原告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住拜泉縣拜泉鎮(zhèn)。委托訴訟代理人：韓文煜，拜泉縣星火法律服務(wù)所法律工作者。被告：訥河市北方小額貸款股份有限公司，住所地訥河市拉哈鎮(zhèn)。法定代表人：袁秀海，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：朱曉峰，男，xxxx年xx月xx日出生，該公司總經(jīng)理，住齊齊哈爾龍沙區(qū)。委托訴訟代理人：馬玉珍，黑龍江普仁律師事務(wù)所律師。被告：黑龍江三泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)。法定代表人：竇宜進(jìn)，該公司董事長(zhǎng)。

原告劉某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求終止對(duì)學(xué)府嘉苑8號(hào)公寓503室的強(qiáng)制執(zhí)行；2、確認(rèn)涉案房屋歸原告所有。事實(shí)與理由：2013年7月26日我在被告三泰開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的學(xué)府嘉苑購(gòu)買(mǎi)了8號(hào)公寓503室，因該小區(qū)實(shí)際開(kāi)發(fā)商李德順在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)使用我經(jīng)營(yíng)的建材商店材料，故沒(méi)有收取購(gòu)房款，而是用欠我的材料130000.00元款抵頂購(gòu)房款，并給我出具了購(gòu)房收據(jù)。從2013年起我一直居住在此樓房。2017年我得知我的住房被三泰開(kāi)發(fā)公司用于在被告北方貸款公司抵押借款，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并在房產(chǎn)部門(mén)辦理了預(yù)告登記。二被告的房屋買(mǎi)賣(mài)行為完全是為了借款，屬于無(wú)效的民事買(mǎi)賣(mài)行為。2017年8月2日我向法院提起執(zhí)行異議，2017年8月17日?qǐng)?zhí)行異議被駁回，故提起執(zhí)行異議之訴。被告北方貸款公司辯稱(chēng)，原告所述不是事實(shí)。我方與三泰開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)合同，而是用房屋抵押貸款。因房產(chǎn)是新開(kāi)發(fā)的，在房產(chǎn)部門(mén)以預(yù)告登記的形式辦理的抵押登記。三泰開(kāi)發(fā)公司2013年9月份向我單位借款，2013年9月5日辦理預(yù)告登記，借款期限為6個(gè)月。借款到期后三泰開(kāi)發(fā)公司無(wú)力償還，我單位向拜泉法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押物權(quán)，拜泉法院以（2014）拜商擔(dān)特字第2號(hào)民事裁定書(shū)，裁定對(duì)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)，所得款項(xiàng)我單位在借款本金及約定利息的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。在執(zhí)行過(guò)程中經(jīng)三次拍賣(mài)流拍，法院于2015年9月17日以（2014）拜民執(zhí)字232-5號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)裁定該房屋歸我方所有。2016年我方與三泰開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行房屋交接時(shí)，三泰開(kāi)發(fā)公司提供原告劉某某從2015年11月30日至2016年11月30日租賃該房屋，租金為每年6000.00元。我方認(rèn)為原告的主張無(wú)事實(shí)根據(jù)又無(wú)法律依據(jù)，我方取得爭(zhēng)議房產(chǎn)是依法，經(jīng)法定程序獲得，原告以案外人身份提出異議，已經(jīng)超出法定期限，請(qǐng)法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。被告三泰開(kāi)發(fā)公司在法定期限內(nèi)未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：1、本案涉爭(zhēng)的房屋原告是買(mǎi)售還是租賃；2、被告是否合法取得該房屋。針對(duì)第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，原告劉某某提供的證據(jù)有：證據(jù)一、收據(jù)一份，證實(shí)2013年7月6日他在被告三泰開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋，總價(jià)款13萬(wàn)元。并說(shuō)明學(xué)府嘉苑小區(qū)1、2期樓房出售時(shí)給每個(gè)購(gòu)房戶開(kāi)具的都是這樣的收據(jù)，沒(méi)有購(gòu)房合同的情況；證據(jù)二、2013到2017年電費(fèi)票據(jù)10份、室內(nèi)照片5張，證實(shí)原告是從2013年開(kāi)始一直居住此房，并對(duì)該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，有一些裝修的柜子是不能拆除的情況；證據(jù)三、執(zhí)行異議案件審理中證人王曉華出庭的證言，證實(shí)2013年原告入住訴爭(zhēng)房屋。2015到2016年的租賃合同不是真實(shí)的，雙方不存在租賃關(guān)系，合同是寫(xiě)給其他租戶看的，原告在居住期間沒(méi)有交納過(guò)租金的情況；證據(jù)四、證人李向陽(yáng)證言，證實(shí)2000至2015年學(xué)府嘉苑施工時(shí)證人負(fù)責(zé)管理水電，他知道李德順用涉案房屋給劉某某頂了材料款，具體頂了多少錢(qián)和具體時(shí)間都不記得了，另證實(shí)劉某某從該樓交工一直居住至今的情況。被告北方貸款公司對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性和證實(shí)內(nèi)容均有異議，認(rèn)為該證據(jù)不能證實(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的成立，如果是房屋買(mǎi)賣(mài)收據(jù)上應(yīng)寫(xiě)明房屋的地點(diǎn)、面積、單價(jià)，不能只有總價(jià)，且在他方與三泰開(kāi)發(fā)公司辦理抵押借款時(shí)，三泰開(kāi)發(fā)公司出具了房產(chǎn)清楚沒(méi)有任何處置的書(shū)面材料；對(duì)證據(jù)二有異議，認(rèn)為電費(fèi)票據(jù)與此案無(wú)關(guān)，因?yàn)樽夥恳驳媒患{電費(fèi)。照片與此案無(wú)關(guān)，任何人居住屋內(nèi)都應(yīng)有自己使用的東西，不能證明房屋是買(mǎi)賣(mài)的而不是租賃的；對(duì)證據(jù)三有異議，認(rèn)為王曉華出庭作證時(shí)，王曉華不知道房屋是租賃還是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，只知道沒(méi)有收過(guò)原告的費(fèi)用；對(duì)證據(jù)四的質(zhì)證意見(jiàn)是，證人對(duì)其在學(xué)府嘉苑的工作時(shí)間幾次陳述都不一致，證言可信度不高。本院認(rèn)為：被告雖然對(duì)原告提供的證據(jù)一有異議，但不能提供充分的證據(jù)證實(shí)其不真實(shí)性，只憑三泰開(kāi)發(fā)公司借款時(shí)抵押物沒(méi)有處分的書(shū)面承諾，不足以推翻購(gòu)房收據(jù)的存在，故本院對(duì)原告提供的證據(jù)一予以確認(rèn)；被告對(duì)原告提供的證據(jù)二、三、四雖然有異議，但該三份證據(jù)從不同方面證實(shí)了原告從2013年開(kāi)始在該房屋居住的事實(shí)，且能相互佐證，與原告陳述一致，故本院對(duì)原告提供的證據(jù)二、三、四予以確認(rèn)。針對(duì)第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，被告北方貸款公司提供的證據(jù)有：（2014）拜商擔(dān)特字2號(hào)民事裁定書(shū)、（2014）拜民執(zhí)字第232-5執(zhí)行裁定書(shū)，證實(shí)訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)法院裁定歸其所有。原告認(rèn)為兩份文書(shū)的認(rèn)定和裁定是錯(cuò)誤的，因?yàn)椋?014）拜商擔(dān)特字2號(hào)民事案件中以明確記載著被告與三泰開(kāi)發(fā)公司在房產(chǎn)處辦理的商品房買(mǎi)賣(mài)的預(yù)告登記并非抵押登記，法院憑雙方認(rèn)可就確認(rèn)為擔(dān)保物權(quán)，并以此作出法律文書(shū)是錯(cuò)誤的。根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下：2014年6月10日，拜泉縣人民法院以（2014）拜商擔(dān)特字2號(hào)民事裁定書(shū)，裁定準(zhǔn)予拍賣(mài)、變賣(mài)被告三泰公司用于抵押的房屋，被告北方貸款公司對(duì)變價(jià)后所得款項(xiàng)在借款本金200萬(wàn)元及約定利息范圍內(nèi)優(yōu)先受償。2015年9月17日拜泉縣人民法院以（2014）拜民執(zhí)字第232-5執(zhí)行裁定書(shū)，裁定將產(chǎn)權(quán)登記人為三泰開(kāi)發(fā)公司總面積1250.13平方米的房屋（包括本案訴爭(zhēng)的房屋）所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到被告北方貸款公司名下。得知此情況后，原告劉某某于2017年8月2日向我院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求終止對(duì)學(xué)府嘉苑8號(hào)公寓503室的執(zhí)行，2017年8月17日我院以（2017）黑0231執(zhí)異14號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回了原告的執(zhí)行異議，故原告提起執(zhí)行異議之訴。另查明：2013年7月26日，被執(zhí)行人三泰開(kāi)發(fā)公司用學(xué)府嘉苑8號(hào)公寓503室抵償原告劉某某材料款13萬(wàn)元，并給劉某某出具了購(gòu)房收據(jù)。劉某某從2013年起一直在此房居住。本院認(rèn)為，執(zhí)行異議之訴是指當(dāng)事人和案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的實(shí)體權(quán)利存有爭(zhēng)議,請(qǐng)求執(zhí)行法院解決爭(zhēng)議而引起的訴訟。案外人提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)提供其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的證據(jù)。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理……。三泰開(kāi)發(fā)公司被告北方貸款公司名為商品房買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借款擔(dān)保的行為，應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。本案被告北方貸款公司與三泰開(kāi)發(fā)公司之間存在的是民間借貸法律關(guān)系，在金錢(qián)債務(wù)執(zhí)行過(guò)程中，原告劉某某對(duì)被告三泰開(kāi)發(fā)公司名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，其提供的購(gòu)房收據(jù)證實(shí)雙方實(shí)際上形成了商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，并已用頂賬方式支付了房屋的全部?jī)r(jià)款，其購(gòu)房時(shí)間在借款抵押之前；證人王曉華、李向陽(yáng)及劉某某提供的電費(fèi)收據(jù)均能證實(shí)劉某某自2013年起一直在該房居??；因開(kāi)發(fā)商手續(xù)不全等原因該小區(qū)的房屋至今不能辦理過(guò)戶手續(xù)。綜上，應(yīng)認(rèn)定原告劉某某的權(quán)利能夠排除執(zhí)行，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第（一）項(xiàng)、第二款的規(guī)定，判決如下：一、位于拜泉縣拜泉鎮(zhèn)學(xué)府嘉苑8號(hào)公寓503室歸原告劉某某所有；二、不得對(duì)學(xué)府嘉苑8號(hào)公寓503室執(zhí)行。案件受理費(fèi)50.00元由被告黑龍江三泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提供副本，上訴于齊齊哈爾市中級(jí)人民法院。
原告劉某某與被告訥河市北方小額貸款股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北方貸款公司）、黑龍江三泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三泰開(kāi)發(fā)公司）執(zhí)行異議之訴一案，于2017年9月13日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告劉某某及其委托訴訟代理人韓文煜，被告北方貸款公司委托訴訟代理人朱曉峰、馬玉珍到庭參加訴訟，被告三泰開(kāi)發(fā)公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟法。本案現(xiàn)已審理完結(jié)。

審判長(zhǎng)　張　彬
審判員　宋　巖
審判員　張曉冬

書(shū)記員：李琳琳