原告：中國工商銀行股份有限公司黃某分行，住所地湖北省黃某市南京路18號，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420200878423941m。
代表人：胡國祥，行長。
委托訴訟代理人：胡銳、肖遙，該行職工。
被告：黃細(xì)娥。
被告：馮某伍。
被告：馮自光。
被告：黃某市金博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省黃某市下陸區(qū)牛角山路73號，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420200688484030f。
法定代表人：柏春雪，董事長。
委托訴訟代理人：李春愈，湖北眾焱律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張明輝，湖北眾焱律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

原告中國工商銀行股份有限公司黃某分行（以下簡稱工行黃某分行）與被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光、黃某市金博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金博公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2017年3月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告工行黃某分行的委托訴訟代理人胡銳、肖遙、被告金博公司的委托訴訟代理人李春愈、張明輝到庭參加了訴訟，被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票未到庭。本案缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告工行黃某分行向本院提出訴訟請求：1、判令被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光立即償還所欠原告的貸款本金3563526.41元及應(yīng)付利息、罰息、復(fù)利之和（截止2017年2月28日）138946.97元，其后的利息、罰息、復(fù)利按照合同約定計(jì)算至貸款本息清償之日止；2、判令原告對本案抵押物在被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光所欠的全部貸款本息及原告實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)；3、判令被告金博公司對被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；4、判令四被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的全部費(fèi)用。事實(shí)與理由：2012年10月22日，原告與被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光簽訂［個(gè)貸］字黃某分行個(gè)貸中心支行［2012］年28號《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》，辦理個(gè)人商業(yè)用房貸款5000000元，貸款期限十年，還款方式為按月等額本息還款。合同中，被告黃細(xì)娥為借款人、抵押人，被告馮某伍、馮自光為共同借款人，被告馮某伍為抵押物共有人，被告金博公司為保證人。2012年10月24日原、被告辦理了房產(chǎn)預(yù)告抵押登記，同日原告依約將貸款本金5000000元匯入合同約定的賬戶。從2014年3月24日起，被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光開始違約，截止至2016年10月17日已連續(xù)三個(gè)月未按時(shí)足額償還貸款本息。原告依據(jù)合同約定，于2016年10月18日向被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光宣布合同項(xiàng)下貸款提前到期，要求立即歸還貸款本息，于同日向被告金博公司宣布貸款提前到期，要求其承擔(dān)保證責(zé)任。但時(shí)至今日，四被告均未能按約還本付息，原告多次主張權(quán)利無果，為維護(hù)自身合法權(quán)益，故訴至法院，望判如所請。
被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票無正當(dāng)理由未到庭，放棄了答辯及舉證、質(zhì)證的權(quán)利。
被告金博公司辯稱，被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光所欠原告本息數(shù)額由法院核定；被告金博公司曾于2014年9月16日至2016年8月15日代替被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光償還貸款2209247.66元；原告應(yīng)當(dāng)先以抵押房屋受償后，不足部分再向被告金博公司主張。
原告所提交的全部證據(jù)材料符合證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則，本院對其提交的證據(jù)予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2012年10月22日，被告黃細(xì)娥因購買房產(chǎn)需要，與原告工行黃某分行簽訂《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》，雙方約定：原告同意向被告黃細(xì)娥發(fā)放個(gè)人購置商用房貸款，用于購買黃某市下陸區(qū)東方新天地2號樓幢2至4層辦公201號房屋。貸款期限為十年，實(shí)際放款日及到期日以借款憑證為準(zhǔn)。貸款利率以貸款發(fā)放時(shí)適用的中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮15%確定，據(jù)此確定的利率以借款憑證記載為準(zhǔn)。原告按照約定將貸款一次性劃入被告金博公司的銀行賬戶。如被告黃細(xì)娥未按合同約定日期（包括被宣布提前到期）償還貸款，原告有權(quán)按罰息利率按日計(jì)收利息；對不能按時(shí)支付的利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)利，罰息利率在利率的基礎(chǔ)上加收30%確定。被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光自愿以所購買的黃某市下陸區(qū)東方新天地2號樓幢2至4層辦公201號房屋提供抵押擔(dān)保。被告金博公司作為保證擔(dān)保人承擔(dān)連帶責(zé)任保證，即保證人對合同項(xiàng)下全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、補(bǔ)償金、原告為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任。但在正式抵押登記手續(xù)辦理完畢，且原告收到記載有上述正式抵押登記信息的房屋他項(xiàng)權(quán)證書后，被告金博公司對條件滿足之日后到期的借款人債務(wù)免除保證責(zé)任。如被告金博公司未按合同約定履行保證擔(dān)保責(zé)任的，其授權(quán)原告從其開立的在中國工商銀行的所有本外幣賬戶中扣收相應(yīng)款項(xiàng)用以清償，直到借款人在合同項(xiàng)下全部債務(wù)清償完畢之日止。主債權(quán)同時(shí)存在一個(gè)或多個(gè)物的擔(dān)?；虻谌吮ＷC的，不論相關(guān)物的擔(dān)保是由借款人提供還是由第三人提供，原告有權(quán)自行選擇實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的順序。被告馮某伍、馮自光作為共同還款人在合同上簽字，保證人被告金博公司加蓋公章，同時(shí)被告馮某伍作為抵押物共有人也在合同上簽名。同年10月24日，原告與被告黃細(xì)娥、馮某伍共同辦理了黃某市下陸區(qū)東方新天地2號樓幢2至4層辦公201號房屋的預(yù)告抵押權(quán)登記，取得了黃房預(yù)陸字第201207956號預(yù)告抵押登記權(quán)證。同日，原告向被告黃細(xì)娥指定的銀行賬戶匯款5000000元，雙方約定年利率為7.5325%。但被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光其后未能按約還本付息，原告按約扣收被告金博公司的保證金1332052.27元，并于2016年10月18日在湖北日報(bào)上刊登通知，宣布貸款提前到期。截止2017年2月28日，被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光差欠原告貸款本金3563526.41元，利息、罰息、復(fù)利合計(jì)138946.97元。經(jīng)原告多次催討無果，雙方因此成訴。

本院認(rèn)為，原告與被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光簽訂的《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》是雙方真實(shí)意思的表示，其內(nèi)容合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光未能按期還本付息，其行為已構(gòu)成違約，故本院對原告主張被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光償還貸款本金3563526.41元及截止至2017年2月28日的利息、罰息、復(fù)利共計(jì)138946.97元，其后的利息、罰息、復(fù)利按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)從2017年3月1日計(jì)算至貸款本息實(shí)際清償之日止的訴訟請求予以支持。對原告主張對被告黃細(xì)娥、馮某伍所有的位于黃某市下陸區(qū)東方新天地2號樓幢2至4層辦公201號房屋折價(jià)或拍賣、變賣后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，本院認(rèn)為，原告與被告黃細(xì)娥、馮某伍已就抵押財(cái)產(chǎn)辦理了預(yù)告抵押登記，故本院對原告主張?jiān)诒桓纥S細(xì)娥、馮某伍、馮自光未支付的貸款本金及利息、罰息、復(fù)利及原告主張債權(quán)費(fèi)用的范圍內(nèi)對抵押房屋折價(jià)或者拍賣、變賣后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求予以支持。被告金博公司辯稱原告應(yīng)先行使抵押權(quán)，不足部分才能向其主張保證擔(dān)保責(zé)任，本院認(rèn)為，原、被告雙方在借款合同中已約定原告可自行選擇實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的順序，故本院對原告主張被告金博公司對被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光所欠貸款本金、利息、罰息、復(fù)利及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴訟請求予以支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百九十八條、第二百零四條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、第二十一條、第三十三條、第三十四條第（六）項(xiàng)、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光于本判決生效后十五日內(nèi)償還原告中國工商銀行股份有限公司黃某分行貸款本金3563526.41元及截止至2017年2月28日的利息、罰息、復(fù)利合計(jì)138946.97元，并按照《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付從2017年3月1日至貸款本息實(shí)際清償之日止的利息、罰息、復(fù)利及實(shí)現(xiàn)債權(quán)所支出的費(fèi)用，被告黃某市金博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
二、原告中國工商銀行股份有限公司黃某分行在被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光未償還的貸款本金、利息、罰息、復(fù)利及為主張本案債權(quán)而支出費(fèi)用的范圍內(nèi)對被告黃細(xì)娥、馮某伍所有的位于黃某市下陸區(qū)東方新天地2號樓幢2至4層辦公201號房屋折價(jià)或拍賣、變賣后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。
如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)36418元、公告費(fèi)560元，由被告黃細(xì)娥、馮某伍、馮自光、黃某市金博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審判長 黃鑌
人民陪審員 岑智
人民陪審員 熊豐

書記員： 鄺慧敏