劉某
宋可（黑龍江庚辰律師事務(wù)所）
喬亞男（黑龍江庚辰律師事務(wù)所）
黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
趙智（黑龍江龍升律師事務(wù)所）

原告劉某，個體業(yè)主，住大慶市。
委托代理人宋可，黑龍江庚辰律師事務(wù)所律師。
委托代理人喬亞男，黑龍江庚辰律師事務(wù)所律師。
被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人梁建民，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人趙智，黑龍江龍升律師事務(wù)所律師。
原告劉某與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年9月24日受理后，依法組成合議庭。分別于2014年11月14日、2015年1月21日、2015年2月12日、2015年3月26日四次公開開庭審理了本案。原告劉某及其委托代理人宋可、喬亞男、被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人趙智到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
證據(jù)二、綏化市中級人民法院（2014）綏中法民二商初字第13號民事案件庭審筆錄。證實原、被告之間是欠款關(guān)系不是商品房買賣合同關(guān)系。佟華訴寶某公司欠款糾紛，最初是鄭德權(quán)（佟華的丈夫）欠寶某公司法人梁建民個人三十多萬元，梁建民開發(fā)沒有資金向鄭德權(quán)要錢，鄭德權(quán)說沒有錢但能幫助梁建民借錢。所以通過鄭德權(quán)與劉某相識，當時以寶某公司名義向劉某借了一筆錢，并開具了房票作為抵押。在約定的時間之內(nèi)這筆款寶某公司沒有還上，按照劉某和鄭德權(quán)的利息計算方式，抵押房產(chǎn)數(shù)額不夠，由于開到劉某名下數(shù)額過大，于是又以鄭德權(quán)名義開了房票作為抵押。后來鄭德權(quán)與劉某多次到公司要款，鄭德權(quán)把銷售處的大門也鎖上了。鄭德權(quán)提出再給他開一張欠佟華192萬元的欠條，以后劉某就不向你要錢了，所有費用跟他結(jié)算，所以就出具了欠據(jù)。當時寶某公司要求鄭德權(quán)返還給劉某的原欠據(jù)和房票子，但鄭德權(quán)沒有返還。于是劉某訴至法院，13號案件審理的是192萬元欠款的事，本案是商品房買賣關(guān)系。
本院圍繞雙方當事人爭議的事實焦點組織了質(zhì)證。
被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對原告劉某提供證據(jù)的質(zhì)證意見:對原告提供的證據(jù)一的真實性沒有異議，但對證明的問題有異議，認為雙方之間不存在房屋買賣的事實，也沒有收到任何購房款；對原告提供的證據(jù)二、證據(jù)三的真實性均有異議，認為證據(jù)是復(fù)印件，但對證明的問題沒有異議。對原告提供的證據(jù)四沒有異議。對原告提供的證據(jù)五，被告稱現(xiàn)在無法聯(lián)系到梁建民本人，是否是梁建民本人出具的不確定。
原告劉某對被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供證據(jù)的質(zhì)證意見:對被告提供的證據(jù)一的真實性沒有異議。但對證明的問題有異議，認為該份判決涉及的訴訟與原告沒有任何關(guān)系。判決書中已明確是本案被告向案外人借款并出具了借據(jù)。而且借據(jù)上載明:今借佟華現(xiàn)金192萬元整。法院認定的本金是124萬元。從借款人及數(shù)額看判決涉及的訴訟與本案無關(guān)。該訴訟明確債權(quán)人是佟華，并且數(shù)額無論是192萬元還是124萬元都與被告陳述的所謂欠劉某129萬元不符。將該份判決所涉訴訟與劉某購房款糾紛認定為一筆缺乏證據(jù)。該份證據(jù)證明不了被告欲證明的事實。對被告提供的證據(jù)二真實性無異議。但對證明的問題有異議。認為該筆錄是另案中佟華與本案被告間的民間借貸糾紛。佟華及其代理人與本案毫無關(guān)系。無論是佟華或者其代理人均不是本案的當事人。不完全了解本案中劉某與被告的往來。另案中他人的陳述與本案事實不符。劉某確實借錢給梁建民，但僅是對梁建民個人之間的借貸關(guān)系。劉某從本案被告處購買房產(chǎn)是事實。當時購買房產(chǎn)時開發(fā)商是百興原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，工程項目并未轉(zhuǎn)給本案的被告。梁建民是本案被告的法人，故借款和買賣房產(chǎn)是兩碼事。另據(jù)劉某所知另案佟華也確實借過錢給本案的被告，但與劉某無關(guān)。
根據(jù)雙方當事人的質(zhì)證意見，本院綜合審查認證如下:對原告提供的證據(jù)一、二、四雙方當事人均無異議，本院予以采信；對原告提供的證據(jù)三是復(fù)印件，被告對真實性有異議。因原件在被告處，且被告對所證明的問題沒有異議，而被告在法庭規(guī)定的期限內(nèi)拒不提供證據(jù)原件，故應(yīng)推定原告所提供的證據(jù)真實、有效。對于原告提供的證據(jù)五，被告有異議，稱無法聯(lián)系到梁建民本人，對該欠據(jù)是否是梁建民本人出具的不能確定。但在法庭規(guī)定的期限內(nèi)，其仍不能作出明確的答復(fù)，故本院認定該證據(jù)真實、有效。對被告提供的證據(jù)一、二原告均無異議，本院予以采信。
本院根據(jù)以上確認的證據(jù)及雙方當事人的陳述，查明案件事實如下:2011年，劉某欲購買黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于安達市三、四道街的御景豪庭二期房屋。并于同年2月1日，與朋友鄭德權(quán)一同從大慶趕到黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處找到梁建民，由梁建民領(lǐng)著到財務(wù)室。劉某共計購買了御景豪庭二期房屋六套。雙方簽訂了購房合同，劉某交付購房款1，368，960.00元，黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)公司為其出具了購房收據(jù)。該六套房屋分別為:G3棟1單元3層304號，購房款223，560.00元；G3棟1單元4層404號，購房款224，940.00元；G棟1單元5層504號購房款227，010.00元；G3棟1單元6層604號，購房款229，080.00元；G3棟1單元7層704號，購房款231，150.00元；G3棟1單元8層804號，購房款233，220.00元。因御景豪庭二期工程至今尚未建成，也未辦理預(yù)售房屋許可證。故原告劉某訴至法院，要求確認原、被告之間簽訂的六套房屋認購協(xié)議無效，黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告購房款1，378，960.00元，并支付自2011年2月1日起至給付之日止的利息。
本院認為，黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的位于安達市三、四道街御景豪庭二期項目土地使用權(quán)及與之相關(guān)的項目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并由黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行項目內(nèi)黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽署的所有合同及債權(quán)、債務(wù)。但被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過轉(zhuǎn)讓取得的御景豪庭二期工程項目至今尚未建成，也沒有辦理預(yù)售房屋許可證。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效。但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”。本案中，黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明知其沒有取得“御景豪庭二期”商品房預(yù)售許可，在未告知原告的情況下，與原告簽訂《御景豪庭二期項目認購協(xié)議》，且在轉(zhuǎn)讓后至起訴前，被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仍未取得商品房預(yù)售許可證明，原告劉某所認購的房屋至今也未建成。故原告劉某請求確認其與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《御景豪庭二期項目認購協(xié)議》無效的訴訟請求有理，應(yīng)予支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款第（一）項規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息。本案中，被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)至今未取得商品房預(yù)售許可證，其與原告簽訂《御景豪庭二期項目認購協(xié)議》存在明顯過錯，故原告請求返還已付購房款1，378，960.00元，并按中國人民銀行同期貸款利率支付自付款之日起至給付時止的利息符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，雙方之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，而是借款關(guān)系。并提供另一起案件的判決書和庭審筆錄予以證實。因原告劉某對其與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人梁建民之間存在借款關(guān)系的事實并不否認。但認為借款與房屋買賣事實無關(guān)，并提供認購協(xié)議及購房收據(jù)相互印證。而從被告提供的另一起案件的庭審筆錄看，另一起案件的借款數(shù)額與本案劉某提供的借據(jù)中的借款數(shù)額不符，同時，在劉某所提供的借據(jù)及認購協(xié)議中均未體現(xiàn)用六套房屋作抵押的相關(guān)約定，故僅憑另一起案件代理人在庭審筆錄中的陳述不能有效認定本案被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所主張的事實成立。被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所辯稱的事實依據(jù)不足，本院不予采信。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下:
一、原告劉某與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的六套《御景豪庭二期項目認購協(xié)議》無效；
二、被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)返還原告劉某購房款1，368，960.00元、利息367，787.00元（按照中國人民銀行同期貸款利率自2011年2月1日起至2015年5月16日止），本息合計1，736，747.00元。
案件受理費20，481.00元，由被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交
上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級人民法院。

本院認為，黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的位于安達市三、四道街御景豪庭二期項目土地使用權(quán)及與之相關(guān)的項目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并由黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行項目內(nèi)黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽署的所有合同及債權(quán)、債務(wù)。但被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過轉(zhuǎn)讓取得的御景豪庭二期工程項目至今尚未建成，也沒有辦理預(yù)售房屋許可證。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效。但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”。本案中，黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明知其沒有取得“御景豪庭二期”商品房預(yù)售許可，在未告知原告的情況下，與原告簽訂《御景豪庭二期項目認購協(xié)議》，且在轉(zhuǎn)讓后至起訴前，被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仍未取得商品房預(yù)售許可證明，原告劉某所認購的房屋至今也未建成。故原告劉某請求確認其與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《御景豪庭二期項目認購協(xié)議》無效的訴訟請求有理，應(yīng)予支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款第（一）項規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息。本案中，被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)至今未取得商品房預(yù)售許可證，其與原告簽訂《御景豪庭二期項目認購協(xié)議》存在明顯過錯，故原告請求返還已付購房款1，378，960.00元，并按中國人民銀行同期貸款利率支付自付款之日起至給付時止的利息符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，雙方之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，而是借款關(guān)系。并提供另一起案件的判決書和庭審筆錄予以證實。因原告劉某對其與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人梁建民之間存在借款關(guān)系的事實并不否認。但認為借款與房屋買賣事實無關(guān)，并提供認購協(xié)議及購房收據(jù)相互印證。而從被告提供的另一起案件的庭審筆錄看，另一起案件的借款數(shù)額與本案劉某提供的借據(jù)中的借款數(shù)額不符，同時，在劉某所提供的借據(jù)及認購協(xié)議中均未體現(xiàn)用六套房屋作抵押的相關(guān)約定，故僅憑另一起案件代理人在庭審筆錄中的陳述不能有效認定本案被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所主張的事實成立。被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所辯稱的事實依據(jù)不足，本院不予采信。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下:

一、原告劉某與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的六套《御景豪庭二期項目認購協(xié)議》無效；
二、被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)返還原告劉某購房款1，368，960.00元、利息367，787.00元（按照中國人民銀行同期貸款利率自2011年2月1日起至2015年5月16日止），本息合計1，736，747.00元。
案件受理費20，481.00元，由被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：張敏
審判員：杜雪紅
審判員：付振鐸

書記員：李美紅