原告:宜昌市成興建材有限公司,住宜昌市西陵區(qū)發(fā)展大道69號。
法定代表人高錚成,公司董事長。
委托代理人杜先軍，湖北七君律師事務所律師。
被告:劉某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住宜昌市西陵區(qū)。
委托代理人張文莉，湖北鋒范律師事務所律師。

原告宜昌市成興建材有限公司訴被告劉某某返還原物糾紛一案，本院于2018年4月13日立案受理，由審判員周云適用簡易程序獨任審理，于2018年4月27日公開開庭，原、被告委托代理人到庭參與了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宜昌市成興建材有限公司訴稱，原、被告于2016年12月簽訂兩份《租賃合同》，約定原告將位于宜昌市西陵經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展大道69號內(nèi)的兩套房屋出租給被告使用，租期至2018年1月31日?，F(xiàn)租期屆滿，被告既沒有騰退房屋，也沒有與原告續(xù)簽合同，雙方多次協(xié)商未果?，F(xiàn)訴至法院，請求判令：1、被告立即支付租賃物占用費82797元（從2018年2月1日暫計算至4月15日），并按照每月33128.5元標準自2018年4月16日計算至實際騰退之日。2、被告立即騰退房屋。3、本案訴訟費用由被告負擔。
被告劉某某辯稱：1、原告所出租的房屋無建筑規(guī)劃許可，屬違章建筑，該房屋租賃合同應屬無效。2、原告訴稱的房屋占用費與合同不符，屬重復收費。3、原、被告曾在2018年1月18日經(jīng)西陵區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會主持調(diào)解，就租金、續(xù)租已達成和解方案，原告現(xiàn)再次起訴有悖誠信原則。4、被告保留向原告提出反訴的權(quán)利，要求原告退還多收取的租金費用。
經(jīng)審理查明：
被告系宜昌市發(fā)展大道“易中建材市場”租戶，原告系出租方。2016年12月28日，雙方因房屋租賃簽訂兩份《租賃合同》，合同主要約定：1、原告將位于宜昌市發(fā)展大道69號“易中建材市場”中的A-02棟一層C1-005A-C號和A-02棟一層C1-006A-C、C1-037A-C號房屋出租給被告使用，租賃用途倉儲。2、租賃期限自2017年2月1日至2018年1月31日。3、C1-005A-C號房屋租賃面積186.68平米，租賃費用78471元（具體明細：租金31388.4元、其他服務費23541.3元、公用設備設施維護費23541.3元）；C1-006A-C、C1-037A-C號房屋租賃面積345.18平米，租賃費用120300元（具體明細：租金48120元、其他服務費36090元、公用設備設施維護費36090元）。4、被告租賃費用按“先付后用”原則，被告不得以任何理由要求減免、延遲、不足額繳納。5、合同有效期屆滿，雙方未達成續(xù)租協(xié)議的，被告應于租賃期屆滿之日前遷離租賃物，并恢復租賃物原狀，將租賃物返還原告，被告逾期不遷離或返還的，按合同約定租賃費用的雙倍支付租賃物占用費。
合同簽訂后，被告向原告繳納了兩份合同約定的租賃費用78471元、120300元，入駐“易中建材市場”開始經(jīng)營。2017年11月9日，臨近租期屆滿，被告等租戶聯(lián)名致函原告，要求維持現(xiàn)狀、拒絕漲價。2018年1月18日，經(jīng)宜昌市西陵區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會協(xié)調(diào)，被告等租戶與原告代表（夏海、胡景飛、鄧少江、孟慶勇）就續(xù)租再次協(xié)商。
另查明，原告系宜昌市發(fā)展大道69號“易中建材市場”房屋產(chǎn)權(quán)人（產(chǎn)權(quán)面積12651.34平米，2層），宜市房權(quán)證西陵區(qū)字第03332**號。
上述事實，有《租賃合同》、營業(yè)執(zhí)照、收款收據(jù)、《訴求》、《全體商戶關(guān)于倉儲租金的函》、《成興建材和商戶代表協(xié)調(diào)會記錄》、簽名表、照片，及原、被告當庭陳述等證據(jù)在卷佐證，事實清楚，足以認定。

本院認為：
一、關(guān)于被告反訴問題。被告庭審中辯稱提出反訴，但截至庭審辯論終結(jié)時，被告未提供書面反訴狀、未繳納反訴費，且其反訴請求金額不明確，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條，其反訴不符合起訴條件，故其反訴本院不予受理。
二、關(guān)于案涉《租賃合同》效力問題。對于《租賃合同》的效力，應當依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定進行審查?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中僅規(guī)定了“違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租”三種情形合同無效，本案明顯不屬于上述情形。被告辯稱該房屋無建筑規(guī)劃許可、違章建筑，但均未提交相應證據(jù)。至于原告的出租行為是否違反相關(guān)的管理性規(guī)定，依照《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第十四條規(guī)定，對合同的效力不產(chǎn)生影響。因此，被告關(guān)于合同無效的觀點，本院不予采信。
三、關(guān)于被告應否騰退的問題。被告辯稱雙方已在2018年1月18日經(jīng)西陵區(qū)開發(fā)區(qū)管委會調(diào)解達成和解方案，但本院注意到《成興建材和商戶代表協(xié)調(diào)會記錄》上原告工作人員夏海僅有陳述記載“對上述作出細則解釋”，《成興建材和商戶代表協(xié)調(diào)會記錄》落款“雙方達成一致”處沒有原告工作人員簽名或原告公章，因此《成興建材和商戶代表協(xié)調(diào)會記錄》應視為協(xié)調(diào)會的工作記錄，并不能反映雙方達成續(xù)租的合意。且原告特別授權(quán)律師向法院起訴，已表明其未與被告達成續(xù)租合約。雙方租賃合同在2018年1月31日履行屆滿，租賃合同已終止，現(xiàn)被告仍占有房屋，視為無權(quán)占有，故原告要求其騰退房屋。因此本案案由應定為“返還原物糾紛”，而非立案的“房屋租賃合同糾紛”。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，被告在租賃期屆滿后繼續(xù)占有房屋，原告可要求其騰退房屋，并賠償損失。鑒于被告承租房屋用于倉儲經(jīng)營，本院酌情給予其一個月的騰退時間。
四、關(guān)于房屋占用費標準。原告訴稱按《租賃合同》第十二條，以租賃費用兩倍標準計收占用費。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條和《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，以兩倍標準計收占用費過分高于原告所受的實際損失，本案為返還原物糾紛，原告要求的賠償損失應以原告未收回房屋的實際損失為限，故本院調(diào)整為按租賃費用支付。按兩份《租賃合同》折算，C1-005A-C號房屋每月租賃費用6539.25元（78471元÷12個月）、C1-006A-C、C1-037A-C號房屋每月租賃費用10025元（120300元÷12個月）。故被告應按16564.25元月向原告支付房屋占用費。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第一百一十三條、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、第三十七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第三條、第四條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第十四條、第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某某應于本判決生效后30日內(nèi)，騰退位于宜昌市發(fā)展大道69號“易中建材市場”中的A-02棟一層C1-005A-C號、C1-006A-C、C1-037A-C號兩套房屋，將房屋交還于原告宜昌市成興建材有限公司。
二、被告劉某某應向原告宜昌市成興建材有限公司支付房屋占用費，以16564.25元月標準，自2018年2月1日起計算至實際騰退交還原告之日時止。
如果被告未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費1870元（原告已預交），簡易程序減半收取935元，由被告負擔，被告應在支付上述判決款項時一并支付給原告。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 周云

書記員： 覃雅婧