張某某
范建國（河北思洋律師事務所）
袁鑄（河北震河律師事務所）
李某某
廈門華遠建設集團有限公司
陳小利（北京海維律師事務所）
謝培松（北京海維律師事務所）

原告張某某（并案被告）
委托代理人范建國，河北思洋律師事務所律師。
委托代理人袁鑄，河北震河律師事務所律師。
被告李某某
被告廈門華遠建設集團有限公司（并案原告），住所地福建省廈門市湖里區(qū)。
法定代表人嚴文亮，該公司董事長。
上列二
被告
委托代理人陳小利、謝培松，北京市海維律師事務所律師。
原告張某某與被告李某某、廈門華遠建設集團有限公司（以下簡稱廈門華遠）租賃合同糾紛一案，原告張某某于2011年7月21日向橋東區(qū)人民法院起訴，橋東區(qū)人民法院于2011年7月27日立案受理。原告張某某于2012年9月21日以橋東區(qū)人民法院超標的受理案件為由，申請將案件移送上一級人民法院審理。2012年9月30日橋東區(qū)人民法院裁定將案件移送本院。原告廈門華遠與被告張某某租賃合同糾紛一案，原告廈門華遠于2011年8月11日向橋東區(qū)人民法院起訴，立案受理后，2012年10月11日，橋東區(qū)人民法院以超過訴訟標的額為由，裁定將案件移送本院。本院于2012年10月18日受理后，依法組成合議庭，由于原告廈門華遠與被告張某某租賃合同糾紛一案與本案的訴訟主體、標的均同一，決定將該案即（2012）張商初字第151號與本案合并并公開開庭進行了審理。原告張某某（并案被告）及委托代理人范建國、袁鑄，被告李某某、被告廈門華遠（并案原告）的委托代理人謝培松到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，張某某與李某某以廈門華遠張家口項目部的名義簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為有效合同，雙方當事人均應按合同約定全面履行自已的義務。合同簽訂后，張某某給付了第一年的租金65萬元，李某某交付了房屋與張某某實際占有使用，租賃合同已履行。張某某主張李某某有意隱瞞土地違法事實與其訂立的房屋租賃合同無效，因廈門華遠是以工程款抵頂取得市林業(yè)局林業(yè)大廈部分房屋的所有權(quán)進行出租，原始取得土地權(quán)利證書的義務不在廈門華遠，且依最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出租人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同有效。本案中，廈門華遠出租的房屋在其施工時雖未取得建設工程規(guī)劃許可證，但是在2008年4月17日即取得了建設工程規(guī)劃許可證。因此，雙方之間簽訂的租賃合同系有效合同。故張某某關(guān)于租賃合同無效的理由不能成立，本院不予支持。李某某是廈門華遠張家口項目部負責人，對其與張某某簽訂的房屋租賃合同，庭審中，廈門華遠明確認可其所簽訂合同的效力，應視為對李某某代理行為的追認，依《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?之規(guī)定，其由此產(chǎn)生的后果應由廈門華遠承擔，李某某不應承擔賠償張某某損失的責任。張某某訴稱李某某有意隱瞞出租房屋的質(zhì)量缺陷，屬于欺詐行為，應當賠償其損失。張某某在裝修過程中，因二樓頂部多處滲漏污水，一層主暖氣管道多處滲漏等問題，李某某在收到通知后及時進行了修繕，已履行了合同義務。張某某在裝修結(jié)束后即開始投入運營。庭審中張某某自述，在營業(yè)期間有七、八間房屋出現(xiàn)滲漏，對營業(yè)造成了一定損失。但滲漏的原因是由于出租房屋本身的質(zhì)量存在問題還是因裝修質(zhì)量存在問題，張某某沒有提交證據(jù)證實，也未申請對房屋質(zhì)量問題進行鑒定，僅申請對承租的房屋進行裝修、裝飾所形成的附合物及所購置的物品價值進行價格鑒定。即便該七、八間房屋出現(xiàn)滲漏的原因即是房屋質(zhì)量存在問題，但其面積約120平方米，僅占承租的2400平方米的5%，不構(gòu)成合同目的不能實現(xiàn)的根本原因。故張某某主張合同無效是因廈門華遠房屋的質(zhì)量存在缺陷于法無據(jù)，本院不予支持。張某某訴稱廈門華遠隱瞞土地違法事實，致使其在經(jīng)營中被行政機關(guān)責令停止經(jīng)營，無法獲取收益，應當賠償損失。依《中華人民共和國合同法》第二百一十六條 ?之規(guī)定，在租賃期間，出租人有繼續(xù)保持租賃物法定或約定品質(zhì)用途的義務，使租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)，并承擔瑕疵擔保責任?，F(xiàn)因張家口市國土資源局高新分局向原告經(jīng)營的“摩力圣匯洗浴城”下達《責令停止國土資源違法行為通知書》，責令其停止經(jīng)營，聽候處理。該通知的下達及所有涉案證據(jù)證明，市林業(yè)局所建林業(yè)大廈至今仍未取得房屋占用土地使用權(quán)利證書，廈門華遠因工程款抵頂所取得的房屋存在權(quán)利瑕疵。此瑕疵致使承租人張某某不能依約使用收益并因此受到損失時，其有權(quán)解除合同，廈門華遠應負賠償責任。因張某某租賃房屋的目的是經(jīng)營住宿、洗浴、服務業(yè)，須購置相應的物品和進行必要的裝修，出租人廈門華遠對其裝修亦無異議，并同意對出租的房屋裝修、裝飾所形成的附合物及所購置的物品價值進行價格鑒定。對鑒定機構(gòu)出具的價格鑒定結(jié)論，裝修原值為205.376萬元，其營業(yè)期間裝修折舊后價值為191.0594萬元，至2011年7月27日折舊后的價值為186.0077萬元，庭審中雙方均認同，且鑒定程序合法，故對鑒定結(jié)論本院予以確認。因雙方均以訴訟行為表明不再繼續(xù)履行合同，租賃合同繼續(xù)履行的基礎已不存在，且在庭審中雙方均同意解除。廈門華遠請求解除雙方簽訂的租賃合同理由符合相關(guān)法律規(guī)定，應予支持。至2011年8月11日，廈門華遠向橋東區(qū)人民法院起訴被受理并送達對方后，應視為雙方之間簽訂的租賃合同已解除。對張某某要求賠償其因裝修房屋帶來的損失問題，因張某某裝修的房屋至2011年7月27日折舊后的價值為186.0077萬元，而雙方在合同中約定，租賃期滿后，裝修好的房屋無代價歸還出租人，至租賃期滿的2016年還有近四年多的時間，裝修好的房屋張某某雖不再繼續(xù)使用，但仍存在折舊問題，依市場一般營業(yè)場所裝修折舊慣例，本院酌定張某某裝修的房屋在合同到期后仍有20%的殘值可以利用，應歸出租人廈門華遠，此20%的殘值應從原值205.376萬元中扣除，故廈門華遠對張某某裝修此房屋的費用186.0077萬元－205.376萬元×20%＝144.9325萬元應予以賠償。張某某租賃廈門華遠的房屋，是為了使用和獲得收益，但支付租金是獲取租賃物使用收益權(quán)的對價。其從占有出租房屋到實際經(jīng)營達一年半的時間，僅支付了一年的租金65萬元，現(xiàn)要求廈門華遠返還該租金沒有事實和法律依據(jù)，對張某某此訴求本院不予支持。其還應支付應付而未付的半年的租金32.5萬元。故廈門華遠應支付張某某的賠償金應為144.9325萬元-32.5萬元＝112.4325萬元。因雙方約定合同到期后裝飾及設備歸還承租人，故對張某某要求廈門華遠承擔購置設備、用品費用的請求本院不予支持。對于廈門華遠訴請張某某給付2011年1月至2013年3月實際交還出租屋時的租金120萬元的問題，因雙方之間的租賃合同已視為于2011年8月11日解除，無證據(jù)證實張某某自廈門華遠2011年8月11日提起訴訟后仍在繼續(xù)使用該出租房屋，故廈門華遠訴請張某某給付至2013年3月的租金沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?、第九十四條 ?第（二）項 ?、第九十七條 ?、第二百一十六條 ?、第二百二十條 ?、第二百二十三條 ?、第二百二十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、張某某與廈門華遠建設集團有限公司簽訂的房屋租賃合同于2011年8月11日解除；
二、廈門華遠建設集團有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠付張某某因裝修租賃房屋所受損失144.9325萬元；
三、張某某于本判決生效后十日內(nèi)給付廈門華遠建設集團有限公司租賃房屋費32.5萬元；
四、駁回張某某、廈門華遠建設集團有限公司的其他訴訟請求。
如果廈門華遠建設集團有限公司、張某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
原案案件受理費37650元，由原告張某某負擔19806元，被告廈門華遠建設集團有限公司負擔17844元。鑒定費50000元，由原告張某某負擔30000元，被告廈門華遠建設集團有限公司負擔20000元。并案案件受理費6175元，由被告張某某負擔。（案件受理費、鑒定費原告已預付，由被告直接給付原告）
如不服本判決，可于收到判決之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省高級人民法院（在遞交上訴狀之日起七日內(nèi)，預交上訴案件受理費，款匯至河北省高級人民法院，開戶行:河北銀行高新支行，帳號:xxxx）。

本院認為，張某某與李某某以廈門華遠張家口項目部的名義簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為有效合同，雙方當事人均應按合同約定全面履行自已的義務。合同簽訂后，張某某給付了第一年的租金65萬元，李某某交付了房屋與張某某實際占有使用，租賃合同已履行。張某某主張李某某有意隱瞞土地違法事實與其訂立的房屋租賃合同無效，因廈門華遠是以工程款抵頂取得市林業(yè)局林業(yè)大廈部分房屋的所有權(quán)進行出租，原始取得土地權(quán)利證書的義務不在廈門華遠，且依最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出租人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同有效。本案中，廈門華遠出租的房屋在其施工時雖未取得建設工程規(guī)劃許可證，但是在2008年4月17日即取得了建設工程規(guī)劃許可證。因此，雙方之間簽訂的租賃合同系有效合同。故張某某關(guān)于租賃合同無效的理由不能成立，本院不予支持。李某某是廈門華遠張家口項目部負責人，對其與張某某簽訂的房屋租賃合同，庭審中，廈門華遠明確認可其所簽訂合同的效力，應視為對李某某代理行為的追認，依《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?之規(guī)定，其由此產(chǎn)生的后果應由廈門華遠承擔，李某某不應承擔賠償張某某損失的責任。張某某訴稱李某某有意隱瞞出租房屋的質(zhì)量缺陷，屬于欺詐行為，應當賠償其損失。張某某在裝修過程中，因二樓頂部多處滲漏污水，一層主暖氣管道多處滲漏等問題，李某某在收到通知后及時進行了修繕，已履行了合同義務。張某某在裝修結(jié)束后即開始投入運營。庭審中張某某自述，在營業(yè)期間有七、八間房屋出現(xiàn)滲漏，對營業(yè)造成了一定損失。但滲漏的原因是由于出租房屋本身的質(zhì)量存在問題還是因裝修質(zhì)量存在問題，張某某沒有提交證據(jù)證實，也未申請對房屋質(zhì)量問題進行鑒定，僅申請對承租的房屋進行裝修、裝飾所形成的附合物及所購置的物品價值進行價格鑒定。即便該七、八間房屋出現(xiàn)滲漏的原因即是房屋質(zhì)量存在問題，但其面積約120平方米，僅占承租的2400平方米的5%，不構(gòu)成合同目的不能實現(xiàn)的根本原因。故張某某主張合同無效是因廈門華遠房屋的質(zhì)量存在缺陷于法無據(jù)，本院不予支持。張某某訴稱廈門華遠隱瞞土地違法事實，致使其在經(jīng)營中被行政機關(guān)責令停止經(jīng)營，無法獲取收益，應當賠償損失。依《中華人民共和國合同法》第二百一十六條 ?之規(guī)定，在租賃期間，出租人有繼續(xù)保持租賃物法定或約定品質(zhì)用途的義務，使租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)，并承擔瑕疵擔保責任。現(xiàn)因張家口市國土資源局高新分局向原告經(jīng)營的“摩力圣匯洗浴城”下達《責令停止國土資源違法行為通知書》，責令其停止經(jīng)營，聽候處理。該通知的下達及所有涉案證據(jù)證明，市林業(yè)局所建林業(yè)大廈至今仍未取得房屋占用土地使用權(quán)利證書，廈門華遠因工程款抵頂所取得的房屋存在權(quán)利瑕疵。此瑕疵致使承租人張某某不能依約使用收益并因此受到損失時，其有權(quán)解除合同，廈門華遠應負賠償責任。因張某某租賃房屋的目的是經(jīng)營住宿、洗浴、服務業(yè)，須購置相應的物品和進行必要的裝修，出租人廈門華遠對其裝修亦無異議，并同意對出租的房屋裝修、裝飾所形成的附合物及所購置的物品價值進行價格鑒定。對鑒定機構(gòu)出具的價格鑒定結(jié)論，裝修原值為205.376萬元，其營業(yè)期間裝修折舊后價值為191.0594萬元，至2011年7月27日折舊后的價值為186.0077萬元，庭審中雙方均認同，且鑒定程序合法，故對鑒定結(jié)論本院予以確認。因雙方均以訴訟行為表明不再繼續(xù)履行合同，租賃合同繼續(xù)履行的基礎已不存在，且在庭審中雙方均同意解除。廈門華遠請求解除雙方簽訂的租賃合同理由符合相關(guān)法律規(guī)定，應予支持。至2011年8月11日，廈門華遠向橋東區(qū)人民法院起訴被受理并送達對方后，應視為雙方之間簽訂的租賃合同已解除。對張某某要求賠償其因裝修房屋帶來的損失問題，因張某某裝修的房屋至2011年7月27日折舊后的價值為186.0077萬元，而雙方在合同中約定，租賃期滿后，裝修好的房屋無代價歸還出租人，至租賃期滿的2016年還有近四年多的時間，裝修好的房屋張某某雖不再繼續(xù)使用，但仍存在折舊問題，依市場一般營業(yè)場所裝修折舊慣例，本院酌定張某某裝修的房屋在合同到期后仍有20%的殘值可以利用，應歸出租人廈門華遠，此20%的殘值應從原值205.376萬元中扣除，故廈門華遠對張某某裝修此房屋的費用186.0077萬元－205.376萬元×20%＝144.9325萬元應予以賠償。張某某租賃廈門華遠的房屋，是為了使用和獲得收益，但支付租金是獲取租賃物使用收益權(quán)的對價。其從占有出租房屋到實際經(jīng)營達一年半的時間，僅支付了一年的租金65萬元，現(xiàn)要求廈門華遠返還該租金沒有事實和法律依據(jù)，對張某某此訴求本院不予支持。其還應支付應付而未付的半年的租金32.5萬元。故廈門華遠應支付張某某的賠償金應為144.9325萬元-32.5萬元＝112.4325萬元。因雙方約定合同到期后裝飾及設備歸還承租人，故對張某某要求廈門華遠承擔購置設備、用品費用的請求本院不予支持。對于廈門華遠訴請張某某給付2011年1月至2013年3月實際交還出租屋時的租金120萬元的問題，因雙方之間的租賃合同已視為于2011年8月11日解除，無證據(jù)證實張某某自廈門華遠2011年8月11日提起訴訟后仍在繼續(xù)使用該出租房屋，故廈門華遠訴請張某某給付至2013年3月的租金沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?、第九十四條 ?第（二）項 ?、第九十七條 ?、第二百一十六條 ?、第二百二十條 ?、第二百二十三條 ?、第二百二十五條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、張某某與廈門華遠建設集團有限公司簽訂的房屋租賃合同于2011年8月11日解除；
二、廈門華遠建設集團有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠付張某某因裝修租賃房屋所受損失144.9325萬元；
三、張某某于本判決生效后十日內(nèi)給付廈門華遠建設集團有限公司租賃房屋費32.5萬元；
四、駁回張某某、廈門華遠建設集團有限公司的其他訴訟請求。
如果廈門華遠建設集團有限公司、張某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
原案案件受理費37650元，由原告張某某負擔19806元，被告廈門華遠建設集團有限公司負擔17844元。鑒定費50000元，由原告張某某負擔30000元，被告廈門華遠建設集團有限公司負擔20000元。并案案件受理費6175元，由被告張某某負擔。（案件受理費、鑒定費原告已預付，由被告直接給付原告）

審判長：成進
審判員：牟鍵
審判員：韓建新

書記員：王立軍