原告：楊某良，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住牡丹江市西安區(qū)，戶籍地浙江省江杭州市。委托訴訟代理人：王波，黑龍江法大律師事務(wù)所律師被告：黑龍江信某集團(tuán)股份有限公司，住牡丹江市西安區(qū)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼XXXXXX。法定代表人：田某某，男，總經(jīng)理。被告：田某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江信某集團(tuán)股份有限公司總經(jīng)理，住所地牡丹江市西安區(qū)。被告：哈爾濱銀行股份有限公司牡丹江分行，住所地牡丹江市東安區(qū)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼XXXXXX。負(fù)責(zé)人：馮志剛，男，行長。委托訴訟代理人：王寶玉，黑龍江海天慶城（牡丹江）律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：陳江樹，黑龍江海天慶城（牡丹江）律師事務(wù)所律師。

原告楊某良與被告黑龍江信某集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱信某公司）、被告田某某、被告哈爾濱銀行股份有限公司牡丹江分行（以下簡稱哈爾濱銀行）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年9月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告楊某良的委托訴訟代理人王波、被告信某公司的法定代表人田某某、被告田某某、被告哈爾濱銀行的委托訴訟代理人王寶玉、陳江樹到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。楊某良向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決確認(rèn)楊某良與信某公司、田某某簽訂的西安區(qū)信某廣場第3幢XXXXXX號(hào)房的商品房買賣合同合法有效，信某公司、田某某應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，配合楊某良辦理房屋過戶手續(xù)；2.信某公司抵押給哈爾濱銀行的牡房權(quán)證西安區(qū)第XXXX**號(hào)房產(chǎn)證及土地使用權(quán)的行為無效；3.案件受理費(fèi)由三被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2007年，楊某良與田某某達(dá)成購買信某廣場的一處房屋的意向，當(dāng)時(shí)該房屋與其他房屋共有一個(gè)房產(chǎn)證，為此，牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司委托牡丹江市宏宇房地產(chǎn)測繪咨詢服務(wù)中心對(duì)該房屋進(jìn)行測量，房產(chǎn)部門同意該房屋從共有產(chǎn)權(quán)證中分戶出來。同年6月27日，牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司與楊某良簽訂該房屋的商品房買賣合同，楊某良一次性交付購房款并實(shí)際占有使用該房屋，但雙方至今未辦理房屋過戶手續(xù)。牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司已于2012年5月4日注銷。信某公司與田某某系牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司的股東?，F(xiàn)楊某良找到信某公司、田某某要求辦理過戶手續(xù)，卻被告知包括該房屋在內(nèi)的整體綜合樓在2014年3月13日都被信某公司抵押給哈爾濱銀行。導(dǎo)致楊某良無法辦理房屋過戶登記手續(xù)。楊某良認(rèn)為，信某公司將其與楊某良共同所有的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)共同所有人楊某良的同意，該抵押合同無效。信某公司和田某某辯稱，楊某良訴稱的事實(shí)基本屬實(shí)。楊某良于2007年買的房子，也交了全部購房款，牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司已經(jīng)委托了房產(chǎn)部門測繪，測繪之后把面積分割開了，房屋也交給了楊某良，并給出具了合同和發(fā)票。2014年后，楊某良才要辦房照，此前，信某公司在哈爾濱銀行貸款的時(shí)候忘記房子已經(jīng)賣給原告房屋的事，造成這個(gè)結(jié)果。哈爾濱銀行對(duì)此無過錯(cuò)，信某公司有責(zé)任，楊某良也有一部分責(zé)任。牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司被注銷屬實(shí)，債權(quán)債務(wù)都?xì)w屬于信某公司。哈爾濱銀行辯稱，本案涉及的房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人均為信某公司，哈爾濱銀行與信某公司簽訂的《抵押合同》合法有效，不存在抵押權(quán)無效的情形。楊某良主張的要求辦理過戶手續(xù)的請(qǐng)求，在抵押權(quán)沒有解除前，不應(yīng)得到法院支持。其提出的信某公司抵押給哈爾濱銀行的牡房權(quán)證西安區(qū)第XXXX**號(hào)房產(chǎn)證及土地使用權(quán)的行為無效的主張沒有事實(shí)及法律依據(jù)。請(qǐng)求法院駁回楊某良對(duì)哈爾濱銀行的訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。本院認(rèn)定如下基本事實(shí)：2007年，楊某良與時(shí)任牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司法定代表人的田某某達(dá)成購買位于信某廣場一處房屋的意向，當(dāng)時(shí)，該房是牡房權(quán)證西安區(qū)字第XXXX**號(hào)建筑面積442.01平方米房屋中的一部分。因此，牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司委托牡丹江市宏宇房地產(chǎn)測繪咨詢服務(wù)中心對(duì)該房屋進(jìn)行測量，該中心于2007年6月4日出具一份《房屋權(quán)屬登記權(quán)證配圖項(xiàng)目測繪成果報(bào)告》，體現(xiàn)房產(chǎn)調(diào)查意見：“現(xiàn)場實(shí)測建筑面積161.72平方米、套內(nèi)面積154.14平方米面積從XXXXXX號(hào)房照分割而來，符合分戶條件，可獨(dú)立使用房照”。同年6月27日，牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司與楊某良簽訂該房屋的《商品房買賣合同》，合同體現(xiàn)交易房屋的基本信息，約定商品房總金額30萬元。未約定違約條款。楊某良一次性交付購房款30萬元，并接收占有使用該房屋，牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司于2008年2月25日為楊某良出具該房屋30萬元金額的銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司已于2012年5月4日注銷，該公司的債權(quán)債務(wù)均歸屬于信某公司。2014年3月13日，信某公司與哈爾濱銀行簽訂一份《物貸通融資業(yè)務(wù)借款合同》和一份《抵押合同》。信某公司向哈爾濱銀行借款7000萬元，信某公司將登記在自己名下的32戶房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證體現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)作抵押，牡房權(quán)證西安區(qū)字第XXXX**號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證也在其中。并辦理了抵押權(quán)登記?，F(xiàn)楊某良找到信某公司、田某某要求辦理過戶手續(xù)，發(fā)現(xiàn)其所購買的房屋被抵押的事實(shí)，提起本案訴訟。

本院認(rèn)為，牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司與楊某良簽訂該房屋的《商品房買賣合同》有效，新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司被注銷后，該公司的債權(quán)債務(wù)均歸屬于信某公司。說明新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司被信某公司吸收合并。信某公司承繼原新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司在本案所涉《商品房買賣合同》上的權(quán)利和義務(wù)。信某公司將已賣給楊某良的房屋設(shè)定抵押，是違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。楊某良要求田某某承擔(dān)民事責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不能成立，理由是，新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司被注銷，是因被吸收合并到信某公司，其債權(quán)債務(wù)的承繼人是信某公司，不同于其他原因注銷后股東應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的情形。楊某良提出信某公司與哈爾濱銀行簽訂的《抵押合同》無效的主張不能成立，對(duì)該請(qǐng)求不予支持。理由是，《商品房買賣合同》體現(xiàn)楊某良是購買人，享有的是該合同上的債權(quán)，因未辦理相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，信某公司仍是該房屋的所有權(quán)人，且哈爾濱銀行無過錯(cuò)。因此，信某公司與哈爾濱銀行簽訂的《抵押合同》有效，哈爾濱銀行依法享有該不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)。同時(shí)，本院還認(rèn)為，信某公司應(yīng)當(dāng)積極地促成其可以繼續(xù)履行合同的條件，從而實(shí)現(xiàn)楊某良辦理房屋過戶登記的目的。綜上所述，本院依法確認(rèn)信某公司與楊某良之間的《商品房買賣合同》（即原牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司與楊某良簽訂的《商品房買賣合同》）有效。駁回楊某良的其他訴訟請(qǐng)求。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第一百八十條、第一百八十七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、黑龍江信某集團(tuán)股份有限公司與楊某良之間的《商品房買賣合同》（即原牡丹江新港房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司與楊某良簽訂的《商品房買賣合同》）有效。二、駁回楊某良的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5800元，減半收取計(jì)2900元，由黑龍江信某集團(tuán)股份有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

審判員　　劉洪田

書記員：陳即楊