湖北荊門聯(lián)美置業(yè)代理有限公司
宋峰翔（湖北法之星律師事務(wù)所）
荊門海盛置業(yè)有限公司
丁凌波（湖北京中金律師事務(wù)所）
鄧東山

原告（反訴被告）湖北荊門聯(lián)美置業(yè)代理有限公司，住所地荊門市東寶區(qū)雨霖路。
法定代表人李想，總經(jīng)理。
委托代理人宋峰翔，湖北法之星律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）荊門海盛置業(yè)有限公司，住所地荊門市掇刀區(qū)培公大道。
法定代表人張斌，董事長。
委托代理人丁凌波，湖北京中金律師事務(wù)所律師。
委托代理人鄧東山，男，漢族，荊門市人，荊門海盛置業(yè)有限公司員工，住掇刀區(qū)名泉小區(qū)。
原告（反訴被告，以下簡稱原告）湖北荊門聯(lián)美置業(yè)代理有限公司與被告（反訴原告，以下簡稱被告）荊門海盛置業(yè)有限公司委托合同糾紛一案，原告于2014年12月5日申請訴前財產(chǎn)保全，本院依法作出（2014）鄂掇刀訴保字第00141號裁定，對以被告名義登記的位于荊門金銀島家居建材城二期3號樓二樓商鋪的共計130套房屋予以查封。原告于2015年1月4日訴至本院，本院受理后，被告在答辯期間提出反訴，本院依法合并審理。本院依法組成合議庭，于2015年3月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告在訴訟中向本院申請司法鑒定，后撤回了司法鑒定。訴訟中，經(jīng)原告申請，本院解除了130套房屋的查封。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，關(guān)于原、被告違約行為的界定。一、本案合同第二條約定的前提條件有:“甲方確保前期開發(fā)的1期居然之家荊門店于2014年5年28日前正式開業(yè)與經(jīng)營，甲方確保本合同約定的1-3號樓2015年5月1日前開業(yè)，該項目開盤應(yīng)以甲方與銀行簽妥按揭合作協(xié)議，取得該項目預(yù)售許可證且具備銷售功能的較大面積的新售樓處裝修完成并交付乙方使用為前提條件，甲方確保已抵押的物業(yè)1號樓商鋪415套在2014年5月1日前解除抵押。”而在合同履行過程中，“居然之家”一期并未按照合同約定的時間開業(yè)，被告亦未按照合同約定辦理相關(guān)樓盤的預(yù)售許可證，商鋪的開盤時間晚于合同約定，也沒有按約定解除1號樓商鋪的抵押。因本案代理銷售合同約定的內(nèi)容為大型樓盤的銷售，代理商出于規(guī)避風(fēng)險及盈利的考慮，要求設(shè)定上述合同履行的前提條件實際上就是為合同相對方設(shè)定合同義務(wù)，該“前提條件”的設(shè)立目的是為了實現(xiàn)銷售額的最大化，且部分“前提條件”的內(nèi)容在之后的“甲方承諾條款”中重置，故該“前提條件”并非被告所理解的“未達(dá)到前提條件合同便不能履行”的意思表示，本院對被告提出的合同前提條件并非合同內(nèi)容，原告在合同的前提條件未達(dá)到的情況下仍然履行合同應(yīng)視為雙方合意變更合同履行條件的抗辯理由，不予采納，被告未滿足上述合同約定應(yīng)認(rèn)定為違約行為。二、關(guān)于被告的其他違約行為。被告除了未履行“居家之家”1期如期開業(yè)等合同義務(wù)外，還未按合同約定履行樓盤的主體工程如期封頂，水電裝修以及1-3號樓現(xiàn)場圍板提升至5米高，提供3號樓商鋪作為擔(dān)保等合同義務(wù)，被告上述行為使得代理銷售的樓盤處于未完工的非正常狀態(tài)，加之1號樓商鋪在代理銷售期間未被解押，使得本案所涉樓盤的銷售環(huán)境及條件惡化，故被告的上述行為亦應(yīng)認(rèn)定為違約行為。三、被告提出，根據(jù)合同第10條約定，2014年乙方的銷售目標(biāo)應(yīng)為2.8億元，每批次開盤當(dāng)月去化率必須達(dá)到50%，此時可返還乙方保證金100萬元，如銷售額超過2億元，甲方則提前返還乙方全部保證金。原告未依約完成銷售目標(biāo)，屬根本性違約，被告有權(quán)要求不返還履行保證金。因原、被告在合同第二條約定了“合同履行之前提條件”，該條內(nèi)容的實現(xiàn)系代理銷售合同達(dá)到合同預(yù)計銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)，故該條內(nèi)容應(yīng)視為先履行義務(wù)。上文已闡述，被告并未按第二條約定履行相關(guān)義務(wù)，故其無權(quán)要求后履行義務(wù)的原告按合同約定完成50%的去化率及2億元的銷售目標(biāo)，原告未完成合同約定的銷售目標(biāo)亦非違約行為。
關(guān)于合同的解除。合同法第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。本案合同中就原告獨家代理銷售進(jìn)行了專門約定，且合同第11條“代理銷售服務(wù)”中“乙方負(fù)責(zé)制定項目的整體營銷推廣策略”，第12條“營銷費用”中“本項目廣告推廣費用及各種營銷費全部由乙方承擔(dān)”的內(nèi)容都與原告獨家代理密切相關(guān)，即原告在本案樓盤中投入巨大的營銷費用，是以其獨家代理銷售為基礎(chǔ)的，現(xiàn)被告違反合同約定邀請第三方進(jìn)入，實際上徹底破壞了雙方的合作基礎(chǔ)，加之被告各種違約行為導(dǎo)致本案樓盤的銷售條件及環(huán)境惡化，故被告的違約行為已致本案合同目的無法實現(xiàn)，原告有權(quán)依合同法的規(guī)定解除本案合同，本院對原告解除合同行為的效力予以確認(rèn)。
關(guān)于保證金及違約金。一、本案合同第4.1條明確約定，甲方確保其前期開發(fā)的一期產(chǎn)品“居然之家荊門店”于2014年5月28日前正式開業(yè)，若開業(yè)時間延期超過1個月，甲方應(yīng)返還本合同項下的履約保證金。依此約定，“居然之家荊門店”未按合同約定開業(yè)，被告應(yīng)返還原告剩余保證金1743000元。因上文已論述原告未完成銷售目標(biāo)不屬于違約行為，故被告無權(quán)主張不返還原告保證金，其應(yīng)當(dāng)返還原告保證金。被告未如期返還保證金，應(yīng)自2015年6月29日賠償原告遲延支付保證金的利息損失，原告主張的利息損失64722元符合法律規(guī)定，本院予以支持。二、被告于2014年9月10日另行與馬鞍山惠揚(yáng)房地產(chǎn)營銷策劃有限公司簽訂了銷售代理合同，且被告在合同簽訂后安排惠揚(yáng)房地產(chǎn)公司的銷售員工進(jìn)場進(jìn)行銷售培訓(xùn)，被告的該行為違反了合同第5.2條獨家代理的約定，按17.4條“乙方未經(jīng)甲方同意，將銷售代理權(quán)轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，則乙方應(yīng)向甲方支付違約金100萬元整”的內(nèi)容，被告應(yīng)支付原告違約金100萬元。
關(guān)于原告主張的廣告費投入損失1486285元，因原告所舉損失證據(jù)無法證實其實際損失額，故對該項主張，本院不予支持。
綜上，被告應(yīng)返還原告剩余保證金1743000元，賠償遲延支付保證金利息損失64722元，支付剩余代理費578771元及違約金100萬元，扣減被告在訴訟中已支付的100萬元，被告還應(yīng)支付原告2386493元。依照《中華人民共和國合同法》第六十七條 ?、第九十四條 ?第（四）項 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）荊門海盛置業(yè)有限公司返還原告（反訴被告）湖北荊門聯(lián)美置業(yè)代理有限公司保證金、賠償保證金利息損失、支付代理費及違約金共計2386493元；
二、駁回原告（反訴被告）湖北荊門聯(lián)美置業(yè)代理有限公司其他訴訟請求；
三、駁回反訴原告（被告）荊門海盛置業(yè)有限公司其他訴訟請求。
上述第一項，應(yīng)在本判決生效之日起5日內(nèi)履行。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費46000元，原告湖北荊門聯(lián)美置業(yè)代理有限公司負(fù)擔(dān)14210元，被告荊門海盛置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)31790元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。

本院認(rèn)為，關(guān)于原、被告違約行為的界定。一、本案合同第二條約定的前提條件有:“甲方確保前期開發(fā)的1期居然之家荊門店于2014年5年28日前正式開業(yè)與經(jīng)營，甲方確保本合同約定的1-3號樓2015年5月1日前開業(yè)，該項目開盤應(yīng)以甲方與銀行簽妥按揭合作協(xié)議，取得該項目預(yù)售許可證且具備銷售功能的較大面積的新售樓處裝修完成并交付乙方使用為前提條件，甲方確保已抵押的物業(yè)1號樓商鋪415套在2014年5月1日前解除抵押。”而在合同履行過程中，“居然之家”一期并未按照合同約定的時間開業(yè)，被告亦未按照合同約定辦理相關(guān)樓盤的預(yù)售許可證，商鋪的開盤時間晚于合同約定，也沒有按約定解除1號樓商鋪的抵押。因本案代理銷售合同約定的內(nèi)容為大型樓盤的銷售，代理商出于規(guī)避風(fēng)險及盈利的考慮，要求設(shè)定上述合同履行的前提條件實際上就是為合同相對方設(shè)定合同義務(wù)，該“前提條件”的設(shè)立目的是為了實現(xiàn)銷售額的最大化，且部分“前提條件”的內(nèi)容在之后的“甲方承諾條款”中重置，故該“前提條件”并非被告所理解的“未達(dá)到前提條件合同便不能履行”的意思表示，本院對被告提出的合同前提條件并非合同內(nèi)容，原告在合同的前提條件未達(dá)到的情況下仍然履行合同應(yīng)視為雙方合意變更合同履行條件的抗辯理由，不予采納，被告未滿足上述合同約定應(yīng)認(rèn)定為違約行為。二、關(guān)于被告的其他違約行為。被告除了未履行“居家之家”1期如期開業(yè)等合同義務(wù)外，還未按合同約定履行樓盤的主體工程如期封頂，水電裝修以及1-3號樓現(xiàn)場圍板提升至5米高，提供3號樓商鋪作為擔(dān)保等合同義務(wù)，被告上述行為使得代理銷售的樓盤處于未完工的非正常狀態(tài)，加之1號樓商鋪在代理銷售期間未被解押，使得本案所涉樓盤的銷售環(huán)境及條件惡化，故被告的上述行為亦應(yīng)認(rèn)定為違約行為。三、被告提出，根據(jù)合同第10條約定，2014年乙方的銷售目標(biāo)應(yīng)為2.8億元，每批次開盤當(dāng)月去化率必須達(dá)到50%，此時可返還乙方保證金100萬元，如銷售額超過2億元，甲方則提前返還乙方全部保證金。原告未依約完成銷售目標(biāo)，屬根本性違約，被告有權(quán)要求不返還履行保證金。因原、被告在合同第二條約定了“合同履行之前提條件”，該條內(nèi)容的實現(xiàn)系代理銷售合同達(dá)到合同預(yù)計銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)，故該條內(nèi)容應(yīng)視為先履行義務(wù)。上文已闡述，被告并未按第二條約定履行相關(guān)義務(wù)，故其無權(quán)要求后履行義務(wù)的原告按合同約定完成50%的去化率及2億元的銷售目標(biāo)，原告未完成合同約定的銷售目標(biāo)亦非違約行為。
關(guān)于合同的解除。合同法第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。本案合同中就原告獨家代理銷售進(jìn)行了專門約定，且合同第11條“代理銷售服務(wù)”中“乙方負(fù)責(zé)制定項目的整體營銷推廣策略”，第12條“營銷費用”中“本項目廣告推廣費用及各種營銷費全部由乙方承擔(dān)”的內(nèi)容都與原告獨家代理密切相關(guān)，即原告在本案樓盤中投入巨大的營銷費用，是以其獨家代理銷售為基礎(chǔ)的，現(xiàn)被告違反合同約定邀請第三方進(jìn)入，實際上徹底破壞了雙方的合作基礎(chǔ)，加之被告各種違約行為導(dǎo)致本案樓盤的銷售條件及環(huán)境惡化，故被告的違約行為已致本案合同目的無法實現(xiàn)，原告有權(quán)依合同法的規(guī)定解除本案合同，本院對原告解除合同行為的效力予以確認(rèn)。
關(guān)于保證金及違約金。一、本案合同第4.1條明確約定，甲方確保其前期開發(fā)的一期產(chǎn)品“居然之家荊門店”于2014年5月28日前正式開業(yè)，若開業(yè)時間延期超過1個月，甲方應(yīng)返還本合同項下的履約保證金。依此約定，“居然之家荊門店”未按合同約定開業(yè)，被告應(yīng)返還原告剩余保證金1743000元。因上文已論述原告未完成銷售目標(biāo)不屬于違約行為，故被告無權(quán)主張不返還原告保證金，其應(yīng)當(dāng)返還原告保證金。被告未如期返還保證金，應(yīng)自2015年6月29日賠償原告遲延支付保證金的利息損失，原告主張的利息損失64722元符合法律規(guī)定，本院予以支持。二、被告于2014年9月10日另行與馬鞍山惠揚(yáng)房地產(chǎn)營銷策劃有限公司簽訂了銷售代理合同，且被告在合同簽訂后安排惠揚(yáng)房地產(chǎn)公司的銷售員工進(jìn)場進(jìn)行銷售培訓(xùn)，被告的該行為違反了合同第5.2條獨家代理的約定，按17.4條“乙方未經(jīng)甲方同意，將銷售代理權(quán)轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，則乙方應(yīng)向甲方支付違約金100萬元整”的內(nèi)容，被告應(yīng)支付原告違約金100萬元。
關(guān)于原告主張的廣告費投入損失1486285元，因原告所舉損失證據(jù)無法證實其實際損失額，故對該項主張，本院不予支持。
綜上，被告應(yīng)返還原告剩余保證金1743000元，賠償遲延支付保證金利息損失64722元，支付剩余代理費578771元及違約金100萬元，扣減被告在訴訟中已支付的100萬元，被告還應(yīng)支付原告2386493元。依照《中華人民共和國合同法》第六十七條 ?、第九十四條 ?第（四）項 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告（反訴原告）荊門海盛置業(yè)有限公司返還原告（反訴被告）湖北荊門聯(lián)美置業(yè)代理有限公司保證金、賠償保證金利息損失、支付代理費及違約金共計2386493元；
二、駁回原告（反訴被告）湖北荊門聯(lián)美置業(yè)代理有限公司其他訴訟請求；
三、駁回反訴原告（被告）荊門海盛置業(yè)有限公司其他訴訟請求。
上述第一項，應(yīng)在本判決生效之日起5日內(nèi)履行。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費46000元，原告湖北荊門聯(lián)美置業(yè)代理有限公司負(fù)擔(dān)14210元，被告荊門海盛置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)31790元。

審判長：楊云瑤
審判員：付冰晶
審判員：付華軍

書記員：許佩玲