孫學文
趙玉明（黑龍江佳木斯郊區(qū)法律援助中心）
佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
杜桂蘭
張某
吳建民（黑龍江于仁海律師事務(wù)所）

原告:孫學文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住黑龍江省佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)。
委托訴訟代理人:趙玉明，佳木斯市郊區(qū)法律援助中心法律工作者。
代理權(quán)限:代為一審訴訟、承認、放棄、變更訴訟請求、代為和解、代收法律文書。
被告:佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進區(qū)中山路109號。
法定代表人:牟國義，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:杜桂蘭，女，該公司法律顧問。
代理權(quán)限:代為參加訴訟活動，提供相關(guān)證據(jù)，參加法庭辯論和調(diào)解，上訴，代收法律文書。
第三人:張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省佳木斯市前進區(qū)保衛(wèi)社區(qū)26組73號。
委托訴訟代理人:吳建民，黑龍江于仁海律師事務(wù)所專職律師。
代理權(quán)限:承訴、放棄訴訟請求等特別授權(quán)。
原告孫學文與被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱:萬基公司）、第三人張某房屋買賣合同糾紛一案，本院2016年8月31日立案受理后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理。
原告孫學文及其委托訴訟代理人趙玉明、被告萬基公司委托訴訟代理人杜桂蘭、第三人張某及其委托訴訟代理人吳建民均到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
孫學文向本院提出訴訟請求:1.確認孫學文優(yōu)先取得友誼小區(qū)A樓1單元011304號房屋所有權(quán)，判令萬基公司繼續(xù)履行合同，為原告辦理房屋所有權(quán)證；2.判令萬基公司與張某簽訂的購買友誼小區(qū)A樓1單元011304號房屋的商品房買賣合同無效并予以撤銷；3.萬基公司承擔全部訴訟費用。
事實和理由:2012年10月26日，孫學文從萬基公司認購房屋一套，并簽訂房屋認購協(xié)議。
協(xié)議確認了所購房源情況、計價方式、房款、付款方式及期限等，現(xiàn)孫學文已經(jīng)實際入住該房屋并結(jié)清各項款項。
但2013年6月17日被萬基公司又違法將該房屋賣給張某，導致孫學文至今無法辦理產(chǎn)權(quán)證，萬基公司侵害了原告的合法權(quán)益，張某雖然與萬基公司簽訂了購買友誼小區(qū)A樓1單元011304號房屋的商品房買賣合同，但孫學文優(yōu)先于張某購買且已經(jīng)實際入住，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，孫學文應(yīng)優(yōu)先取得該房屋。
萬基公司辯稱:1.孫學文訴萬基公司事宜萬基公司不清楚，萬基公司沒有將爭議房屋出售給孫學文，雙方簽訂過房屋買賣合同；2.萬基公司沒有與張某簽訂過房屋買賣合同，張某是買賣房屋還是民間借貸，萬基公司不清楚，也沒有收到孫學文和張某的房款，該地段實際興建人是張恒舜，應(yīng)當承擔法律責任；3.本案是房屋買賣還是民間借貸無法查證核實，孫學文、萬基公司及張某沒有形成買賣合同關(guān)系，孫學文應(yīng)當將張恒舜列為被告，法院應(yīng)當依職權(quán)追加張恒舜為被告，以便查清事實。
張某述稱:1.張某購買該房屋并簽訂合同，在不動產(chǎn)登記部門辦理登記備案，符合法律規(guī)定，應(yīng)當享有房屋所有權(quán)，合同有效；2.孫學文與萬基公司無商品房買賣合同，其他證據(jù)無法證明孫學文取得房屋所有權(quán)，即便實際入住也不能對抗張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)和事實本院認定如下:1.孫學文提交的其與萬基公司簽訂的認購協(xié)議書復(fù)印件及交款單據(jù)復(fù)印件（與原件核對無異）。
證明:孫學文于2012年12月28日與萬基公司簽訂認購協(xié)議并于當日交付房款，購買的房屋是佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)1-0527-046-011304房屋。
經(jīng)庭審質(zhì)證，萬基公司對該證據(jù)真實性有異議，認為出售方公章為友誼小區(qū)工程指揮部，但其沒有對外出售房屋的權(quán)利，法定代表人是張恒舜，但張恒舜不是萬基公司法定代表人，對證實問題有異議，萬基公司未將房屋賣給孫學文也未收到房款；張某對該證據(jù)真實性沒有異議，從協(xié)議內(nèi)容第七項看該協(xié)議為預(yù)付款協(xié)議，并未成立買賣合同關(guān)系；對收款單據(jù)真實性無異議，對證明問題有異議，該單據(jù)沒有該房屋的準確信息，無法確定是否為爭議房屋所繳納的費用。
本院經(jīng)審查認為，雖然萬基公司否認基將該房屋出售給孫學文，結(jié)合張某提交的在佳木斯市房屋產(chǎn)權(quán)與交易管理中心登記備案的商品房買賣合同記載，該房屋出賣人為萬基公司，委托代理人為張恒舜，應(yīng)當認定張恒舜蓋章的該認購協(xié)議系代表萬基公司出售房屋的行為，且該認購協(xié)議具備了商品房買賣的主要內(nèi)容，買受人孫學文已經(jīng)支付房款，該認購協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同，對孫學文于2012年12月28日購買友誼小區(qū)A樓1單元，產(chǎn)籍號為1-0527-046-011304號房屋的事實予以采信。
2.孫學文提交的佳木斯明軒物業(yè)公司友誼小區(qū)發(fā)放的私產(chǎn)房屋使用證一份、入戶通知書一份（與原件核對無異，原件返回）。
證明:從2012年12月孫學文已經(jīng)取得房屋并實際入住，并且已經(jīng)繳納相關(guān)費用。
經(jīng)庭審質(zhì)證，萬基公司對該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，該物業(yè)公司不是萬基公司下設(shè)的機構(gòu)，萬基公司也沒有收取費用，私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的；張某認為該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，同意萬基公司質(zhì)證意見，同時認為該房屋使用證印鑒為物業(yè)公司，孫學文未提供物業(yè)公司的經(jīng)營資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照，無法確定該公司是否存在，房管員印的人名無法確定真實性。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)能夠證明孫學文實際入住該房屋，本院予以采信。
3.孫學文提交的2012年、2014年、2016年使用該房屋繳納的物業(yè)費票據(jù)復(fù)印件（與原件核對無異）證明:孫學文一直居住使用該房屋。
經(jīng)庭審質(zhì)證，萬基公司對該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，該物業(yè)公司不是萬基公司下設(shè)的機構(gòu)，萬基公司也沒有收取費用，私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的關(guān)于是否實際入住萬基公司不清楚，萬基公司未辦理相關(guān)手續(xù)；張某同意萬基公司的質(zhì)證意見，認為只能證明孫學文對該房屋有繳費記錄，無法確定是否實際入住。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)能夠證明孫學文實際入住該房屋并使用該房屋的事實，本院予以采信；4.張某提交的商品房買賣合同復(fù)印件一份、買賣收據(jù)復(fù)印件一份、商品房銷售專用結(jié)算單、商品房銷售聯(lián)機備案IC卡（與原件核對無異）。
證明:張某與萬基公司之間買賣合同成立，合同有效，受法律保護。
經(jīng)庭審質(zhì)證，孫學文對真實性無異議，對證明問題有異議，孫學文認為其是先于張某認購該房屋，該合同無法律效力，萬基公司對真實性及證明問題均有異議，萬基公司未與張某簽訂該房屋的買賣合同，合同沒有萬基公司公章及法定代表人印章，萬基公司未授權(quán)其他人，張某未提供賣房款的支付方式，萬基公司未收到房款。
本院經(jīng)審查，對該證據(jù)真實性予以采信。
根據(jù)雙方當事人的當庭陳述、舉證、質(zhì)證及辯論，可以認定以下基本事實:萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)A樓1單元，產(chǎn)籍號為1-0527-046-011304號的房屋，于2012年12月28日出售給孫學文后，孫學文于2012年12月入住并使用該房屋，并繳納相關(guān)使用費至今。
2013年6月17日，萬基公司將孫學文已經(jīng)購買并實際使用的房屋又出售給張某，簽訂了商品房買賣合同，并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案。
本院認為，萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)A樓1單元，產(chǎn)籍號為1-0527-046-011304號的房屋，于2012年12月28日出售給孫學文后，孫學文于2012年12月入住并使用該房屋，并繳納相關(guān)使用費至今，孫學文與萬基公司簽訂的認購協(xié)議有效，該商品房的認購協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購房款，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同，孫學文依據(jù)有效的認購協(xié)議取得該爭議房屋的所有權(quán)；2013年6月17日，萬基公司將孫學文已經(jīng)購買并實際使用的房屋又出售給張某，簽訂了商品房買賣合同，并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案，但張某購買該爭議房屋的時間是在孫學文已經(jīng)實際居住使用該房屋之后，故張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同因損害孫學文合法權(quán)益應(yīng)認定無效。
綜上所述，孫學文與萬基公司于2012年12月28日簽訂的認購協(xié)議有效，依據(jù)有效協(xié)議，孫學文享有位于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)A樓1單元，產(chǎn)籍號為1-0527-046-011304號房屋的所有權(quán)，張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同無效。
依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）》第二條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告孫學文享有座落于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)Ａ樓1單元011304號房屋（產(chǎn)籍號為1-0527-046-011304）所有權(quán)；
二、被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人張某于2013年6月17日簽訂的商品房買賣合同（合同編號:20130617ED8542084800）無效；
三、駁回原告孫學文其他訴訟請求。
案件受理費4252元由被告承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀、交納上訴費，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

本院經(jīng)審查認為，雖然萬基公司否認基將該房屋出售給孫學文，結(jié)合張某提交的在佳木斯市房屋產(chǎn)權(quán)與交易管理中心登記備案的商品房買賣合同記載，該房屋出賣人為萬基公司，委托代理人為張恒舜，應(yīng)當認定張恒舜蓋章的該認購協(xié)議系代表萬基公司出售房屋的行為，且該認購協(xié)議具備了商品房買賣的主要內(nèi)容，買受人孫學文已經(jīng)支付房款，該認購協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同，對孫學文于2012年12月28日購買友誼小區(qū)A樓1單元，產(chǎn)籍號為1-0527-046-011304號房屋的事實予以采信。
2.孫學文提交的佳木斯明軒物業(yè)公司友誼小區(qū)發(fā)放的私產(chǎn)房屋使用證一份、入戶通知書一份（與原件核對無異，原件返回）。
證明:從2012年12月孫學文已經(jīng)取得房屋并實際入住，并且已經(jīng)繳納相關(guān)費用。
經(jīng)庭審質(zhì)證，萬基公司對該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，該物業(yè)公司不是萬基公司下設(shè)的機構(gòu)，萬基公司也沒有收取費用，私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的；張某認為該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，同意萬基公司質(zhì)證意見，同時認為該房屋使用證印鑒為物業(yè)公司，孫學文未提供物業(yè)公司的經(jīng)營資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照，無法確定該公司是否存在，房管員印的人名無法確定真實性。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)能夠證明孫學文實際入住該房屋，本院予以采信。
3.孫學文提交的2012年、2014年、2016年使用該房屋繳納的物業(yè)費票據(jù)復(fù)印件（與原件核對無異）證明:孫學文一直居住使用該房屋。
經(jīng)庭審質(zhì)證，萬基公司對該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，該物業(yè)公司不是萬基公司下設(shè)的機構(gòu)，萬基公司也沒有收取費用，私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的關(guān)于是否實際入住萬基公司不清楚，萬基公司未辦理相關(guān)手續(xù)；張某同意萬基公司的質(zhì)證意見，認為只能證明孫學文對該房屋有繳費記錄，無法確定是否實際入住。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)能夠證明孫學文實際入住該房屋并使用該房屋的事實，本院予以采信；4.張某提交的商品房買賣合同復(fù)印件一份、買賣收據(jù)復(fù)印件一份、商品房銷售專用結(jié)算單、商品房銷售聯(lián)機備案IC卡（與原件核對無異）。
證明:張某與萬基公司之間買賣合同成立，合同有效，受法律保護。
經(jīng)庭審質(zhì)證，孫學文對真實性無異議，對證明問題有異議，孫學文認為其是先于張某認購該房屋，該合同無法律效力，萬基公司對真實性及證明問題均有異議，萬基公司未與張某簽訂該房屋的買賣合同，合同沒有萬基公司公章及法定代表人印章，萬基公司未授權(quán)其他人，張某未提供賣房款的支付方式，萬基公司未收到房款。
本院經(jīng)審查，對該證據(jù)真實性予以采信。
根據(jù)雙方當事人的當庭陳述、舉證、質(zhì)證及辯論，可以認定以下基本事實:萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)A樓1單元，產(chǎn)籍號為1-0527-046-011304號的房屋，于2012年12月28日出售給孫學文后，孫學文于2012年12月入住并使用該房屋，并繳納相關(guān)使用費至今。
2013年6月17日，萬基公司將孫學文已經(jīng)購買并實際使用的房屋又出售給張某，簽訂了商品房買賣合同，并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案。
本院認為，萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)A樓1單元，產(chǎn)籍號為1-0527-046-011304號的房屋，于2012年12月28日出售給孫學文后，孫學文于2012年12月入住并使用該房屋，并繳納相關(guān)使用費至今，孫學文與萬基公司簽訂的認購協(xié)議有效，該商品房的認購協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購房款，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同，孫學文依據(jù)有效的認購協(xié)議取得該爭議房屋的所有權(quán)；2013年6月17日，萬基公司將孫學文已經(jīng)購買并實際使用的房屋又出售給張某，簽訂了商品房買賣合同，并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案，但張某購買該爭議房屋的時間是在孫學文已經(jīng)實際居住使用該房屋之后，故張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同因損害孫學文合法權(quán)益應(yīng)認定無效。
綜上所述，孫學文與萬基公司于2012年12月28日簽訂的認購協(xié)議有效，依據(jù)有效協(xié)議，孫學文享有位于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)A樓1單元，產(chǎn)籍號為1-0527-046-011304號房屋的所有權(quán)，張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同無效。

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）》第二條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告孫學文享有座落于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)Ａ樓1單元011304號房屋（產(chǎn)籍號為1-0527-046-011304）所有權(quán)；
二、被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人張某于2013年6月17日簽訂的商品房買賣合同（合同編號:20130617ED8542084800）無效；
三、駁回原告孫學文其他訴訟請求。
案件受理費4252元由被告承擔。

審判長：郭立娜

書記員：張艷皎