原告：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，綏芬河市財(cái)政局職工，住黑龍江省綏芬河。被告：綏芬河海融物業(yè)管理有限公司，住所地黑龍江省綏芬河市站前路13號(hào)。法定代表人：王發(fā)奎，該公司董事長(zhǎng)兼經(jīng)理。委托訴訟代理人：姜齊，該公司職員。委托訴訟代理人：王彥明，黑龍江王彥明律師事務(wù)所律師。

原告孫某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：要求依法判令被告返還原告超標(biāo)準(zhǔn)收取的物業(yè)費(fèi)10000元(2010年7月1日至2015年6月30日每年返還物業(yè)費(fèi)1668元，2015年7月1日至2016年6月30日返還物業(yè)費(fèi)1660元)。事實(shí)和理由：原告孫某某系綏芬河市海融陽光公寓18幢2單元1101室、負(fù)一層3號(hào)車庫(kù)的所有權(quán)人。自2010年7月1日起海融物業(yè)公司開始為海融陽光公寓提供物業(yè)服務(wù)，但被告不是海融陽光公寓業(yè)主依法選定的物業(yè)公司，被告沒有與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，海融陽光公寓從未召開過業(yè)主大會(huì)，沒有選出業(yè)主委員會(huì)成員，不存在業(yè)主委員會(huì)與被告簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議的事實(shí)。物業(yè)費(fèi)價(jià)格是被告單方?jīng)Q定的，存在價(jià)格壟斷，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超出綏芬河市物價(jià)部門現(xiàn)行規(guī)定。被告收取物業(yè)費(fèi)存在欺詐，一是捏造收費(fèi)項(xiàng)目，小區(qū)沒有綠化面積，不應(yīng)收取綠化養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)；二是超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，依據(jù)綏芬河市物價(jià)部門現(xiàn)行關(guān)于物業(yè)公司收費(fèi)的規(guī)定，按最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(四級(jí))計(jì)算每平方米為0.67元，而被告收取原告物業(yè)費(fèi)為每平方米1.38元；三是重復(fù)收費(fèi)，在定額物業(yè)費(fèi)之外另列項(xiàng)目收取樓道聲控?zé)粽彰髻M(fèi)。原告所有的房屋面積為162.94平方米、車庫(kù)面積為49.88平方米，按綏芬河市物價(jià)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)每年應(yīng)為2100元，其中房屋物業(yè)費(fèi)1310元(每月每平方米0.67元，計(jì)算12個(gè)月)、電梯費(fèi)540元(每月每戶45元，計(jì)算12個(gè)月)、二次供水基礎(chǔ)費(fèi)每年10元，車庫(kù)物業(yè)費(fèi)240元(每月20元，計(jì)算12個(gè)月)。被告每年收取原告物業(yè)費(fèi)3768元，每年多收取1668元，6年共計(jì)多收取10000元。被告海融物業(yè)公司辯稱：被告為綏芬河海融陽光公寓提供服務(wù)時(shí)，通過征詢意見的方式向小區(qū)絕大部分業(yè)主征詢是否同意由被告提供服務(wù)，是否同意服務(wù)收費(fèi)價(jià)格和服務(wù)方式，小區(qū)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主均表示同意。按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，被告與海融陽光公寓形成了實(shí)際上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，所確定服務(wù)的價(jià)格是有效的，應(yīng)受法律保護(hù)。多年來，被告嚴(yán)格按要求履行物業(yè)服務(wù)合同，沒有捏造收費(fèi)項(xiàng)目，沒有超標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的行為，長(zhǎng)期以來包括原告在內(nèi)的業(yè)戶對(duì)被告收取的物業(yè)費(fèi)沒有異議。本案原告起訴已超過訴訟時(shí)效期間，綜上所述，請(qǐng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下：原告孫某某系綏芬河市海融陽光公寓18幢2單元1101室房屋、負(fù)一層3號(hào)車庫(kù)的所有權(quán)人，房屋面積為162.94平方米、車庫(kù)面積為49.88平方米。自2010年7月1日起海融物業(yè)公司開始為原告所在的海融陽光公寓提供物業(yè)服務(wù)至今，被告與原告之間未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。原告每年向被告交納物業(yè)費(fèi)3768元(包括房屋物業(yè)費(fèi)2698元，車庫(kù)物業(yè)費(fèi)500元，二次供水費(fèi)100元和聲控?zé)糍M(fèi)50元，電梯費(fèi)420元)。其中，2010年7月1日至2015年6月30日期間的物業(yè)費(fèi)分別于2010至2014年每年的6月24至30日期間交納完畢(先交費(fèi)后提供服務(wù))，2015年7月1日至2016年6月30日期間的物業(yè)費(fèi)已于2015年6月30日交納完畢。被告為原告提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目包括：樓內(nèi)公共區(qū)域保潔、樓道樓梯每日清掃二遍、拎垃圾二遍、拖地一遍、電梯每日清掃、樓梯扶手每日清潔、樓區(qū)內(nèi)門窗玻璃每月擦拭一遍、垃圾集中投放、每日清掃二遍小區(qū)院內(nèi)衛(wèi)生、地下兩層車庫(kù)地面每日清掃濕拖一遍、保安全天值班并對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡查、院內(nèi)共用區(qū)域清雪、公共部位設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修（包括2次供水、電梯、供暖、消防、排水、雨排、房屋結(jié)構(gòu)每年定期檢查、對(duì)樓梯頂樓頂部防水及外墻涂料確保無脫落、小區(qū)院墻柵欄維護(hù)、小區(qū)車庫(kù)門及人行門的維護(hù)、監(jiān)控設(shè)施的使用管理和維護(hù)，小區(qū)內(nèi)的照明設(shè)施管理和維護(hù)，樓內(nèi)強(qiáng)電弱電維護(hù)管理）。樓內(nèi)共用部分每日巡查，發(fā)現(xiàn)損壞部分及時(shí)維修。未提供其他特殊的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。另查明，綏芬河市人民政府相關(guān)職能部門制作的綏價(jià)聯(lián)發(fā)[2014]6號(hào)文件規(guī)定的綏芬河市物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(四級(jí))高層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.67元(不含綠化養(yǎng)護(hù))；電梯費(fèi)為每月基礎(chǔ)費(fèi)用25元(30<用戶數(shù)≤60)，運(yùn)行電費(fèi)每增減一層每月每戶2元，電梯起始層為地面一層的住戶，原則上不收費(fèi)；二次供水基礎(chǔ)費(fèi)每年10元，供水用電費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額另行核定；車庫(kù)物業(yè)費(fèi)每年240元(每月20元，計(jì)算12個(gè)月)。
原告孫某某與被告綏芬河海融物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱海融物業(yè)公司)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告孫某某，被告委托訴訟代理人姜齊、王彥明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，綜合當(dāng)事人的陳述及證據(jù)，確定本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、被告收取原告物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是否合法；二、被告是否應(yīng)返還原告物業(yè)費(fèi)10000元；三、原告要求被告返還物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求是否超過訴訟時(shí)效。物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理建筑物及其附屬設(shè)施的服務(wù)合同。自2010年7月1日起原告開始接受被告提供的物業(yè)服務(wù)并交納物業(yè)費(fèi)，雖然雙方未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但雙方之間形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。被告抗辯為綏芬河海融陽光公寓提供服務(wù)時(shí)，通過征詢意見的方式向小區(qū)絕大部分業(yè)主征詢是否同意被告提供服務(wù)，是否同意服務(wù)收費(fèi)價(jià)格和服務(wù)方式，小區(qū)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主均表示同意，但被告未提供證據(jù)證實(shí)，且原告不予認(rèn)可。故對(duì)被告的抗辯意見不予采信。被告對(duì)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍負(fù)有舉證責(zé)任。雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能協(xié)商確定，也未申請(qǐng)通過司法鑒定方式確定，亦無同等檔次小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為參照?！吨腥A人民共和國(guó)民法總則》第六條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)”?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第六十二條第一款第二項(xiàng)規(guī)定“價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行”。因此，本案參照綏芬河市人民政府相關(guān)職能部門制定的《綏芬河市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)較為公平。且原告同意按照該收費(fèi)管理辦法規(guī)定的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(四級(jí))交納物業(yè)費(fèi)。按照該收費(fèi)管理辦法規(guī)定，不含綠化養(yǎng)護(hù)的高層住宅收取物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.67元，電梯費(fèi)每月每戶45元(用戶數(shù)大于30小于等于60戶，每月基礎(chǔ)費(fèi)用25元，運(yùn)行電費(fèi)每增減一層每月每戶2元，電梯起始層為地面一層住戶原則上不收費(fèi))，二次供水基礎(chǔ)費(fèi)每年10元，供水用電費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額另行核定(被告未提供實(shí)際用電費(fèi)數(shù)額情況，待被告確定實(shí)際用電數(shù)額后可另行向原告主張權(quán)利)。參照上述標(biāo)準(zhǔn)原告每年應(yīng)向被告交納物業(yè)費(fèi)總數(shù)為2100元，被告每年收取原告物業(yè)費(fèi)數(shù)額為3768元，被告每年多收取原告物業(yè)費(fèi)1668元，應(yīng)予以返還。海融物業(yè)公司抗辯原告主張返還物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求已超過訴訟時(shí)效期間，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。庭審中，原告自認(rèn)知道被告收取物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，且分別于2014年7月初和2015年6月30號(hào)向被告主張過要求返還多收取的物業(yè)費(fèi)并要求降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此，2015年6月30日及其之前交納的物業(yè)費(fèi)均已超過二年，且原告未提供證據(jù)證實(shí)存在訴訟時(shí)效中止、中斷情形，故本案原告要求被告返還物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求已超過訴訟時(shí)效期間，本院不予支持。綜上所述，本院對(duì)原告孫某某要求被告海融物業(yè)公司返還物業(yè)費(fèi)10000元的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國(guó)民法總則》第六條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條第一款第二項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

駁回孫某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)50元，由孫某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。