中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門向某支行
李曉勇
李丹麗（湖北京中金律師事務(wù)所）
胡某某
朱某某
荊門銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
潘亞平（湖北新天律師事務(wù)所）

原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門向某支行。
代表人張雪峰，該行行長。
委托代理人李曉勇，系該行員工。
委托代理人李丹麗，湖北京中金律師事務(wù)所律師。
被告胡某某。
被告朱某某，胡某某之妻。
被告荊門銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人盧克金，該公司董事長。
三
被告
委托代理人潘亞平，湖北新天律師事務(wù)所律師。
原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門向某支行（以下簡稱農(nóng)行向某支行）與被告胡某某、朱某某、荊門銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱銀河公司）借款合同及保證合同糾紛一案，本院于2016年1月6日受理后，依法由審判員魯儒華適用簡易程序獨任審判，于2016年3月7日、3月10日公開開庭進行了審理。
原告農(nóng)行向某支行的委托代理人李曉勇、李丹麗，被告胡某某以及被告胡某某、朱某某、銀河公司的委托代理人潘亞平到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告農(nóng)行向某支行訴稱，2009年7月9日，原中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門房產(chǎn)支行（以下簡稱農(nóng)行房產(chǎn)支行）與三被告簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》，約定農(nóng)行房產(chǎn)支行向胡某某、朱某某發(fā)放貸款980000元，用于購買位于荊門市掇刀區(qū)九淵路天虹居的房屋，借款利率為中國人民銀行公布的貸款基準利率上浮10％，胡某某、朱某某采用等額本息還款法每月償還借款部分本金和利息，如胡某某、朱某某未按約定償還借款本息超過90日的，農(nóng)行房產(chǎn)支行可提前收回全部借款，并按合同約定利率上浮30％計收復(fù)利和罰息，還應(yīng)承擔(dān)農(nóng)行房產(chǎn)支行實現(xiàn)債權(quán)的費用。
同時，胡某某、朱某某以購買的荊門市掇刀區(qū)九淵路天虹居4幢103、104號房屋和6幢105－116號房屋作為抵押，并辦理了預(yù)抵押登記。
被告銀河公司作為連帶保證責(zé)任人在合同上簽名蓋章。
合同簽訂后，農(nóng)行房產(chǎn)支行向胡某某、朱某某發(fā)放了貸款。
自2015年4月始，胡某某、朱某某未償還借款本息，現(xiàn)已超過90日，銀河公司也未履行保證責(zé)任。
2015年9月，農(nóng)行房產(chǎn)支行與原告合并，其權(quán)利義務(wù)由原告承繼。
因三被告未履行合同義務(wù)，原告訴請法院判令:1、被告胡某某、朱某某償還借款本金510211.32元，支付利息、罰息、復(fù)利23035.91元（截至2015年11月16日），支付2015年11月17日起至清償完畢止的利息和復(fù)利（利息以本金510211.32元，復(fù)利以本金21658.17元，均以利率6.534％上浮30％計算）；2、被告胡某某、朱某某支付原告支出的律師費15000元；3、被告銀河公司對胡某某、朱某某的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；4、被告承擔(dān)訴訟費。
庭審中，原告增加一項訴訟請求，即確認原告對被告胡某某、朱某某用于抵押的荊門市掇刀區(qū)九淵路天虹居4幢103、104號房屋和6幢105－116號房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
原告農(nóng)行向某支行為證實其主張，向本院提交了農(nóng)行荊門分行文件、個人購房擔(dān)保借款合同、預(yù)抵押登記證及抵押清單、貸款信息、代理合同及收費票據(jù)等證據(jù)予以證明。
被告胡某某、朱某某、銀河公司對原告農(nóng)行向某支行陳述的事實和提交的證據(jù)均無異議，但認為農(nóng)行向某支行主張的利率6.534％上浮30％不妥，應(yīng)按合同約定的中國人民銀行公布的貸款基準利率上浮10％再上浮30％計算。
同時答辯，其目前沒有償還能力，請求人民法院判決。
因被告胡某某、朱某某、銀河公司對原告農(nóng)行向某支行陳述的事實和提交的證據(jù)均無異議，本院予以采信；被告胡某某、朱某某、銀河公司提出逾期利率應(yīng)按中國人民銀行公布的貸款基準利率上浮10％再上浮30％計算的答辯意見，符合合同約定，本院亦予以采納。
本院認為，農(nóng)行房產(chǎn)支行與胡某某、朱某某、銀河公司簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同的約定履行義務(wù)。
農(nóng)行向某支行作為農(nóng)行房產(chǎn)支行的權(quán)利義務(wù)承繼人主張胡某某、朱某某償還全部借款本金和利息、逾期的罰息、復(fù)利以及律師費用，銀河公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，符合合同約定，本院予以支持。
關(guān)于農(nóng)行向某支行提出對胡某某、朱某某預(yù)抵押登記的房屋享有優(yōu)先權(quán)的請求，因預(yù)抵押登記只是債務(wù)人為債權(quán)人將來順利實現(xiàn)抵押權(quán)而向管理部門申請的預(yù)告登記，是一種債權(quán)行為，而抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，胡某某、朱某某尚未取得預(yù)抵押登記房屋的物權(quán)，故預(yù)抵押登記并不產(chǎn)生抵押登記的效力，農(nóng)行向某支行未取得抵押權(quán)，對預(yù)抵押登記的房屋不享有優(yōu)先權(quán)，其該項請求，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第二百零六條 ?、第二百零七條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條 ?、第一百七十九條 ?，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條 ?、第二十一條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告胡某某、朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門向某支行借款本金510211.32元，支付利息、罰息、復(fù)利23035.91元（截至2015年11月16日），支付2015年11月17日起至清償完畢止的利息和復(fù)利（利息以本金510211.32元，復(fù)利以本金21658.17元，均按人民銀行五年期基準貸款利率上浮10％再上浮30％計算）；
二、被告胡某某、朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門向某支行律師代理費15000元；
三、被告荊門銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對被告胡某某、朱某某上述一、二項的債務(wù)向原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門向某支行承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
四、駁回原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門向某支行其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費9282元，減半收取4641元，由被告胡某某、朱某某、荊門銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。
上訴人應(yīng)當(dāng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費，款匯至荊門市中級人民法院，戶名:湖北省荊門市中級人民法院，賬號:17570401040008989-1，開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行荊門?；壑?。
上訴人在上訴期屆滿后仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。
當(dāng)事人如自動履行義務(wù)的，將標的款匯至荊門市東寶區(qū)人民法院，戶名:荊門市東寶區(qū)人民法院，賬號:xxxx66，開戶行:中國建設(shè)銀行荊門金蝦支行。

本院認為，農(nóng)行房產(chǎn)支行與胡某某、朱某某、銀河公司簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同的約定履行義務(wù)。
農(nóng)行向某支行作為農(nóng)行房產(chǎn)支行的權(quán)利義務(wù)承繼人主張胡某某、朱某某償還全部借款本金和利息、逾期的罰息、復(fù)利以及律師費用，銀河公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，符合合同約定，本院予以支持。
關(guān)于農(nóng)行向某支行提出對胡某某、朱某某預(yù)抵押登記的房屋享有優(yōu)先權(quán)的請求，因預(yù)抵押登記只是債務(wù)人為債權(quán)人將來順利實現(xiàn)抵押權(quán)而向管理部門申請的預(yù)告登記，是一種債權(quán)行為，而抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，胡某某、朱某某尚未取得預(yù)抵押登記房屋的物權(quán)，故預(yù)抵押登記并不產(chǎn)生抵押登記的效力，農(nóng)行向某支行未取得抵押權(quán)，對預(yù)抵押登記的房屋不享有優(yōu)先權(quán)，其該項請求，本院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第二百零六條 ?、第二百零七條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條 ?、第一百七十九條 ?，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條 ?、第二十一條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告胡某某、朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門向某支行借款本金510211.32元，支付利息、罰息、復(fù)利23035.91元（截至2015年11月16日），支付2015年11月17日起至清償完畢止的利息和復(fù)利（利息以本金510211.32元，復(fù)利以本金21658.17元，均按人民銀行五年期基準貸款利率上浮10％再上浮30％計算）；
二、被告胡某某、朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門向某支行律師代理費15000元；
三、被告荊門銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對被告胡某某、朱某某上述一、二項的債務(wù)向原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門向某支行承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
四、駁回原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門向某支行其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費9282元，減半收取4641元，由被告胡某某、朱某某、荊門銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負擔(dān)。

審判長：魯儒華

書記員：錢小麗