原告：漢口銀行股份有限公司黃某分行，住所地湖北省黃某市黃某港區(qū)黃某大道861號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx。
代表人：鄒立宏，行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王蕾，湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：秦振宗，湖北得偉君尚律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告：凡建平。
被告：鄂州國(guó)泰置業(yè)有限公司，住所地湖北省鄂州市花湖開發(fā)區(qū)，注冊(cè)號(hào)420700000031674。
法定代表人：王太平。

原告漢口銀行股份有限公司黃某分行（以下簡(jiǎn)稱漢口銀行黃某分行）與被告凡建平、鄂州國(guó)泰置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)泰公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2017年5月17日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告漢口銀行黃某分行的委托訴訟代理人王蕾到庭參加了訴訟，被告凡建平經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票、被告國(guó)泰公司經(jīng)本院依法傳喚無正當(dāng)理由均未到庭。本案缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告漢口銀行黃某分行向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告凡建平立即向原告償還借款本金194998.88元、利息30537.50元，借款本息合計(jì)225536.38元（貸款本息暫計(jì)算至2017年5月2日，其后本息計(jì)算至貸款本息清償之日止）；2、判令原告對(duì)被告凡建平提供抵押的位于湖北省鄂州市花湖開發(fā)區(qū)華山村24組伯利花園（國(guó)泰綜合樓）1單元2003號(hào)房屋拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償；3、本案受理費(fèi)及原告為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所支付的律師代理費(fèi)18042.91元等費(fèi)用由兩被告連帶負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：2012年3月9日，原告與被告凡建平、國(guó)泰公司簽訂編號(hào)b6120112000094號(hào)《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款／擔(dān)保合同》。合同約定：被告凡建平向原告貸款209000元，用以購(gòu)買被告國(guó)泰公司開發(fā)的位于湖北省鄂州市花湖開發(fā)區(qū)華山村24組伯利花園（國(guó)泰綜合樓）1單元2003號(hào)房屋，從2012年3月19日至2032年3月19日，貸款利率為基準(zhǔn)年利率上浮15%。被告凡建平未按合同約定日期（包括被宣布提前到期日）償還的貸款，貸款人有權(quán)按日計(jì)收利息；對(duì)不能按時(shí)支付的利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)利。逾期罰息利率在約定的貸款利率基礎(chǔ)上加收50%，還款方式為等額本息還款，自實(shí)際放款之日的次月起開始按月償還貸款本息。被告國(guó)泰公司自愿為被告凡建平履行合同項(xiàng)下貸款本息在貸款發(fā)放之日起至辦妥正式抵押登記手續(xù)、并將以原告為抵押權(quán)人的房屋他項(xiàng)權(quán)利證書原件交原告執(zhí)管之日后兩年的期間內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任保證。被告凡建平連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月未按時(shí)足額償還貸款本息，原告有權(quán)宣布本合同項(xiàng)下貸款全部提前到期。合同還約定，被告凡建平以其上述所購(gòu)房屋為合同項(xiàng)下債務(wù)的履行提供抵押擔(dān)保。當(dāng)貸款到期（包括被宣布提前到期）被告凡建平未予清償?shù)?，原告有?quán)將抵押物拍賣、變賣后以所得價(jià)款優(yōu)先受償。該宗抵押業(yè)已依法辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記（證號(hào)：鄂州市房預(yù)市值第121401470號(hào)）。合同簽訂后，原告依約于2012年3月19日向被告凡建平發(fā)放貸款209000元。嗣后，被告凡建平未按約償還本息，2017年3月20日，原告向被告凡建平發(fā)函宣布上述合同項(xiàng)下貸款全部提前到期。截止2017年5月2日，被告凡建平拖欠原告貸款本金194998.88元、利息30537.50元，貸款本息合計(jì)225536.38元。原告多次向兩被告主張權(quán)利無果，為維護(hù)自身合法權(quán)益，故訴至法院，望判如所請(qǐng)。
被告凡建平經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票無正當(dāng)理由未到庭，放棄了答辯及舉證、質(zhì)證的權(quán)利。
被告國(guó)泰公司經(jīng)本院依法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭，放棄了答辯及舉證、質(zhì)證的權(quán)利。
原告所提交的全部證據(jù)材料符合證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則，本院對(duì)其提交的證據(jù)予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2012年3月9日，原告與被告凡建平、國(guó)泰公司簽訂了《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款／擔(dān)保合同》，三方約定：被告凡建平向原告申請(qǐng)209000元的個(gè)人住房貸款，借款期限為240個(gè)月，從2012年3月19日至2032年3月19日。合同項(xiàng)下利率為浮動(dòng)年利率，即起息日基準(zhǔn)利率上浮15%，并從起息日開始采用每年1月1日按當(dāng)日所適用的基準(zhǔn)利率上浮15%確定并執(zhí)行新的貸款利率的方式進(jìn)行調(diào)整。該筆貸款用于購(gòu)買鄂州市花湖開發(fā)區(qū)華山村24組伯利花園1-2003號(hào)房屋，被告凡建平自愿以該房屋向原告提供抵押擔(dān)保，擔(dān)保的范圍包括但不限于該合同項(xiàng)下全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金和貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、公告費(fèi)等費(fèi)用）。被告國(guó)泰公司作為保證擔(dān)保人自愿承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證擔(dān)保的范圍包括但不限于：合同項(xiàng)下全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金和貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用及借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等費(fèi)用）。2013年3月15日，原告與被告凡建平就抵押房產(chǎn)即位于湖北省鄂州市花湖開發(fā)區(qū)華山村二十四組佰利花園（國(guó)泰綜合樓）一單元2003號(hào)房屋辦理了預(yù)告抵押登記。同年3月19日，原告向被告凡建平發(fā)放貸款209000元，并約定貸款年利率為8.10750%。其后被告凡建平未能按約還本付息，原告于2017年3月20日向其郵寄《貸款提前到期通知函》催討貸款本息無果。截止2017年5月2日，被告凡建平尚欠原告貸款本金194998.88元、利息30537.50元。原告多次向兩被告主張無果，雙方因此成訴。
另查明，原告于2017年3月17日與湖北得偉君尚律師事務(wù)所簽訂《委托代理合同》，并向該所支付代理費(fèi)18042.91元。

本院認(rèn)為，原告與被告凡建平簽訂的《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款／擔(dān)保合同》是雙方真實(shí)意思的表示，其內(nèi)容合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。被告凡建平未能按期還本付息，其行為已構(gòu)成違約，故本院對(duì)原告主張被告凡建平償還貸款本金194998.88元及截止至2017年5月2日的利息30537.50元，其后的利息按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)從2017年5月3日計(jì)算至貸款本金實(shí)際清償之日止的訴訟請(qǐng)求予以支持。對(duì)原告主張對(duì)被告凡建平所有的位于湖北省鄂州市花湖開發(fā)區(qū)華山村二十四組佰利花園（國(guó)泰綜合樓）一單元2003號(hào)房屋折價(jià)或拍賣、變賣后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，原告與被告凡建平已就抵押財(cái)產(chǎn)辦理了預(yù)告抵押登記，故本院對(duì)原告主張?jiān)诒桓娣步ㄆ轿粗Ц兜馁J款本金及利息、主張本案?jìng)鶛?quán)費(fèi)用的范圍內(nèi)對(duì)抵押房屋折價(jià)或者拍賣、變賣后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求予以支持。原告主張兩被告支付律師代理費(fèi)18042.91元的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為原告支出的律師代理費(fèi)明顯超過合理范圍，故本院酌情對(duì)律師代理費(fèi)14000元予以支持，對(duì)超過部分不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十八條、第二百零四條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十三條、第三十四條第（六）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告凡建平于本判決生效后十五日內(nèi)償還原告漢口銀行股份有限公司黃某分行貸款本金194998.88元及截止至2017年5月2日的利息30537.50元，并按照《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款／擔(dān)保合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付從2017年5月3日至貸款本金實(shí)際清償之日止的利息；
二、被告凡建平于本判決生效后十五日內(nèi)向原告漢口銀行股份有限公司黃某分行支付原告為主張本案?jìng)鶛?quán)而支出的律師代理費(fèi)14000元；
三、原告漢口銀行股份有限公司黃某分行在被告凡建平未償還的貸款本金、利息及為主張本案?jìng)鶛?quán)而支出的費(fèi)用（包括律師代理費(fèi)14000元）的范圍內(nèi)對(duì)被告凡建平所有的位于湖北省鄂州市花湖開發(fā)區(qū)華山村二十四組佰利花園（國(guó)泰綜合樓）一單元2003號(hào)房屋折價(jià)或拍賣、變賣后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。
四、駁回原告漢口銀行股份有限公司黃某分行的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)4682元、公告費(fèi)560元，由被告凡建平負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 黃鑌
人民陪審員 岑智
人民陪審員 熊豐

書記員： 鄺慧敏