原告:劉淑英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住佳木斯市郊區(qū)長發(fā)鎮(zhèn)巨橋村。
委托代理人：周紅艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住佳木斯市郊區(qū)長發(fā)鎮(zhèn)南長發(fā)村，系劉淑英長女。
委托代理人：劉在軍，佳木斯市郊區(qū)法律援助中心指派法律工作者。
被告：佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市前進(jìn)區(qū)中山路109號。
法定代表人：牟國義，該公司總經(jīng)理
委托代理人：楊士玲，該公司法律顧問。
委托代理人：杜桂蘭，該公司法律顧問。
第三人:孔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鶴崗市南山區(qū)西聯(lián)社區(qū)。
委托代理人：鄭興剛，黑龍江興鋼律師事務(wù)所律師。
委托代理人：劉廣文，黑龍江興鋼律師事務(wù)所律師。

原告劉淑英與被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱萬基公司）、第三人孔某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年5月10日立案后，依法適用普通程序,于2016年6月7日公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉淑英委托代理人周紅艷、劉在軍，被告萬基公司委托代理人楊士玲、杜桂蘭，第三人孔某某及委托代理人鄭興剛、劉廣文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉淑英向本院提出訴訟請求：1.依法確認(rèn)周占輝與萬基公司于2011年8月23日簽訂的認(rèn)購協(xié)議有效;2.位于佳木斯市萬基友誼小區(qū)友誼小區(qū)E樓1單元010502號、面積56.58平方米房屋歸劉淑英所有；3.被告立即給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；4.被告與第三人簽訂的商品房買賣合同無效；5.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實和理由：2011年8月23日，原告的丈夫從被告處認(rèn)購了房屋一套，并與其簽訂了房屋認(rèn)購協(xié)議。協(xié)議確認(rèn)了所購房源情況、付款方式及期限等，現(xiàn)原告丈夫已經(jīng)去世，原告實際入住該房，且各項款項已經(jīng)結(jié)清。但2012年6月6日，被告萬基公司又違法將該房屋賣給第三人，導(dǎo)致原告至今無法辦理房產(chǎn)證。被告無視法律，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，第三人雖然與被告簽訂了購買友誼小區(qū)E樓1單元010502號的商品房買賣合同，但原告優(yōu)先于被告購買且已經(jīng)實際入住，原告應(yīng)優(yōu)先取得該房屋。
萬基公司辯稱,1.劉淑英訴萬基公司房屋買賣事宜，萬基公司不清楚，萬基公司沒有將爭議房屋出賣給劉淑英，也沒有與劉淑英簽訂認(rèn)購合同，沒有收取其房款。該地段的實際投資興建人為張恒舜，張恒舜是實際投資建筑人和受益人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任；2.萬基公司沒有將劉淑英的房屋出售給孔某某，也沒有與孔某某簽訂房屋買賣合同，也沒有收取孔某某的買房款。均是張恒舜運(yùn)作所為，應(yīng)追加張恒舜為被告。
孔某某述稱，1.請求駁回劉淑英的訴訟請求，房屋歸孔某某所有；2.請求判決萬基公司向孔某某履行房屋買賣合同，交付房屋，辦理產(chǎn)權(quán)證照。事實和理由：孔某某于2012年6月6日與萬基公司簽訂了房屋買賣合同，購買了其開發(fā)建設(shè)的位于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)友誼小區(qū)E樓1單元010502室，產(chǎn)籍號為1-0526-053-010502，建筑面積56.58平方米房屋，支付了全額購房款，并到佳木斯市房產(chǎn)管理處辦理了登記備案手續(xù)。本案中劉淑英沒有按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)，劉淑英稱對該房屋的所有權(quán)不真實，取得的效力低于第三人的登記行為，故請求法院判決房屋歸孔某某所有。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認(rèn)定如下：1.房屋認(rèn)購協(xié)議書一份、收據(jù)若干張。雖該認(rèn)購協(xié)議加蓋的是佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司友誼小區(qū)工程指揮部公章，但該協(xié)議書中亦加蓋了張恒舜的名章，周占輝有理由相信張恒舜具有銷售萬基友誼小區(qū)房屋的資格，故張恒舜與萬基公司之間形成表見代理關(guān)系，萬基公司應(yīng)對張恒舜的行為對周占輝承擔(dān)法律責(zé)任，對認(rèn)購協(xié)議及收據(jù)本院予以采信；2.私產(chǎn)房屋使用證、物業(yè)發(fā)票、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)收據(jù)。此證據(jù)能夠證實周占輝已于2011年9月1日實際入住房屋，并交納了物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，對此證據(jù)本院予以采信；3.商品房買賣合同、商品房銷售專用結(jié)算單、收據(jù)、購房卡各一份。此組證據(jù)能夠證明萬基公司于2012年6月6日將友誼小區(qū)E樓1單元010502號房屋出售給孔某某，雙方簽訂商品房買賣合同，并在產(chǎn)權(quán)部門登記備案，對此組證據(jù)本院予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2011年8月23日，周占輝與萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部簽訂認(rèn)購協(xié)議一份，張恒舜在出售方法定代表人處加蓋名章。該協(xié)議約定，周占輝購買友誼小區(qū)1-0526-053-010502號房屋，面積56.58平方米，價款186714元。周占輝于當(dāng)日交付定房款40000元，于2011年9月1日交納房款56714元，剩余90000元房款，雙方約定由周占輝以向萬基公司借款，每月償還本金2500元并支付利息的方式交付，該筆借款于2014年8月23日由周占輝及劉淑英償還完畢。2011年9月1日，周占輝入住該房屋，并辦理了物業(yè)登記本，交納了水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。2012年6月6日，萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部與孔某某簽訂商品房買賣合同，將友誼小區(qū)1-0526-053-010502號房屋出售給孔某某，價款60000元，萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部為孔某某出具了收款收據(jù)及商品房銷售專用結(jié)算單，雙方在房產(chǎn)部門登記備案，孔某某領(lǐng)取了房卡。2013年1月14日，周占輝因病死亡，其法定第一順序繼承人為周占輝的父親周起、母親于淑賢、妻子劉淑英、長女周紅艷、二女周紅梅，周起、于淑賢、周紅艷、周紅梅均表示放棄繼承該房屋。

本院認(rèn)為，周占輝于2011年8月23日與萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部簽訂認(rèn)購協(xié)議一份，購買萬基友誼小區(qū)1-0526-053-010502號房屋。該認(rèn)購協(xié)議是雙方真實意思表示，且不違法法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議自簽訂之日起成立并生效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行自己的合同義務(wù)。該商品房的認(rèn)購協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部給周占輝出具購房收據(jù)，截至2014年8月23日，該房屋的購房款已全部交付完畢，故周占輝已履行了認(rèn)購協(xié)議的合同義務(wù)。萬基公司將房屋交付給周占輝，部分履行了合同義務(wù)。周占輝自2011年9月1日入住房屋后，交納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供熱費(fèi)等費(fèi)用至今。因萬基公司與張恒舜之間構(gòu)成表見代理關(guān)系，故對萬基公司抗辯其與周占輝之間沒有形成買賣關(guān)系的理由本院不予支持。周占輝與萬基公司的認(rèn)購協(xié)議有效，其依據(jù)該合同享有萬基友誼小區(qū)1-0526-053-010502號房屋的所有權(quán)，在周占輝死亡后，其法定繼承人劉淑英在其他合法繼承人放棄繼承的情形下，繼受取得了該房屋的所有權(quán)。劉淑英可在該房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)證照條件時要求萬基公司協(xié)助辦理?？啄衬车姆课葙I賣合同形成于周占輝入住后，其購買房屋時不去看房且不辦理入戶手續(xù)有悖常理，故孔某某與萬基公司于2012年6月6日簽訂的商品房買賣合同因侵害了他人利益而無效。
綜上所述，對劉淑英要求確認(rèn)周占輝與萬基公司于2011年8月23日簽訂的認(rèn)購協(xié)議有效的訴訟請求本院予以支持；對劉淑英要求確認(rèn)位于佳木斯市萬基友誼小區(qū)1-0526-053-010502號、面積56.58平方米房屋歸其所有的訴訟請求本院亦予以支持；對劉淑英要求確認(rèn)孔某某與萬基公司于2012年6月7日簽訂的商品房買賣合同無效的訴訟請求，本院予以支持；對劉淑英要求萬基公司辦理產(chǎn)權(quán)證照的訴訟請求本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第五十二條、第六十條規(guī)定，判決如下：

一、周占輝與佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年8月23日簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議書有效；
二、位于佳木斯市萬基友誼小區(qū)1-0526-053-010502號、面積56.58平方米房屋歸劉淑英所有；
三、孔某某與佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年6月6日簽訂的商品房買賣合同無效；
四、駁回劉淑英的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)4034元，由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

審　判　長　董　磊 人民陪審員　高　源 人民陪審員　樸雪松

書記員：李姝凝