原告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住
訴訟代表人：蔡慧平,女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
訴訟代表人：饒金安,男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
訴訟代表人：張小紅,女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
共同委托訴訟代理人：羅京，湖北人本律師事務(wù)所律師。
共同委托訴訟代理人：黎金華，黃某市來(lái)訊法律服務(wù)所法律工作者。
被告：黃某銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地湖北省黃某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)花湖大道15號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420200753425839P。
法定代表人：劉德卿，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：柯新周，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李佳麗，湖北鳴伸（武漢）律師事務(wù)所律師。

原告張某與被告黃某銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)銀河公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2018年7月18日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告張某的訴訟代表人的共同委托訴訟代理人黎金華，被告銀河公司的委托訴訟代理人柯新周、李佳麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告于本判決生效后三十日內(nèi)履行協(xié)助原告辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)；2、判令被告自違約之日起至協(xié)助原告辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證義務(wù)履行完畢之日止向原告支付違約金34457元（按銀行同期存款利率計(jì)算，暫計(jì)算至2018年5月31日，以后的違約金另行計(jì)算）；3、判令被告負(fù)擔(dān)案件受理費(fèi)。在審理過(guò)程中，原告向本院申請(qǐng)將第一項(xiàng)、第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為：1、判令被告按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向原告履行交付出賣(mài)房屋（銀海華山公館3號(hào)樓604室所有權(quán)）義務(wù)；2、判令被告依約自2013年2月1日起至2018年5月31日，以原告已付房?jī)r(jià)款345000元為基數(shù)，按每日萬(wàn)分之0.5向原告支付逾期交房違約金33551元，2018年6月1日起應(yīng)支付的逾期交房違約金計(jì)算至被告向原告全面履行交付出賣(mài)房屋的義務(wù)之日止。事實(shí)和理由：2012年4月17日，原告與被告簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的銀海華山公館3號(hào)樓604室房屋，房屋總價(jià)款為345000元；第八條交付期限和交付條件，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2013年1月31日前，將經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格的商品房交付買(mǎi)受人使用；出賣(mài)人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，逾期不超過(guò)90日，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的0.5%向買(mǎi)受人支付違約金，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.5的違約金。合同簽訂后，原告支付了全部購(gòu)房款。由于涉案房屋至今未通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，被告也未取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》，故被告未在合同約定的期限內(nèi)將符合約定交付條件的房屋給付原告，構(gòu)成逾期交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告訴諸法院，望判如所請(qǐng)。
被告銀河公司辯稱(chēng)，一、被告建設(shè)涉案房屋的行為及預(yù)售涉案房屋的行為合法。被告對(duì)銀海華山公館項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)齊備，實(shí)施該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)合法，其取得銀海華山公館項(xiàng)目1、2、3號(hào)樓的《商品房預(yù)售許可證書(shū)》后依法對(duì)該項(xiàng)目的商品房進(jìn)行銷(xiāo)售。其于2012年4月17日與原告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法、有效。二、涉案房屋已符合法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的交付使用條件。根據(jù)《建筑法》第六十一條第二款、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第二款、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，涉案房屋只要其所在的建筑工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，即質(zhì)量驗(yàn)收合格，就符合法定的交付使用條件。涉案房屋所在的建筑工程，被告已于2013年8月22日組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位按規(guī)定程序進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，并出具了《建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，故涉案房屋所在的建筑工程已竣工驗(yàn)收合格。三、涉案房屋已符合雙方在合同中約定的交付使用條件。雙方簽訂的合同第八條約定的商品房交付使用條件為“該商品房經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格”，涉案房屋所在的建筑工程于2013年8月22日通過(guò)工程竣工驗(yàn)收，表明該房屋建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收是合格的，已符合合同約定的交付使用條件。四、原告第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求“要求被告按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向原告履行交付出賣(mài)房屋（銀海華山公館3號(hào)樓604室所有權(quán)）義務(wù)”因不明確無(wú)法得到支持。其認(rèn)為約定的交房條件和法定的交房條件二者只能選其一，不能并列適用。被告履行合同約定的交付房屋義務(wù)的內(nèi)容系向購(gòu)房者轉(zhuǎn)移占有房屋，而非進(jìn)行所有權(quán)登記，合同第八條約定的“交付”具有特定含義，與交付房屋所有權(quán)系兩種合同義務(wù)，不能混同理解。五、2013年5月25日，原告從被告處領(lǐng)取了涉案房屋的鑰匙，該房屋已轉(zhuǎn)移給原告占有，且原告受領(lǐng)房屋后，對(duì)該房屋進(jìn)行裝修并入住，至今一直在交納物業(yè)管理費(fèi)和水費(fèi)。原告享有對(duì)該房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。被告已將符合約定條件的涉案房屋交付原告使用，交付義務(wù)已履行完畢，故原告要求被告繼續(xù)履行交付房屋義務(wù)的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。六、原告要求被告給付逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求超過(guò)了訴訟時(shí)效期間。合同第八條約定的房屋交付期限為2013年1月31日前，原告于2013年5月25日受領(lǐng)了涉案房屋，故至2013年5月25日，被告逾期交房的違約行為已終止。自2015年5月26日起，原告向被告主張逾期交房違約金債權(quán)超過(guò)訴訟時(shí)效期間兩年，原告不享有勝訴權(quán)。
本院經(jīng)審理查明事實(shí)如下：2012年4月17日，原告張某與被告銀河公司簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：買(mǎi)受人張某購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人被告銀河公司開(kāi)發(fā)的位于黃某市開(kāi)發(fā)區(qū)花湖花山路銀海華山公館第3幢1單元604室商品房一套，建筑面積共89.87㎡，單價(jià)為3838.88元㎡，房屋總價(jià)款為345000元；付款方式為買(mǎi)受人于2012年4月17日之前支付105000元，同時(shí)申請(qǐng)按揭（公積金）貸款240000元；第八條交付期限和交房條件，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2013年1月31日前，將經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格的商品房交付買(mǎi)受人使用；出賣(mài)人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，逾期不超過(guò)90日，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的0.5%向買(mǎi)受人支付違約金，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.5的違約金；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)；雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單；所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)；如因買(mǎi)受人未付清全部購(gòu)房款，出賣(mài)人將不承擔(dān)逾期交付房屋責(zé)任。該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在黃某市房產(chǎn)交易中心辦理了商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同網(wǎng)上備案登記。2012年7月10日前，原告張某按約定向被告銀河公司付清了全部購(gòu)房款345000元。2013年5月25日，被告銀河公司向原告張某交付了涉案房屋鑰匙。
另查明，被告銀河公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的銀海華山公館1、2、3號(hào)樓分別于2012年12月28日、2013年2月5日、2013年7月9日、2013年8月22日，通過(guò)了環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、綠化工程竣工驗(yàn)收、建筑工程竣工驗(yàn)收。
2013年7月16日，被告銀河公司向黃某市規(guī)劃局開(kāi)發(fā)區(qū)分局申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。2014年5月13日，黃某市規(guī)劃局開(kāi)發(fā)區(qū)分局作出黃規(guī)開(kāi)函[2014]68號(hào)《認(rèn)定函》，認(rèn)定：被告銀河公司以欺騙方式取得容積率為4.5的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，超出出讓容積率的建筑面積屬于違法建設(shè)。2015年2月5日，被告銀河公司向黃某市人民政府行政復(fù)議委員會(huì)提起行政復(fù)議。2015年3月27日，黃某市人民政府行政復(fù)議委員會(huì)作出黃政復(fù)決字[2015]006號(hào)行政復(fù)議決定書(shū)，決定：撤銷(xiāo)黃某市規(guī)劃局開(kāi)發(fā)區(qū)分局2014年5月13日作出的《認(rèn)定函》。2015年6月9日，黃某市規(guī)劃局作出黃規(guī)函[2015]30號(hào)《認(rèn)定書(shū)》，認(rèn)定：被告銀河公司以欺騙方式取得容積率為4.5的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，超出出讓容積率的建筑面積屬于違法建設(shè)。2015年6月17日，被告銀河公司向黃某市人民政府行政復(fù)議委員會(huì)提起行政復(fù)議。2015年9月7日，黃某市人民政府行政復(fù)議委員會(huì)作出黃政復(fù)決字[2015]030號(hào)行政復(fù)議決定書(shū)，決定：撤銷(xiāo)黃某市規(guī)劃局作出的[2015]30號(hào)《認(rèn)定書(shū)》。2016年3月14日，黃某市規(guī)劃局作出黃規(guī)函[2016]25號(hào)《認(rèn)定函》，認(rèn)定：被告銀河公司以不正當(dāng)手段取得容積率為4.5的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，超出出讓容積率2.3的建筑面積屬于違法建設(shè)。2016年4月11日，被告銀河公司向本院提起行政訴訟。本院于2016年9月13日作出（2016）鄂0202行初18號(hào)行政判決書(shū)，判決：撤銷(xiāo)黃某市規(guī)劃局于2016年3月14日作出的黃規(guī)函[2016]25號(hào)《認(rèn)定函》。黃某市規(guī)劃局不服本院判決，向黃某市中級(jí)人民法院提起上訴。2017年5月11日，黃某市中級(jí)人民法院作出（2017）鄂02行終28號(hào)行政判決書(shū)，判決：駁回上訴，維持原判。由于涉案房屋所在建筑工程至今未通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，故被告銀河公司未取得涉案房屋所在建筑工程的建筑工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。
被告銀河公司分別于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日向黃某市規(guī)劃局或黃某市規(guī)劃局開(kāi)發(fā)區(qū)分局多次書(shū)面申請(qǐng)辦理銀海華山公館項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。在書(shū)面申請(qǐng)文件中均有由于該工程建設(shè)項(xiàng)目尚未通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收導(dǎo)致購(gòu)房業(yè)主房權(quán)證無(wú)法辦理，并向被告銀河公司主張賠償，并多次到政府部門(mén)上訪引發(fā)不穩(wěn)定因素，請(qǐng)求規(guī)劃部門(mén)盡快辦理規(guī)劃驗(yàn)收的相關(guān)內(nèi)容表述。
2016年9月25日，被告銀河公司致華山公館業(yè)主的一封信中載明：“華山公館業(yè)主張貼于小區(qū)內(nèi)的《敬告華山公館全體業(yè)主書(shū)》，小區(qū)物業(yè)已通告其公司，根據(jù)《敬告書(shū)》所述的產(chǎn)權(quán)證辦理問(wèn)題，其公司就有關(guān)問(wèn)題作如下說(shuō)明；其公司開(kāi)發(fā)的該項(xiàng)目依法建設(shè)，廣大業(yè)主合法購(gòu)買(mǎi)的商品房均在市產(chǎn)權(quán)登記中心備案并已經(jīng)確權(quán)，一定能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，其合法權(quán)益一定能得到法律的保障，隨后的工作中公司會(huì)盡快完善相關(guān)手續(xù)，辦理好產(chǎn)權(quán)證?！?018年10月24日黃某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具了《信訪事項(xiàng)處理意見(jiàn)書(shū)》，載明“目前，在市政府的協(xié)調(diào)下市規(guī)劃局、市國(guó)土局正在積極處理該項(xiàng)目辦證的前期手續(xù)。待完成規(guī)劃驗(yàn)收，收到開(kāi)發(fā)公司不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心將協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)，組織不動(dòng)產(chǎn)登記資料，迅速辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)?！?/p>

本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有以下四點(diǎn)：一、雙方在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條中關(guān)于交房條件為“該商品房經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格”的約定是否有效；二、被告向原告交付房屋鑰匙的行為能否認(rèn)定其全面履行了房屋交付義務(wù)以及逾期交房違約金的計(jì)算；三、原告主張的逾期交房違約金債權(quán)是否超過(guò)了訴訟時(shí)效期間；四、原告主張的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求是否具有可履行性。圍繞上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院將逐一予以評(píng)述。
關(guān)于第一項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。本院認(rèn)為，合同內(nèi)容是當(dāng)事人意思自治的產(chǎn)物，對(duì)合同內(nèi)容的無(wú)效評(píng)判是對(duì)當(dāng)事人意思自治的否定?；谧鹬禺?dāng)事人意思自治、鼓勵(lì)交易原則，應(yīng)嚴(yán)格適用合同無(wú)效制度。只有合同約定的內(nèi)容違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，才能被認(rèn)定無(wú)效，否則對(duì)當(dāng)事人具有約束力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百七十九條規(guī)定“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”?！吨腥A人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件；建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”?！督ㄖこ藤|(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收；建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用”。第四十九條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案；建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收”。上述法律、行政法規(guī)規(guī)定可以解讀出，建設(shè)的商品房未違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定的可以交付使用，如果違反相關(guān)工程質(zhì)量管理規(guī)定，建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)可以責(zé)令停止使用。即使按原告主張的該交付條件的約定違反強(qiáng)制性規(guī)定即《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦理》（部門(mén)規(guī)章）第八條規(guī)定“備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收”。對(duì)該條文的內(nèi)容進(jìn)行反對(duì)解釋?zhuān)磳?duì)商品房的工程質(zhì)量進(jìn)行了驗(yàn)收合格后即可以使用，但備案機(jī)關(guān)在備案過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有違反建筑工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，故合同第八條中關(guān)于“工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格”作為商品房交付條件的約定并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。另該合同為國(guó)家建設(shè)部、工商行政管理總局推行的示范文本，關(guān)于商品房交付條件的約定系打印，但約定的內(nèi)容無(wú)免除出賣(mài)人責(zé)任、加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利的情形。故本院對(duì)原告認(rèn)為合同第八條關(guān)于交付條件的約定系格式條款應(yīng)屬無(wú)效的意見(jiàn)不予采納。雙方當(dāng)事人關(guān)于“經(jīng)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格”為商品房交付條件的約定具有法律約束力，該合同內(nèi)容合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。
關(guān)于第二項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。本院認(rèn)為，該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行義務(wù)。原告已按照合同約定期限向被告付清了全部購(gòu)房款，被告亦應(yīng)按照合同約定向原告履行交付房屋的義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！北桓嬷挥性诤贤s定的期限前將符合約定條件的房屋轉(zhuǎn)移占有給原告，才能認(rèn)定其全面履行了房屋交付義務(wù)。本案中，涉案房屋工程項(xiàng)目于2013年8月22日經(jīng)工程竣工驗(yàn)收合格，表明涉案房屋經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，已符合合同約定的交房條件。而原、被告雙方在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的最后交房期限為2013年1月31日，被告雖于2013年5月25日向原告交付了涉案房屋鑰匙，但此時(shí)涉案房屋工程項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收合格，并不符合合同約定的工程質(zhì)量驗(yàn)收合格的交房條件，系瑕疵履行。故對(duì)原告主張被告向其支付從2013年2月1日起至達(dá)到合同約定的交房條件之日即2013年8月22日止、以已付購(gòu)房款345000元為基數(shù)、按每日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期交房違約金3502元（345000元×0.00005×203天）的訴訟請(qǐng)求予以支持，對(duì)超過(guò)本院認(rèn)定金額的部分不予支持。2013年8月22日后，轉(zhuǎn)移占有的涉案房屋已達(dá)到合同約定的交房條件，被告逾期交房的違約行為已終止，故其不再承擔(dān)逾期交房違約金。
關(guān)于第三項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。被告認(rèn)為合同約定的交房期限為2013年1月31日前，原告于2013年5月25日受領(lǐng)涉案房屋，故至2013年5月25日止，被告逾期交房的違約行為已終止。因涉案合同約定的逾期交房違約金屬于繼續(xù)性債權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，自2015年5月26日起，原告主張逾期交房違約金債權(quán)已超過(guò)訴訟時(shí)效期間。原告認(rèn)為銀海華山公館購(gòu)房業(yè)主從2015年1月起多次自發(fā)組織向被告主張權(quán)利，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，且被告亦承諾積極履行合同義務(wù)，故原告主張的逾期交房違約金債權(quán)因多次發(fā)生訴訟時(shí)效中斷，未超過(guò)訴訟時(shí)效期間。本院認(rèn)為，被告分別于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日向黃某市規(guī)劃局或黃某市規(guī)劃局開(kāi)發(fā)區(qū)分局提交規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)，上述申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收的材料均反映出因涉案房屋所在建筑工程未進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)受人已向被告主張賠償，且多次向政府部門(mén)上訪尋求救濟(jì)的相關(guān)事實(shí)。涉案房屋未通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，不符合交房條件，導(dǎo)致無(wú)法取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，與無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)具有客觀事實(shí)聯(lián)系。買(mǎi)受人作為普通公民，不應(yīng)苛求就逾期交房違約責(zé)任與逾期辦證違約責(zé)任進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分，其并未怠于行使自己的權(quán)利而不斷向被告主張和相關(guān)政府部門(mén)主張反映。另被告向原告交付涉案房屋鑰匙的行為系自愿履行合同交付義務(wù)內(nèi)容，可認(rèn)定為訴訟時(shí)效中斷的事實(shí)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百九十五條規(guī)定，訴訟時(shí)效因權(quán)利人向義務(wù)人提出履行請(qǐng)求、義務(wù)人同意履行義務(wù)、權(quán)利人提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁而中斷，從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。故本院對(duì)于被告銀河公司提出的逾期交房違約金已超過(guò)訴訟時(shí)效期間的抗辯事由不予支持。
關(guān)于第四項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院立案、審判與執(zhí)行工作協(xié)調(diào)運(yùn)行的意見(jiàn)》第十一條第五項(xiàng)規(guī)定“繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)明確當(dāng)事人繼續(xù)履行合同的內(nèi)容、方式等”。本案中，原告主張的“要求被告按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向原告履行交付出賣(mài)房屋（銀海華山公館3號(hào)樓604室所有權(quán)）義務(wù)”的訴訟請(qǐng)求表述具體內(nèi)容是要求被告繼續(xù)辦理規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)手續(xù)和房屋竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，使交付出賣(mài)房屋達(dá)到交房條件，還是要求被告繼續(xù)履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，或兼而有之。本院向原告方委托訴訟代理人釋明要求原告明確請(qǐng)求被告繼續(xù)履行合同義務(wù)的具體內(nèi)容和履行方式，但其堅(jiān)持模糊化表述，故本院認(rèn)為原告要求被告按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向原告履行交付出賣(mài)房屋（銀海華山公館3號(hào)樓604室所有權(quán)）義務(wù)的訴訟請(qǐng)求不明確。但究其本意，原告主張的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求仍系要求被告繼續(xù)履行合同義務(wù)，申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收，取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，使轉(zhuǎn)移占有的房屋達(dá)到合同約定的交付條件和辦證條件，并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但法律上或事實(shí)上不能履行的情形除外。由于涉案房屋工程項(xiàng)目被告多次向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收，而規(guī)劃部門(mén)未予驗(yàn)收導(dǎo)致無(wú)法取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，被告繼續(xù)履行的條件涉及到行政機(jī)關(guān)的審批行為，故要求被告繼續(xù)履行涉案房屋竣工驗(yàn)收備案手續(xù)并辦證暫不具備法律上的可履行性，本院對(duì)于原告要求被告按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向原告履行交付出賣(mài)房屋（銀海華山公館3號(hào)樓604室所有權(quán)）義務(wù)的訴訟請(qǐng)求不予支持，待繼續(xù)履行的法律條件成就后，原告可再行主張。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百三十六條、第一百四十三條、第一百九十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第六十條第一款、第一百一十條第一項(xiàng)、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用
若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，判決如下：

一、被告黃某銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十五日內(nèi)向原告張某支付從2013年2月1日起至2013年8月22日止、以已付房?jī)r(jià)款345000元為基數(shù)、按每日萬(wàn)分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期交房違約金3502元；
二、駁回原告張某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告黃某銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)762元，由原告張某負(fù)擔(dān)695元,被告黃某銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)67元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 姜蕾
人民陪審員 傅靖宏
人民陪審員 劉勇

書(shū)記員： 張瓊