簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》一份。證明：1、該合同書(shū)簽訂的時(shí)間是2010年4月30日；2、合同書(shū)第六條第二項(xiàng)約定“如轉(zhuǎn)租承租人（次承租人）要求提供轉(zhuǎn)租證明的，甲方應(yīng)及時(shí)在三個(gè)工作日內(nèi)為乙方出具該證明，乙方承諾作為承租人繼續(xù)履行本合同項(xiàng)下的義務(wù)，并保證甲方不因轉(zhuǎn)租行為而使本合同項(xiàng)下的利益受到影響”。根據(jù)該條約定，慶客隆公司在承租期間具有轉(zhuǎn)租權(quán)。
新創(chuàng)新公司對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議。承租人享有轉(zhuǎn)租權(quán)，應(yīng)當(dāng)是所有人所賦予，而本案中訴爭(zhēng)的房屋所有人依據(jù)法律生效文書(shū)已歸原告所有，宮溧嶸與慶客隆公司之間的約定對(duì)新創(chuàng)新公司不具有約束力，且該約定因新創(chuàng)新公司與宮溧嶸之間于2016年6月1日簽訂的協(xié)議書(shū)應(yīng)已失效。宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同書(shū)第六條第二項(xiàng)是對(duì)乙方在承租期間合作經(jīng)營(yíng)方式的約定，并不包括乙方將整個(gè)租賃物整體轉(zhuǎn)租，根據(jù)該條約定，不能證實(shí)慶客隆公司未經(jīng)所有權(quán)人同意有權(quán)轉(zhuǎn)租。
佳家購(gòu)公司對(duì)形式要件無(wú)異議，證明問(wèn)題無(wú)異議。通過(guò)該協(xié)議第六條第2項(xiàng)可以確定，是三句話，其中第二句是關(guān)于轉(zhuǎn)租的約定，作為產(chǎn)權(quán)人對(duì)承租人對(duì)外轉(zhuǎn)租的產(chǎn)權(quán)人必須同意，因此慶客隆對(duì)外向佳家購(gòu)公司轉(zhuǎn)租房屋不需要產(chǎn)權(quán)人同意，因此，佳家購(gòu)公司占有該房屋是合法占有，新創(chuàng)新公司無(wú)權(quán)以未經(jīng)其同意為由主張轉(zhuǎn)租行為有效。
本院認(rèn)為，新創(chuàng)新公司、佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性，予以采信。
證據(jù)二、宮溧嶸與新創(chuàng)新公司簽訂的《抵押合同》。證明：該《抵押合同》簽訂于2013年6月6日，是在宮溧嶸與慶客隆公司簽訂《房屋租賃合同書(shū)》的2010年4月30日之后的三年多。根據(jù)物權(quán)法第190條的規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響”。東安區(qū)法院將我500.04平方米房屋執(zhí)行給新創(chuàng)新公司的（2014）東執(zhí)字第37-2號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)是在2014年12月30日作出的，該裁定當(dāng)然受宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》的拘束。慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為并未侵犯新創(chuàng)新公司的合法權(quán)益。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定（2014）東執(zhí)字第37-7號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)及新創(chuàng)新公司均無(wú)權(quán)改變宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的《房屋租賃合同》的相關(guān)約定。
新創(chuàng)新公司對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議。法律所規(guī)定的抵押權(quán)或買賣合同不當(dāng)然解除原租賃關(guān)系，主要是為了保護(hù)善意承租人的租賃關(guān)系，而本案慶客隆公司已經(jīng)事實(shí)上存在不再租賃本案爭(zhēng)議房屋的事實(shí)，其轉(zhuǎn)租應(yīng)經(jīng)訴爭(zhēng)房屋的所有人同意方能生效，現(xiàn)慶客隆公司轉(zhuǎn)租行為未經(jīng)新創(chuàng)新公司同意已侵犯了新創(chuàng)新公司作為實(shí)際所有人的權(quán)益。
佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)形式要件及真實(shí)性、證明問(wèn)題沒(méi)有異議。
本院認(rèn)為，新創(chuàng)新公司、佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性，予以采信。
證據(jù)三、慶客隆公司與佳家購(gòu)公司法定代表人蘇循友簽訂的房屋租賃合同。證明：1、該合同第一條明示了宮溧嶸同意慶客隆公司將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給佳家購(gòu)公司；2、該合同約定佳家購(gòu)公司向慶客隆公司主張權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同繼續(xù)有效；3、合同法第224條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給宮溧嶸，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效”。據(jù)此，慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為不僅符合房屋租賃合同書(shū)的約定，而且完全符合合同法的規(guī)定，根據(jù)合同法規(guī)定，是經(jīng)出租人同意，可以將房屋轉(zhuǎn)給宮溧嶸，出租人是宮溧嶸，法律并未規(guī)定需經(jīng)權(quán)利人同意，而新創(chuàng)新公司當(dāng)時(shí)連權(quán)利人也不是，宮溧嶸與慶客隆公司以及佳家購(gòu)公司共同執(zhí)行了法律規(guī)定，我們?nèi)降霓D(zhuǎn)租行為都是合法合約的。
新創(chuàng)新公司對(duì)該證據(jù)所證明的問(wèn)題有異議，對(duì)形式要件無(wú)異議，根據(jù)新創(chuàng)新公司提交第一組證據(jù)，新創(chuàng)新公司（2014）東執(zhí)行37－2號(hào)裁定，本案爭(zhēng)議房屋發(fā)生了轉(zhuǎn)移，新創(chuàng)新公司為該房屋所有權(quán)人，另根據(jù)新創(chuàng)新公司與宮溧嶸于2016年6月1日簽訂的協(xié)議書(shū)內(nèi)容，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容宮溧嶸無(wú)權(quán)對(duì)該爭(zhēng)議房屋進(jìn)行處分，以事實(shí)上喪失了作為爭(zhēng)議房屋出租一方的主體資格，因此該協(xié)議中涉及本案爭(zhēng)議房屋的部份的內(nèi)容無(wú)效。
佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)的形式要件及真實(shí)性、證明問(wèn)題沒(méi)有異議。
本院認(rèn)為，新創(chuàng)新公司、佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性，予以采信。
證據(jù)四、宮溧嶸與慶客隆公司簽訂房屋租賃合同時(shí)，房屋共有人明細(xì)一份。證明：在東安區(qū)法院將房屋執(zhí)行給新創(chuàng)新公司前，房屋是由41個(gè)產(chǎn)權(quán)人所共有，同時(shí)證明新創(chuàng)新公司在當(dāng)時(shí)并不是訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人，無(wú)權(quán)對(duì)宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同及宮溧嶸同意慶客隆公司將房屋轉(zhuǎn)租給佳家購(gòu)公司提出任何主張和異議，因?yàn)檫@份合同與新創(chuàng)新公司沒(méi)有任何法律關(guān)系。
新創(chuàng)新公司對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議。該組證據(jù)與本案訴爭(zhēng)的事實(shí)沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，新創(chuàng)新公司實(shí)際擁有的房屋具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證照，不存在與他人共有的事實(shí)。這組證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。
佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)的形式要件及真實(shí)性、證明問(wèn)題沒(méi)有異議。
本院認(rèn)為，新創(chuàng)新公司、佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性，予以采信。
證據(jù)五、佳家購(gòu)公司承租的房屋建筑平面圖。證明：房屋是一個(gè)獨(dú)立的整體。雖然辦理了若干個(gè)房照，分割了若干個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地和攤位，但沒(méi)有砌筑一道間壁墻，僅設(shè)有理論上的分割線。所有以分割線劃分的房屋、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地和攤位都沒(méi)有自己獨(dú)立的通行門和通行過(guò)道，更沒(méi)有消防通道。該房屋的供電、供水、供暖、消防及其他物業(yè)僅有各自獨(dú)立的一個(gè)系統(tǒng)。由于該房屋是甲級(jí)防火單位，加之所有的經(jīng)營(yíng)需要的硬件設(shè)施只有一個(gè)系統(tǒng)，因此，該房屋是一個(gè)不可分割的經(jīng)營(yíng)體，任何一個(gè)產(chǎn)權(quán)人都不能從整體房屋分離出來(lái)獨(dú)自經(jīng)營(yíng)使用。在開(kāi)業(yè)以來(lái)的十三年中，都是有產(chǎn)權(quán)人以少數(shù)服從多數(shù)的原則，經(jīng)房屋整體出租。41個(gè)產(chǎn)權(quán)人按照產(chǎn)權(quán)面積和攤位節(jié)數(shù)，領(lǐng)取稅費(fèi)后的租金。
新創(chuàng)新公司對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議。本案訴爭(zhēng)的房屋辦理了獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證照，足以證明不存在宮溧嶸所訴無(wú)法分割的問(wèn)題，事實(shí)上該房屋無(wú)論是從法律上還是物理分割上都是可以分離的，另外關(guān)于宮溧嶸所說(shuō)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的問(wèn)題，該權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)是基于業(yè)主的授權(quán)行為產(chǎn)生的，新創(chuàng)新公司所主張的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)大于宮溧嶸所說(shuō)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，作為本案訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際所有人新創(chuàng)新公司有權(quán)利收回房屋自行經(jīng)營(yíng)。
佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)的形式要件及真實(shí)性、證明問(wèn)題沒(méi)有異議。
本院認(rèn)為，新創(chuàng)新公司、佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性，予以采信。
證據(jù)六、現(xiàn)金交款單（四份）。證明：1、經(jīng)與新創(chuàng)新公司核算后，第三人宮溧嶸將新創(chuàng)新公司應(yīng)得的租金如數(shù)匯入新創(chuàng)新公司指定的賬戶。2016年8月10日，宮溧嶸將新創(chuàng)新公司應(yīng)得的41450元租金給付新創(chuàng)新公司（算至2016年9月30日）。因慶客隆公司違約沒(méi)有在2016年9月30日前給付2016年9月30日至2017年9月30日期間的租賃費(fèi)用，一直拖到2017年4月30日才給付一半的租賃費(fèi)即600000元。宮溧嶸于2017年5月19日給付新創(chuàng)新公司2016年9月30日至2017年9月30日的租金19500元。慶客隆公司再次違約至今未交付2017年9月30日-2018年9月30日的租賃費(fèi)用。宮溧嶸從佳家購(gòu)公司處借款400000元，于2017年10月13日，匯入新創(chuàng)新公司賬戶35821元租金，于2018年10月12日通過(guò)海林建行匯款，金額35821元，收款人是新創(chuàng)新公司；2、新創(chuàng)新公司并未因慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為受到經(jīng)濟(jì)利益的損失，而是增加了利益收入；3、新創(chuàng)新公司自我們結(jié)算至今對(duì)我們給付的租金從未提出過(guò)異議，在慶客隆公司轉(zhuǎn)租之前原告應(yīng)得租金是每年19500元，轉(zhuǎn)租后已得租金35821元，增加了102%，是因?yàn)閷m溧嶸在轉(zhuǎn)承租后根據(jù)轉(zhuǎn)承租合同的約定承擔(dān)了全部的房屋租賃所涉及到的稅費(fèi)，實(shí)際上等于增加了租金，因此新創(chuàng)新公司才能多得102%的租金，這證明了新創(chuàng)新公司的利益非但受到損害，而是得到了更多利益。
新創(chuàng)新公司對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，但認(rèn)為與本案新創(chuàng)新公司所提出的訴請(qǐng)無(wú)關(guān)聯(lián)性。
佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)的形式要件及真實(shí)性、證明問(wèn)題沒(méi)有異議，通過(guò)該份證據(jù)證實(shí)新創(chuàng)新公司至今還在收取宮溧嶸支付的租金，而該租金的實(shí)際支付人為佳家購(gòu)公司，即新創(chuàng)新公司對(duì)佳家購(gòu)公司占有新創(chuàng)新公司房屋并支付租金是認(rèn)可的，新創(chuàng)新公司的訴訟請(qǐng)求與其實(shí)際收到租金自相矛盾，新創(chuàng)新公司仍在通過(guò)慶客隆公司與佳家購(gòu)公司的轉(zhuǎn)租合同獲得利益，因此新創(chuàng)新公司的訴請(qǐng)不應(yīng)予支持。
本院認(rèn)為，新創(chuàng)新公司、佳家購(gòu)公司對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性，予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述、舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，確認(rèn)本案事實(shí)如下：
宮溧嶸于2010年4月30日與慶客隆公司達(dá)成房屋租賃合同，將位于海林市房屋租賃給慶客隆公司，期限20年，期限從2010年10月1日至2030年9月30日止。2014年12月30日，黑龍江省牡丹江市東安區(qū)人民法院作出（2014）東執(zhí)行37-2執(zhí)行裁定，將宮溧嶸名下的位于海林市工貿(mào)商城中心區(qū)，產(chǎn)權(quán)證號(hào)：海房權(quán)證海林字第XXXXX**號(hào)的商服用房產(chǎn)權(quán)裁定歸新創(chuàng)新公司所有。新創(chuàng)新公司與宮溧嶸于2016年6月1日達(dá)成協(xié)議，雙方約定該房屋在慶客隆公司租賃的范圍內(nèi)，新創(chuàng)新公司接收該房屋。宮溧嶸在每年12月1日前向新創(chuàng)新公司支付該房屋的租賃費(fèi)。同時(shí)約定宮溧嶸如與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同不再履行或到期后不在續(xù)簽以及新創(chuàng)新公司出售訴爭(zhēng)房屋導(dǎo)致所有權(quán)變更，由各方相關(guān)當(dāng)事人重新簽署相關(guān)協(xié)議。
2016年6月6日，佳家購(gòu)公司欲租用慶客隆公司經(jīng)營(yíng)超市與第三人宮溧嶸達(dá)成協(xié)議，雙方約定：宮溧嶸同意慶客隆公司將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給佳家購(gòu)公司經(jīng)營(yíng)超市，佳家購(gòu)公司轉(zhuǎn)承租后與宮溧嶸不發(fā)生直接法律關(guān)系，佳家購(gòu)公司向慶客隆公司履行義務(wù)，宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同繼續(xù)有效。2016年7月26日，慶客隆公司與佳家購(gòu)公司簽訂了房屋租賃合同，將其租賃房屋轉(zhuǎn)租給佳家購(gòu)公司。該房屋租賃房屋范圍包括新創(chuàng)新公司所有的訴爭(zhēng)房屋，慶客隆公司委托宮溧嶸每年向新創(chuàng)新公司交納房屋租賃費(fèi)至今，新創(chuàng)新公司每年接收該房屋租賃費(fèi)。但該房屋轉(zhuǎn)租事宜未征得新創(chuàng)新公司同意。
本院認(rèn)為，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變化的，不影響租賃合同效力。本案訴爭(zhēng)房屋原所有權(quán)為宮溧嶸。宮溧嶸于2010年4月30日將房屋租賃給慶客隆公司，租期20年，該租賃合同合法有效。2014年12月30日，新創(chuàng)新公司在取得訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)后，于2016年6月1日與宮溧嶸達(dá)成協(xié)議，約定宮溧嶸在每年12月1日前向新創(chuàng)新公司交納訴爭(zhēng)房屋租賃費(fèi)。因慶客隆公司承租的房屋面積為XXXX平方米，是41戶所有權(quán)人所有，商戶集體推薦宮溧嶸為代表，代理所有所有權(quán)人與慶客隆公司簽訂的協(xié)議，房租費(fèi)也由宮溧嶸代收，其中包括訴爭(zhēng)房屋租賃費(fèi)。該房屋租賃費(fèi)由宮溧嶸代慶客隆公司向新創(chuàng)新公司交納。2016年7月26日，慶客隆公司在宮溧嶸同意下將XXXX平方米房屋轉(zhuǎn)租給佳家購(gòu)公司，并由宮溧嶸繼續(xù)負(fù)責(zé)將房屋租賃費(fèi)交納給新創(chuàng)新公司，這一行為應(yīng)認(rèn)定新創(chuàng)新公司對(duì)慶客隆公司轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)可。新創(chuàng)新公司提出其所有的房屋慶客隆公司已不在繼續(xù)承租，而是被佳家購(gòu)公司非法占用，要求佳家購(gòu)公司騰退房屋，賠償新創(chuàng)新公司損失，支付占用房屋的使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。本院認(rèn)為，慶客隆公司在承租該訴爭(zhēng)房屋期間，雖然該訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，但不影響承租人將租賃物轉(zhuǎn)租給佳家購(gòu)公司，該轉(zhuǎn)租行為在經(jīng)出租人宮溧嶸同意后，慶客隆公司與佳家購(gòu)公司形成的轉(zhuǎn)租行為合法有效。新創(chuàng)新公司至今仍收取該訴爭(zhēng)房屋租賃費(fèi)，并未因該房屋的轉(zhuǎn)租造成損失，故對(duì)新創(chuàng)新公司的訴訟主張，不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條、第二百二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：

駁回牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司對(duì)海林市佳家購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)3900元，由牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 蔡密成
審判員 王曉冬
審判員 姚春華

書(shū)記員： 宋曉棠