原告：華洲，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
原告：萬某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
訴訟代表人：蔡慧平,女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
訴訟代表人：饒金安,男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
訴訟代表人：張小紅,女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
共同委托訴訟代理人：羅京，湖北人本律師事務所律師。
共同委托訴訟代理人：黎金華，黃某市來訊法律服務所法律工作者。
被告：黃某銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地湖北省黃某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)花湖大道15號，統(tǒng)一社會信用代碼91420200753425839P。
法定代表人：劉德卿，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：柯新周，湖北鳴伸律師事務所律師。
委托訴訟代理人：李佳麗，湖北鳴伸（武漢）律師事務所律師。

原告華洲、萬某與被告黃某銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱銀河公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年7月18日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告華洲、萬某的訴訟代表人的共同委托訴訟代理人黎金華，被告銀河公司的委托訴訟代理人柯新周、李佳麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告華洲、萬某向本院提出訴訟請求：1、判令被告于本判決生效后三十日內(nèi)履行協(xié)助二原告辦理不動產(chǎn)權(quán)證的義務；2、判令被告自違約之日起至協(xié)助二原告辦理不動產(chǎn)權(quán)證義務履行完畢之日止向二原告支付違約金34451元（按銀行同期存款利率計算，暫計算至2018年5月31日，之后的違約金另行計算）；3、判令被告負擔案件受理費。在審理過程中，二原告向本院申請將第一項、第二項訴訟請求變更為：1、判令被告按照房屋買賣合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向二原告履行交付出賣房屋（銀海華山公館2號樓1305室所有權(quán)）義務；2、判令被告依約自2013年6月1日起至2018年5月31日，以二原告已付房價款373187元為基數(shù)，按每日萬分之0.5向原告支付逾期交房違約金34053元，2018年6月1日起應支付的逾期交房違約金計算至被告向原告全面履行交付出賣房屋的義務之日止。事實和理由：2013年3月31日，二原告與被告簽訂了一份《黃某市商品房買賣合同》，該合同約定：二原告購買被告開發(fā)的銀海華山公館2號樓1305室房屋，房屋總價款為373187元。出賣人應當在2013年5月31日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防等專項驗收，2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成，并滿足使用功能要求，3、供電、給水、排水、燃氣等設施按設計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認可達到正常使用條件，4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)，5、該商品房經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格；出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.5%向買受人支付違約金,買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已支付房價款萬分之0.5的違約金。合同簽訂后，二原告支付了全部購房款。由于涉案房屋至今未通過規(guī)劃驗收，被告也未取得《建筑工程竣工驗收備案證》，故被告未在合同約定的期限內(nèi)將符合約定交付條件的房屋給付二原告，構(gòu)成逾期交房，應承擔逾期交房違約金。為維護自身合法權(quán)益，二原告訴諸法院，望判如所請。
被告銀河公司辯稱，一、被告建設涉案房屋的行為及預售涉案房屋的行為合法。被告對“銀海·華山公館”項目的開發(fā)建設手續(xù)齊備，實施該項目的開發(fā)建設合法，其取得“銀?！とA山公館”項目1、2、3號樓的《商品房預售許可證書》后依法對該項目的商品房進行銷售。其于2013年3月31日與二原告簽訂的《商品房買賣合同》合法、有效。二、涉案房屋已符合法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的交付使用條件。根據(jù)《建筑法》第六十一條第二款、《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條第二款、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定，涉案房屋只要其所在的建筑工程經(jīng)竣工驗收合格，即工程質(zhì)量驗收合格，就符合法定的交付使用條件。涉案房屋所在的建筑工程，被告已于2013年8月22日組織設計單位、施工單位、監(jiān)理單位按規(guī)定程序進行了竣工驗收，并出具了《建筑工程竣工驗收報告》，故涉案房屋所在的建筑工程已竣工驗收合格。三、涉案房屋已實質(zhì)上具備雙方在合同中約定的交付使用條件。銀海華山公館項目已經(jīng)通過了環(huán)保驗收、消防驗收、綠化驗收和質(zhì)量驗收。涉案房屋早已具備規(guī)劃驗收的條件，被告已多次向規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗收，但由于規(guī)劃部門的錯誤認識，導致涉案房屋未通過規(guī)劃驗收，此責任不在被告，而在市規(guī)劃局。且雙方簽訂的合同第九條約定的商品房交付使用條件的本意為“該商品房經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格”，對此二原告在訴狀中予以自認。涉案房屋所在的建筑工程于2013年8月22日通過工程竣工驗收，表明該房屋建筑工程質(zhì)量驗收是合格的，已符合合同約定的交付使用條件的本意。四、二原告第一項訴訟請求“要求被告按照房屋買賣合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向二原告履行交付出賣房屋（銀海華山公館2號樓1305室所有權(quán)）義務”因不明確無法得到支持。其認為約定的交房條件和法定的交房條件二者只能選其一，不能并列適用。被告履行合同約定的交付房屋義務的內(nèi)容系向購房者轉(zhuǎn)移占有房屋，而非進行所有權(quán)登記，合同第九條約定的“交付”具有特定含義，與交付房屋所有權(quán)系兩種合同義務，不能混同理解。五、2013年7月15日，二原告從被告處領取了涉案房屋的鑰匙，該房屋已轉(zhuǎn)移給二原告占有，且二原告受領房屋后，對該房屋進行裝修并入住，至今一直在交納物業(yè)管理費和水費。二原告享有對該房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。被告已將符合法定條件的涉案房屋交付二原告使用，交付義務已履行完畢，故二原告要求被告繼續(xù)履行交付房屋義務的訴訟請求應予駁回。六、二原告主張的逾期交房違約金超過了訴訟時效期間，應予駁回。合同約定的房屋交付期限為2013年5月31日前，2013年7月15日，二原告受領了涉案房屋，故被告逾期交房的違約行為已終止，自2013年7月15日起兩年內(nèi)，二原告應向被告主張逾期交房違約金。本案二原告向被告主張逾期交房違約金的時間為2018年9月3日，已超過了訴訟時效期間。
本院經(jīng)審理查明事實如下：2013年3月31日，原告華洲、萬某與被告銀河公司簽訂了一份《黃某市商品房買賣合同》，約定：買受人華洲、萬某購買出賣人被告銀河公司開發(fā)的位于黃某市開發(fā)區(qū)花湖花山路銀海華山公館2號樓1單元1305室商品房一套，建筑面積共,94.72㎡，單價為3939.89元㎡，房屋總價款為373187元；付款方式為買受人于2013年3月31日之前支付113187元，同時申請按揭（公積金）貸款260000元；第九條交付期限和交付條件，出賣人應當在2013年5月31日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防等專項驗收，2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成，并滿足使用功能要求，3、供電、給水、排水、燃氣等設施按設計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認可達到正常使用條件，4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)，5、該商品房經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格；出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.5%向買受人支付違約金，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已支付房價款萬分之0.5的違約金；商品房達到合同第九條約定的交付使用條件后，出賣人應當將辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的證件等內(nèi)容書面通知買受人；雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單；所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔；買受人若未按照合同及補充協(xié)議的約定按期支付房款及其他款項的，無論交房日期是否到期，出賣人有權(quán)拒絕交付房屋及辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，且不承擔逾期交房責任。該《黃某市商品房買賣合同》在黃某市房產(chǎn)交易中心辦理了商品房預（銷）售合同網(wǎng)上備案登記。2013年7月12日，原告華洲、萬某向被告銀河公司付清了購房款。2013年7月15日，被告銀河公司向原告華洲、萬某交付了涉案房屋鑰匙。
另查明，被告銀河公司開發(fā)建設的銀海華山公館分別于2012年12月28日、2013年2月5日、2013年7月9日、2013年8月22日，通過了環(huán)保驗收、消防驗收、綠化工程竣工驗收、建筑工程竣工驗收。
2013年7月16日，被告銀河公司向黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局申請規(guī)劃驗收。2014年5月13日，黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局作出黃規(guī)開函[2014]68號《認定函》，認定：被告銀河公司以欺騙方式取得容積率為4.5的建設工程規(guī)劃許可證，超出出讓容積率的建筑面積屬于違法建設。2015年2月5日，被告銀河公司向黃某市人民政府行政復議委員會提起行政復議。2015年3月27日，黃某市人民政府行政復議委員會作出黃政復決字[2015]006號行政復議決定書，決定：撤銷黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局2014年5月13日作出的《認定函》。2015年6月9日，黃某市規(guī)劃局作出黃規(guī)函[2015]30號《認定書》，認定：被告銀河公司以欺騙方式取得容積率為4.5的建設工程規(guī)劃許可證，超出出讓容積率的建筑面積屬于違法建設。2015年6月17日，被告銀河公司向黃某市人民政府行政復議委員會提起行政復議。2015年9月7日，黃某市人民政府行政復議委員會作出黃政復決字[2015]030號行政復議決定書，決定：撤銷黃某市規(guī)劃局作出的[2015]30號《認定書》。2016年3月14日，黃某市規(guī)劃局作出黃規(guī)函[2016]25號《認定函》，認定：被告銀河公司以不正當手段取得容積率為4.5的建設工程規(guī)劃許可證，超出出讓容積率2.3的建筑面積屬于違法建設。2016年4月11日，被告銀河公司向本院提起行政訴訟。本院于2016年9月13日作出（2016）鄂0202行初18號行政判決書，判決：撤銷黃某市規(guī)劃局于2016年3月14日作出的黃規(guī)函[2016]25號《認定函》。黃某市規(guī)劃局不服本院判決，向黃某市中級人民法院提起上訴。2017年5月11日，黃某市中級人民法院作出（2017）鄂02行終28號行政判決書，判決：駁回上訴，維持原判。此后，涉案房屋所在建筑工程一直未通過規(guī)劃驗收，被告銀河公司至今未取得涉案房屋所在建筑工程的建筑工程竣工驗收備案手續(xù)。
被告銀河公司分別于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日向黃某市規(guī)劃局或黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局多次書面申請辦理銀海華山公館項目建設工程規(guī)劃驗收。在書面申請文件中均有由于該工程建設項目未通過規(guī)劃驗收導致購房業(yè)主房產(chǎn)證無法辦理，并向被告銀河公司主張賠償，并多次向政府部門上訪引發(fā)不穩(wěn)定因素，請求規(guī)劃部門盡快辦理規(guī)劃驗收的相關(guān)內(nèi)容表述。
2016年9月25日，被告銀河公司致華山公館業(yè)主的一封信中載明：“華山公館業(yè)主張貼于小區(qū)內(nèi)的《敬告華山公館全體業(yè)主書》，小區(qū)物業(yè)已通告其公司，根據(jù)《敬告書》所述的產(chǎn)權(quán)證辦理問題，其公司就有關(guān)問題作如下說明；其公司開發(fā)的該項目依法建設，廣大業(yè)主合法購買的商品房均在市產(chǎn)權(quán)登記中心備案并已經(jīng)確權(quán)，一定能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，其合法權(quán)益一定能得到法律的保障，隨后的工作中公司會盡快完善相關(guān)手續(xù)，辦理好產(chǎn)權(quán)證?！?018年10月24日黃某市不動產(chǎn)登記中心出具了《信訪事項處理意見書》，載明“目前，在市政府的協(xié)調(diào)下市規(guī)劃局、市國土局正在積極處理該項目辦證的前期手續(xù)。待完成規(guī)劃驗收，收到開發(fā)公司不動產(chǎn)登記申請后，市不動產(chǎn)登記中心將協(xié)助開發(fā)企業(yè)，組織不動產(chǎn)登記資料，迅速辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)。”

本院認為，雙方當事人的爭議焦點主要有以下三點：一、二原告要求被告繼續(xù)履行合同約定的房屋交付義務是否具備法律上的可履行性；二、被告向二原告交付房屋鑰匙的行為能否認定其全面履行了房屋交付義務以及逾期交房違約金的計算；三、二原告主張的逾期交房違約金是否超過了訴訟時效期間。圍繞上述爭議焦點，本院將逐一予以評述。
關(guān)于第一項爭議焦點。本院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院立案、審判與執(zhí)行工作協(xié)調(diào)運行的意見》第十一條第五項規(guī)定“繼續(xù)履行合同的，應當明確當事人繼續(xù)履行合同的內(nèi)容、方式等”。本案中，二原告主張的“要求被告按照房屋買賣合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向二原告履行交付出賣房屋（銀海華山公館2號樓1305室所有權(quán)）的義務”訴訟請求表述具體內(nèi)容是要求被告繼續(xù)辦理規(guī)劃驗收申請手續(xù)及房屋竣工驗收備案手續(xù)，使交付出賣房屋達到交房條件，還是要求被告繼續(xù)履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務，或兼而有之。本院向原告方委托訴訟代理人釋明要求二原告明確請求被告繼續(xù)履行合同義務的具體內(nèi)容和履行方式，但其堅持模糊化表述，故本院認為二原告主張的“要求被告按照房屋買賣合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向二原告履行交付出賣房屋（銀海華山公館2號樓1305室所有權(quán)）義務”訴訟請求不明確。但究其本意，二原告主張的第一項訴訟請求仍系要求被告繼續(xù)履行合同義務，申請規(guī)劃驗收，取得竣工驗收備案手續(xù)，使轉(zhuǎn)移占有的房屋達到合同約定的交付條件和辦證條件，并辦理不動產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但法律上或事實上不能履行的情形除外。由于涉案房屋工程項目被告多次向規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗收，而規(guī)劃部門未予驗收導致無法取得竣工驗收備案手續(xù)，被告繼續(xù)履行的條件涉及到行政機關(guān)的審批行為，故要求被告繼續(xù)履行涉案房屋竣工驗收備案手續(xù)并辦證暫不具備法律上的可履行性，本院對于二原告要求被告按照房屋買賣合同約定的交房條件，與法律、法規(guī)之規(guī)定，向二原告履行交付出賣房屋（銀海華山公館2號樓1305室所有權(quán)）義務的訴訟請求不予支持，待繼續(xù)履行的法律條件成就后，原告可再行主張。
關(guān)于第二項爭議焦點。本院認為，原、被告簽訂的《黃某市商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效，對雙方當事人具有法律約束力。原、被告均應按照約定全面履行合同義務。被告在約定的期限前將符合約定條件的房屋轉(zhuǎn)移占有給原告，才能認定為全面履行了交付房屋的合同義務。然而，雙方簽訂的《黃某市商品房買賣合同》明確約定交付買受人使用的商品房必須符合五個條件：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防等專項驗收，2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成，并滿足使用功能要求，3、供電、給水、排水、燃氣等設施按設計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認可達到正常使用條件，4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)，5、該商品房經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格，交房期限為2013年5月31日前。結(jié)合庭審查明的事實，被告雖于2013年7月15日向二原告交付房屋鑰匙，但由于涉案房屋銀海華山公館工程項目尚未通過規(guī)劃驗收，故轉(zhuǎn)移占有的涉案房屋不符合約定的完成規(guī)劃專項驗收的交房條件，系瑕疵履行，構(gòu)成違約行為，應承擔逾期交房的違約責任。根據(jù)合同補充協(xié)議約定，買受人若未按照合同及補充協(xié)議的約定按期支付房款及其他款項，無論交房日期是否到期，出賣人有權(quán)拒絕交付房屋及辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，且不承擔逾期交房責任。本案中，二原告于2013年7月12日才付清全部購房款，故被告承擔逾期交房違約金的起算點為2013年7月13日，截止時間為被告銀河公司取得涉案房屋建筑工程竣工驗收備案手續(xù)之日。
關(guān)于第三項爭議焦點。被告認為2013年7月15日涉案房屋已交付給二原告，其逾期交房違約行為已終止，故自2013年7月15日起兩年內(nèi)，二原告應向其主張逾期交房違約金。本案二原告于2018年9月3日向其主張逾期交房違約金已超過了訴訟時效期間。二原告認為涉案房屋不具備合同約定的交房條件，被告未取得建筑工程竣工驗收備案手續(xù)，無法辦理房屋所有權(quán)初始登記，導致二原告至今未取得房屋所有權(quán)，銀海華山公館購房業(yè)主從2015年1月起多次自發(fā)組織向被告主張權(quán)利，要求被告承擔違約責任，且被告亦承諾積極履行合同義務，故二原告主張的逾期交房違約金債權(quán)因多次發(fā)生訴訟時效中斷，未超過訴訟時效期間。本院認為被告分別于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日向黃某市規(guī)劃局或黃某市規(guī)劃局開發(fā)區(qū)分局提交規(guī)劃驗收申請，上述申請規(guī)劃驗收的材料均反映出因涉案房屋所在建筑工程未進行規(guī)劃驗收導致買受人無法辦理產(chǎn)權(quán)證，買受人已向被告主張賠償，且多次向政府部門上訪尋求救濟的相關(guān)事實。涉案房屋未通過規(guī)劃驗收，不符合交房條件，導致無法取得竣工驗收備案手續(xù)，與無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證書具有客觀事實聯(lián)系。買受人作為普通公民，不應苛求就逾期交房違約責任與逾期辦證違約責任進行準確區(qū)分，其并未怠于行使自己的權(quán)利而不斷向被告主張和相關(guān)政府部門主張反映。另被告向二原告交付涉案房屋鑰匙的行為系自愿履行合同交付義務內(nèi)容，可認定為訴訟時效中斷的事實。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百九十五條規(guī)定，訴訟時效因權(quán)利人向義務人提出履行請求、義務人同意履行義務、權(quán)利人提起訴訟或者申請仲裁而中斷，從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。故本院對于被告銀河公司提出的逾期交房違約金已超過訴訟時效期間的抗辯事由不予支持。綜上，本院對于二原告要求被告以已付購房款373187元為基數(shù)，按每日萬分之0.5的標準，向二原告支付從實際付清購房款的次日即2013年7月13日起至涉案房屋取得建筑工程竣工驗收備案手續(xù)之日止的逾期交房違約金的訴訟請求予以支持；對于二原告主張超出的部分，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百三十六條、第一百四十三條、第一百九十五條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十條第一項、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，判決如下：

一、被告黃某銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效后十五日內(nèi)向原告華洲、萬某支付從2013年7月13日起至其取得涉案房屋建筑工程竣工驗收備案手續(xù)之日止、以已付房價款373187元為基數(shù)、按每日萬分之0.5的標準計算的逾期交房違約金；
二、駁回原告華洲、萬某的其他訴訟請求。
如果被告黃某銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費760元，由原告華洲、萬某負擔100元，被告黃某銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔660元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審判長 姜蕾
人民陪審員 傅靖宏
人民陪審員 劉勇

書記員： 張瓊