于某某
劉在軍(黑龍江佳木斯郊區(qū)法律援助中心)
佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
杜桂蘭
張某
吳建民(黑龍江于仁海律師事務(wù)所)
原告:于某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,現(xiàn)住黑龍江省佳木斯市向陽區(qū)臨江花園社區(qū)30組4號。
委托訴訟代理人:劉在軍,佳木斯市郊區(qū)法律援助中心法律工作者。
代理權(quán)限:代為一審訴訟、承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求、代為和解、代收法律文書。
被告:佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)中山路109號。
法定代表人:牟國義,總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:杜桂蘭,女,該公司法律顧問。
代理權(quán)限:代為參加訴訟活動,提供相關(guān)證據(jù),參加法庭辯論和調(diào)解,上訴,代收法律文書。
第三人:張某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)保衛(wèi)社區(qū)26組73號。
委托訴訟代理人:吳建民,黑龍江于仁海律師事務(wù)所專職律師。
代理權(quán)限:承訴、放棄訴訟請求等特別授權(quán)。
原告于某某與被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱:萬基公司)、第三人張某房屋買賣合同糾紛一案,本院2016年8月31日立案受理后,依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。
原告于某某委托訴訟代理人劉在軍、被告萬基公司委托訴訟代理人杜桂蘭、第三人張某及其委托訴訟代理人吳建民均到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
于某某向本院提出訴訟請求:1.確認(rèn)于某某優(yōu)先取得友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋所有權(quán),判令萬基公司繼續(xù)履行合同,為原告辦理房屋所有權(quán)證;2.判令萬基公司與張某簽訂的購買友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋的商品房買賣合同無效;3.萬基公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由:2012年10月24日,于某某從萬基公司購買友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋,雙方簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議,于某某已經(jīng)實(shí)際入住。
但2013年6月17日萬基公司又違法將該房屋賣給張某,導(dǎo)致于某某至今無法辦理產(chǎn)權(quán)證,萬基公司侵害了原告的合法權(quán)益,張某雖然與萬基公司在2013年6月17日簽訂了購買友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋的協(xié)議,但于某某優(yōu)先于張某購買且已經(jīng)實(shí)際入住,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定,于某某應(yīng)優(yōu)先取得該房屋。
萬基公司辯稱:1.于某某訴萬基公司事宜萬基公司不清楚,萬基公司沒有將爭議房屋出售給于某某,雙方簽訂過房屋買賣合同;2.萬基公司沒有與張某簽訂過房屋買賣合同,張某是買賣房屋還是民間借貸,萬基公司不清楚,也沒有收到于某某和張某的房款,該地段實(shí)際興建人是張恒舜,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任;3.本案是房屋買賣還是民間借貸無法查證核實(shí),于某某、萬基公司及張某沒有形成買賣合同關(guān)系,于某某應(yīng)當(dāng)將張恒舜列為被告,法院應(yīng)當(dāng)依職權(quán)追加張恒舜為被告,以便查清事實(shí)。
張某述稱:1.張某購買該房屋并簽訂合同,在不動產(chǎn)登記部門辦理登記備案,符合法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)享有房屋所有權(quán),合同有效;2.于某某與萬基公司無商品房買賣合同,其他證據(jù)無法證明于某某取得房屋所有權(quán),即便實(shí)際入住也不能對抗張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對當(dāng)事人無異議的證據(jù),本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)和事實(shí)本院認(rèn)定如下:1.于某某提交的其與萬基公司簽訂的認(rèn)購協(xié)議書復(fù)印件及交款單據(jù)復(fù)印件(與原件核對無異)。
證明:于某某于2012年10月24日與萬基公司簽訂認(rèn)購協(xié)議并于當(dāng)日交付房款。
經(jīng)庭審質(zhì)證,萬基公司對該證據(jù)真實(shí)性有異議,認(rèn)為出售方公章為友誼小區(qū)工程指揮部,但其沒有對外出售房屋的權(quán)利,法定代表人是張恒舜,但張恒舜不是萬基公司法定代表人,對證實(shí)問題有異議,萬基公司未將房屋賣給于某某也未收到房款;張某對該證據(jù)真實(shí)性沒有異議,從協(xié)議內(nèi)容第七項(xiàng)看該協(xié)議為預(yù)付款協(xié)議,并未成立買賣合同關(guān)系;對收款單據(jù)真實(shí)性無異議,對證明問題有異議,該單據(jù)沒有該房屋的準(zhǔn)確信息,無法確定是否為爭議房屋所繳納的費(fèi)用。
本院經(jīng)審查認(rèn)為,雖然萬基公司否認(rèn)基將該房屋出售給于某某,結(jié)合張某提交的在佳木斯市房屋產(chǎn)權(quán)與交易管理中心登記備案的商品房買賣合同記載,該房屋出賣人為萬基公司,委托代理人為張恒舜,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定張恒舜蓋章的該認(rèn)購協(xié)議系代表萬基公司出售房屋的行為,且該認(rèn)購協(xié)議具備了商品房買賣的主要內(nèi)容,買受人于某某已經(jīng)支付房款,該認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同,本院對該證據(jù)予以采信。
2.于某某提交的佳木斯明軒物業(yè)公司友誼小區(qū)發(fā)放的私產(chǎn)房屋使用證一份、入戶通知書一份(與原件核對無異,原件返回)。
證明:從2012年10月24日于某某已經(jīng)取得房屋并實(shí)際入住,并且已經(jīng)繳納相關(guān)費(fèi)用。
經(jīng)庭審質(zhì)證,萬基公司對該證據(jù)真實(shí)性及證明問題均有異議,該物業(yè)公司不是萬基公司下設(shè)的機(jī)構(gòu),萬基公司也沒有收取費(fèi)用,私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的;張某認(rèn)為該證據(jù)真實(shí)性及證明問題均有異議,同意萬基公司質(zhì)證意見,同時認(rèn)為該房屋使用證印鑒為物業(yè)公司,于某某未提供物業(yè)公司的經(jīng)營資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照,無法確定該公司是否存在,房管員印的人名無法確定真實(shí)性。
本院經(jīng)審查認(rèn)為,該證據(jù)能夠證明于某某實(shí)際入住該房屋,本院予以采信。
3.于某某提交的2012-2016年使用該房屋繳納的物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)等相關(guān)票據(jù)復(fù)印件(與原件核對無異)證明:于某某一直居住使用該房屋。
經(jīng)庭審質(zhì)證,萬基公司對該證據(jù)真實(shí)性及證明問題均有異議,該物業(yè)公司不是萬基公司下設(shè)的機(jī)構(gòu),萬基公司也沒有收取費(fèi)用,私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的關(guān)于是否實(shí)際入住萬基公司不清楚,萬基公司未辦理相關(guān)手續(xù);張某同意萬基公司的質(zhì)證意見,認(rèn)為只能證明于某某對該房屋有繳費(fèi)記錄,無法確定是否實(shí)際入住。
本院經(jīng)審查認(rèn)為,該證據(jù)能夠證明于某某實(shí)際入住該房屋并使用該房屋的事實(shí),本院予以采信;4.張某提交的商品房買賣合同復(fù)印件一份、買賣收據(jù)復(fù)印件一份、商品房銷售專用結(jié)算單、商品房銷售聯(lián)機(jī)備案IC卡(與原件核對無異)。
證明:張某與萬基公司之間買賣合同成立,合同有效,受法律保護(hù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證,于某某對真實(shí)性無異議,對證明問題有異議,于某某認(rèn)為其是先于張某認(rèn)購該房屋,該合同無法律效力,萬基公司對真實(shí)性及證明問題均有異議,萬基公司未與張某簽訂該房屋的買賣合同,合同沒有萬基公司公章及法定代表人印章,萬基公司未授權(quán)其他人,張某未提供賣房款的支付方式,萬基公司未收到房款。
本院經(jīng)審查,對該證據(jù)真實(shí)性予以采信。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述、舉證、質(zhì)證及辯論,可以認(rèn)定以下基本事實(shí):萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋,產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904號,于2012年10月24日出售給于某某后,于某某于2012年10月入住并使用該房屋,并繳納相關(guān)使用費(fèi)至今。
2013年6月17日,萬基公司將于某某已經(jīng)購買并實(shí)際使用的房屋又出售給張某,簽訂了商品房買賣合同,并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案。
本院認(rèn)為,萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)產(chǎn)籍號為1-0527-046-010804號的房屋于2012年10月24日出售給于某某后,于某某于2012年3月入住并使用該房屋,并繳納相關(guān)使用費(fèi)至今,于某某與萬基公司簽訂的認(rèn)購協(xié)議有效,該商品房的認(rèn)購協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且被告已經(jīng)按照約定收受購房款,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同,于某某依據(jù)有效的認(rèn)購協(xié)議取得該爭議房屋的所有權(quán);2013年6月17日,萬基公司將于某某已經(jīng)購買并實(shí)際使用的房屋又出售給張某,簽訂了商品房買賣合同,并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案,但張某購買該爭議房屋的時間是在于某某已經(jīng)實(shí)際居住使用該房屋之后,該合同損害了于某某的合法權(quán)益,故張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同無效。
綜上所述,于某某與萬基公司于2012年10月24日簽訂的認(rèn)購協(xié)議有效,依據(jù)有效協(xié)議,于某某享有位于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)A樓,產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904號房屋的所有權(quán),張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同無效。
依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、《最高人民法院物權(quán)法司法解釋(一)》第二條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?之規(guī)定,判決如下:
一、原告于某某享有座落于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋(產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904)所有權(quán);
二、被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人張某于2013年6月17日簽訂的商品房買賣合同(合同編號:20130617641BF5084801)無效;
三、駁回原告于某某其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)6384元由被告承擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀、交納上訴費(fèi),并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。
本院經(jīng)審查認(rèn)為,雖然萬基公司否認(rèn)基將該房屋出售給于某某,結(jié)合張某提交的在佳木斯市房屋產(chǎn)權(quán)與交易管理中心登記備案的商品房買賣合同記載,該房屋出賣人為萬基公司,委托代理人為張恒舜,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定張恒舜蓋章的該認(rèn)購協(xié)議系代表萬基公司出售房屋的行為,且該認(rèn)購協(xié)議具備了商品房買賣的主要內(nèi)容,買受人于某某已經(jīng)支付房款,該認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同,本院對該證據(jù)予以采信。
2.于某某提交的佳木斯明軒物業(yè)公司友誼小區(qū)發(fā)放的私產(chǎn)房屋使用證一份、入戶通知書一份(與原件核對無異,原件返回)。
證明:從2012年10月24日于某某已經(jīng)取得房屋并實(shí)際入住,并且已經(jīng)繳納相關(guān)費(fèi)用。
經(jīng)庭審質(zhì)證,萬基公司對該證據(jù)真實(shí)性及證明問題均有異議,該物業(yè)公司不是萬基公司下設(shè)的機(jī)構(gòu),萬基公司也沒有收取費(fèi)用,私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的;張某認(rèn)為該證據(jù)真實(shí)性及證明問題均有異議,同意萬基公司質(zhì)證意見,同時認(rèn)為該房屋使用證印鑒為物業(yè)公司,于某某未提供物業(yè)公司的經(jīng)營資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照,無法確定該公司是否存在,房管員印的人名無法確定真實(shí)性。
本院經(jīng)審查認(rèn)為,該證據(jù)能夠證明于某某實(shí)際入住該房屋,本院予以采信。
3.于某某提交的2012-2016年使用該房屋繳納的物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)等相關(guān)票據(jù)復(fù)印件(與原件核對無異)證明:于某某一直居住使用該房屋。
經(jīng)庭審質(zhì)證,萬基公司對該證據(jù)真實(shí)性及證明問題均有異議,該物業(yè)公司不是萬基公司下設(shè)的機(jī)構(gòu),萬基公司也沒有收取費(fèi)用,私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的關(guān)于是否實(shí)際入住萬基公司不清楚,萬基公司未辦理相關(guān)手續(xù);張某同意萬基公司的質(zhì)證意見,認(rèn)為只能證明于某某對該房屋有繳費(fèi)記錄,無法確定是否實(shí)際入住。
本院經(jīng)審查認(rèn)為,該證據(jù)能夠證明于某某實(shí)際入住該房屋并使用該房屋的事實(shí),本院予以采信;4.張某提交的商品房買賣合同復(fù)印件一份、買賣收據(jù)復(fù)印件一份、商品房銷售專用結(jié)算單、商品房銷售聯(lián)機(jī)備案IC卡(與原件核對無異)。
證明:張某與萬基公司之間買賣合同成立,合同有效,受法律保護(hù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證,于某某對真實(shí)性無異議,對證明問題有異議,于某某認(rèn)為其是先于張某認(rèn)購該房屋,該合同無法律效力,萬基公司對真實(shí)性及證明問題均有異議,萬基公司未與張某簽訂該房屋的買賣合同,合同沒有萬基公司公章及法定代表人印章,萬基公司未授權(quán)其他人,張某未提供賣房款的支付方式,萬基公司未收到房款。
本院經(jīng)審查,對該證據(jù)真實(shí)性予以采信。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述、舉證、質(zhì)證及辯論,可以認(rèn)定以下基本事實(shí):萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋,產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904號,于2012年10月24日出售給于某某后,于某某于2012年10月入住并使用該房屋,并繳納相關(guān)使用費(fèi)至今。
2013年6月17日,萬基公司將于某某已經(jīng)購買并實(shí)際使用的房屋又出售給張某,簽訂了商品房買賣合同,并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案。
本院認(rèn)為,萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)產(chǎn)籍號為1-0527-046-010804號的房屋于2012年10月24日出售給于某某后,于某某于2012年3月入住并使用該房屋,并繳納相關(guān)使用費(fèi)至今,于某某與萬基公司簽訂的認(rèn)購協(xié)議有效,該商品房的認(rèn)購協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且被告已經(jīng)按照約定收受購房款,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同,于某某依據(jù)有效的認(rèn)購協(xié)議取得該爭議房屋的所有權(quán);2013年6月17日,萬基公司將于某某已經(jīng)購買并實(shí)際使用的房屋又出售給張某,簽訂了商品房買賣合同,并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案,但張某購買該爭議房屋的時間是在于某某已經(jīng)實(shí)際居住使用該房屋之后,該合同損害了于某某的合法權(quán)益,故張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同無效。
綜上所述,于某某與萬基公司于2012年10月24日簽訂的認(rèn)購協(xié)議有效,依據(jù)有效協(xié)議,于某某享有位于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)A樓,產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904號房屋的所有權(quán),張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同無效。
依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、《最高人民法院物權(quán)法司法解釋(一)》第二條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?之規(guī)定,判決如下:
一、原告于某某享有座落于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋(產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904)所有權(quán);
二、被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人張某于2013年6月17日簽訂的商品房買賣合同(合同編號:20130617641BF5084801)無效;
三、駁回原告于某某其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)6384元由被告承擔(dān)。
審判長:郭立娜
書記員:張艷皎
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