徐某某
郭峰（湖北英達律師事務所）
王華斌（湖北英達律師事務所）
涂某某
田思斯
武漢盛唐商業(yè)管理有限公司
武漢盛唐房地產(chǎn)集團有限公司

原告（反訴被告）徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人郭峰、王華斌，湖北英達律師事務所律師。代理權限為特別授權。
被告（反訴原告）涂某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被告武漢盛唐商業(yè)管理有限公司。
法定代表人葉子生，董事長。
被告武漢盛唐房地產(chǎn)集團有限公司。
法定代表人葉子生，董事長。
上述三被告的委托代理人田思斯，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢盛唐房地產(chǎn)集團有限公司職員。代理權限為特別授權。
原告（反訴被告）徐某某與被告（反訴原告）涂某某、被告武漢盛唐商業(yè)管理有限公司（以下簡稱盛唐商管公司）、武漢盛唐房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱盛唐集團）商鋪租賃合同糾紛一案，本院于2012年12月25日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員張軍華獨任審判，公開開庭進行了審理。徐某某的委托代理人郭峰、王華斌，涂某某、盛唐商管公司以及盛唐集團的共同委托代理人田思斯到庭參加訴訟。因本案需以其他案件的審理結果為依據(jù)，而另案尚未審結，本院于2012年12月28日裁定本案中止訴訟。本案恢復審理后，現(xiàn)已審理終結。

本院認為，《商鋪租賃合同》中的徐某某和涂某某分別系租賃商鋪的承租人和出租人，盛唐商管公司系接受涂某某委托后負責提供商鋪運營服務和物業(yè)管理服務的主體。盛唐集團雖然收取了徐某某交納的商鋪租金并出具了收據(jù)，但該行為系盛唐集團接受盛唐商管公司委托后實施的代理行為，且收取租金后即給付了涂某某。因此，盛唐集團、盛唐商管公司不是本案租賃合同的當事人，徐某某向盛唐集團、盛唐商管公司主張租賃合同項下責任的理由不成立?！渡啼佔赓U合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效。徐某某、涂某某應依照合同約定享有權利和履行義務。一、關于《商鋪租賃合同》應否解除的問題。合同期間，租賃商鋪頂部出現(xiàn)一處漏水，但該漏水未影響原告正常經(jīng)營，徐某某以此為由主張解除合同無事實和法律依據(jù)。徐某某于2012年4月18日向盛唐商管公司送達解除合同通知的事實可以確認，但徐某某主張此后即退出租賃商鋪的事實缺乏證據(jù)證明。徐某某提交的2012年11月16日拍攝的商鋪照片證明除商鋪內(nèi)三面墻的貨柜未搬走外，商鋪已處于空置狀態(tài)，可以認定徐某某此時已經(jīng)退出租賃商鋪的事實。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條 ?“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方當事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事實上不能履行；……”的規(guī)定，在徐某某已退出租賃商鋪，租賃合同已事實上不能履行的情況下，雙方簽訂的租賃合同應予解除。二、關于徐某某主張返還租金的訴訟請求以及涂某某提出的反訴請求是否成立問題。徐某某單方終止租賃合同，已構成違約，應承擔相應違約責任。根據(jù)租賃合同約定，徐某某第二年占用商鋪期間（2012年8月30日起至2012年11月16日期間）應交納的商鋪租金為6294元（2452.1元×2月＋2452.1元÷30日×17日），故涂某某主張徐某某繳納第二年租金的截止時間為2012年12月29日的訴訟請求缺乏證據(jù)證明，本院不予采納。雙方簽訂的租賃合同對違約金約定的標準中，6個月租金標準針對的是任何一方無合法理由單方解除合同的情形，3個月租金標準針對的是出租方違約或者出租方因承租方違約行使解除權的情形。結合本案事實，違約金的標準應為6個月租金，即徐某某應承擔6個月租金標準的違約金，同時，徐某某還應向涂某某補繳[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:110Article1Paragraph|第一年免租期間的商鋪租金。該補償款]]和違約金分別為30826元（46239.6元÷18月×12月）和15413元（46239.6元÷18月×6月），合計46239元。綜上，徐某某應負擔的商鋪租金、補償款和違約金總額為52533元，扣除徐某某已付租金46239.6元后，徐某某還應支付涂某某12587.4元。故徐某某主張涂某某返還商鋪租金的訴訟請求理由不成立，本院不予支持。因涂某某提出的部分反訴請求成立，故本院對成立部分予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十條 ?第（一）項 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告（反訴被告）徐某某與被告（反訴原告）涂某某、被告武漢盛唐商業(yè)管理有限公司簽訂的《商鋪租賃合同》；
二、駁回原告（反訴被告）徐某某的其他訴訟請求；
三、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某2012年8月30日起至2012年11月16日期間的商鋪租金6294元；
四、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某2011年8月30日至2012年8月29日期間的租金補償金30826元；
五、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某違約金15413元；
上述判決第三、四、五項確定的款項共計52533元，扣除徐某某已付46239.6元租金后，徐某某還應支付涂某某款項12587.4元；
六、駁回被告（反訴原告）涂某某的其他反訟請求。
上述應付款項，于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付，如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
減半收取的本訴案件受理費600元、其他訴訟費92元，合計692元由原告（反訴被告）徐某某負擔（已預付本院）；減半收取的反訴案件受理費500元，分別由被告（反訴原告）涂某某負擔50元，原告（反訴被告）徐某某負擔450元［此款被告（反訴原告）涂某某已預付本院，原告（反訴被告）徐某某負擔部分應隨上述判決款項一并支付被告（反訴原告）涂某某］。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀二份，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時應預交案件受理費
1100元，款匯武漢市中級人民法院；戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶；賬戶:079501040000393；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號:832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，《商鋪租賃合同》中的徐某某和涂某某分別系租賃商鋪的承租人和出租人，盛唐商管公司系接受涂某某委托后負責提供商鋪運營服務和物業(yè)管理服務的主體。盛唐集團雖然收取了徐某某交納的商鋪租金并出具了收據(jù)，但該行為系盛唐集團接受盛唐商管公司委托后實施的代理行為，且收取租金后即給付了涂某某。因此，盛唐集團、盛唐商管公司不是本案租賃合同的當事人，徐某某向盛唐集團、盛唐商管公司主張租賃合同項下責任的理由不成立?！渡啼佔赓U合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效。徐某某、涂某某應依照合同約定享有權利和履行義務。一、關于《商鋪租賃合同》應否解除的問題。合同期間，租賃商鋪頂部出現(xiàn)一處漏水，但該漏水未影響原告正常經(jīng)營，徐某某以此為由主張解除合同無事實和法律依據(jù)。徐某某于2012年4月18日向盛唐商管公司送達解除合同通知的事實可以確認，但徐某某主張此后即退出租賃商鋪的事實缺乏證據(jù)證明。徐某某提交的2012年11月16日拍攝的商鋪照片證明除商鋪內(nèi)三面墻的貨柜未搬走外，商鋪已處于空置狀態(tài)，可以認定徐某某此時已經(jīng)退出租賃商鋪的事實。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條 ?“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方當事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事實上不能履行；……”的規(guī)定，在徐某某已退出租賃商鋪，租賃合同已事實上不能履行的情況下，雙方簽訂的租賃合同應予解除。二、關于徐某某主張返還租金的訴訟請求以及涂某某提出的反訴請求是否成立問題。徐某某單方終止租賃合同，已構成違約，應承擔相應違約責任。根據(jù)租賃合同約定，徐某某第二年占用商鋪期間（2012年8月30日起至2012年11月16日期間）應交納的商鋪租金為6294元（2452.1元×2月＋2452.1元÷30日×17日），故涂某某主張徐某某繳納第二年租金的截止時間為2012年12月29日的訴訟請求缺乏證據(jù)證明，本院不予采納。雙方簽訂的租賃合同對違約金約定的標準中，6個月租金標準針對的是任何一方無合法理由單方解除合同的情形，3個月租金標準針對的是出租方違約或者出租方因承租方違約行使解除權的情形。結合本案事實，違約金的標準應為6個月租金，即徐某某應承擔6個月租金標準的違約金，同時，徐某某還應向涂某某補繳[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:110Article1Paragraph|第一年免租期間的商鋪租金。該補償款]]和違約金分別為30826元（46239.6元÷18月×12月）和15413元（46239.6元÷18月×6月），合計46239元。綜上，徐某某應負擔的商鋪租金、補償款和違約金總額為52533元，扣除徐某某已付租金46239.6元后，徐某某還應支付涂某某12587.4元。故徐某某主張涂某某返還商鋪租金的訴訟請求理由不成立，本院不予支持。因涂某某提出的部分反訴請求成立，故本院對成立部分予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十條 ?第（一）項 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、解除原告（反訴被告）徐某某與被告（反訴原告）涂某某、被告武漢盛唐商業(yè)管理有限公司簽訂的《商鋪租賃合同》；
二、駁回原告（反訴被告）徐某某的其他訴訟請求；
三、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某2012年8月30日起至2012年11月16日期間的商鋪租金6294元；
四、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某2011年8月30日至2012年8月29日期間的租金補償金30826元；
五、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某違約金15413元；
上述判決第三、四、五項確定的款項共計52533元，扣除徐某某已付46239.6元租金后，徐某某還應支付涂某某款項12587.4元；
六、駁回被告（反訴原告）涂某某的其他反訟請求。
上述應付款項，于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付，如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
減半收取的本訴案件受理費600元、其他訴訟費92元，合計692元由原告（反訴被告）徐某某負擔（已預付本院）；減半收取的反訴案件受理費500元，分別由被告（反訴原告）涂某某負擔50元，原告（反訴被告）徐某某負擔450元［此款被告（反訴原告）涂某某已預付本院，原告（反訴被告）徐某某負擔部分應隨上述判決款項一并支付被告（反訴原告）涂某某］。

審判長：張軍華

書記員：陳莎