吳某
張建剛（黑龍江建綱律師事務所）
單連成
張禮軍（黑龍江學府律師事務所牡丹江分所）
黑龍江中某某基房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司
宋顯斌

原告吳某。
委托代理人張建剛，黑龍江建綱律師事務所律師。
被告單連成。
委托代理人張禮軍，黑龍江學府律師事務所牡丹江分所律師。
被告黑龍江中某某基房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司。住所地黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)東大直街323號10層1002號。
法定代表人杜明月，該公司董事長。
委托代理人宋顯斌。
原告吳某為與被告單連成、黑龍江中某某基房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，于2014年8月4日向本院提起訴訟。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年11月5日公開開庭進行了審理。原告吳某的委托代理人張建剛、被告單連成的委托代理人張禮軍以及被告黑龍江中某某基房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司的委托代理人宋顯斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，二被告對該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、合法性以及同本案的關(guān)聯(lián)性，故對該組證據(jù)的形式要件予以采信。
被告單連成為證明自己的主張及反駁對方的主張，向法庭提供了以下證據(jù):
證據(jù)一、借款協(xié)議、借條各1份。欲證明:1.2011年8月1日，被告中某某基集團向被告單連成借款500000元，借款期限為12個月；2.被告中某某基集團用本案爭議房屋作為抵押，雙方約定如中某某基集團到期未還款，本案爭議房屋即歸被告單連成所有；3.在2011年8月1日之前，被告中某某基集團未將本案爭議房屋賣給他人。
原告吳某對該組證據(jù)的形式要件無異議，但原告認為，根據(jù)二被告的約定，用本案爭議房屋作為抵押，應辦理合法的抵押手續(xù)。但二被告并未辦理抵押登記，所以抵押行為至今未生效。另外借款的行為發(fā)生在2011年，而原告買賣房屋發(fā)生在2009年。
被告中某某基集團對該組證據(jù)無異議。
本院認為，原告吳某及被告中某某基集團對該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、合法性以及同本案的關(guān)聯(lián)性，故對該組證據(jù)的形式要件予以確認。根據(jù)該組證據(jù)載明的內(nèi)容，可以確認:2011年8月1日，被告中某某基集團向被告單連成借款500000元，借款期限為12個月；二被告商議用本案爭議房屋作為抵押，并約定如中某某基集團到期未還款，本案爭議房屋即歸被告單連成所有。
證據(jù)二、綏芬河市人民法院（2013）綏商初字第133號民事調(diào)解書1份。欲證明:證據(jù)一中的借款協(xié)議所有條款經(jīng)法院確認，具有法律效力，被告單連成具有本案爭議房屋的所有權(quán)。
原告吳某對該證據(jù)的形式要件無異議。但原告認為，通過該證據(jù)只能確認二被告之間存在借貸關(guān)系，并不存在商品房買賣關(guān)系，被告單連成無權(quán)取得本案爭議房屋的所有權(quán)。
被告中某某基集團對該證據(jù)的形式要件無異議，但中某某基集團認為，其對外借款都采取這種形式，即簽訂借款協(xié)議的同時再簽訂商品房買賣合同。
本院認為，原告吳某及被告中某某基集團對該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、合法性以及同本案的關(guān)聯(lián)性，故對該組證據(jù)的形式要件予以確認。根據(jù)該證據(jù)載明的內(nèi)容，只能證明二被告之間存在借貸關(guān)系，并不能證明被告單連成可以取得本案爭議房屋的所有權(quán)。
證據(jù)三、商品房買賣合同1份、商品房銷售備案登記表1份。欲證明:2009年11月6日，二被告簽訂關(guān)于本案爭議房屋的商品房買賣合同，并依法進行了備案登記。
原告吳某對該組證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議。吳某認為，二被告之間只是存在借貸關(guān)系，并不存在真正的商品房買賣關(guān)系。
被告中某某基集團對該組證據(jù)的形式要件無異議，但其認為，商品房買賣合同是基于借貸而簽訂的，目的是起到保證的作用。
本院認為，原告吳某及被告中某某基集團對該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、合法性以及同本案的關(guān)聯(lián)性，故對該組證據(jù)的形式要件予以確認。
證據(jù)四、還款協(xié)議1份。欲證明:2013年10月7日之前中某某基集團未將本案爭議房屋出售給原告。
原告吳某對該證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議。吳某認為，通過該證據(jù)載明的內(nèi)容，可以看出二被告并不存在真實的商品房買賣關(guān)系，只是一種抵押行為，但該抵押行為由于未進行備案登記而未生效。
被告中某某基對該證據(jù)的形式要件無異議，但其辯稱由于其法定代表人不識字，該協(xié)議系在被告公司法定代表人不知情的情況下簽的字。
本院認為，原告吳某及被告中某某基集團對該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、合法性以及同本案的關(guān)聯(lián)性，故對該組證據(jù)的形式要件予以確認。
根據(jù)當事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2009年9月15日，原告吳某與被告中某某基集團簽訂商品房買賣合同，中某某基集團將其開發(fā)的位于綏芬河市中天幸福家園商住小區(qū)二號樓-2層04號房屋出售給原告，房屋總價款為328680元。合同簽訂后，原告交付了全部購房款，被告中某某基集團將房屋交付給原告。原告對該房屋進行了裝修改造后使用至今（2011年，原告將該房屋出租給他人），并承擔該房屋之后的供熱費和電費。2014年6月9日，原告取得本案爭議房屋的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。
2009年11月6日，二被告簽訂關(guān)于本案爭議房屋的商品房買賣合同，房屋總價款為500000元，并依法進行了備案登記。2011年8月1日，二被告簽訂借款協(xié)議，約定單連成出借給中某某基集團500000元，借款期限為1年。被告單連成認可該筆借款500000元與2009年11月6日的商品房買賣合同中的購房款500000元系同一筆款項。雙方還約定被告中某某基集團用本案爭議房屋作抵押，雙方辦理抵押手續(xù)。并約定借款到期后，如中某某基未按期還款，則按照商品房買賣合同的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，本案爭議房屋歸單連成所有。協(xié)議簽訂后，二被告并未辦理房屋抵押登記手續(xù)，中某某基集團也未按期償還借款。2013年5月8日，被告單連成以中某某基集團不履行還款義務為由，訴訟至法院，要求判令被告中某某基集團償還借款本金500000元及支付利息160000元。經(jīng)本院調(diào)解，被告中某某基集團需在2013年5月31日之前償還單連成借款本金500000元及利息160000元，但其亦未按期履行還款義務。單連成向本院申請強制執(zhí)行，執(zhí)行過程中，二被告達成還款協(xié)議。中某某基集團承諾于2013年11月30日前還款100000元，余款于2014年1月31日前付清。如未按時還款，則對本案爭議房屋進行評估拍賣。但中某某基集團依然沒有履行還款義務。
2014年6月4日，原告對本院擬對本案爭議房屋進行評估拍賣提出書面異議。同年7月21日，本院以無法確認原告與中某某基集團之間簽訂的商品房買賣合同的效力為由，認為原告吳某的異議不成立，駁回吳某的異議。原告不服，提起訴訟，要求依法確認綏芬河市中天幸福家園商住小區(qū)二號樓-2層04號房屋的所有權(quán)歸原告，并停止對本案爭議房屋的強制執(zhí)行。
本院認為:二被告之間簽訂的商品房買賣協(xié)議，雖然進行了銷售備案登記，但被告單連成認可該合同中的500000元購房款與其后的借款協(xié)議中的500000元借款是同一筆款項；且被告單連成以中某某基集團不履行償還借款義務為由，提起訴訟，要求被告中某某基集團償還本息共計660000元，該案已審理終結(jié)。故本院認為，二被告之間簽訂的商品房買賣合同并非是雙方的真實意思表示，雙方簽訂商品房買賣合同的真實意圖是為借貸提供擔保。但由于二被告并未辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，故二被告的抵押未生效。根據(jù)法律規(guī)定，訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。故二被告在借款協(xié)議中約定如中某某基集團未還款，則房屋所有權(quán)歸單連成的條款無效，被告單連成無權(quán)依此條款主張本案爭議房屋的所有權(quán)。同時，由于中某某基集團未能履行還款義務，單連成申請拍賣本案爭議房屋以抵償中某某基集團所欠債務，也從另一個方面證實單連成認可其并非真正買受本案爭議房屋。原告吳某與被告中某某基集團之間簽訂的商品房買賣合同，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為合法有效，受法律保護。根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)取得以登記為準，原告吳某雖然是本案爭議房屋的買受人，但由于其并未對該房屋進行所有權(quán)登記，因此原告吳某目前尚未取得本案爭議房屋的所有權(quán)，故本院對原告要求確認其對本案爭議房屋享有所有權(quán)的訴訟請求不予支持。原告吳某可在該房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件后，要求被告中某某基集團協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。另外，自2009年10月以來，原告已實際占有使用該房屋。原告雖然尚未取得房屋所有權(quán)，但并不影響其對該房屋的占有使用。綜上，本院認為，應停止對位于綏芬河市中天幸福家園商住小區(qū)二號樓-2層04號房屋的強制執(zhí)行。依照《中華人民共和國擔保法》第四十條 ?、第四十一條 ?、第四十二條 ?第一款 ?第（一）項 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第六條 ?之規(guī)定，判決如下:
停止對位于綏芬河市中天幸福家園商住小區(qū)二號樓-2層04號房屋的強制執(zhí)行；
駁回原告吳某的其他訴訟請求。
案件受理費6230元，由被告黑龍江中某某基房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本院認為，二被告對該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、合法性以及同本案的關(guān)聯(lián)性，故對該組證據(jù)的形式要件予以采信。
被告單連成為證明自己的主張及反駁對方的主張，向法庭提供了以下證據(jù):
證據(jù)一、借款協(xié)議、借條各1份。欲證明:1.2011年8月1日，被告中某某基集團向被告單連成借款500000元，借款期限為12個月；2.被告中某某基集團用本案爭議房屋作為抵押，雙方約定如中某某基集團到期未還款，本案爭議房屋即歸被告單連成所有；3.在2011年8月1日之前，被告中某某基集團未將本案爭議房屋賣給他人。
原告吳某對該組證據(jù)的形式要件無異議，但原告認為，根據(jù)二被告的約定，用本案爭議房屋作為抵押，應辦理合法的抵押手續(xù)。但二被告并未辦理抵押登記，所以抵押行為至今未生效。另外借款的行為發(fā)生在2011年，而原告買賣房屋發(fā)生在2009年。
被告中某某基集團對該組證據(jù)無異議。
本院認為，原告吳某及被告中某某基集團對該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、合法性以及同本案的關(guān)聯(lián)性，故對該組證據(jù)的形式要件予以確認。根據(jù)該組證據(jù)載明的內(nèi)容，可以確認:2011年8月1日，被告中某某基集團向被告單連成借款500000元，借款期限為12個月；二被告商議用本案爭議房屋作為抵押，并約定如中某某基集團到期未還款，本案爭議房屋即歸被告單連成所有。
證據(jù)二、綏芬河市人民法院（2013）綏商初字第133號民事調(diào)解書1份。欲證明:證據(jù)一中的借款協(xié)議所有條款經(jīng)法院確認，具有法律效力，被告單連成具有本案爭議房屋的所有權(quán)。
原告吳某對該證據(jù)的形式要件無異議。但原告認為，通過該證據(jù)只能確認二被告之間存在借貸關(guān)系，并不存在商品房買賣關(guān)系，被告單連成無權(quán)取得本案爭議房屋的所有權(quán)。
被告中某某基集團對該證據(jù)的形式要件無異議，但中某某基集團認為，其對外借款都采取這種形式，即簽訂借款協(xié)議的同時再簽訂商品房買賣合同。
本院認為，原告吳某及被告中某某基集團對該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、合法性以及同本案的關(guān)聯(lián)性，故對該組證據(jù)的形式要件予以確認。根據(jù)該證據(jù)載明的內(nèi)容，只能證明二被告之間存在借貸關(guān)系，并不能證明被告單連成可以取得本案爭議房屋的所有權(quán)。
證據(jù)三、商品房買賣合同1份、商品房銷售備案登記表1份。欲證明:2009年11月6日，二被告簽訂關(guān)于本案爭議房屋的商品房買賣合同，并依法進行了備案登記。
原告吳某對該組證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議。吳某認為，二被告之間只是存在借貸關(guān)系，并不存在真正的商品房買賣關(guān)系。
被告中某某基集團對該組證據(jù)的形式要件無異議，但其認為，商品房買賣合同是基于借貸而簽訂的，目的是起到保證的作用。
本院認為，原告吳某及被告中某某基集團對該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、合法性以及同本案的關(guān)聯(lián)性，故對該組證據(jù)的形式要件予以確認。
證據(jù)四、還款協(xié)議1份。欲證明:2013年10月7日之前中某某基集團未將本案爭議房屋出售給原告。
原告吳某對該證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議。吳某認為，通過該證據(jù)載明的內(nèi)容，可以看出二被告并不存在真實的商品房買賣關(guān)系，只是一種抵押行為，但該抵押行為由于未進行備案登記而未生效。
被告中某某基對該證據(jù)的形式要件無異議，但其辯稱由于其法定代表人不識字，該協(xié)議系在被告公司法定代表人不知情的情況下簽的字。
本院認為，原告吳某及被告中某某基集團對該組證據(jù)的形式要件無異議，該組證據(jù)具有客觀性、合法性以及同本案的關(guān)聯(lián)性，故對該組證據(jù)的形式要件予以確認。
根據(jù)當事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2009年9月15日，原告吳某與被告中某某基集團簽訂商品房買賣合同，中某某基集團將其開發(fā)的位于綏芬河市中天幸福家園商住小區(qū)二號樓-2層04號房屋出售給原告，房屋總價款為328680元。合同簽訂后，原告交付了全部購房款，被告中某某基集團將房屋交付給原告。原告對該房屋進行了裝修改造后使用至今（2011年，原告將該房屋出租給他人），并承擔該房屋之后的供熱費和電費。2014年6月9日，原告取得本案爭議房屋的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。
2009年11月6日，二被告簽訂關(guān)于本案爭議房屋的商品房買賣合同，房屋總價款為500000元，并依法進行了備案登記。2011年8月1日，二被告簽訂借款協(xié)議，約定單連成出借給中某某基集團500000元，借款期限為1年。被告單連成認可該筆借款500000元與2009年11月6日的商品房買賣合同中的購房款500000元系同一筆款項。雙方還約定被告中某某基集團用本案爭議房屋作抵押，雙方辦理抵押手續(xù)。并約定借款到期后，如中某某基未按期還款，則按照商品房買賣合同的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，本案爭議房屋歸單連成所有。協(xié)議簽訂后，二被告并未辦理房屋抵押登記手續(xù)，中某某基集團也未按期償還借款。2013年5月8日，被告單連成以中某某基集團不履行還款義務為由，訴訟至法院，要求判令被告中某某基集團償還借款本金500000元及支付利息160000元。經(jīng)本院調(diào)解，被告中某某基集團需在2013年5月31日之前償還單連成借款本金500000元及利息160000元，但其亦未按期履行還款義務。單連成向本院申請強制執(zhí)行，執(zhí)行過程中，二被告達成還款協(xié)議。中某某基集團承諾于2013年11月30日前還款100000元，余款于2014年1月31日前付清。如未按時還款，則對本案爭議房屋進行評估拍賣。但中某某基集團依然沒有履行還款義務。
2014年6月4日，原告對本院擬對本案爭議房屋進行評估拍賣提出書面異議。同年7月21日，本院以無法確認原告與中某某基集團之間簽訂的商品房買賣合同的效力為由，認為原告吳某的異議不成立，駁回吳某的異議。原告不服，提起訴訟，要求依法確認綏芬河市中天幸福家園商住小區(qū)二號樓-2層04號房屋的所有權(quán)歸原告，并停止對本案爭議房屋的強制執(zhí)行。
本院認為:二被告之間簽訂的商品房買賣協(xié)議，雖然進行了銷售備案登記，但被告單連成認可該合同中的500000元購房款與其后的借款協(xié)議中的500000元借款是同一筆款項；且被告單連成以中某某基集團不履行償還借款義務為由，提起訴訟，要求被告中某某基集團償還本息共計660000元，該案已審理終結(jié)。故本院認為，二被告之間簽訂的商品房買賣合同并非是雙方的真實意思表示，雙方簽訂商品房買賣合同的真實意圖是為借貸提供擔保。但由于二被告并未辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，故二被告的抵押未生效。根據(jù)法律規(guī)定，訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。故二被告在借款協(xié)議中約定如中某某基集團未還款，則房屋所有權(quán)歸單連成的條款無效，被告單連成無權(quán)依此條款主張本案爭議房屋的所有權(quán)。同時，由于中某某基集團未能履行還款義務，單連成申請拍賣本案爭議房屋以抵償中某某基集團所欠債務，也從另一個方面證實單連成認可其并非真正買受本案爭議房屋。原告吳某與被告中某某基集團之間簽訂的商品房買賣合同，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為合法有效，受法律保護。根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)取得以登記為準，原告吳某雖然是本案爭議房屋的買受人，但由于其并未對該房屋進行所有權(quán)登記，因此原告吳某目前尚未取得本案爭議房屋的所有權(quán)，故本院對原告要求確認其對本案爭議房屋享有所有權(quán)的訴訟請求不予支持。原告吳某可在該房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件后，要求被告中某某基集團協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。另外，自2009年10月以來，原告已實際占有使用該房屋。原告雖然尚未取得房屋所有權(quán)，但并不影響其對該房屋的占有使用。綜上，本院認為，應停止對位于綏芬河市中天幸福家園商住小區(qū)二號樓-2層04號房屋的強制執(zhí)行。依照《中華人民共和國擔保法》第四十條 ?、第四十一條 ?、第四十二條 ?第一款 ?第（一）項 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第六條 ?之規(guī)定，判決如下:

停止對位于綏芬河市中天幸福家園商住小區(qū)二號樓-2層04號房屋的強制執(zhí)行；
駁回原告吳某的其他訴訟請求。
案件受理費6230元，由被告黑龍江中某某基房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司負擔。

審判長：姜廣峰
審判員：林萬山
審判員：潘志強

書記員：趙珺祺