原告馮小某，男，漢族，湖北省咸寧市人。
委托代理人馮興發(fā)，嘉魚縣法律援助中心律師。
被告李增長(zhǎng)，男，漢族，湖北省通山縣人。
委托代理人徐維佳，湖北佳強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
被告白棕腱，男，漢族。
被告王某某，男，漢族，湖北省咸寧市人，湖北咸寧寶塔麻業(yè)有限公司總經(jīng)理。
被告朱某，男，漢族，湖北咸寧奧鵬裝飾公司董事長(zhǎng)。

原告馮小某因與被告李增長(zhǎng)、白棕腱、王某某、朱某買賣合同糾紛一案，向本院提起訴訟。本院受理后，依法組成合議庭，于2015年3月10日公開開庭審理了本案。原告委托代理人馮興發(fā)及被告李增長(zhǎng)委托代理人徐維佳、被告王某某、被告朱某到庭參加了訴訟。被告白棕腱經(jīng)本院合法傳喚后無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告對(duì)原告所提交證據(jù)的真實(shí)性均予以認(rèn)可，本院可以作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。被告李增長(zhǎng)針對(duì)證據(jù)4擔(dān)保書認(rèn)為不清楚，本院認(rèn)為，擔(dān)保書上有王某某、朱某的簽名，內(nèi)容與本案爭(zhēng)議事由相關(guān)聯(lián)，王某某、朱某亦認(rèn)可其真實(shí)性，因此，本院認(rèn)為擔(dān)保書可作為本案事實(shí)認(rèn)定的依據(jù)。被告李增長(zhǎng)針對(duì)證據(jù)6民事調(diào)解書認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，本院認(rèn)為，民事調(diào)解書的當(dāng)事人非本案原告，且其內(nèi)容與本案爭(zhēng)議事由亦無(wú)關(guān)聯(lián)性，被告李增長(zhǎng)的異議成立，本院予以支持。
根據(jù)上述舉證、質(zhì)證明、認(rèn)證明情況，并結(jié)合當(dāng)事人陳述，本院確認(rèn)以下事實(shí)：
2014年3月31日，馮小某與馮貴洲就馮小某名下九處房產(chǎn)處置的委托權(quán)問題在湖北省咸寧市公證處進(jìn)行了公證，馮小某作為房屋所有權(quán)人，全權(quán)委托馮貴洲為其合法代理人，可對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行出售、簽訂合同、辦理房屋過戶登記等處置行為。馮貴洲與馮小某系父子關(guān)系。2014年4月1日，馮貴洲（甲方）與李增長(zhǎng)（乙方）簽訂了《房屋土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，協(xié)議書第一條約定，甲方將自有的位于咸寧市潛山路門面和喜相逢賓館轉(zhuǎn)讓給乙方；第三條第1款約定，甲方轉(zhuǎn)讓土地和房屋給乙方的門面面積310平方米，喜相逢賓館996平方米，乙方支付給甲方土地和房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣1500萬(wàn)元整（其中乙方承擔(dān)契稅30萬(wàn)元整，總金額為1530萬(wàn)元，且該轉(zhuǎn)讓價(jià)款為包干價(jià)）；第三條第2款約定，本協(xié)議簽訂之日起七日內(nèi)，乙方必須向甲方支付100萬(wàn)元作定金，并向甲方指定銀行賬戶支付余下轉(zhuǎn)讓土地房屋價(jià)款1400萬(wàn)元；第七條第1款約定，任何一方構(gòu)成違約或給另一方造成重大損失，賠償違約金為人民幣300萬(wàn)元整，任何一方不得以該違約金過高而要求調(diào)整。第十一條第3款約定，本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日成立，并于乙方向甲方辦理支付稅費(fèi)定金100萬(wàn)元，其中乙方承擔(dān)稅費(fèi)30萬(wàn)元，共計(jì)人民幣130萬(wàn)元付清之日生效（定金簽訂本協(xié)議當(dāng)日交付，在土地和房屋總額轉(zhuǎn)讓款沖抵）。雙方在協(xié)議中對(duì)各自其他的權(quán)利和義務(wù)均作了約定，并在協(xié)議書的每一頁(yè)簽署了名字。同日，李增長(zhǎng)與白棕腱簽訂了一份《授權(quán)委托、擔(dān)保書》，李增長(zhǎng)為委托人、白棕腱為受委托人，雙方約定委托事項(xiàng)：授權(quán)指定馮小某位于咸寧市潛山路A棟門面和喜相逢賓館房屋土地轉(zhuǎn)讓白棕腱名下。A棟門面和喜相逢賓館共計(jì)人民幣壹仟伍佰叁拾萬(wàn)元整（含稅所有過戶稅費(fèi)）。所有門面和喜相逢賓館房屋款由李增長(zhǎng)負(fù)責(zé)償還。白棕腱負(fù)連帶責(zé)任。2014年5月4日，李增長(zhǎng)出具一份欠條，欠條內(nèi)容為：“今欠到購(gòu)馮貴洲喜相逢賓館和柒個(gè)門面（具體面積見證為準(zhǔn)）共計(jì)人民幣壹仟伍佰叁拾萬(wàn)元整，已付人民幣壹佰叁拾萬(wàn)元，余款壹仟肆佰萬(wàn)元。此款壹仟肆佰萬(wàn)元只能支付籌碼（人民幣和港幣按當(dāng)日匯率計(jì)算），所出籌碼保證不低于捌佰萬(wàn)元整，如出現(xiàn)籌碼不能按期兌現(xiàn)，所有責(zé)任（包括法律責(zé)任）全部由李增長(zhǎng)個(gè)人承擔(dān)。欠款人李增長(zhǎng)擔(dān)保人王某某”。之后，白棕腱向馮貴洲支付了130萬(wàn)元現(xiàn)金（其中30萬(wàn)元為房屋過戶手續(xù)費(fèi)）、600萬(wàn)元籌碼（折合人民幣480萬(wàn)元）。
同時(shí)查明，2014年3月12日，王某某與朱某作為擔(dān)保人簽署了一份《擔(dān)保書》，擔(dān)保書約定，馮小某轉(zhuǎn)讓給白棕腱咸寧潛山路門面和喜相逢賓館房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)合同交易，擔(dān)保人提供擔(dān)保，保證交易支付給馮貴洲的籌碼按時(shí)足額出碼，且保證出碼交給馮貴洲；擔(dān)保人公司名下的房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、設(shè)備或資金及擔(dān)保人個(gè)人財(cái)產(chǎn)均可作為兌現(xiàn)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)；擔(dān)保受益人可憑擔(dān)保書向任一擔(dān)保人要求其兌現(xiàn)擔(dān)保責(zé)任。王某某和朱某均在擔(dān)保人欄簽署了個(gè)人簽名。
另查明，馮貴洲與李增長(zhǎng)所簽訂的《房屋土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中所涉房產(chǎn)于2014年4月9日均已過戶至白棕腱名下。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、馮小某與李增長(zhǎng)簽訂的《房屋土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中房產(chǎn)剩余價(jià)款應(yīng)以何種方式支付的問題；二、本案當(dāng)事人違約責(zé)任、保證責(zé)任的承擔(dān)及違約金如何承擔(dān)的問題。
馮貴洲與馮小某系父子關(guān)系，馮貴洲接受馮小某委托對(duì)馮小某名下九處房產(chǎn)進(jìn)行出售、簽訂合同等處置行為。馮小某的委托經(jīng)公證處公證，合法有效。馮貴洲與李增長(zhǎng)簽訂的《房屋土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，系馮貴洲在其代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施的民事法律行為，馮小某作為原產(chǎn)權(quán)人予以認(rèn)可，李增長(zhǎng)對(duì)協(xié)議書的效力亦未提出異議，因此該協(xié)議書合法有效，雙方構(gòu)成買賣合同關(guān)系，均應(yīng)按合同約定履行各自的權(quán)利與義務(wù)。
一、關(guān)于馮小某與李增長(zhǎng)簽訂的《房屋土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中房產(chǎn)剩余價(jià)款應(yīng)以何種方式支付的問題。
本院認(rèn)為，馮小某與李增長(zhǎng)簽訂《房屋土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的同時(shí)，李增長(zhǎng)與白棕腱之間簽訂了一份《授權(quán)委托、擔(dān)保書》，雙方約定，李增長(zhǎng)向馮小某所購(gòu)買的房產(chǎn)所有權(quán)登記于白棕腱名下，房產(chǎn)價(jià)款由李增長(zhǎng)承擔(dān)償還之責(zé)，白棕腱承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百五十九條規(guī)定，當(dāng)事人約定易貨交易、轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定。出賣人馮小某已按買受人李增長(zhǎng)的指令將協(xié)議書中的房產(chǎn)過戶至白棕腱名下，已實(shí)際履行了其給付標(biāo)的物的義務(wù)，李增長(zhǎng)則應(yīng)承擔(dān)全額支付房產(chǎn)價(jià)款的責(zé)任。雖然李增長(zhǎng)向馮小某出具的欠條上注明所欠款項(xiàng)只能支付籌碼，但雙方簽訂的協(xié)議中所約定的房屋價(jià)款為人民幣1530萬(wàn)元，結(jié)算單位為人民幣。籌碼支付系雙方在履行過程中自行協(xié)商的履行方式。但一旦雙方發(fā)生糾紛并進(jìn)入到訴訟程序后，籌碼支付便成為法律上或者事實(shí)上不能履行和執(zhí)行的方式，則應(yīng)以雙方正式簽訂的合同作為履行依據(jù)，且馮小某亦請(qǐng)求李增長(zhǎng)支付剩余價(jià)款應(yīng)按協(xié)議約定以人民幣作為結(jié)算單位。因此，本院認(rèn)為，被告李增長(zhǎng)、王某某、朱某認(rèn)為價(jià)款支付應(yīng)以支付籌碼作為履行方式的辯稱缺乏法律依據(jù)，不予支持。馮小某自認(rèn)已支付房產(chǎn)價(jià)款580萬(wàn)元，下余房產(chǎn)價(jià)款920萬(wàn)元應(yīng)由李增長(zhǎng)承擔(dān)支付責(zé)任。
二、關(guān)于本案當(dāng)事人違約責(zé)任、保證責(zé)任的承擔(dān)及違約金如何承擔(dān)問題。
本院認(rèn)為，李增長(zhǎng)作為買受人未能按期支付房產(chǎn)價(jià)款，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)支付剩余房產(chǎn)價(jià)款的責(zé)任。根據(jù)白棕腱與李增長(zhǎng)之間的《授權(quán)委托、擔(dān)保書》的約定，白棕腱負(fù)有連帶責(zé)任，且白棕腱已實(shí)際取得本案所涉房產(chǎn)的所有權(quán)，應(yīng)承擔(dān)連帶償還之責(zé)。王某某、朱某于協(xié)議書簽訂之前已出具了《擔(dān)保書》，明確表示對(duì)馮小某轉(zhuǎn)讓給白棕腱的房產(chǎn)合同交易提供擔(dān)保，王某某并在李增長(zhǎng)出具的欠條上作為擔(dān)保人簽署了名字。王某某、朱某作為完全民事行為能力人，意思表示真實(shí)，對(duì)其所作出的民事行為應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此王某某、朱某應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十六條、第十九條規(guī)定，保證的方式分一般保證和連帶責(zé)任保證；當(dāng)事人對(duì)保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。王某某、朱某的擔(dān)保書中對(duì)于擔(dān)保方式?jīng)]有明確約定，王某某、朱某依法應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十一條規(guī)定，白棕腱、王某某、朱某承擔(dān)連帶保證責(zé)任后，可依法向李增長(zhǎng)追償。
針對(duì)原告馮小某提出四被告應(yīng)承擔(dān)300萬(wàn)元違約金及逾期付款利息損失的訴訟請(qǐng)求。本院認(rèn)為，（1）馮貴洲與李增長(zhǎng)在協(xié)議中約定，任何一方構(gòu)成違約或給另一方造成重大損失，賠償違約金人民幣300萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人約定的違約金超過損失的百分之三十的，可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。現(xiàn)李增長(zhǎng)、王某某、朱某在本案訴訟中提出雙方所約定的違約金過高并請(qǐng)求人民法院依法調(diào)整。對(duì)此，本院認(rèn)為，李增長(zhǎng)遲延付款行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向馮小某支付違約金。但雙方約定300萬(wàn)元違約金明顯過高，被告方請(qǐng)求本院予以適當(dāng)調(diào)整，本院根據(jù)本案具體情況，參照當(dāng)事人雙方約定，確定違約金以雙方約定違約金金額的30%為限，即李增長(zhǎng)應(yīng)向馮小某支付違約金90萬(wàn)元，白棕腱、王某某、朱某承擔(dān)連帶保證責(zé)任。（2）根據(jù)馮小某與李增長(zhǎng)的協(xié)議第三條第2款約定，李增長(zhǎng)應(yīng)于協(xié)議簽訂之日起七日內(nèi)向馮小某支付房產(chǎn)價(jià)款1400萬(wàn)元。雙方簽訂協(xié)議時(shí)間為2013年4月1日，則李增長(zhǎng)應(yīng)于2014年4月8日前支付房產(chǎn)價(jià)款?，F(xiàn)李增長(zhǎng)未按期支付房產(chǎn)價(jià)款，其遲延付款行為給馮小某造成的直接經(jīng)濟(jì)損失即是通常意義上的存款利息收入，因此本院對(duì)馮小某主張李增長(zhǎng)支付逾期付款利息損失的訴訟請(qǐng)求予以支持，逾期付款的利息按中國(guó)人民銀行一年期同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。白棕腱、王某某、朱某對(duì)此款項(xiàng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
綜上，馮貴洲與李增長(zhǎng)簽訂《房屋土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，沒有違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。馮貴洲的代理行為合法有效，協(xié)議書所涉及的法律責(zé)任和后果依法應(yīng)由馮小某承擔(dān)，馮小某為主張權(quán)利主體符合法律規(guī)定。李增長(zhǎng)未能按協(xié)議書的約定履行支付價(jià)款的義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)支付剩余房產(chǎn)價(jià)款、違約金及逾期付款利息損失的責(zé)任，白棕腱、王某某、朱某承擔(dān)連帶保證責(zé)任。白棕腱、王某某、朱某承擔(dān)連帶保證責(zé)任后，可依法有權(quán)向李增長(zhǎng)追償。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第九條第二款、第六十條第一款、第一百一十四條第一款、第一百七十五條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十六條、第十九條、第三十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、由李增長(zhǎng)于本判決生效后十日內(nèi)向馮小某支付《房屋土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中的房產(chǎn)剩余價(jià)款人民幣920萬(wàn)元，支付違約金90萬(wàn)元，支付逾期付款利息損失（自2014年4月9日起至本判決確定的給付之日止，按中國(guó)人民銀行一年期同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。
二、白棕腱、王某某、朱某對(duì)李增長(zhǎng)應(yīng)付款項(xiàng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
三、駁回馮小某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)76200元、訴訟保全費(fèi)5000元由李增長(zhǎng)承擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級(jí)人民法院，上訴人提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十二條第二款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省高級(jí)人民法院。湖北省高級(jí)人民法院的開戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶名：湖北省財(cái)政廳非稅收入財(cái)政專戶，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng)　趙　斌 審判員　王凱群 審判員　夏昌筠

書記員：程鵬翔