戚某某
徐豐華（湖北晨睿律師事務(wù)所）
屈某某
祁某某
張鋒（湖北鷹之歌律師事務(wù)所）
蔡某某

原告戚某某。
原告屈某某。
二原告共同委托代理人徐豐華，湖北晨睿律師事務(wù)所律師。
被告祁某某。
委托代理人張鋒，湖北鷹之歌律師事務(wù)所律師。
被告蔡某某。
原告戚某某、屈某某訴被告祁某某、蔡某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由審判員樊柏芳擔(dān)任審判長，與代理審判員楊梅、人民陪審員李循秀組成合議庭審理本案；訴訟中，根據(jù)二原告申請，本院依法作出（2014）鄂天門民二初字第00087-1號民事裁定書，對本案訴爭房屋所予以查封，并于同年5月8日公開開庭進行了審理。原告戚某某、屈某某及其共同委托代理人徐豐華、被告祁某某及其委托代理人張鋒、被告蔡某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二原告為支持其訴訟主張，向本院提交四份證據(jù)，結(jié)合當(dāng)事人的庭審質(zhì)證意見，本院對原告提交的證據(jù)作如下認定:
證據(jù)一:二原告居民身份證、常住人口登記卡復(fù)印件各1份，擬證明二原告的身份情況。
證據(jù)二:二被告戶籍登記證明復(fù)印件1份，擬證明二被告的身份情況。
二被告對上述證據(jù)均無異議。上述證據(jù)客觀真實、來源合法，與本案有關(guān)聯(lián)，本院依法予以采信。
證據(jù)三:天門市房權(quán)證竟陵字第00039467號房屋所有權(quán)證及收條復(fù)印件1份，擬證明二被告將本案訴爭房屋賣給二原告的事實。
二被告對該組證據(jù)中的房屋所有權(quán)證復(fù)印件均無異議，本院依法予以采信；被告祁某某對該組證據(jù)中的收條的真實性有異議，被告蔡某某對該證據(jù)無異議，本院認為該證據(jù)能夠證明被告蔡某某已收取原告屈某某給付的房款，依法予以采信。
證據(jù)四:遺失聲明復(fù)印件1份，擬證明二被告不履行合同約定的事實。
被告祁某某對該證據(jù)無異議，被告蔡某某認為該遺失申明是被告祁某某的個人行為。本院認為，該證據(jù)客觀真實，來源合法，與本案有關(guān)聯(lián)，依法予以采信。
被告祁某某辯稱:本案訴爭房屋系二被告夫妻共同財產(chǎn)。因房屋買賣合同屬要式合同，該合同未采取書面形式，違反了法律的強制性規(guī)定，該房屋買賣行為依法不成立。被告蔡某某在未取得被告祁某某同意的情形下擅自處分共有財產(chǎn)，未經(jīng)被告祁某某追認，該合同對被告祁某某不產(chǎn)生效力，應(yīng)屬無效合同。
被告祁某某為支持其抗辯理由，向本院提交五份證據(jù)，結(jié)合當(dāng)事人的庭審質(zhì)證意見，本院對被告祁某某提交的證據(jù)作如下認定:
證據(jù)一:天門市人民法院（2007）天民初字第461號民事裁定書復(fù)印件1份，擬證明二被告的身份情況及被告蔡某某曾以雙方夫妻感情不和為由訴請離婚的事實。
被告蔡某某對該證據(jù)無異議，二原告對該證據(jù)的真實性無異議，但認為該證據(jù)不能證明二被告夫妻感情不和。本院認為，該證據(jù)客觀真實，能夠證明二被告曾訴請離婚的事實，依法予以采信。
證據(jù)二:天門市竟陵辦事處鴻漸居委會出具的證明及丁秀琴與被告祁某某簽訂的房屋租賃協(xié)議書復(fù)印件各1份，擬證明二被告夫妻感情不和，被告祁某某自2005年6月起至2013年6月止一直居住在武漢，被告蔡某某獨自在娘家居住，雙方分居生活至今的事實。
證據(jù)三、武漢天興出租汽車有限公司出具的證明及被告祁某某的從業(yè)資格證復(fù)印件各1份，擬證明被告祁某某自2006年起一直在該公司從事出租車客運行業(yè)的事實。
被告蔡某某對上述二證據(jù)無異議，二原告有異議，認為證據(jù)二中居委會的證據(jù)不能作為證據(jù)使用，居住情況應(yīng)由派出所出具證明；該組證據(jù)中的房屋租賃合同存在明顯修改行為，且合同未約定租賃期限，也不能作為證據(jù)使用；證據(jù)三中的從業(yè)資格證與公司證明相互矛盾，不能證明被告祁某某長期居住于武漢的事實。本院認為，原告屈某某向被告蔡某某購買房產(chǎn)時已獲知二被告長期不在一起，結(jié)合被告提交的證據(jù)一，上述證據(jù)相互佐證，能夠證明被告祁某某自2006年起在武漢從事出租客運行業(yè)，二被告長期不在一起生活的事實，本院依法予以采信。
證據(jù)四:華中科技大學(xué)同濟醫(yī)學(xué)院附屬協(xié)和醫(yī)院住院病案1份，擬證明被告祁某某患病及治療情況。
被告蔡某某對該證據(jù)無異議，二原告對該證據(jù)有異議，認為與本案無關(guān)聯(lián)。本院認為，該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)，依法不予采信。
證據(jù)五:原告委托代理人對曾建雄的調(diào)查筆錄及曾建雄的居民身份證復(fù)印件各1份，擬證明本案訴爭房屋一直由曾建雄租賃居住的事實。
被告蔡某某對該證據(jù)無異議，二原告對該證據(jù)有異議，認為證人未出庭作證。本院認為，因證人無正當(dāng)理由未出庭作證，其證言的真實性無法查明，依法不予采信。
被告蔡某某辯稱:2007年，被告蔡某某起訴與被告祁某某離婚后，雙方分居生活至今，未向其告知房屋出賣事宜直至被告因病回天門?，F(xiàn)被告蔡某某不同意幫助原告辦理房屋過戶手續(xù)。
被告蔡某某未向本院提交證據(jù)。
本院根據(jù)當(dāng)事人的陳述及本院確認的有效證據(jù)，認定如下法律事實:
本案訴爭房屋系二被告共同所有的坐落于天門市竟陵金東璐一號（三號樓）03幢203號的房屋單元，該房系被告蔡某某原單位于1990年分配的建筑面積為40.10平米，套內(nèi)建筑面積為34.68平米的福利房，該房一直交由被告蔡某某同事李隔山負責(zé)出租。2009年5月，該房屋的房產(chǎn)證（房權(quán)證號:天門市房權(quán)證竟陵字第00039467號）下發(fā)，由李隔山代為領(lǐng)取并保管。2009年6月11日，李隔山詢問蔡某某是否出賣該房屋，蔡某某表示同意出賣后，雙方約定前往李隔山處，其后李隔山將本案訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證交給被告蔡某某。當(dāng)天中午，經(jīng)被告蔡某某原單位同事嚴巧英介紹后，被告蔡某某與原告屈某某協(xié)商房屋買賣事宜，口頭約定房款為24000元（依據(jù)相鄰房屋出賣時的價款確定），并未以書面形式簽訂房屋買賣合同。被告蔡某某給原告屈某某出具房款收條后，原告屈某某將房款給付被告蔡某某，被告蔡某某遂給付原告屈某某房產(chǎn)證。原告屈某某查看房產(chǎn)證后，得知該房屋產(chǎn)權(quán)證上載明產(chǎn)權(quán)人為被告蔡某某、祁某某，向被告蔡某某詢問該房屋是否為兩個人所有，此房產(chǎn)交易是否存在問題。被告蔡某某告知原告屈某某，其與被告祁某某長期不在一起，該房屋系其個人所有，由其個人做主就行。當(dāng)晚，原告屈某某查看房屋后，被告蔡某某將鑰匙交出。二原告購買本案訴爭房屋后仍將該房屋出租給他人居住至今。2013年4月，因房屋過戶費用上漲，原告屈某某電話聯(lián)系被告蔡某某，要求協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，被告蔡某某表示同意。2013年5月，被告蔡某某告知被告祁某某房屋出賣事宜，被告祁某某不同意后，被告蔡某某告知原告屈某某其夫祁某某不同意過戶。被告祁某某亦曾電話告知原告戚某某，其不同意出賣本案訴爭房屋，可將房款退還，雙方協(xié)商未果。2013年5月20日，被告祁某某在天門日報登報訴爭房屋房產(chǎn)證的遺失申明，并于2013年6月8日為該房屋重新辦理房屋所有權(quán)證（房權(quán)證號為:天門市房權(quán)證竟陵字第00063003號）。因雙方協(xié)商過戶登記未果后，二原告訴至本院。
本院認為:原告屈某某與被告蔡某某口頭約定購買本案訴爭房屋，并支付了房屋價款，被告蔡某某收取房款后，將該房屋及其產(chǎn)權(quán)證交付給原告屈某某實際占有，雙方之間成立房屋買賣合同關(guān)系。合同成立后是否有效，應(yīng)按法律規(guī)定的要件予以確認。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，此類規(guī)定主要倡導(dǎo)房地產(chǎn)交易規(guī)范化，便于行政管理和稅費征收，屬管理性規(guī)定，并非效力性規(guī)定。故對被告祁某某辯稱房屋買賣合同屬要式合同，該合同未采取書面形式，違反了法律的強制性規(guī)定，該房屋買賣行為應(yīng)屬無效合同的辯解意見，本院不予采納。
本案訴爭房屋系二被告的夫妻共同財產(chǎn)，共有人處分共有財產(chǎn)應(yīng)經(jīng)共同共有人的同意。結(jié)合原告屈某某庭審陳述及被告蔡某某曾起訴離婚的事實，被告蔡某某出賣該房屋時二被告夫妻感情不和，處于長期分居狀態(tài)，且其自稱該房屋為其個人所有及由其做主便行，可見被告蔡某某出賣訴爭房屋并未取得被告祁某某的同意或委托授權(quán)，其動機并非為了日常生活的需要，其行為已超出夫妻日常生活互為代理的范疇。原告屈某某作為買受人，購買前對訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)情況未盡到一般的注意及審查義務(wù)，在被告蔡某某告知其二被告長期分居的情況后，且已獲取其房產(chǎn)證上的登記信息記載屬二被告共有的事實，其應(yīng)知被告蔡某某出賣該房屋未取得被告祁某某的同意，不能認定其有理由相信被告蔡某某出賣共有房屋的行為系二被告共同意思表示，原告屈某某與被告蔡某某締約顯然不具備表見代理的特征。故被告蔡某某處分訴爭房屋的行為屬狹義無權(quán)代理行為，其處分行為無效。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?關(guān)于“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任”之規(guī)定，原告屈某某與被告蔡某某簽訂房屋買賣合同后，被告祁某某已電話告知原告戚某某不同意出賣該房屋，并重新辦理新房產(chǎn)證，可見其拒絕對該合同予以追認，該房屋買賣合同對被告祁某某不發(fā)生效力。
綜上，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第89條 ?關(guān)于“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效”之規(guī)定，結(jié)合本案實際情況，該房屋買賣合同應(yīng)屬無效合同。依法成立的合同受法律保護，且雙方應(yīng)按約定全面履行自己的義務(wù)，現(xiàn)因原、被告雙方成立的口頭房屋買賣合同無效，雙方約定的權(quán)利、義務(wù)自始無效，雙方無需履行約定的義務(wù)，故對二原告依訴爭房屋買賣合同要求二被告協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)的訴訟請求，本院依法不予支持。視此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條 ?、《中華人民共和國合同法》第三十六條 ?、第四十四條 ?、第四十八條 ?、第四十九條 ?、第五十二條 ?第（二）項 ?、第一百三十條 ?、《中華人民共和國婚姻法》第十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第89條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告戚某某、屈某某的訴訟請求。
案件受理費400元，財產(chǎn)保全費260元，由原告戚某某、屈某某負擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第（一）款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，匯款至湖北省漢江中級人民法院；開戶銀行:農(nóng)行仙桃市支行復(fù)州分理處；戶名:湖北省漢江中級人民法院；帳號:17－313501040000019。
當(dāng)事人簽收本判決書時，即視為已收到法院繳納上訴案件訴訟費用通知書。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為:原告屈某某與被告蔡某某口頭約定購買本案訴爭房屋，并支付了房屋價款，被告蔡某某收取房款后，將該房屋及其產(chǎn)權(quán)證交付給原告屈某某實際占有，雙方之間成立房屋買賣合同關(guān)系。合同成立后是否有效，應(yīng)按法律規(guī)定的要件予以確認。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，此類規(guī)定主要倡導(dǎo)房地產(chǎn)交易規(guī)范化，便于行政管理和稅費征收，屬管理性規(guī)定，并非效力性規(guī)定。故對被告祁某某辯稱房屋買賣合同屬要式合同，該合同未采取書面形式，違反了法律的強制性規(guī)定，該房屋買賣行為應(yīng)屬無效合同的辯解意見，本院不予采納。
本案訴爭房屋系二被告的夫妻共同財產(chǎn)，共有人處分共有財產(chǎn)應(yīng)經(jīng)共同共有人的同意。結(jié)合原告屈某某庭審陳述及被告蔡某某曾起訴離婚的事實，被告蔡某某出賣該房屋時二被告夫妻感情不和，處于長期分居狀態(tài)，且其自稱該房屋為其個人所有及由其做主便行，可見被告蔡某某出賣訴爭房屋并未取得被告祁某某的同意或委托授權(quán)，其動機并非為了日常生活的需要，其行為已超出夫妻日常生活互為代理的范疇。原告屈某某作為買受人，購買前對訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)情況未盡到一般的注意及審查義務(wù)，在被告蔡某某告知其二被告長期分居的情況后，且已獲取其房產(chǎn)證上的登記信息記載屬二被告共有的事實，其應(yīng)知被告蔡某某出賣該房屋未取得被告祁某某的同意，不能認定其有理由相信被告蔡某某出賣共有房屋的行為系二被告共同意思表示，原告屈某某與被告蔡某某締約顯然不具備表見代理的特征。故被告蔡某某處分訴爭房屋的行為屬狹義無權(quán)代理行為，其處分行為無效。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?關(guān)于“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任”之規(guī)定，原告屈某某與被告蔡某某簽訂房屋買賣合同后，被告祁某某已電話告知原告戚某某不同意出賣該房屋，并重新辦理新房產(chǎn)證，可見其拒絕對該合同予以追認，該房屋買賣合同對被告祁某某不發(fā)生效力。
綜上，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第89條 ?關(guān)于“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效”之規(guī)定，結(jié)合本案實際情況，該房屋買賣合同應(yīng)屬無效合同。依法成立的合同受法律保護，且雙方應(yīng)按約定全面履行自己的義務(wù)，現(xiàn)因原、被告雙方成立的口頭房屋買賣合同無效，雙方約定的權(quán)利、義務(wù)自始無效，雙方無需履行約定的義務(wù)，故對二原告依訴爭房屋買賣合同要求二被告協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)的訴訟請求，本院依法不予支持。視此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條 ?、《中華人民共和國合同法》第三十六條 ?、第四十四條 ?、第四十八條 ?、第四十九條 ?、第五十二條 ?第（二）項 ?、第一百三十條 ?、《中華人民共和國婚姻法》第十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第89條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告戚某某、屈某某的訴訟請求。
案件受理費400元，財產(chǎn)保全費260元，由原告戚某某、屈某某負擔(dān)。

審判長：樊柏芳
審判員：楊梅
審判員：李循秀

書記員：周青嵐