原告：李某某.
委托訴訟代理人：謝玲莉（系李某某之母）。
委托訴訟代理人：周習(xí)榮，荊門市弘正法律服務(wù)所法律工作者。
被告：荊門新大都置業(yè)有限公司。
法定代表人：黃開(kāi)玉，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：宋文權(quán)，湖北法之星律師事務(wù)所律師。

原告李某某與被告荊門新大都置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新大都公司”）確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2017年8月29日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托訴訟代理人謝玲莉、周習(xí)榮、被告新大都公司的委托訴訟代理人宋文權(quán)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)李某某與新大都公司于2017年6月20日簽訂的《解除商品房買賣合同協(xié)議》產(chǎn)生解除合同的法律效力；2、確認(rèn)新大都公司于2017年7月19日向李某某發(fā)出的《解除協(xié)議通知書(shū)》不產(chǎn)生解除協(xié)議的法律效力；3、訴訟費(fèi)由新大都公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：2011年1月10日，李某某與新大都公司簽訂《商品房買賣合同》，約定李某某購(gòu)買新大都公司所有的位于荊門市長(zhǎng)寧8號(hào)數(shù)碼廣場(chǎng)B座30層30005號(hào)商品房。當(dāng)日李某某一次性付清房款300000元。雙方到荊門市房地產(chǎn)管理局辦理了合同備案登記。由于該商品房房面、墻面多處出現(xiàn)裂痕，嚴(yán)重滲水，影響正常居住使用，經(jīng)李某某要求，雙方于2017年6月20日簽訂了《解除商品房買賣合同協(xié)議》。但新大都公司又以該協(xié)議未經(jīng)股東會(huì)決議為由，于2017年7月19日向李某某發(fā)出一份《解除協(xié)議通知書(shū)》，通知李某某解除《解除商品房買賣合同協(xié)議》，原《商品房買賣合同》繼續(xù)履行。李某某為此訴至本院。
新大都公司辯稱，1、李某某要求解除《商品房買賣合同》沒(méi)有法律依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條、第十三條的規(guī)定，只有房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用時(shí)，買受人才可以請(qǐng)求解除合同。但李某某要求解除合同不符合該規(guī)定。2、《解除商品房買賣合同協(xié)議》對(duì)新大都公司不產(chǎn)生約束力。因?yàn)榇硇麓蠖脊竞瀰f(xié)議的人員沒(méi)有得到新大都公司的授權(quán)，且新大都公司已經(jīng)給李某某發(fā)出《解除協(xié)議通知書(shū)》，通知李某某解除了《解除商品房買賣合同協(xié)議》。綜上，請(qǐng)法院駁回原告的訴請(qǐng)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的事實(shí)，李某某提交以下證據(jù)：
1、《解除商品房買賣合同協(xié)議》，證明李某某和新大都公司之間的《商品房買賣合同》已經(jīng)解除；2、《解除協(xié)議通知書(shū)》，證明新大都公司單方解除《解除商品房買賣合同協(xié)議》，該通知書(shū)對(duì)李某某不產(chǎn)生法律效力。
新大都公司未提交證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，新大都公司對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為簽訂《解除商品房買賣合同協(xié)議》的工作人員沒(méi)有得到新大都公司的授權(quán)，該協(xié)議對(duì)新大都公司不產(chǎn)生效力；對(duì)證據(jù)2的證明目的有異議，認(rèn)為該通知已經(jīng)生效。
對(duì)上述有異議的證據(jù)，本院經(jīng)審核確認(rèn)證據(jù)1、2的真實(shí)性。關(guān)于《解除商品房買賣合同協(xié)議》以及《解除協(xié)議通知書(shū)》的效力，涉及本案法律爭(zhēng)點(diǎn)，本院后文闡述。
根據(jù)經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2011年1月10日，李某某和新大都公司簽訂《商品房買賣合同》，約定李某某購(gòu)買新大都公司所有的位于荊門市長(zhǎng)寧8號(hào)數(shù)碼廣場(chǎng)B座30層30005號(hào)商品房。當(dāng)日，李某某一次性付清房款300000元。2017年6月20日，李某某和新大都公司經(jīng)協(xié)議一致簽訂了《解除商品房買賣合同協(xié)議》，約定解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》?！督獬唐贩抠I賣合同協(xié)議》是在新大都公司辦公室和該公司的財(cái)務(wù)人員簽訂的，由該財(cái)務(wù)人員加蓋了新大都公司的印章。2017年7月19日，新大都公司向李某某發(fā)出《解除協(xié)議通知書(shū)》，以《解除商品房買賣合同協(xié)議》未經(jīng)公司股東會(huì)決議為由，解除了《解除商品房買賣合同協(xié)議》，并通知李某某繼續(xù)履行《商品房買賣合同》。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、《解除商品房買賣合同協(xié)議》的效力如何認(rèn)定；二、《解除協(xié)議通知書(shū)》的效力如何認(rèn)定。
關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。新大都公司認(rèn)為《解除商品房買賣合同協(xié)議》對(duì)其不產(chǎn)生法律效力，理由有三點(diǎn)：1、李某某解除合同的理由不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條、第十三條規(guī)定的情形，不能請(qǐng)求解除合同。2、與李某某簽訂《解除商品房買賣合同協(xié)議》的工作人員未經(jīng)新大都公司授權(quán)，該協(xié)議對(duì)新大都公司不產(chǎn)生效力。3、簽訂《解除商品房買賣合同協(xié)議》未經(jīng)新大都公司股東會(huì)決議。本院認(rèn)為，1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第一款的規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”，本案中李某某和新大都公司簽訂的《解除商品房買賣合同協(xié)議》明確載明“經(jīng)雙方協(xié)商同意，雙方簽訂的《商品房買賣合同》于2017年6月20日予以解除”，即表明雙方是協(xié)商一致解除合同的。協(xié)商解除合同不以解除權(quán)的存在為必要，而以當(dāng)事人雙方協(xié)商一致為前提。也就是說(shuō)即使沒(méi)有出現(xiàn)法定或者約定的可以行使解除權(quán)的情形，只要合同雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，就可以解除合同，故不需要符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條、第十三條規(guī)定的情形，李某某和新大都公司之間也可以解除合同。2、關(guān)于授權(quán)。首先，新大都公司并未舉證證明該財(cái)務(wù)人員沒(méi)有獲得簽訂《解除商品房買賣合同協(xié)議》的授權(quán)，亦未舉證證明告知李某某該財(cái)務(wù)人員沒(méi)有獲得授權(quán)。其次，即使該財(cái)務(wù)人員確實(shí)沒(méi)有得到授權(quán)，《解除商品房買賣合同協(xié)議》系在新大都公司的辦公室簽訂的，是由新大都公司的財(cái)務(wù)人員與李某某簽訂的，該財(cái)務(wù)人員在協(xié)議書(shū)上加蓋了新大都公司的印章。簽訂合同的人員、場(chǎng)地、過(guò)程，使李某某有理由相信該財(cái)務(wù)人員有權(quán)代理新大都公司簽訂《解除商品房買賣合同協(xié)議》，該財(cái)務(wù)人員的行為屬于表見(jiàn)代理，其行為后果應(yīng)該由新大都公司承擔(dān)。3、首先，新大都公司未提供公司章程證明與買受人解除房屋買賣合同需要經(jīng)過(guò)公司股東會(huì)決議。其次，即使新大都公司章程規(guī)定需要經(jīng)過(guò)公司股東會(huì)決議，但決議程序作為公司內(nèi)部的規(guī)章制度對(duì)第三方不產(chǎn)生效力。如果要求第三方，即合同相對(duì)人在跟公司簽訂合同的同時(shí)，審查公司章程的規(guī)定以及簽訂合同的事宜是否業(yè)經(jīng)股東會(huì)決議通過(guò)，則只有要求公司同時(shí)出具章程以及股東會(huì)決議才能確保程序無(wú)瑕疵，而這無(wú)疑是加重了合同相對(duì)人的注意義務(wù)，不具有可操作性與合理性。因?yàn)樵谕ǔＧ闆r下，合同由具有授權(quán)的代理人簽署并加蓋公章后，該行為即被視作是公司意志，這樣有助于更好的平衡交易效率和交易安全的關(guān)系。最后，并沒(méi)有法律規(guī)定未經(jīng)過(guò)股東會(huì)決議對(duì)外簽署的合同無(wú)效。綜上，新大都公司的理由均不能成立。本院認(rèn)為《解除商品房買賣合同協(xié)議》是李某某和新大都公司的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，協(xié)議依法成立并對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。
關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。新大都公司向李某某發(fā)出《解除協(xié)議通知書(shū)》屬于單方解除《解除商品房買賣合同協(xié)議》的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”；第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期間屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”，單方解除合同，必須具備合同約定的解除條件或者法律規(guī)定的解除情形。本案中，《解除商品房買賣合同協(xié)議》并未約定一方解除合同的條件，而“未經(jīng)股東會(huì)決議”又不屬于法定解除合同的事由。故本院認(rèn)為新大都公司以未經(jīng)股東會(huì)決議為由解除《解除商品房買賣合同協(xié)議》沒(méi)有合同依據(jù)和法律依據(jù)，其向李某某發(fā)出的《解除協(xié)議通知書(shū)》不產(chǎn)生解除合同的法律效力。

綜上所述，《解除商品房買賣合同協(xié)議》系李某某與新大都公司協(xié)商一致簽訂的，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，依法成立并產(chǎn)生解除《商品房買賣合同》的效力?！督獬齾f(xié)議通知書(shū)》系新大都公司為單方解除《解除商品房買賣合同協(xié)議》而發(fā)出的通知，因不符合約定以及法定解除合同的情形，依法不產(chǎn)生解除合同的效力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十四條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)李某某與荊門新大都置業(yè)有限公司于2017年6月20日簽訂的《解除商品房買賣合同協(xié)議》產(chǎn)生解除《商品房買賣合同》（合同編號(hào)JM201100881）的法律效力；
二、確認(rèn)荊門新大都置業(yè)有限公司于2017年7月19日向李某某發(fā)出的《解除協(xié)議通知書(shū)》不發(fā)生解除《解除商品房買賣合同協(xié)議》的法律效力。
案件受理費(fèi)5800元，減半收取2900元，由被告荊門新大都置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級(jí)人民法院。

審判員　　吳瑤瓊

書(shū)記員：錢小麗