原告：朱海軍，男。
委托代理人：朱海強(qiáng)，江西紅土地律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
被告：湖北高某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地：湖北省鄂州市華容區(qū)車站路東側(cè)1棟3層。
法定代表人：柳明，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：姜國(guó)民，該公司員工（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
委托代理人：黃治飛，湖北本正律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。

本院于2016年3月23日受理原告朱海軍訴被告湖北高某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“高某公司”）商品房預(yù)售合同糾紛一案，依法由審判員姚四明適用簡(jiǎn)易程序于2016年4月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告朱海軍及其委托代理人朱海強(qiáng)，被告高某公司委托代理人姜國(guó)民、黃治飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告雖然只簽訂了一份《商品房買賣合同》，但合同上己說(shuō)明原告所交納的是兩套房屋的首付購(gòu)房款，原、被告通過(guò)《協(xié)議書(shū)》將1704號(hào)房換成903號(hào)房也是事實(shí)，該證據(jù)真實(shí)、可信，對(duì)證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四本院予以采信。
被告高某公司為支持其答辯意見(jiàn)向本院提交如下證據(jù)材料：
證據(jù)一、《行政訴狀》、《驗(yàn)收申請(qǐng)》，擬證實(shí)不能如期辦理產(chǎn)權(quán)證不屬被告的原因。
證據(jù)二、《行政裁定書(shū)》（2份），擬證實(shí)去年被告起訴鄂州市規(guī)劃局華容分局的事實(shí)是真實(shí)的，通過(guò)該案雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。
證據(jù)三、《通知書(shū)》、《個(gè)人貸款還款憑證》，擬證實(shí)原告有4期按揭貸款未還，被告為原告償還貸款11，736.36元的事實(shí)。
原告朱海軍對(duì)被告高某公司提交的證據(jù)質(zhì)證意見(jiàn)如下：
1、對(duì)證據(jù)一中《行政訴狀》真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性都有異議，認(rèn)為訴狀是復(fù)印件，該訴狀沒(méi)有結(jié)果，不能證實(shí)起訴規(guī)劃分局；對(duì)《驗(yàn)收申請(qǐng)》真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為不能作為證據(jù)使用，不能證明華容區(qū)規(guī)劃分局驗(yàn)收的事實(shí)，只能證明被告驗(yàn)收，與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。
本院認(rèn)為，《行政訴狀》只能證明被告有起訴華容規(guī)劃分局的意向，《驗(yàn)收申請(qǐng)》也只能證明被告有向華容區(qū)規(guī)劃分局提出驗(yàn)收的意向，都不能達(dá)到被告的證明目的，對(duì)該證據(jù)本院不予采信。
2、對(duì)證據(jù)二的合法性、真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為該證據(jù)恰恰證明被告未交納土地出讓金的事實(shí)，不存在不可抗力的原因，與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。
本院認(rèn)為，兩份《行政裁定書(shū)》證明被告與華容區(qū)規(guī)劃分局存在行政糾紛，與不能如期辦證有直接關(guān)系，但不是根本原因，其真實(shí)性本院予以采信，對(duì)該證據(jù)證明目的本院不予采信。
3、對(duì)證據(jù)三的合法性、真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為被告違約在先，按約定被告在2015年4月27日前為原告辦理產(chǎn)權(quán)證，由于被告先違約，原告行使不按抗辯權(quán)，該損失應(yīng)由被告承擔(dān)。
本院認(rèn)為，被告為原告償還按揭貸款的事實(shí)雙方己認(rèn)可，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性本院予以采信；但依照合同約定1604號(hào)房應(yīng)在房屋交付后180天內(nèi)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記，至原告拒絕按期償還按揭貸款之日，并未超過(guò)180天，另外903號(hào)房未約定辦證期限，故原告行使不按抗辯權(quán)的異議不成立。對(duì)該證據(jù)，本院予以采信。
經(jīng)庭審舉證質(zhì)證查明如下事實(shí)：
2013年9月24日，原告同被告簽訂一份《商品房買賣合同》，合同約定：原告購(gòu)買被告位于鄂州市華容區(qū)楚藩大道358號(hào)城市星座第1幢1604號(hào)房屋，建筑面積116.75平方米，單價(jià)每平方米2，338.2元，總金額272，985.00元，付款方式為買受人于2013年9月24日首付房款144，734元，余款337，000.00元通過(guò)銀行按揭形式付款；房屋交付期限為2014年10月28日前交付驗(yàn)收合格的房屋；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，買受退房的，出賣人按己付房?jī)r(jià)款的0.1%賠償買受人損失；合同說(shuō)明：因1704房乙方要求退掉，故房屋總價(jià)與銀行按揭不一致；合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。原、被告所簽訂的《商品房買賣合同》總價(jià)款實(shí)際為481，734.00元，包含1604號(hào)、1704號(hào)（后更換為903號(hào)）兩套房屋的價(jià)格。原告于2013年11月21日向被告交納購(gòu)房首付款144，734.00元，并于2014年11月7日與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司鄂州分行簽訂了按揭貸款合同。因所售第1幢1704號(hào)房不能辦理產(chǎn)權(quán)證，雙方經(jīng)協(xié)商于2014年11月15日簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定：經(jīng)甲（即原告）、乙（即被告）雙方協(xié)商城市星座1號(hào)樓903號(hào)房以人民幣198，749.00元賣給乙方；1、如果乙方需要更換業(yè)主姓名，甲方無(wú)條件給乙方開(kāi)具198，749.00元稅務(wù)發(fā)票并辦理一切相關(guān)事務(wù)，無(wú)條件配合乙方辦理房屋產(chǎn)證和土地證；2、甲方退還乙方10，000.00元房款（于2015年春節(jié)前甲方必須退還乙方壹萬(wàn)元房款）；3、未盡事宜雙方協(xié)商解決?！秴f(xié)議書(shū)》實(shí)際是將第1幢1704號(hào)房換成903號(hào)房，被告己向原告退還購(gòu)房款10，000.00元，所購(gòu)買的兩套房屋總價(jià)款變更為471，734.00元。但903號(hào)房雙方?jīng)]有簽訂商品房買賣合同，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)證期限及違約責(zé)任沒(méi)有約定。2014年下半年，被告向原告交付房屋，原告己搬進(jìn)居住。至2016年3月5日，原告有4期按揭貸款未還，被告替原告償還按揭貸款本息共計(jì)11，736.36元。2015年7月，被告以鄂州市規(guī)劃局華容區(qū)分局未能向其出具建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明為由，提起行政訴訟，要求鄂州市規(guī)劃局華容區(qū)分局向其出具建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明，以便于為業(yè)主辦理相關(guān)房產(chǎn)權(quán)證，2015年8月7日被告撤回起訴。爭(zhēng)議房屋《建設(shè)用地土地使用許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》四證齊全。
本院認(rèn)為，原告朱海軍與被告高某公司簽訂的《商品房買賣合同》及《協(xié)議書(shū)》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意見(jiàn)表示，合法、有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行各自義務(wù)。原告有未按合同約定時(shí)間交納購(gòu)房首付款、按揭貸款4期未及時(shí)償還等違約行為，但被告未按照合同約定為原告辦理1604號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是造成本案糾紛的根本原因。被告與鄂州市規(guī)劃局華容區(qū)分局之間因建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃核實(shí)證明產(chǎn)生的糾紛，與本案爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)不能辦理登記有直接關(guān)系，但不是根本原因，因此，被告認(rèn)為不能依約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記是政府行為造成的，屬不可抗力因素的辯稱意見(jiàn)，本院不予采納。依照合同約定1604號(hào)房應(yīng)在房屋交付后180天內(nèi)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記，903號(hào)房未約定辦證期限，在約定辦證期限內(nèi)以及沒(méi)有證據(jù)證明被告有《中華人民共和國(guó)合同法》第六十八條第一款情形的情況下，原告即拒絕按期償還按揭貸款，其行使不按抗辯權(quán)不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。本案爭(zhēng)議房屋約定交付時(shí)間為2014年10月28日，辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為交付后180日內(nèi)，即2015年4月27日前，至起訴之日2016年3月23日止并未超過(guò)一年，并且該房屋所有權(quán)證是可以登記辦理。同時(shí)，原告在履行合同時(shí)存在不能按期償還按揭貸款的違約行為，因此，被告逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記行為并未致使原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的，被告的違約行為沒(méi)有構(gòu)成根本違約，被告可以采取補(bǔ)救措施，并承擔(dān)一定違約責(zé)任，商品房買賣合同繼續(xù)履行。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！庇捎谠?、被告雙方在合同中只約定因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買受人退房的，出賣人按己付房?jī)r(jià)款的0.1%賠償買受人損失，沒(méi)有約定買受人不退房時(shí)出賣人的違約責(zé)任。因此，原告的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)不足，理由不充分，本院不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十八條第二款、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告朱海軍的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)人民幣9，199.07元，減半收取人民幣4，600元由原告朱海軍負(fù)責(zé)。
如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級(jí)人民法院；對(duì)財(cái)產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費(fèi)按照不服一審判決部分的上訴請(qǐng)求預(yù)交，上訴案件期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動(dòng)撤回上訴處理。住所地和經(jīng)常居住地在本市的當(dāng)事人，請(qǐng)到鄂州市中級(jí)人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費(fèi)手續(xù)，并將交費(fèi)憑證復(fù)印件送交本院。外埠當(dāng)事人交費(fèi)可通過(guò)轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位為湖北省鄂州市中級(jí)人民法院，開(kāi)戶銀行為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行鄂州市分行鄂城支行，賬號(hào)為17-591×××761，請(qǐng)?jiān)趨R款用途上注明“法院訴訟費(fèi)”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號(hào)為0711-3587670。

審判員　　姚四明

書(shū)記員：汪莉