原告：楊孔某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住所地黑龍江省林口縣。
委托訴訟代理人：王超，黑龍江建綱律師事務所律師。
被告：牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，住所地牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人：鮑建勝，董事長。
委托訴訟代理人：王麗娟，女，牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司法律顧問。

原告楊孔某與被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛一案,本院于2018年8月9日受理后,依法適用簡易程序,于2018年9月25日公開開庭進行了審理。原告楊孔某及委托訴訟代理人王超、被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人王麗娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告楊孔某向本院提出訴訟請求：1.請求法院判令被告返還原告補貼款235090元；２.請求法院判令被告自2014年10月15日起，以235090元為基數(shù)，按照金融機構同期存款基準利率支付逾期返還補貼款利息，直至補貼款全部返還時止；３.請求法院判令被告自2015年1月1日起按照原告已交付房款按日萬分之二向原告支付逾期交房違約金，直至房屋實際交付時止；４.請求法院判令被告承擔本案的全部訴訟費用。事實與理由:2013年10月15日,原告與被告簽訂購房補貼協(xié)議,原告在被告處購買均勝牡丹城一期項目中XX號樓X單元XXX室、建筑面積106.87平方米、單價5499元／平方米、購房總價款587726元，約定被告分五年內(nèi)返還原告總房款的40%，即235090元，平均每年47018元，約定雙方簽署的購房補貼協(xié)議是商品房買賣合同的補充協(xié)議。
2013年11月21日，原告與被告簽訂商品房買賣合同，約定原告購買均勝牡丹城一期項目中XX號樓X單元XXX室、建筑面積106.87平方米、單價5499元／平方米、購房總價款587726元。原告首付178033元，貸款407000元，房款已付清。合同中約定，出賣人應于2014年12月31日前將買受人所購買的房屋交付給買受人且該商品房經(jīng)驗收合格。逾期超過360日后，買受人有權解除合同，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行交接時，出賣人應當出示商品房驗收合格證證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。出賣人應當在商品房交付使用360日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。至今被告未能履行購房補貼協(xié)議，原告購買的房屋也一直未能按時交付，故請求法院支持原告的訴訟請求。
被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司辯稱，原告所述屬實，對原告訴訟請求數(shù)額有異議，原告要求的補貼款利息及逾期交房違約金過高，要求法院予以調(diào)整，逾期交房違約金應在訴訟時效范圍內(nèi)保護。其他請求超過訴訟請求范圍，請法庭不予保護。因被告公司經(jīng)營困難，現(xiàn)無力給付相關款項。
經(jīng)審理查明，2013年11月21日，原告與被告簽訂商品房買賣合同，約定原告購買均勝牡丹城一期項目中XX號樓X單元XXX室、建筑面積106.87平方米、單價5499元／平方米、購房總價款585033元。原告首付178033元，于2013年11月21日交付被告，貸款407000元，于2014年4月22日交付被告585033元，房款已付清。合同中還約定，出賣人應于2014年12月31日前將買受人所購買的房屋交付給買受人且該商品房經(jīng)驗收合格。逾期超過360日后，買受人有權解除合同，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行交接時，出賣人應當出示商品房驗收合格證證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。出賣人應當在商品房交付使用360日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。2013年10月15日,原告與被告簽訂購房補貼協(xié)議,原告在被告處購買均勝牡丹城一期項目中XX號樓X單元XXX室、建筑面積106.87平方米、單價5499元／平方米、購房總價款587726元，約定被告自原告交清總房款滿1年后15日內(nèi)返還到原告指定賬戶，分五年內(nèi)返還原告總房款的40%，即235090元，平均每年47018元，約定雙方簽署的購房補貼協(xié)議是商品房買賣合同的補充協(xié)議。出賣人延期返還補貼的，應按金融機構同期存款基準利率支付延期罰息。
原告提供一份商品房買賣合同復印件（原件在中國工商銀行牡丹江錦江支行抵押）、一份個人購房借款合同、一份銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、一份牡丹江市商品房銷售預收款專用票據(jù)復印件（原件已讓被告收回）、一份購房補貼協(xié)議，意在證明以上事實。被告對該組證據(jù)的真實性無異議，但認為，補貼款利息及逾期交房違約金過高，要求法院予以調(diào)整。原、被告均認可的本案所涉房屋的實際交付日期是2018年9月1日。
原告當庭明確其第二、三項訴訟請求：第二項為，購房補貼協(xié)議中體現(xiàn)的優(yōu)惠折扣，應從原告已交的購房中扣除返給原告即為235090元，按合同約定為交清總房款滿１年后15日內(nèi)平均每年返還47018元，故應以235090元為基數(shù)，自2014年10月30日起至2018年9月25日止，按年利率1.5％計算，即逾期返還補貼款利息為13762.56元；變更訴訟請求第三項為，以總房款585033元為基數(shù)，要求被告支付逾期交房違約金156671.84元，計算期間自2015年1月1日起至2018年9月1日止，逾期交付時間為1339天。
原告未提出關于訴訟時效中斷的證據(jù)。

本院認為，原、被告的當庭陳述及原告向法庭出示的證據(jù)證明，被告與原告之間存在商品房銷售（買賣）合同關系，合同有效，原告已履行交付房款的義務。被告應按合同約定時間向原告交付房屋，但被告未按約定時間交付，其行為已構成違約，應承擔相應的逾期交付房屋的違約責任。合同約定的房屋交付日期為2014年12月31日，原告實際取得房屋日期為2018年9月1日。實際交付房屋時間晚于約定交付日期，故原告要求被告承擔違約責任的理由成立。依據(jù)相關合同約定，違約責任為逾期交付房屋超過360日的，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之二的違約金。本案所涉房屋的價款為585033元，原告又要求繼續(xù)履行合同，其可主張逾期交房違約金，但按原、被告合同約定的逾期交房違約金的性質(zhì)，該違約金支付屬于繼續(xù)性債權，其具有可分性，合同約定的逾期交房違約金的產(chǎn)生時間為2015年1月1日，為維護交易秩序，本院應自原告起訴之日起倒推保護兩年的逾期交房違約金,經(jīng)核算為85414.82元,回溯超過兩年部分,已超過訴訟時效期間,不予保護。
2013年10月15日,原告與被告簽訂的購房補貼協(xié)議屬于原、被告之間的商品房買賣合同的一部分，被告按該協(xié)議約定，應以587726元為基數(shù)，在規(guī)定的期限內(nèi)返還40%的購房款235090元，雖該款系五年內(nèi)分期償還，且有尚未到期部分，但被告的經(jīng)營狀況及其行為表明，被告已不能履行返還補貼款的合同義務，構成預期違約，原告主張返還補貼款235090元的訴訟請求應予支持。該款系五年內(nèi)分期返還，且原告交清總房款的最終日期為2014年4月22日，計算利息的起算日應為自2015年5月8日起至2018年9月25日止，而至原告起訴時止，僅有四筆補貼款47018元／筆到給付期限，故應按該協(xié)議約定分筆計算逾期罰息，按年利率1.5％計算，逾期返還補貼款利息應為5305.18元。
關于原、被告合同中補貼款利息及逾期交房違約金的約定賠償標準，補貼款利息按年利率1.5%計算，逾期交房違約金折算成年利率為7.3%，未超過法律規(guī)定的不得超過原告實際損失的30%的上限的規(guī)定，故被告要求調(diào)整補貼款違約金和逾期交房違約金的抗辯理由不成立，本院不予支持。
原告可以當庭變更訴訟請求，不存在超過訴訟請求部分，只有其訴訟請求是否能得到全部或部分支持的問題，被告主張原告超過訴訟請求的部分應不予支持的抗辯理由不成立。
綜上，并依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第八十五條、第一百零六條第一款、第一百零八條,《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零八條、第一百零九條、第一百六十一條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第六十五條一款、第七十五條、第一百四十四條,《最高人民法院關于適用
的解釋》第九十條、第九十一條、第一百零四條、第一百零五條、第一百零八條的規(guī)定,判決如下:

一、被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性給付原告楊孔某補貼款235090元，并給付逾期給付補貼款的利息5305.18元；
二、被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性給付原告楊孔某逾期交付均勝牡丹城一期項目中XX號樓X單元XXX室、建筑面積106.87平方米的住宅的違約金，計85414.82元；
三、駁回原告的其他訴訟請求。
案件受理費7383元，減半收取3691.50元由被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司負擔2966元，原告楊孔某負擔725.50元。
被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判員 郭春玲

書記員： 李彥