原告：柯某，無固定職業(yè)。
委托代理人盧云燎，湖北善遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。
委托代理人胡曼君，湖北善遠(yuǎn)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告：周某某，無固定職業(yè)。
第三人：黃石港區(qū)東方足療店，住所地湖北省黃石市黃石港區(qū)延安路順佳四季花城2-171號(hào)。
經(jīng)營者：郭志朋。
第三人：郭志朋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃石港區(qū)東方足療店經(jīng)營者，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)花湖鎮(zhèn)白龍村紀(jì)家灣40號(hào)。

原告柯某與被告周某某、第三人黃石港區(qū)東方足療店、郭志朋房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年1月6日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理，在庭審過程中因發(fā)現(xiàn)遺漏當(dāng)事人，故追加黃石港區(qū)東方足療店、郭志朋為第三人，并將本案轉(zhuǎn)為普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告柯某的委托代理人盧云燎、胡曼君、被告周某某到庭參加了訴訟，第三人黃石港區(qū)東方足療店、郭志朋經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告柯某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)原、被告于2013年1月1日簽訂的《門面房屋租賃合同》在2015年12月31日到期后終止；2、被告周某某立即將位于黃石市黃石港區(qū)延安路順佳四季花城云廬盛景170-2號(hào)的雙層門面房屋騰空后返還給原告；3、被告按每月3360元支付從2016年1月1日至被告實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；4、被告支付涉案門面房屋經(jīng)營期間所產(chǎn)生的水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視費(fèi)等一切費(fèi)用。其中至原告起訴時(shí)止物業(yè)管理費(fèi)為3284元，此后的物業(yè)管理費(fèi)按每月63.69元標(biāo)準(zhǔn)從2016年1月1日計(jì)算至被告騰退房屋時(shí)止；5、被告自行將租賃房屋恢復(fù)原狀，即將其已經(jīng)拆除的二樓隔墻恢復(fù)原狀。在庭審過程中，原告對(duì)訴訟請(qǐng)求進(jìn)行變更：1、依法確認(rèn)原、被告于2013年1月1日簽訂的《門面房屋租賃合同》在2015年12月31日到期后終止；2、被告周某某立即將位于黃石市黃石港區(qū)延安路順佳四季花城云廬盛景170-2號(hào)的雙層門面房屋騰空后返還給原告；3、被告按每月3660元支付從2016年1月1日至被告實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；4、被告支付2009年11月至2016年3月所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)5938元（含滯納金2100元）；5、被告自行將租賃房屋恢復(fù)原狀，即將其已經(jīng)拆除的二樓隔墻恢復(fù)原狀。事實(shí)與理由：2013年1月1日，原、被告簽訂一份《門面租賃協(xié)議》，約定的主要內(nèi)容為：1、原告把自有的位于黃石市黃石港區(qū)延安路順佳四季花城云廬盛景170-2號(hào)的雙層門面房屋出租給被告從事經(jīng)營；2、門面租期從2012年12月31日至2015年12月31日，租賃期限為三年；3、租金為每月3360元，三個(gè)月支付一次；4、在租賃期間的稅費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等一切費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)；5、合同到期前兩個(gè)月被告應(yīng)告知原告解除租賃關(guān)系或續(xù)租；6、合同到期后，如被告不再承租，不得將裝修款轉(zhuǎn)嫁給原告，更不得破壞裝修部分，二樓隔墻恢復(fù)原狀，另裝修部分不得拆除，否則從被告押金中抵扣。合同簽訂后，原告向被告交付租賃房屋，但被告不但未按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)，且在承租期間內(nèi)擅自拆除二樓門面房屋隔墻后將二樓房屋轉(zhuǎn)租他人，破壞了房屋的整體結(jié)構(gòu)和安全性。在合同到期后，原告多次要求被告退出租賃房屋，但被告置之不理，故原告訴至法院，請(qǐng)求維護(hù)原告的合法權(quán)益。
原告為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提交以下證據(jù)材料：
證據(jù)一、原告柯某的身份證復(fù)印件。證明原告訴訟主體適格；
證據(jù)二、被告周某某的身份證復(fù)印件。證明被告訴訟主體適格；
證據(jù)三、黃房權(quán)證2007港字第××號(hào)房屋所有權(quán)證。證明原告系租賃房屋的所有權(quán)人；
證據(jù)四、原、被告于2013年1月1日簽訂的《門面出租協(xié)議》。證明：1、2013年1月1日原、被告簽訂的租賃合同期限為三年，租金為每月3360元，該合同已于2015年12月31日到期后終止；2、被告承擔(dān)租賃期間的稅費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視費(fèi)等一切費(fèi)用；3、合同到期后，如被告不再承租，不得將裝修款轉(zhuǎn)給原告，更不得破壞裝修部分，二樓隔墻應(yīng)恢復(fù)原狀，裝修部分不得拆除；
證據(jù)五、1、2015年10月21日案外人湖北東升物業(yè)服務(wù)有限公司起訴原告的民事訴狀；2、2016年3月3日湖北東升物業(yè)服務(wù)有限公司出具的證明；3、黃石市順佳四季花城物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)業(yè)主名單。證明被告未能按約支付物業(yè)管理費(fèi)。

本院認(rèn)為，2013年1月1日簽訂的《門面出租協(xié)議》是原、被告真實(shí)的意思表示，其內(nèi)容合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，被告周某某在租賃合同到期后拒絕騰退房屋，其行為已構(gòu)成違約。原、被告約定的租賃期限從2012年12月31日至2015年12月31日，合同到期后雙方并未續(xù)約，合同已期滿終止。該事實(shí)已經(jīng)庭審查明，無須本院確認(rèn)，故本院對(duì)原告該訴訟請(qǐng)求不予支持。被告抗辯稱其與原告約定有優(yōu)先承租權(quán)，故其可以繼續(xù)租賃，但本院認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)是指租賃合同期滿后，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先與出租人建立租賃關(guān)系的權(quán)利。該權(quán)利應(yīng)當(dāng)以出租人同意與承租人建立租賃關(guān)系為前提，如出租人明確表示拒絕與承租人建立租賃關(guān)系，則承租人不得以優(yōu)先承租權(quán)來對(duì)抗出租人的意思自治權(quán)利，故本院對(duì)被告主張其享有優(yōu)先承租權(quán)以繼續(xù)租賃原告房屋的訴訟請(qǐng)求不予支持，對(duì)原告主張被告立即騰退租賃房屋、恢復(fù)原狀，并將租賃房屋返還原告的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。對(duì)被告稱原告應(yīng)承擔(dān)其對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的費(fèi)用的抗辯理由，本院認(rèn)為，租賃期限屆滿后承租人主張出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用于法無據(jù)，故本院對(duì)其抗辯理由不予支持。
對(duì)于第三人黃石港區(qū)東方足療店及其經(jīng)營者郭志朋向被告租賃二樓門面未能騰退的事實(shí)，本院認(rèn)為，被告將二樓門面出租給第三人黃石港區(qū)東方足療店，并在其后通知原告，原告在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，應(yīng)視為其認(rèn)可被告的轉(zhuǎn)租行為。但被告與第三人黃石港區(qū)東方足療店的租賃期限不得超過原、被告之間租賃合同所約定的租賃期限，超過部分為無效約定。故在原、被告之間的租賃期限屆滿后，第三人黃石港區(qū)東方足療店應(yīng)當(dāng)退出承租房屋并將其返還原告。另經(jīng)庭審查明，第三人郭志朋為黃石港區(qū)東方足療店的經(jīng)營者，本案中各方當(dāng)事人未提交證據(jù)證明登記經(jīng)營者與實(shí)際經(jīng)營者不一致，故第三人郭志朋作為黃石港區(qū)東方足療店的經(jīng)營者并非本案的適格被告，應(yīng)由第三人黃石港區(qū)東方足療店履行騰退義務(wù)。
對(duì)于原告主張被告按照每月3660元支付從2016年1月1日至房屋騰退并返還原告之日止的房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，被告在合同期滿后逾期拒不騰退租賃房屋，給原告造成經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)予賠償，參照雙方簽訂的《門面出租協(xié)議》第七條中關(guān)于續(xù)租后租賃價(jià)格的約定，本院對(duì)原告主張被告按每月3660元的標(biāo)準(zhǔn)支付從2016年1月1日至被告、第三人實(shí)際騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求予以支持。對(duì)原告主張被告支付物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為原告并非主張物業(yè)管理費(fèi)的適格主體，其也未能提交充分證據(jù)證明其已墊付了相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)用，故本院對(duì)該訴訟請(qǐng)求不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第一款、第二百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條、第十二條、第十五條、第十六條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第五十九條之規(guī)定，判決如下：

一、被告周某某、第三人黃石港區(qū)東方足療店于本判決生效后十五日內(nèi)將原告柯某所有的位于黃石市黃石港區(qū)延安路順佳四季花城云廬勝景2-170號(hào)門面恢復(fù)原狀并從該房屋退出；
二、被告周某某于本判決生效后十五日內(nèi)以每月3660元為標(biāo)準(zhǔn)向原告柯某支付從2016年1月1日至租賃房屋被實(shí)際騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)；
三、駁回原告柯某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告周某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)及騰退義務(wù)，第三人黃石港區(qū)東方足療店未履行騰退義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息及遲延履行金。
本案受理費(fèi)2719元由被告周某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，預(yù)交案件受理費(fèi)2719元，款匯湖北省黃石市中級(jí)人民法院，開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團(tuán)城山支行，戶名：湖北省黃石市中級(jí)人民法院，賬號(hào)17×××18。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。）

審　判　長　　黃　鑌 人民陪審員　　傅靖宏 人民陪審員　　佟淑娟

書記員：陳元元