原告：湖北眾誠(chéng)電子商務(wù)有限公司。法定代表人：鄧在清，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：劉志華。委托訴訟代理人：潘克勤，湖北新天律師事務(wù)所律師。被告：焦某。委托訴訟代理人：姚濤，湖北雙燕律師事務(wù)所律師。

眾誠(chéng)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令焦某返還租房押金50000元、租金58602.74元，合計(jì)108602.74元，并從2016年5月15日開(kāi)始按照年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)支付利息損失至實(shí)際返還之日止；2.訴訟費(fèi)用由焦某承擔(dān)。事實(shí)與理由：2011年9月20日，眾誠(chéng)公司與焦某就荊門(mén)市藝術(shù)大樓一樓房屋租賃事宜簽訂了《合同書(shū)》，約定租賃期限五年，自2011年9月19日至2016年9月30日，租金為每年155000元，當(dāng)年按年支付押金50000元。2016年5月13日，荊門(mén)市藝術(shù)劇院向眾誠(chéng)公司送達(dá)書(shū)面通知，聲明“馬洪（焦某）未經(jīng)我單位同意，將我單位房屋轉(zhuǎn)租于你，我單位與其承租合同將于2016年5月14日到期”。據(jù)查，焦某與荊門(mén)市藝術(shù)劇院簽訂的房屋租賃合同期限為2011年5月15日至2016年5月14日。2016年5月15日之后，眾誠(chéng)公司多次要求焦某退還房屋租金50000元及2016年5月14日至2016年9月30日期間（138天）的租金58602.74元。焦某謊稱負(fù)責(zé)與荊門(mén)市藝術(shù)劇院協(xié)商解決。2017年11月14日，原、被告及荊門(mén)市藝術(shù)劇院三方碰頭，確認(rèn)焦某并未向荊門(mén)市藝術(shù)劇院交付延期租金。為此，眾誠(chéng)公司起訴至法院。焦某辯稱，1、雖然眾誠(chéng)公司與焦某之間合同約定的承租期超出了焦某與荊門(mén)市藝術(shù)劇院約定的承租期，但并不代表房屋租賃合同未履行完畢。2、眾誠(chéng)公司并非是2011年9月20日與焦某簽訂的房屋租賃合同，是在2013年從與焦某簽訂房屋租賃合同的承租人處受讓的房屋使用權(quán)，眾誠(chéng)公司并未向焦某交納押金。3、眾誠(chéng)公司從2013年承租房屋后，荊門(mén)市藝術(shù)劇院從未向焦某主張過(guò)轉(zhuǎn)租行為無(wú)效，也未要求與焦某解除合同，荊門(mén)市藝術(shù)劇院在2016年5月13日向眾誠(chéng)公司發(fā)出的通知既不代表其有收回涉案房屋的意思表示，也未表示不允許眾誠(chéng)公司繼續(xù)使用房屋，該通知不具有任何法律效力，故不能證明焦某未完全履行與眾誠(chéng)公司的租賃合同。4、2016年5月15日至2016年9月30日期間，眾誠(chéng)公司一直在占有并使用房屋，其經(jīng)營(yíng)未受到任何影響，焦某已完全履行了合同，眾誠(chéng)公司無(wú)權(quán)要求返還該期間租金。5、焦某的確未向荊門(mén)市亦屬劇院交納2016年5月15日至2016年9月30日期間的租金，但是未交納租金的原因是荊門(mén)市藝術(shù)劇院拒絕收取，焦某依法享有優(yōu)先承租權(quán)，但房屋租賃合同到期后，荊門(mén)市藝術(shù)劇院拒絕與焦某商談續(xù)約事宜。6、從法律上講，眾誠(chéng)公司要求焦某返還財(cái)產(chǎn)沒(méi)有依據(jù)，根據(jù)合同法第五十八條的規(guī)定，合同只有在無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的情況下才會(huì)產(chǎn)生返還財(cái)產(chǎn)的法律后果，但本案租賃合同并無(wú)被撤銷(xiāo)或者無(wú)效的情形。綜上，請(qǐng)求人民法院駁回眾誠(chéng)公司的訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交還和質(zhì)證。眾誠(chéng)公司提交了以下證據(jù)：A1、2011年9月20日焦某與眾誠(chéng)公司簽訂的房屋租賃合同書(shū)，證明合同約定的年租金為155000元，押金50000元，租賃合同屆滿日為2016年9月30日；A2、2010年12月20日馬洪與荊門(mén)市藝術(shù)劇院簽訂的租房合同書(shū)和2016年1月1日馬洪對(duì)焦某關(guān)于荊門(mén)市藝術(shù)劇院藝術(shù)大樓一樓門(mén)面和二樓經(jīng)營(yíng)管理的授權(quán)委托書(shū),證明焦某向眾誠(chéng)公司轉(zhuǎn)租荊門(mén)市藝術(shù)劇院藝術(shù)大樓一樓門(mén)面,租賃合同到期日為2016年5月14日;A3、2014年7月18日焦某出具的金額為310000元的收條，2014年7月18日中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的交易記錄，證明眾誠(chéng)公司向焦某支付租金和押金的事實(shí)；A4、2016年5月13日荊門(mén)市藝術(shù)劇院向眾誠(chéng)公司發(fā)出的通知，證明房屋產(chǎn)權(quán)人荊門(mén)市藝術(shù)劇院告知眾誠(chéng)公司，荊門(mén)市藝術(shù)劇院與焦某之間的租賃合同于2016年5月14日到期。A5、2016年5月15日荊門(mén)市藝術(shù)劇院與荊門(mén)市眾誠(chéng)連鎖超市有限公司簽訂的房屋租賃合同、中國(guó)工商銀行轉(zhuǎn)款憑證，證明眾誠(chéng)公司于2016年5月15日與荊門(mén)市藝術(shù)劇院簽訂了租賃合同并支付了租金。焦某提交了荊門(mén)市藝術(shù)劇院與馬洪簽訂的租賃合同，證明按照合同約定馬洪享有優(yōu)先承租權(quán)，荊門(mén)市藝術(shù)劇院未經(jīng)焦某同意不能直接向眾誠(chéng)公司出租涉案房屋。經(jīng)質(zhì)證，焦某對(duì)A1真實(shí)性無(wú)異議，認(rèn)為該合同是在2013年補(bǔ)簽的，眾誠(chéng)公司并未向焦某交納50000元押金，轉(zhuǎn)款憑證記載的310000元是兩年的租金；對(duì)A2真實(shí)性無(wú)異議，證明目的有異議，認(rèn)為不能證明超出眾誠(chéng)公司與焦某之間合同約定期限的租賃關(guān)系無(wú)效，也不能證明眾誠(chéng)公司與焦某之間的次租賃合同未履行，同時(shí)該證據(jù)可以反證焦某對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先承租權(quán)；對(duì)A3真實(shí)性無(wú)異議，不能證明眾誠(chéng)公司向焦某交付了押金；對(duì)A4的合法性有異議，荊門(mén)市藝術(shù)劇院發(fā)出的通知不具有法律效力；對(duì)A5合法性有異議，眾誠(chéng)公司和荊門(mén)市藝術(shù)劇院在明知焦某享有優(yōu)先承租權(quán)的情況下仍然簽訂租賃合同，屬于惡意串通的行為，該合同無(wú)效，眾誠(chéng)公司應(yīng)當(dāng)要求荊門(mén)市藝術(shù)劇院返還重復(fù)交納的租金。眾誠(chéng)公司對(duì)焦某提交的合同真實(shí)性無(wú)異議，證明目的和關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為承租人是馬洪，焦某不享有優(yōu)先承租權(quán)。本院經(jīng)審核認(rèn)為，雙方當(dāng)事人對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議，本院對(duì)其真實(shí)性予以采信。上述證據(jù)主要爭(zhēng)議的事實(shí)為：一、焦某是否收取眾誠(chéng)公司50000元押金。結(jié)合A1和A3看，合同雖然約定“租金為每年壹拾伍萬(wàn)伍仟元整（￥15.5萬(wàn)元整），當(dāng)年按年支付，押金伍萬(wàn)元整。次年一次交兩年房租且提前兩年辦理租金交付”，但眾誠(chéng)公司提交的收條及記賬憑證顯示眾誠(chéng)公司在2014年7月向焦某交納的款項(xiàng)為310000元，該款項(xiàng)應(yīng)為眾誠(chéng)公司交納的后兩年的租金，眾誠(chéng)公司提交的證據(jù)不能證明其向焦某交納了50000元押金。另外，眾誠(chéng)公司也認(rèn)可，其押金是在受讓“好宜家超市”時(shí)向荊門(mén)市好宜家商貿(mào)有限公司股東伍友軍支付，并未直接向焦某交納，故本院認(rèn)定焦某未收取眾誠(chéng)公司50000元押金。二、眾誠(chéng)公司與焦某之間的房屋租賃合同期限何時(shí)屆滿。A1顯示眾誠(chéng)公司與焦某之間的租賃合同屆滿日為2016年9月30日，A2顯示馬洪（焦某）與荊門(mén)市藝術(shù)劇院之間的租賃合同屆滿日為2016年5月14日。焦某與眾誠(chéng)公司之間的租賃合同系轉(zhuǎn)租合同，且轉(zhuǎn)租合同約定的期限超過(guò)租賃合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。”雖然沒(méi)有證據(jù)表明焦某向眾誠(chéng)公司轉(zhuǎn)租房屋經(jīng)過(guò)出租方荊門(mén)市藝術(shù)劇院同意，但焦某與眾誠(chéng)公司約定的租賃期限超過(guò)了其與荊門(mén)市藝術(shù)劇院之間的剩余租賃期限，超過(guò)部分的約定也應(yīng)無(wú)效，即眾誠(chéng)公司與焦某之間的房屋租賃合同期限應(yīng)于2016年5月14日屆滿。對(duì)于焦某提交荊門(mén)市藝術(shù)劇院與馬洪簽訂的租賃合同主張其對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先承租權(quán)的事實(shí)，該事實(shí)并不能否定荊門(mén)市藝術(shù)劇院與眾誠(chéng)公司簽訂的房屋租賃合同的效力，且與本案處理的眾誠(chéng)公司與焦某之間的房屋租賃合同不存在關(guān)聯(lián)，本院不予認(rèn)定。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2010年12月20日，馬洪（乙方）與荊門(mén)市藝術(shù)劇院（甲方）就甲方所有的藝術(shù)大樓一、二樓簽訂一份租賃合同，約定：承租期五年，自2011年5月15日起至2016年5月14日止；合同期滿后，在同等條件下優(yōu)先租給乙方；未經(jīng)甲方同意不得擅自轉(zhuǎn)讓承租經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)其他項(xiàng)目，否則視為違約，因此造成的一切后果均由自己承擔(dān)。馬洪委托焦某全權(quán)代理租賃房屋的經(jīng)營(yíng)管理。2011年9月20日，焦某以自己的名義與荊門(mén)好宜家商貿(mào)有限公司簽訂房屋租賃合同，焦某將其承租的一樓房屋轉(zhuǎn)租給荊門(mén)好宜家商貿(mào)有限公司經(jīng)營(yíng)“好宜家超市”。2014年5月25日，荊門(mén)市眾誠(chéng)工貿(mào)有限公司與荊門(mén)好宜家商貿(mào)有限公司簽訂轉(zhuǎn)讓合同，荊門(mén)市眾誠(chéng)工貿(mào)有限公司受讓涉案房屋的使用權(quán)，荊門(mén)市眾誠(chéng)工貿(mào)有限公司向荊門(mén)好宜家商貿(mào)有限公司支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)中包含50000元押金。同時(shí)，荊門(mén)市眾誠(chéng)工貿(mào)有限公司與焦某就涉案的房屋簽訂《合同書(shū)》，由荊門(mén)市眾誠(chéng)工貿(mào)有限公司租用涉案房屋經(jīng)營(yíng)眾誠(chéng)五六超市，合同記載的租賃期限為五年，自2011年9月19日至2016年9月30日止，租金為每年155000元，一次交兩年房租，雙方將合同落款時(shí)間倒簽為2011年9月20日。荊門(mén)市眾誠(chéng)工貿(mào)有限公司于2014年7月18日交納了兩年的租金310000元，租金支付至2016年9月30日。荊門(mén)市眾誠(chéng)工貿(mào)有限公司于2015年12月2日經(jīng)工商部門(mén)核準(zhǔn)更名為眾誠(chéng)公司。2016年5月13日，荊門(mén)市藝術(shù)劇院通知經(jīng)營(yíng)涉案房屋的眾誠(chéng)五六超市，馬洪（焦某）未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租房屋，馬洪（焦某）的租賃合同于2016年5月14日到期。2016年5月15日，荊門(mén)市藝術(shù)劇院就涉案的租賃房屋與荊門(mén)市眾誠(chéng)五六連鎖超市有限公司簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限從2016年5月15日至2018年5月14日，并支付了一年租金155000元和押金10000元。之后，眾誠(chéng)公司要求焦某返還押金和多收取的租金，雙方協(xié)商未果，故訴至本院。本案爭(zhēng)議的法律問(wèn)題是：眾誠(chéng)公司要求焦某返還押金及2016年5月15日至2016年9月30日期間的租金是否有依據(jù)。
原告湖北眾誠(chéng)電子商務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“眾誠(chéng)公司”）與被告焦某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月2日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。眾誠(chéng)公司委托訴訟代理人劉志華、潘克勤，焦某及其委托訴訟代理人姚濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，馬洪與荊門(mén)市藝術(shù)劇院簽訂房屋租賃合同后，委托焦某負(fù)責(zé)租賃房屋的經(jīng)營(yíng)管理，焦某與馬洪之間存在委托合同關(guān)系。受托人焦某以自己的名義與眾誠(chéng)公司簽訂轉(zhuǎn)租合同，雙方因合同履行問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，按照法律規(guī)定，眾誠(chéng)公司可以選擇向委托人馬洪或者受托人焦某主張權(quán)利。關(guān)于眾誠(chéng)公司要求焦某返還50000元押金及2016年5月15日至2016年9月30日期間的租金是否有依據(jù)的問(wèn)題。眾誠(chéng)公司主張，押金系向荊門(mén)好宜家商貿(mào)有限公司股東伍友軍交納，因荊門(mén)好宜家商貿(mào)有限公司向焦某交納的50000元押金未退還，故眾誠(chéng)公司向荊門(mén)好宜家商貿(mào)有限公司交納押金后，焦某收取的50000元押金應(yīng)向眾誠(chéng)公司退還。本院認(rèn)為，首先，眾誠(chéng)公司的50000元押金并非直接向焦某交納，雙方在押金問(wèn)題上不存在合同關(guān)系；其次，若眾誠(chéng)公司認(rèn)為其受讓了荊門(mén)好宜家商貿(mào)有限公司要求焦某退還押金的債權(quán)，應(yīng)舉證證明眾誠(chéng)公司與荊門(mén)好宜家商貿(mào)有限公司之間存在債權(quán)轉(zhuǎn)讓的合意，以及荊門(mén)好宜家商貿(mào)有限公司將該合意通知了焦某，但眾誠(chéng)公司并未舉證證明該事實(shí)。故，眾誠(chéng)公司要求焦某返還50000元押金沒(méi)有依據(jù)。焦某與眾誠(chéng)公司簽訂的租賃合同期限于2016年5月14日屆滿,雙方約定的超出馬洪與荊門(mén)市藝術(shù)劇院之間租賃合同期間的部分無(wú)效,按照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還……”的規(guī)定，焦某收取眾誠(chéng)公司該期間的租金沒(méi)有法律依據(jù),眾誠(chéng)公司要求焦某返還2016年5月15日至2016年9月30日期間的租金符合法律規(guī)定,本院予以支持。按照雙方約定的年租金155000元的標(biāo)準(zhǔn)折算，2016年5月15日至2016年9月30日期間（139天）的租金為59027.39元（155000÷365×139），眾誠(chéng)公司主張返還58602.74元未超過(guò)該金額，本院予以支持。關(guān)于眾誠(chéng)公司要求焦某按照年利率6%支付應(yīng)返還的租金利息損失的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，焦某與眾誠(chéng)公司簽訂的房屋租賃合同部分無(wú)效，焦某作為轉(zhuǎn)租方，對(duì)于合同部分無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后……有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失”的規(guī)定，眾誠(chéng)公司實(shí)際損失應(yīng)為焦某多收取部分租金的利息損失，故本院酌定按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算應(yīng)返還租金58602.74元的利息。對(duì)于計(jì)算利息的起算時(shí)間，58602.74元的租金從焦某收取之日即2014年7月18日就沒(méi)有法律依據(jù)，但眾誠(chéng)公司訴請(qǐng)從2016年5月15日開(kāi)始計(jì)算屬對(duì)自己權(quán)利的處分，本院予以支持。對(duì)于焦某主張其對(duì)涉案的租賃房屋享有優(yōu)先租賃權(quán)的問(wèn)題，若焦某認(rèn)為荊門(mén)市藝術(shù)劇院損害其利益，可向出租人荊門(mén)市藝術(shù)劇院主張違約責(zé)任，不屬于本案處理范圍。綜上，眾誠(chéng)公司要求焦某返還押金50000元沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持；其要求焦某返還租金58602.74元于法有據(jù)，本院予以支持；其要求焦某按照年利率6%賠償其租金的利息損失，本院予以部分支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、第四百零三條第二款，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告焦某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告湖北眾誠(chéng)電子商務(wù)有限公司租金58602.74元，并以該基數(shù)從2016年5月15日起按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率支付利息至實(shí)際返還之日止；二、駁回原告湖北眾誠(chéng)電子商務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2472元，減半收取1236元，由原告湖北眾誠(chéng)電子商務(wù)有限公司承擔(dān)576元，被告焦某承擔(dān)660元。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門(mén)市中級(jí)人民法院。