楊某某.
嚴某某
劉建生（湖北京中金律師事務所）
荊門市紫某城小區(qū)業(yè)主委員會
左小蘇（湖北新天律師事務所）

原告楊某某.
原告嚴某某。
二
原告
委托代理人劉建生，湖北京中金律師事務所律師。
被告荊門市紫某城小區(qū)業(yè)主委員會，住所地荊門市東寶區(qū)青山路68號。
代表人劉德銀，主任。
委托代理人左小蘇，湖北新天律師事務所律師。
原告楊某某、嚴某某與被告荊門市紫某城小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱紫某城業(yè)委會）業(yè)主撤銷權糾紛一案，本院于2016年3月18日受理后，依法由審判員魯儒華獨任審判，于2016年4月19日公開開庭進行了審理。原告楊某某、嚴某某及委托代理人劉建生，被告紫某城業(yè)委會的代表人劉德銀及委托代理人左小蘇到庭參加訴訟，原告楊某某、嚴某某申請出庭作證的證人姚丹到庭作證。本案現已審理終結。

本院認為，業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定應當遵守法律法規(guī)的規(guī)定，如果所作決定的內容或程序違法，侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院確認無效或撤銷。本案中，楊某某、嚴某某主張紫某城業(yè)委會公布的業(yè)主大會決定程序違法，應予撤銷，因此，本院主要審查紫某城業(yè)委會公布的業(yè)主大會決定的形成是否符合法律法規(guī)的規(guī)定。
關于紫某城業(yè)委會是否已經公布了2016年2月1日業(yè)主大會作出的會議決定，是否應當公布會議記錄的問題。根據《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條 ?的規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議紀錄的，人民法院應予支持。該規(guī)定從制定的目的講，是為保障業(yè)主的知情權，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議紀錄應當公布。紫某城業(yè)委會認為業(yè)主大會決定已在2016［一號］通告中公布，并無未公布的決定。楊某某、嚴某某對該事實認可，其對訴訟請求的解釋為，是要求公布形成決定的會議文件。經詢問，紫某城業(yè)委會陳述2016年2月1日業(yè)主大會沒有形成會議決定文件，只是將征求業(yè)主意見的結果記錄在會議記錄本中，并將決定結果予以公布。綜上，紫某城業(yè)委會于2016年2月1日業(yè)主大會沒有形成會議決定，其征求業(yè)主意見形成的聘請物業(yè)公司決定已經公布，并無證據證明有其他決定未公布，故本院對楊某某、嚴某某的該項請求不予支持。對于會議紀錄，紫某城業(yè)委會當庭出示，楊某某、嚴某某已經查閱，其對會議記錄的知情權已得到滿足，故該項請求亦無判決之必要，經本院釋明，楊某某、嚴某某堅持該項訴請，本院對其該項請求不予支持。同時，楊某某、嚴某某請求撤銷會議決定，如果會議決定被撤銷，也無公布該次會議記錄的必要。
關于紫某城業(yè)委會公布的2016年第一次業(yè)主大會決定的形成是否符合法律法規(guī)的規(guī)定的問題?！吨腥A人民共和國物權法》第七十六條 ?規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十二條的規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。根據上述規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主共同決定，采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。本案中，紫某城業(yè)委會于2016年2月1日組織召開的業(yè)主大會沒有形成會議決定，采用書面征求意見的形式決定選聘物業(yè)服務企業(yè)，該形式符合法律規(guī)定。紫某城業(yè)委會組織對三家選聘的物業(yè)公司進行了投票，從投票統(tǒng)計來看，荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司獲贊成票1159票，小區(qū)業(yè)主2165人，紫某城業(yè)委會未證明對剩余業(yè)主征求了意見。從紫某城業(yè)委會的陳述來看，其也認可有800余名業(yè)主因無法聯系未征求意見，且沒有發(fā)出征求意見的公告。根據前述的法律規(guī)定，紫某城業(yè)委會對無法聯系的業(yè)主應當發(fā)出征求意見的公告，同時，紫某城業(yè)委會未征求楊某某、嚴某某的意見，而該二業(yè)主并非無法聯系。因此，即便荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司獲選聘贊成票過半，因紫某城業(yè)委會未征求全部業(yè)主的意見，對無法聯系的業(yè)主沒有發(fā)出征求意見公告，所形成的聘請荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定違反法律法規(guī)的規(guī)定，侵害了部分業(yè)主的合法權益。根據《中華人民共和國物權法》第七十八條 ?第二款 ?的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。楊某某、嚴某某請求撤銷業(yè)主大會作出的聘請荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定，符合法律法規(guī)的規(guī)定，本院予以支持。
關于小區(qū)業(yè)主人數和建筑面積的確定。楊某某、嚴某某主張小區(qū)業(yè)主2212人，建筑面積254986.42平方米；紫某城業(yè)委會主張小區(qū)業(yè)主2163人，建筑面積210917.77平方米。雙方當事人均認可物業(yè)公司提供的業(yè)主花名冊記載的業(yè)主人數為2211人，楊某某、嚴某某認為應增加開發(fā)商為業(yè)主，為2212人，紫某城業(yè)委會稱有48戶公租房，產權屬政府，48戶不是業(yè)主，人數為2163人。根據《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》對業(yè)主的界定，依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人（房屋產權所有人），應當認定為業(yè)主。房屋開發(fā)商在小區(qū)有營業(yè)場所，是取得登記的房屋所有權人，應當認定為業(yè)主；48戶公租房的租房人不是房屋所有權人，不能作為業(yè)主，48戶公租房產權屬政府，可作一名業(yè)主。業(yè)主人數應為2165人。楊某某、嚴某某稱建筑面積254986.42平方米為估算，紫某城業(yè)委會主張建筑面積210917.77平方米，提交了建筑開發(fā)商的相關宣傳資料，雙方當事人均未證明準確的建筑總面積，因該事實不明不構成本案處理結果的障礙，故本院未予核實。
綜上所述，楊某某、嚴某某請求紫某城業(yè)委會公布2016年2月1日業(yè)主大會作出的會議決定和會議記錄，雖符合法律規(guī)定，但其請求已經獲得滿足，已不具有訴的利益，本院不予支持；其要求撤銷紫某城小區(qū)業(yè)主大會作出的聘請荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定，理由正當，本院予以支持。依照《中華人民共和國物權法》第七十六條 ?第一款 ?第（四）項 ?、第七十八條 ?第二款 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷荊門市紫某城小區(qū)業(yè)主大會作出的聘請荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司為荊門市紫某城小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定；
二、駁回原告楊某某、嚴某某的其他訴訟請求。
案件受理費200元，減半收取100元，由原告楊某某、嚴某某各負擔25元，被告荊門市紫某城小區(qū)業(yè)主委員會負擔50元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。上訴人應當在提交上訴狀時預交上訴案件受理費，上訴費匯至荊門市中級人民法院，開戶行:湖北省荊門市農行?；壑?，戶名:湖北省荊門市中級人民法院，賬號:17570401040008989-1。上訴人在上訴期屆滿后仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定應當遵守法律法規(guī)的規(guī)定，如果所作決定的內容或程序違法，侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院確認無效或撤銷。本案中，楊某某、嚴某某主張紫某城業(yè)委會公布的業(yè)主大會決定程序違法，應予撤銷，因此，本院主要審查紫某城業(yè)委會公布的業(yè)主大會決定的形成是否符合法律法規(guī)的規(guī)定。
關于紫某城業(yè)委會是否已經公布了2016年2月1日業(yè)主大會作出的會議決定，是否應當公布會議記錄的問題。根據《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條 ?的規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議紀錄的，人民法院應予支持。該規(guī)定從制定的目的講，是為保障業(yè)主的知情權，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議紀錄應當公布。紫某城業(yè)委會認為業(yè)主大會決定已在2016［一號］通告中公布，并無未公布的決定。楊某某、嚴某某對該事實認可，其對訴訟請求的解釋為，是要求公布形成決定的會議文件。經詢問，紫某城業(yè)委會陳述2016年2月1日業(yè)主大會沒有形成會議決定文件，只是將征求業(yè)主意見的結果記錄在會議記錄本中，并將決定結果予以公布。綜上，紫某城業(yè)委會于2016年2月1日業(yè)主大會沒有形成會議決定，其征求業(yè)主意見形成的聘請物業(yè)公司決定已經公布，并無證據證明有其他決定未公布，故本院對楊某某、嚴某某的該項請求不予支持。對于會議紀錄，紫某城業(yè)委會當庭出示，楊某某、嚴某某已經查閱，其對會議記錄的知情權已得到滿足，故該項請求亦無判決之必要，經本院釋明，楊某某、嚴某某堅持該項訴請，本院對其該項請求不予支持。同時，楊某某、嚴某某請求撤銷會議決定，如果會議決定被撤銷，也無公布該次會議記錄的必要。
關于紫某城業(yè)委會公布的2016年第一次業(yè)主大會決定的形成是否符合法律法規(guī)的規(guī)定的問題?！吨腥A人民共和國物權法》第七十六條 ?規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十二條的規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。根據上述規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主共同決定，采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。本案中，紫某城業(yè)委會于2016年2月1日組織召開的業(yè)主大會沒有形成會議決定，采用書面征求意見的形式決定選聘物業(yè)服務企業(yè)，該形式符合法律規(guī)定。紫某城業(yè)委會組織對三家選聘的物業(yè)公司進行了投票，從投票統(tǒng)計來看，荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司獲贊成票1159票，小區(qū)業(yè)主2165人，紫某城業(yè)委會未證明對剩余業(yè)主征求了意見。從紫某城業(yè)委會的陳述來看，其也認可有800余名業(yè)主因無法聯系未征求意見，且沒有發(fā)出征求意見的公告。根據前述的法律規(guī)定，紫某城業(yè)委會對無法聯系的業(yè)主應當發(fā)出征求意見的公告，同時，紫某城業(yè)委會未征求楊某某、嚴某某的意見，而該二業(yè)主并非無法聯系。因此，即便荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司獲選聘贊成票過半，因紫某城業(yè)委會未征求全部業(yè)主的意見，對無法聯系的業(yè)主沒有發(fā)出征求意見公告，所形成的聘請荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定違反法律法規(guī)的規(guī)定，侵害了部分業(yè)主的合法權益。根據《中華人民共和國物權法》第七十八條 ?第二款 ?的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。楊某某、嚴某某請求撤銷業(yè)主大會作出的聘請荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定，符合法律法規(guī)的規(guī)定，本院予以支持。
關于小區(qū)業(yè)主人數和建筑面積的確定。楊某某、嚴某某主張小區(qū)業(yè)主2212人，建筑面積254986.42平方米；紫某城業(yè)委會主張小區(qū)業(yè)主2163人，建筑面積210917.77平方米。雙方當事人均認可物業(yè)公司提供的業(yè)主花名冊記載的業(yè)主人數為2211人，楊某某、嚴某某認為應增加開發(fā)商為業(yè)主，為2212人，紫某城業(yè)委會稱有48戶公租房，產權屬政府，48戶不是業(yè)主，人數為2163人。根據《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》對業(yè)主的界定，依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人（房屋產權所有人），應當認定為業(yè)主。房屋開發(fā)商在小區(qū)有營業(yè)場所，是取得登記的房屋所有權人，應當認定為業(yè)主；48戶公租房的租房人不是房屋所有權人，不能作為業(yè)主，48戶公租房產權屬政府，可作一名業(yè)主。業(yè)主人數應為2165人。楊某某、嚴某某稱建筑面積254986.42平方米為估算，紫某城業(yè)委會主張建筑面積210917.77平方米，提交了建筑開發(fā)商的相關宣傳資料，雙方當事人均未證明準確的建筑總面積，因該事實不明不構成本案處理結果的障礙，故本院未予核實。
綜上所述，楊某某、嚴某某請求紫某城業(yè)委會公布2016年2月1日業(yè)主大會作出的會議決定和會議記錄，雖符合法律規(guī)定，但其請求已經獲得滿足，已不具有訴的利益，本院不予支持；其要求撤銷紫某城小區(qū)業(yè)主大會作出的聘請荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定，理由正當，本院予以支持。依照《中華人民共和國物權法》第七十六條 ?第一款 ?第（四）項 ?、第七十八條 ?第二款 ?的規(guī)定，判決如下:

一、撤銷荊門市紫某城小區(qū)業(yè)主大會作出的聘請荊門萬鴻盛物業(yè)管理有限公司為荊門市紫某城小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定；
二、駁回原告楊某某、嚴某某的其他訴訟請求。
案件受理費200元，減半收取100元，由原告楊某某、嚴某某各負擔25元，被告荊門市紫某城小區(qū)業(yè)主委員會負擔50元。

審判長：魯儒華

書記員：王維