李某
馮雪巖（黑龍江馮雪萍律師事務所）
黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司

原告李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住所地黑龍江省穆某市。
委托代理人馮雪巖，黑龍江馮雪萍律師事務所律師。
被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司，住所地黑龍江省牡丹江市穆某市。
負責人關呈利，男，經(jīng)理。
原告李某訴被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司（以下簡稱安某穆某分公司）房屋買賣合同糾紛一案，原告于2016年1月8日向本院提出起訴。
本院受理后，依法組成合議庭，于2016年3月1日公開開庭進行了審理。
原告李某及其委托代理人馮雪巖、被告安某穆某分公司的負責人關呈利到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告李某訴稱:2012年11月，原告從被告處以每平方米
1500元的價格購買了四套住宅，原告交納了購房款319200元，被告為原告出具了四份購房合同和收據(jù)。
可2013年11月原告要求辦理交接手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)被告將房屋出售給他人，但經(jīng)查實，這四套樓房的另外購買人被公安機關認定與被告的負責人關呈利系非法吸收公眾存款的法律關系，而非房屋買賣關系，原告認為，原告如實交納了購房款，依法成立的房屋買賣合同，真實的買賣目的成立，根據(jù)物權法規(guī)定，原告的權益理應受到保護，故原告提起訴訟:1.要求確認原告與被告簽署的房屋買賣合同有效；2.要求被告履行房屋買賣合同，將出售給原告的位于穆某市八面通鎮(zhèn)平安小區(qū)二期的樓房交付原告，樓房具體明細為:1號樓1單元302室、402室、502室、602室，面積均約為53.20平方米（總價款319200元，每戶單價79800元，1500元/平方米）；3.要求被告履行協(xié)助辦理所有權證等樓房落戶手續(xù)；4.要求由被告承擔本案訴訟費。
被告安某穆某分公司辯稱:關于原告起訴的內容，被告在刑庭開庭時陳述過，以刑庭開庭筆錄記錄為準。
法院判給誰與被告無關了。
本案的爭議焦點:1.原告與被告簽署的房屋買賣合同是否有效；2.被告是否應履行房屋買賣合同，并將涉案房屋交付原告；3.被告是否應協(xié)助原告辦理涉案房屋所有權登記手續(xù)。
原告李某、被告安某穆某分公司對本院總結的爭議焦點均無異議。
審理中原告李某為支持其主張，向法庭舉證如下:
1.⑴商品房買賣合同；⑵收據(jù)（金額合計319200元），證明:原告將款項將給被告單位，被告給原告開具了商品房買賣合同和收據(jù)。
2.⑴（2012）房預售證第015號商品房預售許可證；⑵（2014）房預售證第004號商品房預售許可證；⑶編號xxxx建筑工程施工許可證，證明:平安小區(qū)二期有建筑施工許可，并辦理了預售房許可證。
3.⑴（2015）穆刑初字第46號刑事判決書；⑵平安小區(qū)二期樓銷售樓房產(chǎn)權確認表，證明:原告購買的房屋所支付的價款未在刑事判決所確定的吸收存款數(shù)額中。
被告安某穆某分公司對原告提供的上述證據(jù)的真實性與證明目的均無異議。
本院認為，上述證據(jù)具有關聯(lián)性，能夠形成完整的證據(jù)鏈，且能夠互相證明原告的證明目的，故本院予以采信。
審理中被告安某穆某分公司未向法庭出示證據(jù)。
根據(jù)當事人舉證、法庭調查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
原告李某與被告安某穆某分公司簽訂了四份商品房買賣合同，將被告安某穆某分公司在穆某市八面通鎮(zhèn)開發(fā)建設的平安家園小區(qū)二期1號樓1單元302號、402號、502號、602號四套住宅（建筑面積均為53.20平方米），合計以319200元價格出售給原告，被告給原告出具了房款收據(jù)。
另查明，本案爭議房屋在穆某市公安局偵辦被告負責人關呈利非法吸收公眾存款時，將本案涉及房屋進行了查封，且該房屋在房產(chǎn)備案登記在案外人金某某名下，被告安某穆某分公司負責人關呈利因犯非法吸收公眾存款罪，于2015年12月3日被黑龍江省穆某市人民法院判決有期徒刑三年六個月，并處罰金10萬元，并認定被告安某穆某分公司負責人關呈利向金某某借款510萬元。
再查明，被告安某穆某分公司在穆某市八面通鎮(zhèn)開發(fā)建設的平安家園小區(qū)二期1號樓于2014年4月23日取得商品房預售許可證明。
本院認為:被告安某穆某分公司與原告李某簽訂商品房買賣合同，處分其在穆某市八面通鎮(zhèn)開發(fā)建設的平安家園小區(qū)二期1號樓1單元房屋的行為合法有效，被告安某穆某分公司已實際收取購房款，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十五條 ?“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
”，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
”的規(guī)定，原告李某與被告安某穆某分公司簽訂的四份房屋買賣合同有效。
但本案爭議房屋在穆某市公安局偵辦被告負責人關呈利非法吸收公眾存款時，將本案涉及房屋進行了查封，且該房屋在房產(chǎn)備案登記在案外人金某某名下，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第二十條 ?第一款 ?“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
”的規(guī)定，原告未提供有效證據(jù)證實被告安某穆某分公司預告登記權利金某某的債權消滅或房屋買賣協(xié)議被撤銷、解除、認定無效，故應待該房屋爭議解決，產(chǎn)權明晰后，再向被告主張交付房屋和履行協(xié)助過戶。
依照《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、第二十條 ?第一款 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告李某與被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司簽訂的關于平安家園小區(qū)二期1號樓1單元302號、402號、502號、602號四套住宅的商品房買賣合同有效；
二、駁回原告李某的其他訴訟請求。
案件受理費6088元，由被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本案的爭議焦點:1.原告與被告簽署的房屋買賣合同是否有效；2.被告是否應履行房屋買賣合同，并將涉案房屋交付原告；3.被告是否應協(xié)助原告辦理涉案房屋所有權登記手續(xù)。
原告李某、被告安某穆某分公司對本院總結的爭議焦點均無異議。
審理中原告李某為支持其主張，向法庭舉證如下:
1.⑴商品房買賣合同；⑵收據(jù)（金額合計319200元），證明:原告將款項將給被告單位，被告給原告開具了商品房買賣合同和收據(jù)。
2.⑴（2012）房預售證第015號商品房預售許可證；⑵（2014）房預售證第004號商品房預售許可證；⑶編號xxxx建筑工程施工許可證，證明:平安小區(qū)二期有建筑施工許可，并辦理了預售房許可證。
3.⑴（2015）穆刑初字第46號刑事判決書；⑵平安小區(qū)二期樓銷售樓房產(chǎn)權確認表，證明:原告購買的房屋所支付的價款未在刑事判決所確定的吸收存款數(shù)額中。
被告安某穆某分公司對原告提供的上述證據(jù)的真實性與證明目的均無異議。
本院認為，上述證據(jù)具有關聯(lián)性，能夠形成完整的證據(jù)鏈，且能夠互相證明原告的證明目的，故本院予以采信。
審理中被告安某穆某分公司未向法庭出示證據(jù)。
根據(jù)當事人舉證、法庭調查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
原告李某與被告安某穆某分公司簽訂了四份商品房買賣合同，將被告安某穆某分公司在穆某市八面通鎮(zhèn)開發(fā)建設的平安家園小區(qū)二期1號樓1單元302號、402號、502號、602號四套住宅（建筑面積均為53.20平方米），合計以319200元價格出售給原告，被告給原告出具了房款收據(jù)。
另查明，本案爭議房屋在穆某市公安局偵辦被告負責人關呈利非法吸收公眾存款時，將本案涉及房屋進行了查封，且該房屋在房產(chǎn)備案登記在案外人金某某名下，被告安某穆某分公司負責人關呈利因犯非法吸收公眾存款罪，于2015年12月3日被黑龍江省穆某市人民法院判決有期徒刑三年六個月，并處罰金10萬元，并認定被告安某穆某分公司負責人關呈利向金某某借款510萬元。
再查明，被告安某穆某分公司在穆某市八面通鎮(zhèn)開發(fā)建設的平安家園小區(qū)二期1號樓于2014年4月23日取得商品房預售許可證明。
本院認為:被告安某穆某分公司與原告李某簽訂商品房買賣合同，處分其在穆某市八面通鎮(zhèn)開發(fā)建設的平安家園小區(qū)二期1號樓1單元房屋的行為合法有效，被告安某穆某分公司已實際收取購房款，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十五條 ?“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
”，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
”的規(guī)定，原告李某與被告安某穆某分公司簽訂的四份房屋買賣合同有效。
但本案爭議房屋在穆某市公安局偵辦被告負責人關呈利非法吸收公眾存款時，將本案涉及房屋進行了查封，且該房屋在房產(chǎn)備案登記在案外人金某某名下，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第二十條 ?第一款 ?“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
”的規(guī)定，原告未提供有效證據(jù)證實被告安某穆某分公司預告登記權利金某某的債權消滅或房屋買賣協(xié)議被撤銷、解除、認定無效，故應待該房屋爭議解決，產(chǎn)權明晰后，再向被告主張交付房屋和履行協(xié)助過戶。

依照《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、第二十條 ?第一款 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告李某與被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司簽訂的關于平安家園小區(qū)二期1號樓1單元302號、402號、502號、602號四套住宅的商品房買賣合同有效；
二、駁回原告李某的其他訴訟請求。
案件受理費6088元，由被告黑龍江省安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穆某分公司負擔。

審判長：張梅
審判員：吳軍一
審判員：劉佳南

書記員：劉爽