原告：孫興盛，男，****年**月**日出生，漢族，無職業(yè)，住所地牡丹江市東安區(qū)。
委托訴訟代理人：焦宗賢，
牡丹江市西安區(qū)牡丹法律服務(wù)所法律工作者。
被告：
牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人：閆恩占，董事長。
委托訴訟代理人：邢玉寶，
黑龍江湛天律師事務(wù)所律師。
第三人：劉某，女，****年**月**日出生，漢族，
中國人壽保險公司員工，住所地牡丹江市西安區(qū)。
委托訴訟代理人：張建福，
牡丹江市西安區(qū)立新法律服務(wù)所法律工作者。
第三人：初曉華，****年**月**日出生，漢族，牡丹江列車段退休職工，住所地牡丹江市東安區(qū)。
第三人：張某某，****年**月**日出生，漢族，無職業(yè)，住所地牡丹江市陽明區(qū)。
第三人初曉華、張某某的委托訴訟代理人：姜長海，
黑龍江牡大律師事務(wù)所律師。
原告孫興盛訴被告

牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱龍門公司）、第三人劉某、第三人初曉華、張某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2018年4月25日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。后由于案情復(fù)雜轉(zhuǎn)為普通程序，并分別于2018年6月8日、2018年8月9日、2018年11月21日公開開庭進(jìn)行審理。2018年6月8日庭審中原告孫興盛及委托訴訟代理人焦宗賢、被告龍門公司的委托訴訟代理人邢玉寶到庭參加訴訟。庭審后第三人劉某向本院遞交了參加訴訟申請書，2018年8月9日原告孫興盛及委托訴訟代理人焦宗賢、被告龍門公司的委托訴訟代理人邢玉寶、第三人劉某到庭參加訴訟。此次庭審后第三人初曉華、張某某向本院遞交了參加訴訟申請書。2018年11月21日庭審中原告孫興盛及委托訴訟代理人焦宗賢、第三人劉某及委托訴訟代理人張建福、第三人初曉華及初曉華、張某某的委托訴訟代理人姜長海到庭參加訴訟，被告龍門公司經(jīng)本院合法傳喚后未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告孫興盛向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)原告與被告簽訂的房屋回遷補償安置協(xié)議書及補充協(xié)議、商品房交易協(xié)議書合法有效。2.被告為安置給原告的龍門鑫嘉園小區(qū)8號樓暫編0127號門市房、2單元271號住宅、3單元331號住宅辦理商品房預(yù)告登記。3.被告支付給原告自2016年8月25日至2018年4月11日的動遷安置款38000元。4.本案的訴訟費用由被告承擔(dān)。事實與理由：被告龍門公司開發(fā)建設(shè)龍門鑫嘉園小區(qū)時，將原告和其母親張連群共同所有的房屋及附屬物拆遷。雙方于2011年10月25日簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議書，協(xié)議約定：“給原告置換房屋三戶，分別為龍門鑫嘉園小區(qū)8號樓暫編0127號門市房、2單元271號住宅、4單元422號住宅，房屋的交付時間為2013年4月30日?！北桓嫖窗丛搮f(xié)議履行義務(wù)，又于2014年8月4日與原告再次簽訂房屋回遷補償安置協(xié)議書，并約定：“被告于2014年8月16日前交付原協(xié)議中約定的三戶房屋，到期不交房承擔(dān)違約金5萬元；動遷補償款逾期不付雙倍賠償”。該協(xié)議被告仍未履行，并且將安置給原告的4單元422號住宅出售給他人。雙方又于2016年8月25日簽訂補充協(xié)議書，將原定的4單元422號住宅調(diào)換到3單元331號住宅，面積為82.60平方米，多出面積的價值折抵違約金和發(fā)生的補償安置費。同時雙方簽訂3單元331號住宅的商品房交易協(xié)議書。從拆遷至今6年多，被告一再違約。已經(jīng)給原告造成巨大的經(jīng)濟損失。在此期間，原告的母親已去世，其法定繼承人只有原告一人。
被告龍門公司辯稱：對原告孫興盛的第一項訴訟請求沒有異議，第二項訴訟請求無異議但無法履行，原因是牡丹江市西安區(qū)人民法院已將爭議房屋于2016年6月2日予以查封，申請查封人為牡丹江市富添房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱富添公司），事實上該小區(qū)的房屋已經(jīng)五證俱全，如果沒有查封，原告可以持動遷補償手續(xù)直接辦理產(chǎn)權(quán)登記。由于被富添公司申請查封，預(yù)告登記實際不能辦理。如果法院判決要求被告協(xié)助辦理預(yù)告登記，被告愿意協(xié)助配合。不同意原告的第三項訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，動遷安置款已經(jīng)被雙方于2016年8月25日簽訂的補充協(xié)議所否定，被告已經(jīng)多拿出房屋面積抵頂了應(yīng)當(dāng)支付的安置補償費。被告后來調(diào)給原告的房屋面積增加了26.18平方米，足以超過應(yīng)當(dāng)支付的動遷補償費。
第三人劉某辯稱，第三人于2012年11月15日付全款買了331室房屋，2016年龍門公司又把該戶房屋賣了，第三人也是在開發(fā)商處購買的，該戶房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是第三人。原告認(rèn)為劉某簽訂的合同書是后補的，是偽造的，公章是假的，但是迄今為止沒有提供這方面的證據(jù)，因此，第三人劉某簽訂的商品房交易協(xié)議書是合法有效的，而且第三人劉某簽訂的商品房交易協(xié)議書是2012年11月15日，在原告所簽訂的房屋交易書時間之前，最為重要的是，劉某的商品房買賣合同已經(jīng)在房地產(chǎn)機關(guān)進(jìn)行了預(yù)告登記，具有合法性。被告認(rèn)為因公司三名股東發(fā)生爭議，導(dǎo)致合同無效，是沒有法律依據(jù)的。三名股東發(fā)生爭議，是屬于公司內(nèi)部爭議，不能對抗第三人。第三人劉某已向法庭出示了牡丹江市西安區(qū)人民法院和牡丹江市中級人民法院的判決書，該兩份判決書已經(jīng)對被告和富添公司因合伙糾紛的協(xié)議做出了認(rèn)定，認(rèn)定為富添公司所對外簽署的一切房屋銷售合同均是合法有效的。第三人劉某認(rèn)為，由于第三人劉某交易的商品房在先，而且訴爭房屋已在房產(chǎn)部門登記，要大于原告與另一第三人的有效證據(jù)，應(yīng)該得到合法的確認(rèn)和保護(hù)。
第三人初曉華、張某某辯稱，兩位第三人系2010年7月19日張仁乾與被告簽訂的商品房交易協(xié)議書張仁乾遺產(chǎn)的繼承人，從簽訂的時間看，原告與被告簽訂的合同明顯晚于第三人，被告在與原告簽訂商品房交易書時已經(jīng)明知涉案房屋已經(jīng)出售給第三人的事實，而其卻故意又將房屋于2016年調(diào)換安置給原告，其主觀上明顯存在惡意，所從事的民事法律行為的意思表示不真實，從原告的角度看，在被告動遷原告房屋時就已經(jīng)與原告簽訂了房屋安置協(xié)議書，并且同時確定了回遷安置的房屋，但卻在2016年又與被告簽訂了商品房交易協(xié)議，原告不可能不知道該房屋已經(jīng)出售給他人，又與開發(fā)商簽訂商品房交易協(xié)議書，說明其在主觀上存在著一定的過錯和故意，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百五十四條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項的規(guī)定，原、被告存在惡意串通簽訂合同損害他人合法權(quán)益的事實，該民事法律行為無效。所以，第三人初曉華、張某某與被告簽訂的商品房交易協(xié)議書意思表示真實，合法有效，應(yīng)當(dāng)依法予以確認(rèn)。被告應(yīng)當(dāng)按照法定的義務(wù)，為其辦理備案登記及預(yù)告登記。
原告孫興盛為支持其主張成立，向法庭出示如下證據(jù)：
證據(jù)一、死亡醫(yī)學(xué)證明、死亡殯葬證、獨生子女審批表、社區(qū)證明及戶口三頁。意在證明：原告孫興盛的父母孫傳錫、張連群都已去世，原告是獨生子女，無其他繼承人。
被告龍門公司對該組證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，認(rèn)為僅憑一份獨生子女審批表無法證明原告是唯一繼承人。
第三人劉某對該組證據(jù)無異議。
第三人初曉華、張某某對該組證據(jù)無異議。

本院認(rèn)為，原告孫興盛出具的該組證據(jù)能夠證實原告的父親孫傳錫、母親張連群均已去世，原告是二被繼承人的唯一繼承人。對該組證據(jù)的真實性及原告意在證明的問題予以采信。
證據(jù)二、房屋拆遷補償安置協(xié)議書、房屋回遷補償安置協(xié)議書、協(xié)議書、商品房交易協(xié)議書各一份。意在證明：1.原告是動遷戶，被告與富添公司開發(fā)鑫嘉園小區(qū)時，將原告房屋拆遷。約定用其開發(fā)的該小區(qū)8號樓2單元271號、4單元422號住宅和0127號門市房補償安置給原告。2.雙方于2014年8月4日簽訂房屋回遷補償安置協(xié)議書，安置房屋沒有變化，約定2014年8月16日前交付三戶安置房屋。3.被告違約將安置房中的4單元422號住宅出售給他人，2016年8月25日雙方又簽訂協(xié)議，將422號房屋調(diào)換為3單元331號。四份協(xié)議證明了自2011年動遷時至2016年調(diào)換至331戶房屋整個過程的客觀真實性，與本案具有密切的關(guān)聯(lián)性；第三人初曉華與被告簽訂的交易協(xié)議書是一個附條件的買賣合同，其所附條件是在0820片工程竣工驗收后，該條件是否成就，應(yīng)由被告與第三人初曉華之間舉證確定。原告調(diào)換房屋是被告為了履行當(dāng)年的安置補償協(xié)議，并不侵害第三人的利益。
被告龍門公司對該組證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，認(rèn)為2014年8月4日簽訂的房屋回遷補償安置協(xié)議書中的第二、三條已經(jīng)被2016年8月25日的協(xié)議書所作廢。
第三人劉某對該組證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。認(rèn)為從安置補償協(xié)議書可以看出，在給原告安置房屋時，沒有訴爭的房屋，即該份安置協(xié)議書與訴爭房屋無關(guān)聯(lián)性。原告認(rèn)為，雙方于2014年8月24日簽訂的補充安置協(xié)議書中無富添公司，即富添公司沒有了銷售權(quán)，第三人劉某認(rèn)為被告與富添公司之間簽訂的任何協(xié)議，都屬于內(nèi)部行為，不能對抗第三人，同時，牡丹江市西安區(qū)人民法院及牡丹江市中級人民法院的判決認(rèn)定了被告與富添公司的合伙協(xié)議是有效的，因此，富添公司在所有的銷售房屋當(dāng)中簽訂的協(xié)議都是合法有效的。
第三人初曉華、張某某對該組證據(jù)中的協(xié)議書和商品交易協(xié)議書的真實性、關(guān)聯(lián)性及合法性有異議，認(rèn)為協(xié)議書以及商品房交易協(xié)議書簽訂的時間是2016年8月25日，明顯晚于第三人初曉華與被告簽訂的商品房交易協(xié)議書，并且被告明知該兩份協(xié)議書中的房屋即鑫嘉園小區(qū)8號樓3單元331室已經(jīng)出售給他人，又將房屋安置給原告，可見被告在簽訂協(xié)議書時意思表示不真實，同時看出原告在知道訴爭房屋已經(jīng)出賣給第三人后還與被告簽訂買賣協(xié)議書，其主觀上也存在著意思表示不真實。因此，該協(xié)議系無效的協(xié)議。對兩份房屋拆遷補償安置協(xié)議書的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。
本院認(rèn)為，原告出具的該組證據(jù)能夠證實原告房屋被動遷安置的過程，對原告意在證明的該問題予以采信。對原告意在證明的雙方于2016年調(diào)換至331號房屋的整個過程客觀真實的問題不予采信。
證據(jù)三、錄音資料一份。該錄音資料分為二段，分別是原告與第三人劉某之間的錄音及原告與332房主的錄音，意在證明第三人劉某的房屋是在2017年調(diào)換的。
被告龍門公司對該證據(jù)無異議。
第三人劉某對該份證據(jù)有異議，認(rèn)為第三人劉某的房屋不是在2017年調(diào)換的，而是在2012年11月15日就已經(jīng)是確定為331號房屋，另外，原告所述2017年調(diào)換是不準(zhǔn)確的，鑰匙是2017年3月19日給的，調(diào)換日期與給鑰匙的時間應(yīng)予區(qū)分。
第三人初曉華、張某某對該份證據(jù)質(zhì)疑認(rèn)為，第三人劉某的房屋不是在2017年調(diào)換的，而是在2012年11月15日就已經(jīng)取得了331號房屋的所有權(quán)。另外，原告所述2017年調(diào)換是不準(zhǔn)確的，鑰匙是2017年3月19日給的，調(diào)換日期與給鑰匙的時間應(yīng)予區(qū)分。該份證據(jù)足以證明第三人劉某無論是房屋協(xié)議簽訂的時間或是調(diào)換的時間都是在第三人初曉華之后。
本院認(rèn)為，錄音資料能夠體現(xiàn)第三人劉某取得331號房屋鑰匙的時間為2017年，且第三人劉某對此予以認(rèn)可。但不能僅憑該錄音資料確定第三人劉某實際取得該房屋所有權(quán)的具體時間，故對原告孫興盛意在證明的問題不予采信。
證據(jù)四、商品房預(yù)售合同7份。意在證明：2010年至2012年該小區(qū)的房價在1100元至1500元，第三人劉某所提交的合同不真實，其合同中的房價體現(xiàn)的是3000元，不符合當(dāng)時的市場行情。綜合證據(jù)三，完全可以證明第三人劉某提供虛假合同，與事實不符。原告在上次開庭時已當(dāng)庭提出申請，要求封存第三人提供的證據(jù)原件進(jìn)行鑒定，即便不是2017年，也是在2012年至2017年之間簽訂的。
被告龍門公司對該證據(jù)無異議。
第三人劉某對該證據(jù)質(zhì)疑認(rèn)為，商品房預(yù)售價格無論是1100元、1500元或3000元，與本案焦點無關(guān)聯(lián)性。如果原告依然認(rèn)為第三人劉某的合同是偽造的，原告應(yīng)該提供證據(jù)，且劉某有證人出庭作證，能夠證實合同的真實性，如原告依然認(rèn)為合同是偽造的，原告可以申請鑒定。
第三人初曉華、張某某對證據(jù)的真實性、合法性均無異議。從該證據(jù)可以看出，第三人劉某合同中買賣的價款明顯高于當(dāng)時的市場價格，而且高出將近一倍，對合同的真實性存疑，第三人劉某應(yīng)當(dāng)對合同的真實性負(fù)責(zé)，如果要鑒定，也應(yīng)由第三人劉某申請司法鑒定，以便證實其是否真實，而不應(yīng)當(dāng)由原告申請鑒定。
本院認(rèn)為，原告出具的該證據(jù)無法證實第三人劉某的合同系偽造的，對該證據(jù)不予采信。原、被告及第三人可對合同的真實性及331號房屋的所有權(quán)問題另案主張權(quán)利。
被告牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)公司為支持其主張成立，向法庭出示如下證據(jù)：
證據(jù)一、項目批準(zhǔn)書、土地使用證、房產(chǎn)項目許可證、建設(shè)用地規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及預(yù)售許可證各一份。意在證明原、被告于2016年8月25日簽訂的商品房買賣協(xié)議書合法有效。
原告孫興盛對證據(jù)的真實性、合法性均無異議。
第三人劉某對該證據(jù)質(zhì)疑認(rèn)為，被告的證據(jù)不能證明富添公司沒有銷售權(quán)。因為被告曾因與富添公司合伙開發(fā)糾紛一案在2017年3月21日向牡丹江市西安區(qū)人民法院起訴，要求解除雙方的房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議，而且認(rèn)為雙方簽訂的協(xié)議是無效的，但最終由西安區(qū)人民法院作出了一審判決，駁回了被告的訴訟請求，認(rèn)定為雙方簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書有效。被告不服，上訴到中級人民法院，中級人民法院在2018年6月6日作出了終審判決，維持了原審判決，認(rèn)為雙方簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議及富添公司開發(fā)銷售房屋的行為均是合法有效的。兩份判決都是具有法律效力的生效裁判文書。
第三人初曉華、張某某對該組證據(jù)真實性、合法性均無異議。從該組證據(jù)足以證明，案涉房屋的開發(fā)單位為龍門公司，而不是富添公司，只有龍門公司才有權(quán)利對外銷售房屋。對被告所證明的問題有異議，該組證據(jù)不能證實2016年8月25日原、被告簽訂的商品房買賣協(xié)議有效。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)能夠體現(xiàn)被告龍門公司有對鑫嘉園小區(qū)銷售房屋的權(quán)利，但無法證實原、被告之間于2016年8月25日簽訂的商品房買賣協(xié)議書合法有效，即本案涉及的331室房屋的所有權(quán)問題，故本院對被告意在證明的問題不予采信。
證據(jù)二、牡丹江市西安區(qū)人民法院（2016）黑1005執(zhí)197號執(zhí)行裁定書、牡丹江市西安區(qū)人民法院（2016）黑1005執(zhí)197號協(xié)助執(zhí)行通知書、龍門鑫嘉園小區(qū)8號樓西段續(xù)建工程4個單位房屋號各一份。意在證明被告對原告的第二項訴訟請求沒有異議，但是由于爭議房屋已經(jīng)被富添公司申請法院查封，無法辦理相關(guān)手續(xù)。
原告孫興盛對該組證據(jù)的無異議。
第三人劉某對該證據(jù)質(zhì)疑認(rèn)為，其他兩戶房屋與其無關(guān)，另一戶房屋第三人認(rèn)為就是其本人的。
第三人初曉華、張某某對該組證據(jù)的真實性、合法性均無異議。該份證據(jù)足以證明富添公司查封了被告龍門公司所開發(fā)的房屋，說明富添公司不是房屋的所有權(quán)人，如果是，其沒必要查封自己的房產(chǎn)，也可以證明富添公司無權(quán)銷售案涉的房屋，富添公司與第三人劉某之間簽訂的商品房交易協(xié)議書在合同法上本應(yīng)為效力待定的合同，富添公司無權(quán)處分房產(chǎn)。直至本次庭審，被告龍門公司也未對該份合同進(jìn)行確認(rèn)，第三人劉某與富添公司簽訂的商品房買賣協(xié)議書是無效的。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)能夠體現(xiàn)原告孫興盛在本案訴訟請求中的三戶房屋其中的兩戶龍門鑫嘉園小區(qū)8號樓暫編0127號門市房、2單元271號住宅所有權(quán)系原告孫興盛的母親通過房屋回遷安置而取得的。另一戶8號樓3單元331號房屋系原、被告因動遷房屋回遷于2016年8月25日調(diào)換的，因該戶房屋存在一房多賣的問題，在本案中無法確定其所有權(quán)歸屬問題，故對該組證據(jù)中被告意在證明的8號樓2單元271號、0127號門市不能辦理預(yù)告登記的問題予以采信。
證據(jù)三、富添公司于2013年6月30日向被告龍門公司下發(fā)的通知、被告龍門公司于2013年1月31日向富添公司下發(fā)的通知、2013年1月31日被告龍門公司的售房管理制度各一份。意在證明由于富添公司與被告共同合作開發(fā)爭議房屋所在的項目，獲得開發(fā)建設(shè)施工售房的全部五證手續(xù)的主體均是被告龍門公司，有權(quán)售房的或售房合同有效的合同一方的主體只能是龍門公司。本組證據(jù)證明了富添公司如果出售房屋，應(yīng)當(dāng)?shù)烬堥T公司換取正式手續(xù)，簽訂正式的文本合同，富添公司的銷售合同才會有效，否則富添公司或其他任何材料供應(yīng)商等主體所銷售的房屋均是無效行為，不應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С?。本案的第三人?yīng)當(dāng)提供與龍門公司的商品房買賣合同、由龍門公司提供的商品房購房手續(xù)，否則合同是無效的。
原告孫興盛對該組證據(jù)真實性、合法性均無異議。但認(rèn)為龍門鑫嘉園小區(qū)的五證足以證明本案涉及的房屋開發(fā)主體為被告龍門公司，對外銷售應(yīng)當(dāng)以龍門公司為主體，富添公司并不是該小區(qū)的開發(fā)商，與龍門公司系內(nèi)部合作關(guān)系。無論內(nèi)部如何約定，對外只能以龍門公司為主體，而富添公司擅自利用施工的方便出售房屋，并且未經(jīng)過龍門公司同意，是造成該小區(qū)房屋一房多賣非常普遍的重要原因。
第三人劉某對該組證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。富添公司與被告之間有合作開發(fā)的協(xié)議，并且還有一審、二審的判決書確認(rèn)，均能證實富添公司有對訴爭房屋銷售的權(quán)利。另外，第三人劉某還有證據(jù)能夠證明在富添公司和被告在協(xié)商的情況下，作出了一份商品房銷售明細(xì)表，該明細(xì)表蓋了被告和富添公司的公章，可以證明富添公司是有銷售權(quán)的。
第三人初曉華、張某某對該組證據(jù)的真實性、合法性均無異議。質(zhì)證意見同原告的質(zhì)證意見一致。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)無法證實富添公司是否有銷售權(quán)的問題，對被告意在證明的問題不予采信。
第三人劉某為支持其主張成立，向法庭舉證如下：
證據(jù)一、牡丹江市中級人民法院（2018）黑10民終616號民事判決書一份。意在證明富添公司有權(quán)對外銷售利潤分成的房屋，包括331室房屋。
原告孫興盛對該組證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，認(rèn)為富添公司有權(quán)對外銷售并不是以富添公司名義銷售，房產(chǎn)備案的是龍門公司，富添公司即便是出了合同，也無法辦照。第三人主張富添公司有權(quán)對外銷售利潤分成的房屋，但是哪一部分屬于利潤分成的部分且是否含有本案爭議的331號房屋，該判決并沒有確認(rèn)。第三人劉某要證明的是有權(quán)對外銷售的情況，龍門與富添公司沒有進(jìn)行結(jié)算，談不到利潤分成，一、二審判決駁回龍門公司的訴訟請求的同時，也駁回了富添公司的反訴請求，對雙方的主張均沒有認(rèn)定，也不能通過這兩份判決證明富添公司有權(quán)出售本案訴爭的331號住宅。
被告龍門公司對該份證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。該判決書第17頁的整體表述的意思為：由于富添公司與龍門公司是合作開發(fā)爭議項目，如果合作有利潤，并且雙方也有約定，利潤的分配是用房屋來進(jìn)行分配，如果雙方結(jié)算后，確定了利潤總額，明確了分配的房屋，對于龍門公司來說，富添公司是有權(quán)銷售的，該句話的后段有相應(yīng)表述。富添公司在法律層面是無權(quán)銷售的，如果富添公司直接向購房人銷售，就違反了房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，有權(quán)進(jìn)行立項、獲得土地、進(jìn)行規(guī)劃、組織發(fā)包、進(jìn)行施工、最終實施銷售的主體只能是獲得開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)單位，其他單位和個人禁止進(jìn)行銷售。富添公司只是出資，使用龍門公司的資質(zhì)，對外銷售只能是龍門公司。如果允許富添公司對外直接簽訂售房合同，該合同并不能被房屋登記機關(guān)所認(rèn)可，也辦理不了房照。并且也并非判決書的判項，沒有法律效果。富添公司有權(quán)出售只是相對于龍門公司，實質(zhì)是，在銷售過程中，富添公司收取房屋的房款，但是按照兩公司的約定，富添公司銷售完成后，應(yīng)當(dāng)?shù)烬堥T公司辦理簽訂正式文本合同，開具含稅的可辦房照的發(fā)票，才完成銷售行為。綜上，第三人的該份證據(jù)不能證明富添公司與其簽訂的房屋買賣合同具有法律效力。龍門公司與富添公司簽訂了合作開發(fā)合同，雙方在合作之初，對于整個項目的收入和支出進(jìn)行了測算。龍門公司提前把購房人為空白的49戶房屋的銷售合同交給了富添公司，原因是該項目龍門公司辦理完五證、實施完動遷，組織發(fā)包和建設(shè)的義務(wù)由富添公司完成。為了確保富添公司的投入有保障，龍門公司將49套房屋的空白合同交給了富添公司，空白合同上有龍門公司的公章及房號，該行為既不能代表龍門公司支付的是雙方合作的利潤，也不能代表龍門公司將49戶房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給富添公司。在本案被告提交的證據(jù)三中，兩公司的意思表示非常明確，如果富添公司出現(xiàn)了銷售房屋或抵頂材料費、人工費、機械費時，應(yīng)當(dāng)獲得龍門公司的同意，并到龍門公司辦理相關(guān)手續(xù)，方視為富添公司的銷售或抵頂行為合法。本案中，第三人與富添公司簽訂的買賣合同沒有經(jīng)過龍門公司的同意，沒有換成龍門公司的文本合同，沒有龍門公司出具的發(fā)票，是無效行為。
第三人初曉華、張某某對該判決的真實性無異議，但認(rèn)為不能證明富添公司是否有權(quán)對外銷售案涉房屋。
本院認(rèn)為，該判決書中體現(xiàn)的是富添公司有權(quán)對外銷售利潤分成的房屋，但未體現(xiàn)富添公司有權(quán)銷售本案訴爭房屋的問題。對第三人劉某意在證明的問題不予采信。
證據(jù)二、商品房交易協(xié)議書、收據(jù)各一份。意在證明第三人在富添公司購買的331室房屋，富添公司給第三人出具的收據(jù)。
原告孫興盛對該組證據(jù)的真實性有異議，原告與第三人都在該小區(qū)買房，第三人什么時間調(diào)換的331號房屋，原告非常清楚。第三人提供的合同收據(jù)是后補的、偽造的，時間是2012年，而實際上從原告與第三人及331號對門的鄰居332號戶主都有對話錄音，可以確定第三人是在2017年調(diào)換的該房屋。該合同和收據(jù)體現(xiàn)的房價將近3000元，而在2012年的時候，龍門公司對外出售房屋的價格在1100元到1500元不等，不符合牡丹江市2012年售房的房價。龍門公司財務(wù)章及合同章是否是當(dāng)時用的公章待確定。合同的出售主體都是富添公司，并不是該房屋的開發(fā)主體，第三人與富添公司簽訂房屋買賣合同無效。雖然富添公司與龍門公司合作，只是內(nèi)部關(guān)系，對外銷售不能以富添公司為主體。
被告龍門公司對該組證據(jù)的真實性不能確認(rèn)，理由是富添公司與龍門公司的合作之所以陷入僵局，是因為富添公司的三名股東發(fā)生嚴(yán)重分歧，期間法定代表人和項目負(fù)責(zé)人多次變更，三方發(fā)生了多次訴訟。該份合同與被告無任何關(guān)系，是富添公司與第三人之間簽訂的。在法律層面，富添公司無權(quán)銷售房屋，該合同是雙方的真實意思表示，但是因為違反了房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定，富添公司無權(quán)銷售房屋，其簽訂的合同為無效合同。被告為了確保富添公司在合作中投入的安全性，提前交付給富添公司的空白合同中所空白的部分是購房人，第三人提交的協(xié)議書并非被告交給富添公司的空白合同，如果富添公司真正銷售了該房屋，也沒有完成兩公司關(guān)于銷售程序履行的約定。
第三人初曉華、張某某對該組證據(jù)的真實性有異議，質(zhì)證意見同原告。對合法性有異議，案涉房屋的銷售單位是富添公司，富添公司不是案涉房屋的所有權(quán)人及開發(fā)商，其無權(quán)向第三人劉某銷售房屋，所以該份商品房交易協(xié)議書是無效的。收據(jù)載明收款單位也是富添公司，從之前的論述可知，富添公司既然無權(quán)銷售房屋，那么該公司收取房屋價款、開具收據(jù)的行為也是無效的，不具有證明力。第三人劉某簽訂商品房交易協(xié)議書的時間與收據(jù)的時間均在第三人初曉華之后。
本院認(rèn)為，因本案訴爭的331號房屋涉及一房多賣的問題，確定房屋所有權(quán)問題與本案不是同一法律關(guān)系，故對第三人劉某意在證明的問題不予采信。
證據(jù)三、8號樓住宅房產(chǎn)確認(rèn)商品房買賣合同明細(xì)一份。意在證明富添公司與龍門公司共同協(xié)議后確認(rèn)富添公司對49戶房屋有銷售權(quán)。牡丹江市西安區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書一份，意在證明富添公司有權(quán)對8號樓住宅相關(guān)房屋包括訴爭房屋進(jìn)行銷售。
原告孫興盛對該組證據(jù)的真實性沒有異議，對證明的問題有異議。認(rèn)為裁定書中沒有第三人劉某要證明的問題，體現(xiàn)不出與331號房屋有關(guān)。明細(xì)中第二頁明確寫明，以上49份房屋登記文本即當(dāng)時雙方合作時被告龍門公司給富添公司提供的49套房屋買賣合同和收據(jù)。而第三人劉某向法庭提供的房屋交易協(xié)議書并非龍門公司出具的，而是富添公司以自己的名義給第三人劉某后補的，如果當(dāng)時該戶房屋是賣給第三人劉某的，應(yīng)當(dāng)是龍門公司出具收據(jù)。
被告龍門公司未質(zhì)證。
第三人初曉華、張某某對該組證據(jù)有異議，認(rèn)為裁定書和明細(xì)表不能確認(rèn)富添公司有權(quán)銷售331室房屋。
本院認(rèn)為，對該證據(jù)的認(rèn)證意見同第三人劉某出具的證據(jù)二的認(rèn)證意見。
證據(jù)四、商品房買賣合同一份。意在證明第三人劉某的房屋已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)售登記。
原告孫興盛對該證據(jù)質(zhì)疑認(rèn)為，合同文本沒有第三人劉某的名字，落款沒有第三人的簽名，也沒有合同簽訂的時間，不能證明與本案有關(guān)聯(lián)性，故該證據(jù)是否真實都與本案無關(guān)。
被告龍門公司未質(zhì)證。
第三人初曉華、張某某對該證據(jù)質(zhì)疑認(rèn)為，該份證據(jù)的形式要件不完備，合同上既沒有買受人的簽字，也沒有簽訂房屋買賣合同的時間，也沒有體現(xiàn)房號，不能證明第三人劉某購買了該房屋，更不能證明該房屋是否已經(jīng)備案登記。
本院認(rèn)為，該證據(jù)中未體現(xiàn)房屋買受人的名字，無法證明本案訴爭房屋所有權(quán)的問題，對第三人劉某意在證明的問題不予采信。
證據(jù)五、證人楊春富證人證言。主要內(nèi)容為：“我與劉某是買賣關(guān)系，我與龍門公司的判決書體現(xiàn)我有權(quán)銷售房屋，劉某在我公司買房是合法有效的，我有辦理入戶登記的手續(xù)和入戶的簽字。我在富添公司任董事長，相關(guān)證明已向法庭提供。劉某是2012年或2013年在我單位購買的房屋，具體時間我得查賬。我與龍門公司共同合建龍門鑫嘉園小區(qū)，49戶是允許我銷售的，龍門公司給我出具了交接單和合同，每戶房屋的合同和交接單都有龍門公司公章和名章，最后我和龍門公司算賬。鑫嘉園8號樓的房屋是富添公司開發(fā)的，蓋富添公司的公章在房產(chǎn)不能辦照。西安法院的判決書已經(jīng)體現(xiàn)了富添公司有銷售權(quán)，明細(xì)表說明富添公司有銷售處理權(quán)，錢歸富添公司支配。只蓋富添公司的公章不能辦理房照，我與龍門公司約定可以出售房屋的條件是有協(xié)議和房屋交接單，由富添公司出具的銷售合同與龍門公司出具的銷售合同一并辦理房照。龍門公司與我公司簽訂合作協(xié)議，將49戶房屋交接合同一并交與我公司，由我公司支配款項。我公司賣給劉某的房屋已經(jīng)得到龍門公司的確認(rèn)，以龍門公司的合同和給我們的交接書一起辦照。我與劉某簽訂合同將房屋賣給劉某，龍門公司認(rèn)可。2012年或2013年將房屋賣給劉某時，市場價值是每平方3000元左右，我賣的房屋都是在3000元左右。
原告孫興盛認(rèn)為該證人證言所述合同簽訂時間及交款時間與第三人劉某陳述的不一致，相互矛盾，劉某稱是在2011年簽的合同，證人則稱是在2012年。證人稱賣給劉某的房屋是用當(dāng)時龍門公司提供的合同，證明在2011年及2012年期間，富添公司就是使用龍門公司出具的正式買賣合同出售房屋，而第三人劉某提供的是其與富添公司簽訂的臨時合同。
被告龍門公司未質(zhì)證。
第三人劉某認(rèn)為，該證人證言客觀真實，對龍門公司蓋有公章的商品房買賣合同的證明也非常清楚，房子賣完之后由龍門公司確認(rèn)，商品房合同文本是GF-2000-0171，登記號是0504588，合同中清楚地記載了訴爭房屋的房間號以及產(chǎn)籍號，并且加蓋了公章予以確認(rèn)，是龍門公司確認(rèn)的，在辦理房照的時候，由富添公司與龍門公司將相關(guān)內(nèi)容填寫完全，拿著這份合同就可以辦照了。所以，通過第三人的證據(jù)與證人證言及備案的商品房買賣合同充分說明，第三人劉某無論是在時間上，特別是在商品房預(yù)售登記上，證明效力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本案的原告及第三人初曉華、張某某的效力，劉某有優(yōu)先購買權(quán)。
第三人初曉華、張某某認(rèn)為該證人證言不具有真實性，其對案件事實的陳述與第三人劉某當(dāng)庭的陳述不一致，同時該證人證言不能證明其是否有權(quán)銷售房屋，不應(yīng)采信。
本院認(rèn)為，該證人證言無法證實本案訴爭331號房屋的所有權(quán)問題，對第三人意在證明的問題，不予采信。
第三人初曉華、張某某為支持其主張成立，向法庭舉證如下：
證據(jù)一、戶口簿一冊、人事檔案一份、證明一份、安葬證一份、火化證明一份。意在證明原告初曉華系張仁謙之妻，原告張某某系張仁謙之子，張維田、紀(jì)桂芝系張仁謙父母，張維田于1999年6月19日死亡，紀(jì)桂芝于2013年6月3日在牡丹江市殯儀館死亡火化，張仁謙于2015年3月25日死亡的事實，張仁謙的父母先于張仁謙死亡，張仁謙的繼承人只有初曉華、張某某，二人是本案適格的訴訟主體。
原告孫興盛對該組證據(jù)的真實性、合法性均無異議。
被告龍門公司未質(zhì)證。
第三人劉某對該組證據(jù)的真實性、合法性均無異議。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)能夠證實二位第三人為本案的適格主體，予以采信。
證據(jù)二、商品房交易協(xié)議書及收據(jù)各一份。意在證明2010年7月19日，王海龍將從被告處抵頂工程款的鑫嘉園小區(qū)8號樓西段3單元331室，建設(shè)面積84.634平方米的房屋以155104.60元的價格經(jīng)被告同意轉(zhuǎn)賣給張仁謙、初曉華的事實。王海龍及張仁謙、初曉華一起到被告處作了房屋買賣的變更手續(xù)，將案涉房屋的買受人變更為張仁謙、初曉華的事實。被告將購房款收據(jù)上的交款單位變更為張仁謙，并加蓋了其財務(wù)章，張仁謙已將購房款全部交付給了被告的事實。
原告孫興盛對該組證據(jù)有異議，認(rèn)為該證據(jù)附有條件，0820片竣工驗收后該合同生效，因此，該合同是否生效現(xiàn)在不確定。
被告龍門公司未質(zhì)證。
第三人劉某對該組證據(jù)的形式要件有異議，認(rèn)為公章非常模糊，乙方簽字處王海龍已被劃掉，但收據(jù)中仍體現(xiàn)為王海龍。2010年工程還沒有進(jìn)行施工，只是開始動遷，該房屋當(dāng)時不能確定面積。
本院認(rèn)為，第三人出具的該組證據(jù)能夠體現(xiàn)了案外人王海龍于2010年7月19日將其從本案被告處抵頂工程款的鑫嘉園小區(qū)8號樓西段3單元331室，建筑面積84.634平方米的房屋以155104.60元的價格轉(zhuǎn)賣給張仁謙、初曉華的過程。但因該戶房屋涉及一房多賣的問題，且該證據(jù)無法證331室房屋所有權(quán)的問題，對第三人意在證明的問題不予采信。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：被告開發(fā)建設(shè)龍門鑫嘉園小區(qū)時，原告和其母親張連群共同所有的房屋及附屬物在拆遷范圍內(nèi)，雙方于2011年10月25日簽訂了房屋拆遷補償安置協(xié)議書，雙方約定給原告及其母親張連群置換三戶房屋，分別為鑫嘉園小區(qū)8號樓暫編0127號門市房、2單元271號住宅、4單元422號住宅，房屋的交付時間為2013年4月30日。交付時間到期后，被告未按該協(xié)議履行，原、被告又于2014年8月4日簽訂了房屋回遷補償安置協(xié)議書，再次約定被告于2014年8月16日前交付原協(xié)議中約定的三戶房屋，如到期不交房承擔(dān)違約金5萬元，動遷補償安置款（2013年4月30日至2014年8月6日）共15000元，此款于2014年10月15日付清，逾期不付雙倍賠償。至今為止，被告未按上述兩份協(xié)議履行，并于2016年8月25日與原告再次簽訂補充協(xié)議書，將安置協(xié)議中的4單元422號住宅調(diào)換到3單元331號住宅，并與原告簽訂了該戶房屋的商品房交易協(xié)議書。以上三份協(xié)議簽訂后，被告龍門公司于2017年3月20日將門市房0127號、2單元271號房屋的鑰匙交給原告。上述兩戶房屋的水、電、供暖問題于2018年由被告龍門公司正式協(xié)調(diào)安裝、進(jìn)戶，達(dá)到正常使用狀態(tài)。另一戶3單元331號房屋至今未能按協(xié)議約定履行交付義務(wù)。原告孫興盛的父親為孫傳錫、母親為張連群，現(xiàn)已去世，二人僅有婚生子孫興盛一人。
另查，2010年7月19日，王海龍將從被告處抵頂工程款的鑫嘉園小區(qū)8號樓西段3單元331室，建筑面積84.634平方米的房屋以155104.60元的價格轉(zhuǎn)賣給張仁謙（于2015年3月25日因病去世、已注銷戶口）、第三人初曉華。案外人張仁謙的妻子為初曉華，婚生子為張某某。原、被告簽訂的房屋回遷協(xié)議中的3單元331號的房屋，根據(jù)第三人劉某提供的票據(jù)中體現(xiàn)劉某于2012年11月15日以240000元的價格在富添公司購買了該戶房屋。庭審中第三人劉某出具了被告龍門公司出具的無日期、無買受人的登記文本編號為：GF-2000-0171號的商品房買賣合同。
又查，被告龍門公司于2017年向本院提起訴訟，要求1.解除龍門公司與富添公司于2011年9月18日簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書以及基于該協(xié)議于2011年10月8日簽訂的補充協(xié)議書；2.撤銷龍門公司與富添公司于2011年10月8日簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書中關(guān)于富添公司分得7960000元的利潤及含60%商品房的約定；3.富添公司返還龍門公司依據(jù)上述協(xié)議為其出具的49份蓋有龍門公司公章未填寫內(nèi)容的商品房買賣合同以及附隨該合同的49張收款收據(jù)……。一審法院認(rèn)定富添公司有權(quán)對外銷售屬于其利潤分成的房屋，但雙方并未進(jìn)行最終結(jié)算，故富添公司應(yīng)當(dāng)在本案訴爭工程驗收及雙方結(jié)算完畢、對房屋分配確認(rèn)后，再主張相應(yīng)的權(quán)利，且如果富添公司出售的房屋存在問題，也應(yīng)當(dāng)由購房者向龍門公司與富添公司主張相應(yīng)的權(quán)利……。一審法院依法判決一、駁回龍門公司的訴訟請求；二、駁回富添公司的反訴請求。
牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對該判決不服提起上訴，牡丹江市中級人民法院于2018年6月6日依法作出了（2018）黑10民終616號民事判決書，依法駁回上訴，維持原判。
本院認(rèn)為，原告孫興盛及其母親與被告龍門公司于2014年8月4日簽訂的補償安置協(xié)議書合法有效，雙方理應(yīng)履行協(xié)議書約定的義務(wù)。原、被告于2016年8月25日簽訂的協(xié)議書中體現(xiàn)后置換的331號房屋超出面積折抵被告龍門公司應(yīng)支付給原告的房屋安置補償款。但現(xiàn)因331號房屋并未實際交付給原告，故被告理應(yīng)按2014年簽訂的補償安置協(xié)議書內(nèi)容履行給付義務(wù)。協(xié)議中已明確約定被告龍門公司應(yīng)給付原告孫興盛自2013年4月30日至2014年8月6日的動遷安置補償款15000元，折算后被動遷安置的三戶房屋每月安置補償費應(yīng)為1000元。另被告龍門公司雖然于2017年3月20日將被動遷的2戶房屋鑰匙交給原告孫興盛，但該房屋并沒有竣工驗收，且水、電、供暖未入戶，不具備使用、居住條件。故原告孫興盛的此項給付請求是一種繼續(xù)行債權(quán)，即其內(nèi)容和范圍要受到時間因素的影響，隨時間的推移不斷發(fā)生變化。依據(jù)《黑龍江省城市建設(shè)動遷管理條例》第八條第六款“保證被動遷人的進(jìn)戶時間。一般住宅工程臨遷期超過十八個月的，應(yīng)從超過之月起，按月加倍發(fā)給臨遷補助費”的規(guī)定，被告龍門公司應(yīng)按每月2000元安置補助費自起訴之日起計算倒推兩年支付給原告。本院認(rèn)為原告孫興盛要求被告龍門公司給付安置補償款38000元的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于原告孫興盛主張要求被告為安置給原告的龍門鑫嘉園小區(qū)8號樓暫編0127號門市房、2單元271號住宅、3單元331號住宅辦理商品房預(yù)告登記的問題，被告龍門公司已于2017年3月20日將8號樓暫編0127號門市房、2單元271號住宅實際交付給本案的原告，原告自當(dāng)日起已實際占有該房屋，故被告龍門公司理應(yīng)為原告孫興盛所有的上述兩戶房屋辦理商品房預(yù)告登記。關(guān)于原告孫興盛要求被告龍門公司為原告辦理3單元331號房屋辦理預(yù)告登記的問題，因該房屋存在一房多賣的問題，現(xiàn)無法確定所有權(quán)，故對原告孫興盛要求被告龍門公司為其辦理3單元331室的商品房預(yù)告登記的主張不予支持。
關(guān)于第三人劉某、第三人初曉華、張某某主張要求確認(rèn)三位第三人分別與富添公司及本案被告龍門公司簽訂的商品房交易協(xié)議合法有效并要求本案被告龍門公司為其辦理產(chǎn)權(quán)備案登記及預(yù)告登記的問題，因本案案由為房屋拆遷安置補償合同糾紛，三位第三人所要求確定的是房屋所有權(quán)的問題，與本案不是同一法律關(guān)系，三位第三人可針對此項請求另案主張權(quán)利。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法解釋》第九十條、第一百零八條第一款、第二款、第二百五十三條、《中華人民共和國人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：

一、被告
牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后二十日內(nèi)為原告孫興盛辦理牡丹江市龍門鑫嘉園小區(qū)8號樓暫編0127號門市房、2單元271號住宅的商品房預(yù)告登記；
二、被告
牡丹江市龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告孫興盛安置補償款38000元；
三、駁回原告孫興盛的其他訴訟請求；
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費750元、保全費2070元，由被告牡丹江市被告龍門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判長 王歆
審判員 郭春玲
審判員 馬鈉

書記員： 張馨鑫