原告：洪某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，居民身份證登記住址湖北省蘄春縣。
訴訟代表人：蔡慧平，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民身份證登記住址湖北省黃某市。
訴訟代表人：饒金安,男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民身份證登記住址上海市長寧區(qū)。
訴訟代表人：張小紅,女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民身份證登記住址湖北省黃某市黃某港區(qū)。
委托訴訟代理人：羅京，湖北人本律師事務所律師。
委托訴訟代理人：黎金華，黃某市來訊法律服務所法律工作者。
被告：黃某銀河房地產開發(fā)有限責任公司，住所地湖北省黃某市經濟技術開發(fā)區(qū)花湖大道15號，統(tǒng)一社會信用代碼91420200753425839P。
法定代表人：劉德卿，總經理。
委托訴訟代理人：柯新周，湖北鳴伸律師事務所律師。
委托訴訟代理人：謝昱，湖北鳴伸律師事務所律師。

原告洪某某與被告黃某銀河房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱銀河房地產公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年9月15日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告洪某某的委托訴訟代理人羅京、黎金華，被告銀河房地產公司的委托訴訟代理人柯新周、謝昱到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告洪某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告向原告履行交付出賣房屋（銀?！とA山公館3幢1單元23層2304室所有權）的義務；2、判令被告依約自2016年1月1日起按原告已付房價款405,134元，按每日0.5?向原告支付違約金19,710元（暫計算至2018年8月31日，違約金應計算至被告依法、依規(guī)向原告全面履行交付出賣房屋的義務之日止）；3、判令被告負擔本案案件受理費。事實與理由：2015年3月8日，原告與被告簽訂一份由被告提供格式條款的《黃某市商品房買賣合同》，合同載明：被告以拍賣方式取得位于開發(fā)區(qū)××、宗地編號為P（2006）16地塊的土地使用權，經批準，在上述地塊建設銀?！とA山公館商品房，并取得《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》。合同約定：被告將上列項目中3幢1單元23層2304室出賣給原告，總價款為405,134元，交房期限為2015年12月31日前，交房條件為：該商品房經工程質量驗收合格；另約定逾期付款和逾期交房，合同繼續(xù)履行的違約責任為按應付房價款和已付房價款的每日0.5?支付違約金。合同訂立后，原告付清了全額房價款，但被告未按照合同約定的最后期限2016年1月1日履行合法合規(guī)正常交房的義務。至今，被告出賣給原告的上列房屋仍未通過規(guī)劃驗收，也未取得《建筑工程竣工驗收備案證》或《商品房竣工驗收備案表》，其房屋不具備合同約定和法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的交付條件，其交付房屋的行為存在重大瑕疵，不能認定為按照合同與法律規(guī)定的正常交房。綜上，被告未取得《建筑工程竣工驗收備案證》或《商品房竣工驗收備案表》，不符合法律規(guī)定的驗收合格交付使用條件，被告所謂的交房違反了《合同法》第一百三十條及相關法規(guī)之規(guī)定，其交房行為違法無效，致使原告長時間不能辦理不動產權證，造成了較大損失，應當承擔逾期交房的違約責任。為維護自身合法權益，故而成訴。
被告銀河房地產公司辯稱，一、被告建設涉案房屋的行為及預售涉案房屋的行為合法。被告系依法設立并取得房地產開發(fā)資質的公司，對“銀?！とA山公館”項目的開發(fā)建設的手續(xù)齊備，實施該項目的開發(fā)建設合法。被告與原告簽訂的《商品房買賣合同》合法、有效。二、涉案房屋已符合法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的交付使用條件。根據(jù)《建筑法》第六十一條第二款、《建設工程質量管理條例》第十六條第二款、《城市房地產管理法》第二十七條第二款、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條規(guī)定，涉案房屋只要其所在的建筑工程經竣工驗收合格，即工程質量驗收合格，就符合法定的交付使用條件。涉案房屋所在的建筑工程，2013年8月22日被告組織設計單位、施工單位、監(jiān)理單位按規(guī)定程序進行了竣工驗收，并出具了《建筑工程竣工驗收報告》。涉案房屋所在的建筑工程已竣工驗收合格，符合法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的交房使用條件。三、涉案房屋已符合雙方《合同》約定的交付使用條件。依據(jù)原告與被告簽訂的《合同》第九條的約定，雙方約定的商品房交付使用條件為“該商品房經工程質量驗收合格”。涉案房屋所在的建筑工程于2013年8月22日通過工程竣工驗收，表明該房屋建筑工程質量驗收是合格的，已符合雙方《合同》約定的交付使用條件。“銀?！とA山公館”項目完工后，通過了環(huán)保、消防、綠化等驗收，并于2013年8月22日通過質量驗收。涉案項目完工后，被告依法申請規(guī)劃驗收，其后因黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局以被告騙取建設工程規(guī)劃許可證為由認定被告存在違法建設行為。被告通過行政復議、行政訴訟等方式達到了撤銷規(guī)劃部門錯誤決定的目的，由此可見，涉案房屋早已具備規(guī)劃驗收的條件，但由于規(guī)劃部門的錯誤認識，才導致涉案房屋未通過規(guī)劃驗收，責任不在被告而在規(guī)劃局。四、原告第一項訴訟請求矛盾或者錯誤，不應得到支持。1、被告到底是按約定的條件交房還是按法定的條件交房，該請求不明確，且矛盾。2、交付房屋和交付房屋所有權系兩個不同的概念和兩種不同的合同義務，不能混為一談。原告第一項訴訟請求因不明確、或者矛盾、或者錯誤，無法得到支持。3、要求被告“協(xié)助原告辦理不動產權證”的請求內容錯誤。4、交付房屋的義務并非為協(xié)助辦理不動產權證的義務。5、交付房屋所有權的義務亦非為協(xié)助辦理不動產權證的義務。五、被告已于2015年4月2日將涉案房屋交付原告使用，原告第一項訴訟請求應予駁回。2015年4月2日，原告從被告處領取了涉案房屋的鑰匙，依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第十一條的規(guī)定，此時，該房屋已轉移給原告占有，被告已將該房屋交付給原告使用。原告受領房屋后，一直對該房屋有事實上的管領力，一直在占有、使用該房屋，享有對該房屋的占有權、使用權和收益權。自2015年4月2日起被告已履行雙方《合同》約定的將涉案房屋交付原告使用的義務。六、被告不存在逾期交房的違約行為，原告的第二項訴訟請求不能成立，依法應予駁回。
2015年3月8日雙方簽訂《合同》時，涉案房屋系現(xiàn)房，可立馬交付原告使用。涉案《合同》第九條約定的房屋交付期限為2015年12月31日前。事實上，2015年4月2日原告就受領了涉案房屋，此時，被告就履行了《合同》約定將涉案房屋交付給原告使用的義務。因此，被告根本不存在逾期交房的違約行為。故原告第二項訴訟請求不能成立，依法應予駁回。
綜上所述，被告建設涉案房屋的行為及預售涉案房屋的行為合法，涉案房屋已符合法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的交付使用條件和《合同》約定的交付使用條件，被告已于2015年4月2日履行將該房屋交付原告使用的義務，原告第一項訴訟請求無法成立，被告無逾期交房的違約行為，原告第二項訴訟請求亦無法成立，故懇請人民法院依法駁回原告的全部訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)和事實，本院予以確認并在卷佐證。本院經審理查明事實如下：2015年3月8日，原告洪某某與被告銀河房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》（合同編號為HS15001609）。合同約定：買受人洪某某購買出賣人銀河房地產公司開發(fā)的位于黃某市開發(fā)區(qū)花湖花山路銀?！とA山公館3幢1單元23層2304室商品房一套，建筑面積為89.87平方米（套內面積72.15平方米、公攤面積17.72平方米），單價為4,508元m2，房屋總價款為405,134元。付款方式為：于2015年3月8日前支付195,134元，同時申請按揭（公積金）貸款210,000元。交房日期為2015年12月31日前。交房條件：1、完成規(guī)劃、單體工程質量、消防、環(huán)保、人防等專項驗收，2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成，并滿足使用功能要求，3、供電、給水、排水、燃氣等設施按設計要求建成，并經有關行業(yè)單位認可達到正常使用條件，4、完成商品房項目竣工交付使用相關手續(xù)，5、該商品房經工程質量驗收合格。出賣人逾期交房的違約責任：（1）逾期不超過90日，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款0.5?的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60日內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.5%向買受人支付違約金；買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款0.5?（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。房屋交接：商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。產權登記：出賣人應當在商品房交付使用后360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，若買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起60日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的0.5%賠償買受人損失；若買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.5%向買受人支付違約金。合同附件四中的補充協(xié)議約定：買受人若未按照合同及補充協(xié)議的約定按期支付房款及其他款項的，無論交房日期是否到期，出賣人有權拒絕交付房屋及辦理房屋產權登記手續(xù)，且不承擔逾期交房責任。原告洪某某于2015年11月26日向被告銀河房地產公司支付了購房款405,134元。被告銀河房地產公司當日向原告洪某某出具了銷售不動產統(tǒng)一網絡發(fā)票。2015年4月2日，原告洪某某與被告銀河房地產公司辦理房屋交接手續(xù)，原告洪某某從被告銀河房地產公司領取涉訴房屋鑰匙，并在《業(yè)主領取鑰匙一覽表》上簽字。
另查明，被告銀河房地產公司開發(fā)建設的銀?！とA山公館分別于2012年12月28日、2013年2月5日、2013年7月9日，通過了環(huán)保驗收、消防驗收、綠化工程竣工驗收。2013年8月22日，銀?！とA山公館經建設、設計、施工、監(jiān)理四個單位驗收合格后出具了《建筑工程竣工驗收報告》。
2013年7月16日，銀河房地產公司向黃某經濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃局申請銀?！とA山公館項目建設工程規(guī)劃驗收。2014年5月13日，黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局作出黃規(guī)開函[2014]68號《認定函》，認定銀河房地產公司以欺騙方式取得容積率為4.5的建設工程規(guī)劃許可證，鑒于撤銷該項目行政許可會引發(fā)社會矛盾，決定不予撤銷該建筑工程規(guī)劃許可證，但由于該項目國有土地使用權出讓時的容積率為1.8-2.3，銀河房地產公司超出出讓容積率的建筑面積屬于違法建設，且屬于無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形。
2015年2月5日，銀河房地產公司向黃某市人民政府行政復議委員會提起行政復議。2015年3月27日，黃某市人民政府行政復議委員會作出黃政復決字[2015]006號行政復議決定書，決定撤銷黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局2014年5月13日作出的《認定函》（黃規(guī)開函[2014]68號）。
2015年6月9日，黃某市規(guī)劃局作出黃規(guī)函[2015]30號《認定書》，認定銀河房地產公司以欺騙方式取得容積率為4.5的建設工程規(guī)劃許可證，超出出讓容積率的建筑面積不受法律保護，屬于無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的違法建設情形。
2015年6月17日，銀河房地產公司再次提起行政復議。2015年9月7日，黃某市人民政府行政復議委員會作出黃政復決字[2015]030號行政復議決定書，決定撤銷黃某市規(guī)劃局作出的黃規(guī)函[2015]30號《認定書》。
2016年3月14日，黃某市規(guī)劃局作出黃規(guī)函[2016]25號《認定函》，認定銀河房地產公司以不正當手段取得容積率為4.5的建設工程規(guī)劃許可證，超出出讓容積率最大值2.3的建筑面積不受法律保護，屬于無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的違法建設情形。
2016年4月11日，銀河房地產公司向黃某市黃某港區(qū)人民法院提起行政訴訟。2016年9月13日，黃某市黃某港區(qū)人民法院作出（2016）鄂0202行初18號行政判決書，判決撤銷黃某市規(guī)劃局于2016年3月14日作出的黃規(guī)函[2016]25號《認定函》。判決作出后，黃某市規(guī)劃局不服該判決，向黃某市中級人民法院提起上訴。2017年5月11日，黃某市中級人民法院作出（2017）鄂02行終28號行政判決書，判決駁回上訴，維持原判。
由于涉案房屋所在銀?！とA山公館至今未通過規(guī)劃驗收，亦未完成建筑工程竣工驗收備案手續(xù)。
被告銀河房地產公司分別于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日，六次向相關規(guī)劃部門發(fā)出關于盡快妥善處理銀海·華山公館規(guī)劃驗收問題的請求的書面報告，均反映出2015年1月20日至2016年10月17日期間，原告洪某某等人因房屋不能辦理產權轉移手續(xù)，曾多次向被告銀河房地產公司主張權利，要求被告辦理房屋產權證書并賠償損失等。
2016年9月25日，被告銀河房地產公司致華山公館業(yè)主的一封信中載明：“華山公館業(yè)主張貼于小區(qū)內的《敬告華山公館全體業(yè)主書》，小區(qū)物業(yè)已通告其公司，根據(jù)《敬告書》所述的產權證辦理問題，其公司就有關問題作如下說明：其公司開發(fā)的該項目依法建設，廣大業(yè)主合法購買的商品房均在市產權登記中心備案并已經確權，一定能夠辦理產權證，其合法權益一定能得到法律的保障，隨后的工作中公司會盡快完善相關手續(xù)，辦理好產權證?！?/p>

本院認為，一、關于被告銀河房地產公司是否全面履行房屋交付義務。原告洪某某與被告銀河房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當事人真實意思的表示，且符合法律規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應按照合同約定全面履行自己的義務。交付的房屋必須符合房屋交付條件，房屋交付條件是指開發(fā)商為了取得可以與購房者辦理交房手續(xù)的資格，應當具備的法律規(guī)定和合同約定的交付條件。本案中，合同約定的交房條件為：1、完成規(guī)劃、單體工程質量、消防、環(huán)保、人防等專項驗收，2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成，并滿足使用功能要求，3、供電、給水、排水、燃氣等設施按設計要求建成，并經有關行業(yè)單位認可達到正常使用條件，4、完成商品房項目竣工交付使用相關手續(xù)，5、該商品房經工程質量驗收合格。原告洪某某按照合同約定履行足額給付房屋價款的義務后，被告銀河房地產公司亦應依約將符合合同約定及法律規(guī)定條件的房屋向原告洪某某交付。本案中雙方約定的交房時間為2015年12月31日前，被告銀河房地產公司雖于2015年4月2日向原告交付房屋鑰匙，涉案房屋發(fā)生了占有轉移，但由于涉案房屋所在的銀?！とA山公館工程項目尚未通過規(guī)劃驗收，涉案房屋尚不符合合同約定的完成規(guī)劃專項驗收的交房條件。而因涉案房屋未通過規(guī)劃驗收，根據(jù)相關法律規(guī)定則不能取得建設行政主管部門核發(fā)的建筑工程竣工驗收備案證明材料，房屋不具備交付轉移的實質條件，即房屋產權登記轉移的條件。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十條規(guī)定，“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同”，及《中華人民共和國物權法》第六條規(guī)定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付?！爆F(xiàn)原告向被告轉移占有的房屋不能實現(xiàn)《商品房買賣合同》的目的。故被告銀河房地產公司雖將涉案房屋交付原告占有使用，但因不符合合同約定及法律規(guī)定的交房條件，系瑕疵履行，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”，構成違約行為，應承擔逾期交房的違約責任。
二、關于被告銀河房地產公司應承擔的違約責任。
（一）關于原告提出要求被告銀河房地產公司繼續(xù)履行合同約定的房屋交付義務的訴訟請求。原告訴稱，因涉案房屋至今未通過規(guī)劃驗收，未取得《建筑工程竣工驗收備案證》，被告銀河房地產公司未在合同約定的期限內將符合交付條件的房屋給付原告，構成逾期交房，故要求被告銀河房地產公司繼續(xù)按約定完成房屋交付義務。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但法律上或事實上不能履行的情形除外。由于規(guī)劃驗收及辦理竣工驗收備案等手續(xù)屬于相關行政部門行使行政管理的職權范疇，不屬于司法評判范疇，且行政部門的審批及審核行為尚不能預期，故原告訴請繼續(xù)履行合同約定的房屋交付義務，即通過規(guī)劃驗收并辦理建筑工程竣工驗收備案手續(xù)的事項，現(xiàn)不能確定，本院對原告該項訴訟請求暫不能進行處理。待繼續(xù)履行的法律和事實條件成就后，原告可再行主張。
（二）關于原告提出要求支付逾期交房違約金的訴訟請求。關于違約金的計算標準。違約金計算起始日期應自合同約定的最后交付期限的次日起算，截止日期應為涉案房屋符合合同約定及法律規(guī)定的交房條件之日，即涉案房屋取得建筑工程竣工驗收備案手續(xù)之日止。因此，本院對于原告洪某某主張從合同約定的最后交付期限的次日即2016年1月1日起至涉案房屋取得建筑工程竣工驗收備案手續(xù)之日止，以已付房價款405,134元為基數(shù)，按每日0.5?的標準計算逾期履行房屋交付義務違約金的訴訟請求予以支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百三十六條、第一百四十三條、第一百九十五條、《中華人民共和國合同法》第七條、第六十條第一款、第一百一十條第一項、第一百一十四條第一款、第一百三十條、第二百七十九條、《中華人民共和國物權法》第六條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黃某銀河房地產開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起十五日內向原告洪某某支付逾期履行房屋交付義務的違約金，以已付房價款405,134元為基數(shù)，按日0.5?的標準，自2016年1月1日起計付至涉案房屋取得建筑工程竣工驗收備案手續(xù)之日止。
二、駁回原告洪某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費247元（已減半收?。杀桓纥S某銀河房地產開發(fā)有限責任公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審判員 邵光東

書記員： 劉盼