承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)
李向國(guó)（河北匯林律師事務(wù)所）
承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司
孫永年
郭立中
原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)，住所地承某市雙橋區(qū)帝景園大廈20樓。
負(fù)責(zé)人王學(xué)義，職務(wù)主任。
委托代理人李向國(guó)，河北匯林律師事務(wù)所律師。
被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地承某雙橋區(qū)佟溫小區(qū)2號(hào)樓2162號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx。
法定代表人王瑋，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人孫永年，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住承某市雙橋區(qū)糧食東街藥材公司家屬樓102號(hào)。
委托代理人郭立中，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住承某市雙橋區(qū)廣電路祥業(yè)小區(qū)2號(hào)樓1單元602號(hào)。
原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)與被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2016年10月21日立案后，依法組成合議庭，于2016年11月18日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人王學(xué)義及其委托代理人李向國(guó)、被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司的法定代表人王瑋及其委托代理人孫永年、郭立中到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:承某市帝景園大廈2001年開(kāi)始業(yè)主陸續(xù)入住，被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司一直為帝景園大廈的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)于2015年12月正式由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并在雙橋區(qū)住建局依法備案。
業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)收到帝景園大廈大多數(shù)業(yè)主投訴，投訴事項(xiàng)包括服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，對(duì)影響業(yè)主正常生活的商業(yè)用戶不加管理、擅自收取個(gè)別業(yè)主電梯使用費(fèi)和廣告費(fèi)以及其他應(yīng)屬業(yè)主共同所有的費(fèi)用。
原告發(fā)函通知被告對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用情況和擅自收取費(fèi)用的問(wèn)題對(duì)廣大業(yè)主公示，被告拒絕公示，后原告召集業(yè)主大會(huì)并以書(shū)面征求意見(jiàn)的方式進(jìn)行了表決，要求解除與被告的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。
一、被告物業(yè)服務(wù)期間，服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重不合格，違約、違規(guī)問(wèn)題嚴(yán)重、具體事實(shí)如下:被告一直沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)盡的義務(wù)，最基本的保障業(yè)主正常生活的服務(wù)水平都不能達(dá)到。
依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，被告已經(jīng)違約在先，被告對(duì)帝景園大廈業(yè)主公共部分的維護(hù)和管理明顯不合格，很多地方基本無(wú)人維護(hù)和管理，很多公共部分已讓被告違法出租和使用，并對(duì)該所得違法占有，衛(wèi)生亦不合格；二、被告對(duì)整個(gè)帝景園大廈按照城市大供熱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取取暖費(fèi)，于法無(wú)據(jù)。
帝景園大廈因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因，沒(méi)有接入大供熱系統(tǒng)，而是本大廈自己的地源熱泵供暖。
該熱泵屬于全體業(yè)主共有并和大廈配套使用，并非被告所有，被告只是代為管理該設(shè)備并沒(méi)有實(shí)際出資，因此被告無(wú)權(quán)按照承某大供熱的價(jià)格收取供熱費(fèi)。
故請(qǐng)求法院判令1、解除原告與被告之間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，并要求被告退出帝景園大廈，移交物業(yè)服務(wù)用房；2、被告向原告移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；移交物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，包括水、電、暖、通訊、網(wǎng)絡(luò)寬帶、視頻監(jiān)控等；移交物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件、電梯的相關(guān)技術(shù)資料和其他物業(yè)服務(wù)必須的相關(guān)資料；3、要求被告向全體業(yè)主公布2001年至今的專項(xiàng)維修資金的使用情況并移交其代管的部分專項(xiàng)維修資金；4、要求被告將其服務(wù)期間擅自收取的廣告費(fèi)、業(yè)主公共面積的出租費(fèi)和電梯附加費(fèi)約20000.00元?dú)w還到專項(xiàng)維修資金賬戶；5、責(zé)令被告明確取暖費(fèi)收費(fèi)依據(jù)并對(duì)帝景園大廈相關(guān)業(yè)主出具正規(guī)的取暖費(fèi)發(fā)票。
原告提交如下證據(jù):證據(jù)一、承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)備案表一份，證明原告具有民事行為能力和訴訟主體資格；證據(jù)二、承某市帝景園大廈業(yè)主決議一份及該決議業(yè)主同意簽字表，證明2016年8月19日召開(kāi)了帝景園大廈業(yè)主大會(huì)，大會(huì)的內(nèi)容為解除與被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)關(guān)系及委托業(yè)主委員會(huì)對(duì)解除與被告之間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系進(jìn)行表決，表決符合《物權(quán)法》第七十六條第一款第四項(xiàng)的法律規(guī)定，決議有效，因此原告訴訟請(qǐng)求成立；證據(jù)三、承某市雙橋區(qū)桃李街社區(qū)居民委員會(huì)情況核實(shí)證明1份，證明目的同證據(jù)二一致；證據(jù)四、帝景園大廈物業(yè)管理區(qū)域照片8張，證明被告未盡到管理服務(wù)之責(zé)，嚴(yán)重違反法律規(guī)定；證據(jù)五、物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)收據(jù)2張，證明被告向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)；證據(jù)六、住房維修基金維修之用一覽表，證明自2009年至2016年6月份，被告未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或未經(jīng)合法程序，用了維修基金，總金額為2357808.00元，其中兩次修理地溫機(jī)組，金額為359340.00元。
被告辯稱，被告屬于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為帝景園大廈提供物業(yè)服務(wù)有合同依據(jù)。
原告與被告之間沒(méi)有合同關(guān)系，原告訴訟主體資格不合適；被告同意退出帝景園大廈；前期物業(yè)服務(wù)合同尚未終止，原告要求移交資料無(wú)法律依據(jù)；大廈歷年專項(xiàng)維修資金的使用、公示均符合法律法規(guī)的表決程序；被告不存在擅自收取廣告費(fèi)、業(yè)主公共面積出租費(fèi)等情況；被告收取取暖費(fèi)是嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，為業(yè)主出具了發(fā)票。
被告提交如下證據(jù):證據(jù)一、承某市物價(jià)局文件及收取取暖費(fèi)依據(jù)；證據(jù)二、承某市物業(yè)管理收費(fèi)辦法；證據(jù)三、承某市無(wú)線電管理局關(guān)于樓頂設(shè)置鐵塔證據(jù)；證據(jù)四、關(guān)于帝景園大廈業(yè)主的質(zhì)疑和訴求；證據(jù)五、關(guān)于撤出帝景園大廈的會(huì)議紀(jì)要。
被告對(duì)原告提交的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為，對(duì)原告提交的證據(jù)一真實(shí)性認(rèn)可；證據(jù)二中沒(méi)有具體的時(shí)間，并不是業(yè)主真實(shí)性意思表達(dá)；對(duì)證據(jù)三不認(rèn)可；證據(jù)四不是被告公共管理區(qū)域；證據(jù)五、六真實(shí)性認(rèn)可。
原告對(duì)被告提交的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為，對(duì)被告提交的證據(jù)真實(shí)性均不認(rèn)可。
經(jīng)本院審核，原告提交的證據(jù)一、五、六被告在質(zhì)證時(shí)予以認(rèn)可，本院予以確認(rèn)；證據(jù)二、三具備真實(shí)性，本院予以確認(rèn)；證據(jù)四不具備證明力，本院不予確認(rèn)。
被告提交的證據(jù)一、二、三具備真實(shí)性，本院予以確認(rèn)；證據(jù)四、五不具備證明力，本院不予確認(rèn)。
本院認(rèn)為，原告與被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司之間雖然沒(méi)有簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但是被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司自2001年起一直為承某市帝景園大廈進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)形成事實(shí)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，故本院依法認(rèn)定雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系合法、有效。
現(xiàn)原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主請(qǐng)求解除與承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，因被告在庭審中也明確表明同意退出承某市帝景園大廈，故雙方對(duì)解除合同已經(jīng)達(dá)成一致，因此對(duì)原告請(qǐng)求解除雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的請(qǐng)求，本院予以支持。
因建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，而建設(shè)單位現(xiàn)并未為承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司配備物業(yè)管理用房，故對(duì)原告請(qǐng)求被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司移交物業(yè)服務(wù)用房的請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條 ?、第九十二條 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條 ?、第二十九條 ?、第三十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)與被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司之間的物業(yè)服務(wù)合同，被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)退出承某市帝景園大廈；
二、被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司向原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件及物業(yè)管理所必需的其他資料；
三、被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司向原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)公布物業(yè)服務(wù)期間專項(xiàng)維修基金的使用情況；
四、被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司向2016年已經(jīng)交取暖費(fèi)而未向其開(kāi)具發(fā)票的業(yè)主開(kāi)具正規(guī)的取暖費(fèi)發(fā)票；
五、被告對(duì)于上述二至四項(xiàng)均于本判決生效之日起十日內(nèi)完成；
六、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)80.00元，由被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省承某市中級(jí)人民法院。
本院認(rèn)為，原告與被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司之間雖然沒(méi)有簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但是被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司自2001年起一直為承某市帝景園大廈進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)形成事實(shí)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，故本院依法認(rèn)定雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系合法、有效。
現(xiàn)原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主請(qǐng)求解除與承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，因被告在庭審中也明確表明同意退出承某市帝景園大廈，故雙方對(duì)解除合同已經(jīng)達(dá)成一致，因此對(duì)原告請(qǐng)求解除雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的請(qǐng)求，本院予以支持。
因建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，而建設(shè)單位現(xiàn)并未為承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司配備物業(yè)管理用房，故對(duì)原告請(qǐng)求被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司移交物業(yè)服務(wù)用房的請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條 ?、第九十二條 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條 ?、第二十九條 ?、第三十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)與被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司之間的物業(yè)服務(wù)合同，被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)退出承某市帝景園大廈；
二、被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司向原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件及物業(yè)管理所必需的其他資料；
三、被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司向原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會(huì)公布物業(yè)服務(wù)期間專項(xiàng)維修基金的使用情況；
四、被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司向2016年已經(jīng)交取暖費(fèi)而未向其開(kāi)具發(fā)票的業(yè)主開(kāi)具正規(guī)的取暖費(fèi)發(fā)票；
五、被告對(duì)于上述二至四項(xiàng)均于本判決生效之日起十日內(nèi)完成；
六、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)80.00元，由被告承某百安物業(yè)服務(wù)有限公司承擔(dān)。
審判長(zhǎng)：馬一月
書(shū)記員：李坤
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