原告：杜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，牡丹江鐵路公安處警察，住牡丹江市西安區(qū)。
委托訴訟代理人：鄭尊躍，黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所律師。
被告：牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，住所地牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人：鮑建勝，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王麗娟，女，牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司法務(wù)。

原告杜某某與被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年11月13日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告杜某某及其委托訴訟代理人鄭尊躍、被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人王麗娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告杜某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告自2015年1月1日起至2018年8月31日止，按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金190270.78元；2.判令被告向原告支付欠款26561元；3.判令被告向原告交付牡丹城一期項(xiàng)目西區(qū)XX號(hào)庫(kù)房；4.本案案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2013年11月21日原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》和《均勝牡丹城購(gòu)房補(bǔ)貼協(xié)議》，《商品房買賣合同》約定原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于牡丹城一期XX號(hào)樓X單元XX號(hào)房屋，建筑面積127.83平方米，房款總額為712652元?！渡唐贩抠I賣合同》第九條約定出賣人逾期交房的違約責(zé)任，被告如逾期交房，按已交付房款的萬(wàn)分之二向買受人支付的違約金。按合同約定，被告應(yīng)于2014年12月31日前交房，但被告直到2018年8月30日才將房屋交付原告?！毒鶆倌档こ琴?gòu)房補(bǔ)貼協(xié)議》第二條約定五年內(nèi)返還總房款的40%，總補(bǔ)貼額為285061元，平均每年補(bǔ)貼57012.2元。2014年8月26日，原告與被告簽訂《均勝·牡丹城庫(kù)房使用權(quán)贈(zèng)與協(xié)議》，約定以牡丹城項(xiàng)目一期西區(qū)XX號(hào)庫(kù)房（面積26.8㎡）使用權(quán)贈(zèng)與總價(jià)為258500元，抵扣被告按照《購(gòu)房補(bǔ)貼協(xié)議》約定的應(yīng)向原告交付的部分返款。剩余的返款26561元，被告承諾在交房時(shí)與原告結(jié)算，并向原告開(kāi)具欠據(jù)一張，同時(shí)將《購(gòu)房補(bǔ)貼協(xié)議》收回?！毒鶆佟つ档こ菐?kù)房使用權(quán)贈(zèng)與協(xié)議》第五項(xiàng)約定：“本庫(kù)房交付期為與所購(gòu)房屋同日交付，交付時(shí)符合本協(xié)議約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，并達(dá)到使用條件”。截至2018年9月1日交房，被告既未將XX號(hào)庫(kù)房交付原告，也未向原告結(jié)算剩余返款。
被告牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司辯稱，原告訴訟請(qǐng)求已超出法律保護(hù)的訴訟時(shí)效期間，請(qǐng)求法院對(duì)超出時(shí)效部分訴訟請(qǐng)求依法駁回。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2013年11月21日原、被告簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的均勝牡丹城一期XX號(hào)樓XX單元XX號(hào)房屋，建筑面積127.83平方米，房屋總價(jià)款712652元。合同第八條交付期限約定，出賣人應(yīng)于2014年12月31日前向原告交付經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定，“逾期超過(guò)360日后……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金?！痹嬗诤贤炗喼罩Ц妒赘犊?14652元，并通過(guò)向銀行貸款498000元，交齊全部購(gòu)房款712652元，被告于2015年8月10日開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。
2014年8月26日，被告收回購(gòu)房補(bǔ)貼協(xié)議，與原告簽訂《均勝·牡丹城庫(kù)房使用權(quán)贈(zèng)與協(xié)議》，主要內(nèi)容為：“贈(zèng)與方（甲方）：牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，受贈(zèng)方（乙方）：杜某某。一、乙方所購(gòu)房屋信息：XX棟XX單元XX室，總價(jià)712652元。二、庫(kù)房位置和用途，位置：均勝牡丹城一期車庫(kù)西區(qū)XX號(hào)，用途：本庫(kù)房?jī)H作為庫(kù)房（車庫(kù)）使用。四、本庫(kù)房使用權(quán)贈(zèng)與總價(jià)，乙方所受贈(zèng)與的西區(qū)XX號(hào)庫(kù)房面積為26.28平方米（暫測(cè)面積），使用權(quán)贈(zèng)與總價(jià)為258500元。五、交付期限，本庫(kù)房交付期為與所購(gòu)房屋同日交付，交付時(shí)符合本協(xié)議約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，并達(dá)到使用條件……。”同日被告向原告出具一份收據(jù)，體現(xiàn)“交款單位杜某某、人民幣258500元整，上款系牡丹城一期車庫(kù)西區(qū)XX號(hào)”。同日被告向原告出具一份欠據(jù)，體現(xiàn)“人民幣26561元整，上款系杜某某交房結(jié)算”。
2018年9月1日，被告向原告交付房屋。
上述事實(shí)，有商品房買賣合同、均勝·牡丹城庫(kù)房使用權(quán)贈(zèng)與協(xié)議、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、收據(jù)、欠據(jù)、當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，根據(jù)原告陳述與被告抗辯，本院歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》、《均勝·牡丹城庫(kù)房贈(zèng)與協(xié)議》是否合法有效；原告主張的訴訟請(qǐng)求是否符合合同約定及法律規(guī)定，原告主張的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求是否超過(guò)訴訟時(shí)效。
一、關(guān)于原、被告簽訂的《商品房買賣合同》、《均勝·牡丹城庫(kù)房使用權(quán)贈(zèng)與協(xié)議》是否合法有效的問(wèn)題。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》、《均勝·牡丹城庫(kù)房使用權(quán)贈(zèng)與協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，上述合同合法有效并已發(fā)生法律效力，對(duì)合同雙方均具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，遵守誠(chéng)實(shí)守信原則，嚴(yán)格按照合同約定履行各自的義務(wù)。
二、關(guān)于原告主張的訴訟請(qǐng)求是否符合合同約定和法律規(guī)定，是否超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。
（一）關(guān)于原告請(qǐng)求被告給付自2015年1月1日至2018年8月31日止的逾期交房違約金190270.78元。根據(jù)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》約定，本案所涉房屋應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前交付，被告實(shí)際交付房屋日期為2018年9月1日。實(shí)際交付房屋時(shí)間晚于約定交付日期，故原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的理由成立。依據(jù)合同約定，逾期交付房屋超過(guò)360日的，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金。本案所涉房屋的價(jià)款為712652元，原告要求繼續(xù)履行合同，其可主張逾期交房違約金，但按原、被告合同約定的逾期交房違約金的性質(zhì)，該違約金給付屬于繼續(xù)性債權(quán)，其具有可分性，合同約定的逾期交房違約金產(chǎn)生時(shí)間為2015年1月1日至2018年9月1日被告實(shí)際交付房屋，已逾期三年零八個(gè)月。為維護(hù)交易秩序，本院應(yīng)自原告起訴之日起倒推保護(hù)兩年的逾期交房違約金,經(jīng)核算為104047元（712652元×0.0002×730天）,因原告未提供關(guān)于訴訟時(shí)效中斷的證據(jù)，本院對(duì)超過(guò)時(shí)效部分不予保護(hù)。
（二）關(guān)于原告要求被告給付欠款26561元，并交付牡丹城一期車庫(kù)西區(qū)XX號(hào)庫(kù)房。被告對(duì)此項(xiàng)請(qǐng)求沒(méi)有異議，這兩項(xiàng)請(qǐng)求是依據(jù)《購(gòu)房補(bǔ)貼協(xié)議》變更后而產(chǎn)生的合法權(quán)益，原告提供的《均勝·牡丹城庫(kù)房使用權(quán)贈(zèng)與協(xié)議》與欠據(jù)能夠證實(shí)該請(qǐng)求的合法性，故本院對(duì)上述請(qǐng)求予以支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十四條、第八十五條、第一百零六條第一款、第一百零八條、第一百一十一條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第七十五條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付杜某某逾期交房違約金104047元；
二、牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付杜某某欠款26561元；
三、牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)按照《均勝·牡丹城庫(kù)房使用權(quán)贈(zèng)與協(xié)議》向杜某某交付牡丹城一期車庫(kù)西區(qū)XX號(hào)庫(kù)房；
四、駁回杜某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4552元，減半收取計(jì)2276元，由杜某某負(fù)擔(dān)905元，牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1371元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

審判員 王海燕

書(shū)記員： 陳即楊