宮某某
劉文衛(wèi)（黑龍江藍馳律師事務(wù)所）
黃金星（黑龍江藍馳律師事務(wù)所）
李某某
于華偉（黑龍江虎林寶東法律服務(wù)所）
虎林市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
李輝（遼寧博雅律師事務(wù)所）

原告:宮某某，女，49歲。
委托代理人:劉文衛(wèi)，黑龍江藍馳律師事務(wù)所律師。
委托代理人:黃金星，黑龍江藍馳律師事務(wù)所律師。
被告:李某某（曾用名李樹發(fā)），男，60歲。
委托代理人:于華偉，虎林市寶東法律服務(wù)所法律工作者。
被告:虎林市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人:郭洪武，職位:總經(jīng)理。
委托代理人:李輝，遼寧博雅律師事務(wù)所律師。
原告宮某某訴被告李某某、虎林市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認合同有效糾紛一案，本院于2016年3月1日受理后，依法適用普通程序，于2016年9月28日公開開庭進行了審理。
原告宮某某及其委托代理人劉文衛(wèi)、黃金星、被告李某某的委托代理人于華偉、被告虎林市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某房地產(chǎn)）的委托代理人李輝到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宮某某向本院提出訴訟請求:1、依法確認原告與被告金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同合法有效；2、依法確認位于學(xué)府名都3號樓103號門市在原告出售給他人之前對該房屋享有物權(quán)請求權(quán)；3、由被告承擔(dān)訴訟費用。
事實和理由:2013年8月20日，被告李某某因急于償還龍江銀行借款，請求原告借出3,000,000元。
經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂了《房屋抵押借款協(xié)議書》，依據(jù)協(xié)議原告出借3,000,000元，借款利息按月支付，期限在半年以內(nèi)償還月利率4分，如期限在半年以上月利率3分；自2013年8月20日至2014年8月20日止；被告李某某用虎林市學(xué)府名都3號樓東3戶（103）、東4戶、東5戶自由門市樓做抵押擔(dān)保；被告李某某承諾保證在合同期限內(nèi)按期還本付息；否則原告有權(quán)處置抵押物。
協(xié)議生效后，原告將3,000,000元匯入被告李某某指定的賬戶，而被告李某某支付三個月利息后就在沒有按協(xié)議繼續(xù)履行。
截止2014年5月，被告李某某尚欠原告借款本息3,450,000元。
被告李某某在沒有能力還本息的情形下，被告李某某按約定將抵押的3處門市房按每平方米12,000元作價賣給原告。
通過第二被告金某房地產(chǎn)履行了相關(guān)變更手續(xù)。
2014年6月19日，原告與第二被告金某房地產(chǎn)在房產(chǎn)部門登記備案，6月20日，原告與被告金某房地產(chǎn)簽訂商品房買賣合同。
2015年8月12日，原告將該門市出讓給案外人孟××，總價款1,362,060元，孟××已支付682,060元首付款，門市（103）已履行交付。
然而，2015年10月27日，該門市被雞東縣人民法院執(zhí)行查封。
為此，案外人以原告與二被告門市（103）買賣無效，導(dǎo)致案外人與原告的購買目的不能實現(xiàn)，要求原告退還購房款解除合同。
原告面對即將喪失實體權(quán)益的情形，為保障合法權(quán)益免遭滅失。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二十一條 ?、第二十三條 ?，《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第三十七條 ?、第四十四條 ?、第一百三十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）》第九條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第六條之規(guī)定，依法呈訴狀請求人民法院依據(jù)事實和法律，依法確認原告與被告金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同合法有效；2、依法確認位于學(xué)府名都3號樓103號門市在原告出售給他人之前對該房屋享有物權(quán)請求權(quán)。
原告為證明其主張，向本院提交以下證據(jù):
1、《房屋抵押借款協(xié)議》復(fù)印件1份、虎林市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專用收款收據(jù)復(fù)印件2張、《學(xué)府名都認購書》復(fù)印件1份。
證實2013年8月20日李某某在宮某某處借款3,000,000元人民幣，李某某將其在開發(fā)商金某房地產(chǎn)以每平方米8,800元價格認購的包括虎林市學(xué)府名都3號樓103號門市在內(nèi)的三套房產(chǎn)作為抵押向?qū)m某某提供擔(dān)保，雙方簽訂了《房屋抵押借款協(xié)議》。
2、《承諾書》原件1份、《房屋買賣協(xié)議書（契約）》原件一份、李某某和張春英聲明復(fù)印件1份。
證實2014年5月21日李某某明確向?qū)m某某表示其不能按約定償還本息共計3,450,000元，宮某某有權(quán)要求李某某承擔(dān)提前清償本息債務(wù)的逾期違約責(zé)任；2014年5月21日李某某與宮某某簽訂了《房屋買賣協(xié)議書（契約）》宮某某以每平方米12,000元的價格折價購買了包括虎林市學(xué)府名都3號樓103號門市在內(nèi)的房屋；《房屋買賣協(xié)議書（契約）》中約定的全部義務(wù)宮某某與李某某已履行完畢；李某某和張春英向開發(fā)商金某房地產(chǎn)說明包括涉案門市房在內(nèi)的房產(chǎn)變動情況，請求將涉案門市房在內(nèi)的虎林市學(xué)府名都3號樓103號東3戶、4戶、5戶房產(chǎn)更名至宮某某名下。
3、《商品房買賣合同》復(fù)印件1份、虎林市房地產(chǎn)管理處情況說明復(fù)印件1份。
證實宮某某于2014年6月19日在房產(chǎn)部門登記備案并在2014年6月20日與開發(fā)商金某房地產(chǎn)就購買虎林市學(xué)府名都3號樓103號門市簽訂了《商品房買賣合同》；宮某某是唯一與開發(fā)商金某房地產(chǎn)就虎林市學(xué)府名都3號樓103號門市簽訂《商品房買賣合同》的買受人，享有物權(quán)請求權(quán)；虎林市房地產(chǎn)管理處就商品房買賣合同中簽訂時間與打印時間不一致進行了權(quán)威的解釋，該商品房買賣合同的備案登記合法有效。
4、金某房地產(chǎn)專用收款收據(jù)原件2張、黑龍江省清河泉生物質(zhì)能源熱電有限公司熱費收據(jù)原件1張。
證實宮某某實際占有、使用、管理虎林市學(xué)府名都3號樓103號門市。
其中，供熱費收據(jù)，雖然寫的是李某某，因為黑龍江省××有限公司不給更名，但是宮某某交的熱費，宮某某向熱費公司申請更名，熱力公司稱只能拿房照才可以辦理更名手續(xù)，雖然繳費時李樹發(fā)也就是李某某，但錢是宮某某繳納的，并且繳費票據(jù)原件在宮某某處。
對于原告提交的證據(jù)1，被告李某某無異議。
被告金某房地產(chǎn)稱其中房屋抵押借款協(xié)議書不屬于其單位業(yè)務(wù)范圍，其單位沒有參與，因此不發(fā)表質(zhì)證意見；兩份收據(jù)的真實性沒有異議，在公司都有存檔。
該收據(jù)是被告李某某在認購房屋時，我公司出具的，但該票據(jù)已經(jīng)作廢，因為該房源已經(jīng)轉(zhuǎn)給原告，并且是由李某某夫妻二人與原告共同辦理的更名。
因其公司在樓房認購時工程尚未竣工，根據(jù)行規(guī)認購的房屋可以根據(jù)當(dāng)事人的意愿進行變更。
李某某夫婦與原告宮某某雙方自愿到我公司來辦理更名，因此被告金某房地產(chǎn)給出具的那兩張票據(jù)已經(jīng)作廢，并且加蓋了作廢的印鑒，同時被告金某房地產(chǎn)給原告出具了新的買賣合同并進行了備案。
對認購書真實性沒有異議，但是該房源已經(jīng)轉(zhuǎn)給了宮某某；對于原告提交的證據(jù)2，被告李某某無異議。
被告金某房地產(chǎn)對承諾書和買賣協(xié)議書真實性沒有異議；對于原告提交的證據(jù)3，被告李某某稱該組證據(jù)與其無關(guān)，沒有參與此次簽訂合同，所以不發(fā)表意見。
被告金某房地產(chǎn)對買賣合同真實性沒有異議，稱該房源是由李某某轉(zhuǎn)給宮某某的，他們雙方給其出具了手續(xù)，在之前的證據(jù)中已經(jīng)體現(xiàn)了，因此被告金某房地產(chǎn)按照正式的售樓程序與原告簽訂了該買賣合同。
并且該買賣合同簽訂時，具備了備案條件，因此將該合同到房產(chǎn)處進行了備案登記。
具體流程是2014年6月19日進行網(wǎng)上備案登記，2014年6月20日在房產(chǎn)處的微機將合同打印出來，并且簽字蓋章。
該房屋買賣合同的簽訂屬實，備案流程時間先后也屬實。
另外需要說明一點，我公司在辦理商品房備案合同時，先登記后打印合同是正?，F(xiàn)象；對于原告提交的證據(jù)4，被告李某某稱其中熱費是原告交的無異議，物業(yè)費其不清楚。
被告金某房地產(chǎn)稱物業(yè)費是其公司收取的，票據(jù)是其出具的，無異議。
關(guān)于熱費問題，因為房屋在認購過程中有個初始登記表，當(dāng)時熱源公司在做配套時，就以該表進行的登記，待房屋產(chǎn)權(quán)證下來之后就會進行變更。
被告李某某辯稱，李某某的曾用名是李樹發(fā)，其與被告金某房地產(chǎn)簽訂合同以及與原告宮某某簽訂的協(xié)議，均是李某某本人。
原告宮某某所述屬實，沒有什么意見，其余意見在質(zhì)證中陳述。
被告金某房地產(chǎn)辯稱，本案爭議樓房，是由被告金某房地產(chǎn)出售給原告宮某某，并且簽訂了商品房買賣合同，在房地產(chǎn)進行了備案登記，該房源初始階段是由另一被告李某某（曾用名李樹發(fā)）進行認購，在認購期間，經(jīng)李某某夫妻同意，并且給我公司出具了更名手續(xù)，該房源變更為原告宮某某，以上事實屬實。
被告李某某與被告金某房地產(chǎn)未向本院提交證據(jù)。
本院經(jīng)過審查核實，認證如下:
對于原告提供的證據(jù)1-4，被告李某某、金某房地產(chǎn)對其真實性均無異議，故對上述證據(jù)的真實性本院予以確認。
根據(jù)以上所確認的證據(jù)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，本院認定案件事實如下:
2013年8月20日，被告李某某向原告宮某某借款3,000,000元整，以其虎林市學(xué)府名都3號樓東3戶、東4戶、東5戶門市做抵押擔(dān)保，并簽訂了房屋抵押借款協(xié)議。
2014年5月21日被告李某某不能償還原告宮某某的欠款，故其將在被告金某房地產(chǎn)處預(yù)購的房屋學(xué)府名都3號樓東3戶、東4戶、東5戶（3號樓103門市）以3,335,160元賣給原告宮某某，同時雙方簽訂房屋買賣協(xié)議。
經(jīng)被告李某某及其妻子張春英聲明及被告金某房地產(chǎn)同意后，2014年6月20日被告金某房地產(chǎn)與原告宮某某簽訂了該商品房屋買賣合同書。
現(xiàn)該房屋因另案被查封無法辦理過戶登記，原告請求依法確認原告與被告金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同合法有效；依法確認位于學(xué)府名都3號樓103號門市在原告出售給他人之前對該房屋享有物權(quán)請求權(quán)并由被告承擔(dān)訴訟費用。
本院認為:本案中被告李某某與被告金某房地產(chǎn)簽訂的學(xué)府名都認購書系雙方真實意思表示，該認購書合法有效。
且該房屋已經(jīng)交付給被告李某某，被告李某某對其有處分權(quán)。
被告李某某將其中學(xué)府名都3號樓0單元103號門市轉(zhuǎn)讓給原告宮某某的行為系有權(quán)處分，李某某與宮某某的房屋買賣合同亦合法有效。
進而被告金某房地產(chǎn)基于被告李某某及原告宮某某的房屋轉(zhuǎn)讓意思表示而變更該房屋的買受人為原告宮某某符合法律規(guī)定，故原告宮某某與被告金某房地產(chǎn)簽訂的房屋買賣合同合法有效。
原告宮某某依法對其有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，當(dāng)權(quán)利受到侵害時有權(quán)請求得到保護。
綜上所述，對于原告宮某某的訴訟請求本院予以支持。
依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條 ?、《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第七十七條 ?、第一百三十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告宮某某與被告金某房地產(chǎn)與2014年6月20日簽訂的商品房屋買賣合同有效。
二、原告宮某某將虎林市學(xué)府名都3號樓0單元103號門出售給案外人孟××之前享有該房屋的物權(quán)請求權(quán)。
案件受理費100元由被告李某某和被告金某房地產(chǎn)各負擔(dān)50元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雞西市中級人民法院。

本院認為:本案中被告李某某與被告金某房地產(chǎn)簽訂的學(xué)府名都認購書系雙方真實意思表示，該認購書合法有效。
且該房屋已經(jīng)交付給被告李某某，被告李某某對其有處分權(quán)。
被告李某某將其中學(xué)府名都3號樓0單元103號門市轉(zhuǎn)讓給原告宮某某的行為系有權(quán)處分，李某某與宮某某的房屋買賣合同亦合法有效。
進而被告金某房地產(chǎn)基于被告李某某及原告宮某某的房屋轉(zhuǎn)讓意思表示而變更該房屋的買受人為原告宮某某符合法律規(guī)定，故原告宮某某與被告金某房地產(chǎn)簽訂的房屋買賣合同合法有效。
原告宮某某依法對其有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，當(dāng)權(quán)利受到侵害時有權(quán)請求得到保護。
綜上所述，對于原告宮某某的訴訟請求本院予以支持。

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條 ?、《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第七十七條 ?、第一百三十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告宮某某與被告金某房地產(chǎn)與2014年6月20日簽訂的商品房屋買賣合同有效。
二、原告宮某某將虎林市學(xué)府名都3號樓0單元103號門出售給案外人孟××之前享有該房屋的物權(quán)請求權(quán)。
案件受理費100元由被告李某某和被告金某房地產(chǎn)各負擔(dān)50元。

審判長：劉澤民
審判員：庚楠
審判員：張淑梅

書記員：姜遠思