原告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地密山市。委托訴訟代理人：韓慶發(fā)，黑龍江昌達(dá)律師事務(wù)所律師。被告：雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華晨公司）。住所地雞西市。法定代表人：石福亭，經(jīng)理。委托訴訟代理人：張洪濱，黑龍江立江律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：劉立江，黑龍江立江律師事務(wù)所律師。被告：雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司密山分公司（以下簡稱華晨公司密山分公司）。住所地密山市密山鎮(zhèn)民主街。負(fù)責(zé)人張淑賢，經(jīng)理。委托訴訟代理人：左衛(wèi)國，黑龍江惠園律師事務(wù)所律師。被告：崔某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住所地密山市密山鎮(zhèn)???

張某向本院提出訴訟請求：1、要求被告華晨公司及華晨公司密山分公司交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；2、要求華晨公司及華晨公司密山分公司給付2013年12月31日到2017年12月31日的租金損失60000.00元（每年15000.00元，4年），逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金134268.00元【（406182.00元）×0.0076875×43個(gè)月】，合計(jì)194268.00元。事實(shí)和理由：2013年9月20日，原告張某通過被告崔某以抹賬方式購買了被告華晨公司開發(fā)的密山市商務(wù)大廈×號樓×單元×層×號住宅。華晨公司密山分公司與張某簽訂了房屋預(yù)售合同，以每平方米單價(jià)3800.00元的價(jià)格為張某出具了購樓收據(jù)，并在房產(chǎn)部門辦理了預(yù)售登記?，F(xiàn)被告華晨公司及其密山分公司不履行合同義務(wù)，拒絕向張某交付房屋及協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。故原告訴至法院，請求支持其訴訟請求。華晨公司辯稱：1、原告張某無權(quán)取得涉案房屋。此房屋是被告崔某在2013年9月26日，因工程款與被告華晨公司、被告華晨公司密山分公司用四套房屋抵頂所得，房屋作價(jià)406182.00元。根據(jù)（2014）密民初字第876號民事判決書，確定被告崔某應(yīng)當(dāng)向華晨公司返還多收的工程款596564.30元，???上訴訟費(fèi)和鑒定費(fèi)合計(jì)614230.30元。因張某房屋的取得是基于華晨公司簽訂的工程款抵賬單所得，現(xiàn)因崔某在簽訂抵賬單時(shí)多核算了工程款達(dá)600000.00元，因此當(dāng)時(shí)的關(guān)于涉案房屋的抵賬行為無效，張某取得房屋無法律基礎(chǔ)，該房屋應(yīng)當(dāng)予以返還。2、華晨公司密山分公司為涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)備案的行為，根據(jù)合同約定并不違約。房屋預(yù)售合同第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后900日內(nèi)辦理權(quán)屬登記備案。按照合同約定，截止張某起訴時(shí)，華晨公司及華晨公司密山分公司并不違反合同約定。自2016年11月22日起，政府部門才準(zhǔn)許華晨公司進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記備案，因此華晨公司之前沒有為涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯(cuò)。根據(jù)華晨公司竣工驗(yàn)收備案表可以確定，是因?yàn)檎毮懿块T延遲審批造成的長時(shí)間不能產(chǎn)權(quán)登記備案。3、張某對其要求的租金標(biāo)準(zhǔn)舉證不能。在???證期內(nèi)，張某并未提交同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任后果。華晨公司自2014年至2017年為涉案房屋交納取暖費(fèi)合計(jì)6899.88元。根據(jù)密山房屋租賃的交易習(xí)慣，租金中包含取暖費(fèi)的費(fèi)用，故如果貴院判令保護(hù)租金損失，對于華晨公司交納的取暖費(fèi)6899.88元應(yīng)當(dāng)予以扣除。綜上，請依法駁回張某的全部訴訟請求。華晨公司密山分公司辯稱，其與被告華晨公司答辯意見一致。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：對于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。被告華晨公司開發(fā)建設(shè)了密山市商務(wù)大廈。被告華晨公司密山分公司負(fù)責(zé)該樓房開發(fā)具體事宜。2012年8月7日，華晨公司取得了密山商務(wù)大廈X號樓和X號樓的預(yù)售許可證。2013年9月20日，華晨公司密山分公司與原告張某簽訂了房屋???售合同，約定張某購買密山商務(wù)大廈×號樓×單元×層×號住宅，面積為106.89平方米，房屋總價(jià)款為406182.00元。合同約定出賣人應(yīng)在2013年12月30日前將該房屋交付買受人，并應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后900日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。華晨公司密山分公司在該合同尾部出賣人處蓋章，后到房產(chǎn)部門對該房屋辦理了預(yù)售登記。合同簽訂當(dāng)日，華晨公司密山分公司為張某出具了收據(jù)一張，載明交款單位為張某，收款方式為抹賬，金額為406182.00元，并注明塑鋼窗工程款抹賬。現(xiàn)該房屋已竣工，張某要求華晨公司及其密山分公司交付房屋，遭到拒絕。故張某訴至法院，要求華晨公司及其密山分公司交付房屋，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并給付租金損失和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金。本院認(rèn)為，被告華晨公司密山分???司系被告華晨公司在密山設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，其行為能夠代表華晨公司，其行為后果及法律責(zé)任應(yīng)由華晨公司承擔(dān)。原告張某與華晨密山分公司簽訂的房屋預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。雙方應(yīng)按合同約定行使權(quán)利履行義務(wù)。華晨密山分公司為張某出具了收據(jù)，系雙方一致同意以工程款抵付購房款。因華晨公司與崔某的工程款糾紛案件的生效判決已經(jīng)確認(rèn)了以該房屋抵付工程款這一事實(shí)，且判決由崔某返還華晨公司多付的工程款?，F(xiàn)華晨公司及其密山分公司主張多付給了崔某工程款，頂賬行為無效的抗辯理由，無事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。故張某提出的要求華晨公司及其密山分公司交付房屋并協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴訟請求，應(yīng)予支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定，商品房??賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。故張某要求華晨公司及其密山分公司支付逾期交付房屋租金損失的訴訟請求，應(yīng)予支持。按照雙方議定的每年8000.00元的租金標(biāo)準(zhǔn)，自2014年1月至今為4年，合計(jì)32000.00元。根據(jù)雙方簽訂的合同約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后900日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。因本案房屋至今尚未交付，故張某要求華晨公司及其密山分公司給付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金的訴訟請求，不予支持。綜上所述，被告華晨公司及華晨公司密山分公司應(yīng)向原告張某交付房屋，并支付租金損失32000.00元。故依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第五十四條、第五十五條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決如下；
原告張某與被告華晨公司、華晨公司密山分公司、崔某買賣合同糾紛一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法組成合議庭，公開進(jìn)行了審理。2015年11月10日，因法定事由，本案中止審理。2017年10月18日，本院恢復(fù)審理。2017年11月10日，本院依法公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某委托訴訟代理人韓慶發(fā)，被告華晨公司委托訴訟代理人張洪濱、劉立江，被告華晨公司密山分公司委托訴訟代理人左衛(wèi)國到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司密山分公司、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告張某交付房屋（密山市商務(wù)大廈×號樓×單元×層×號面積為106.89平方米），并協(xié)助張某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；二、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司密山分公司、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告張某租金損失32000.00元；三、駁回原告張某的其他訴訟請???。上述一、二項(xiàng)于判決生效后十五日內(nèi)履行。如果未按判決指定的期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)9805元，由張某負(fù)擔(dān)1933元，由雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司密山分公司負(fù)擔(dān)7872元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴雞西市中級人民法院。

代理審判員　　馬玉芳