原告：上海雙菱風(fēng)能電力設(shè)備有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)大葉公路3988號。
　　法定代表人：黃東方，董事長。
　　委托訴訟代理人：馬永健，上海市聯(lián)合律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：毛竹，上海市聯(lián)合律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海協(xié)益實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)民樂路88號1幢4224室。
　　法定代表人：黃世晃，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：曾克周，男，上海協(xié)益實業(yè)發(fā)展有限公司工作。?
　　委托訴訟代理人：葉春，上海理帥律師事務(wù)所律師。
　　原告上海雙菱風(fēng)能電力設(shè)備有限公司（以下簡稱雙菱公司）訴被告上海協(xié)益實業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱協(xié)益公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法適用普通程序，組成合議庭，于2018年12月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告雙菱公司的委托訴訟代理人馬永健、毛竹、被告協(xié)益公司的委托訴訟代理人曾克周、葉春均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告雙菱公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告逾期未支付房租（2017年9月15日至2018年11月5日）6,087,612.51元；2、被告支付原告物業(yè)費377,016.10元（2017年9月15日至2018年11月5日）；3、被告支付原告違約金6,747,537.20元。事實和理由：原、被告于2010年9月簽訂《租賃合同》，約定原告將奉賢區(qū)大葉公路3988號廠房出租給被告使用。合同租賃期12年，自2011年1月15日起至2023年1月15日止，每年租金為4,374,043元，第四年開始按0.415元/平方米/天計算，每年按3%環(huán)比遞增。第一年期滿后租金可以按月提前支付。但自2017年9月起被告開始拖欠租金。按合同約定，被告拖欠租金一個月（含一個月）以上的，原告可以終止合同，收回房屋，并要求被告按剩余年限租金總額的20%向原告支付違約金。原告數(shù)次委托律師發(fā)送律師函告知被告長期拖欠租金的行為構(gòu)成嚴(yán)重違約，原告依約于2018年10月26日解除《租賃合同》并要求被告按現(xiàn)狀返還租賃物并支付拖欠租金，被告曾確認(rèn)合同解除，但拒絕支付租金。2018年11月7日，被告將鑰匙返還原告。原告遂起訴。
　　被告協(xié)益公司辯稱，不同意原告訴請。支付租金和物業(yè)費的前提在于被告能正常使用租賃廠房。2010年9月雙方簽訂租賃合同后至2017年5月，系爭廠房均能正常使用，被告也按約支付租金和相關(guān)費用。但2017年6月10日開始因為被告租賃廠房所在區(qū)域政府動遷，且政府采取管控措施等，導(dǎo)致被告無法正常使用廠房，從2017年6月10日開始已經(jīng)不能達(dá)到被告租賃目的。根據(jù)合同約定，原告應(yīng)該保證租賃期間廠房的正常使用，但原告未能做到，負(fù)有先履行義務(wù)一方履行債務(wù)不符合約定，后履行一方有權(quán)拒絕相應(yīng)的義務(wù)。因此被告拒絕支付租金且在2017年9月16日書面通知原告暫停支付租金。同時，按照合同約定，如果政府動遷等原因免責(zé)，上述免責(zé)包括原告不能保證被告正常使用廠房故免除租金的責(zé)任，因此自2017年6月10日后的租金被告不應(yīng)當(dāng)支付。由于原告不能保證廠房正常使用，被告未付租金，不存在被告違約。簽訂租賃合同后，被告繳納過保證金700,000元，要求在本案中一并予以處理。被告的裝修損失、經(jīng)營損失、轉(zhuǎn)租租金的損失等，原告應(yīng)當(dāng)予以賠償，被告保留相應(yīng)權(quán)利。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)（租賃合同、律師函、解除通知函、快遞單、回函、支付租金記錄、交接單及廠房鑰匙、交款單、銀行流水），本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對原告提供的公證書2份，被告對其真實性不持異議，本院確認(rèn)上述證據(jù)的真實性。對被告提供的情況說明、通告、資產(chǎn)盤點通知、公告、補償方案、通告等一組證據(jù)，原告認(rèn)為情況說明、通告真實性不予認(rèn)可，電子郵件也不符合證據(jù)形式要件；通知函發(fā)出主體不確定，資產(chǎn)盤點通知與動遷沒有關(guān)系；公告真實性不認(rèn)可，原告也沒有收到過，且發(fā)出主體不正確，街道辦事處不是征收主體無權(quán)發(fā)出公告；對上述證據(jù)中通告2份、動遷公告，已經(jīng)有生效判決對此進(jìn)行認(rèn)定，而情況說明、資產(chǎn)盤點通知、補償方案等可以與之相印證，故本院確認(rèn)上述證據(jù)的真實性。對被告提供的照片，原告不予確認(rèn)，本院難以采納。對被告提供的判決書，原告認(rèn)為被告在該案中陳述與原告本案中觀點一致，對該判決書本院予以采納。對被告提供的租賃合同三份不予認(rèn)可，但已經(jīng)有生效判決確認(rèn)轉(zhuǎn)租的事實，本院確認(rèn)被告存在轉(zhuǎn)租一節(jié)事實。對被告提供的錄音，原告不予認(rèn)可，本院難以采納。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2010年9月，原、被告簽訂《租賃合同》約定，原告將位于上海市奉賢區(qū)大葉公路3988號，面積為31536平方米的廠房出租給被告。租賃期限從2011年1月15日至2023年1月15日。租金為每年4,374,043元。租金按季度支付。從2011年1月15日起租金前三年不遞增，第4年開始按3%環(huán)比遞增。2017年1月15日起按0.453元/平方米/天計算，年租金為5,214,320元，2018年1月15日起年租金為5,375,469元。合同保證金為700,000元。還約定，被告拖欠租金一個月（含一個月）以上的，原告有權(quán)終止合同，收回房屋，保證金不退還，被告還需要按應(yīng)剩余年限租金總額的20%向原告支付違約金。租賃期滿，被告應(yīng)如期交還房屋，如逾期歸還，每逾期一天應(yīng)按日租金的三倍支付違約金給原告。合同還約定免責(zé)條款“在租賃期間，該出租房經(jīng)市或區(qū)（鎮(zhèn)）政府有關(guān)部門批準(zhǔn)動遷的甲乙雙方責(zé)任?！?br/>　　嗣后，被告繳納了保證金700,000元，原告交付房屋給被告使用，物業(yè)費為每月27,500元。被告租金及物業(yè)費均繳納至2017年9月14日。
　　還查明，被告在2018年1月11日起訴案外人道晟燈具（上海）有限公司房屋租賃合同一案，該案中查明：2017年6月15日，上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)有限公司發(fā)出《通告》，載明：為認(rèn)真貫徹落實上海市“創(chuàng)新驅(qū)動，轉(zhuǎn)型發(fā)展”的戰(zhàn)略要求，深入實踐奉賢區(qū)“十三五”規(guī)劃，積極打造“東方美谷”核心承載區(qū)。根據(jù)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)有限公司上工綜[2017]20號、33號文件之規(guī)定，對畝均產(chǎn)稅不達(dá)標(biāo)的劣勢企業(yè)且產(chǎn)能低，能耗大的進(jìn)行淘汰。規(guī)劃部門已對環(huán)城東路兩側(cè)，大葉公路以南包括雙菱公司所屬一期土地進(jìn)行規(guī)劃修編，涉及一期土地上的1號至6號物流倉庫限期清庫搬離，具體通告如下：一、自通告之日起，所有1號至6號物流倉庫的租用單位，即日起給三個月的周轉(zhuǎn)期限，即時間為2017年6月15日至2017年9月14日24：00整。二、周轉(zhuǎn)期限到達(dá)后進(jìn)入管控期限，自2017年9月15日00：01時起至2017年10月14日24：00整，1號至6號物流倉庫所有租用單位的物資只出不進(jìn)，進(jìn)出人員和車輛接受特保人員指定地點登記，管控期限內(nèi)所有租用單位物資清庫，設(shè)備搬離……。2017年8月30日，上海市奉賢區(qū)人民政府奉浦街道辦事處向雙菱公司及承租戶發(fā)出動遷公告，載明對雙菱一期地塊非居住房屋（企業(yè)）進(jìn)行協(xié)議動遷，并委派上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)做好前期相關(guān)工作。2017年9月1日，上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整領(lǐng)導(dǎo)小組向雙菱公司及承租戶發(fā)出通告，載明自2017年9月16日上午7：00至2017年10月14日24：00整，對于一期土地房屋區(qū)域?qū)嵤┕芸卮胧?，管控期?nèi)注意事項告知如下：一、所有人員及物資進(jìn)出接受現(xiàn)場特保人員指揮，出入人員和車輛按地面導(dǎo)示進(jìn)入一期或二期，一期與二期安裝警戒樁隔離設(shè)施，車輛互不通行。進(jìn)入一期車輛必須空載，其他一律不能駛?cè)耄欢?、未按期搬離的承租戶，應(yīng)在管控期內(nèi)及時將各自所有的物資全部搬離，管控期滿后仍未搬離的，由此導(dǎo)致的物品損失等相關(guān)責(zé)任或者后果均應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)，現(xiàn)場人員必須接受特保人員指揮；三、所有進(jìn)出車輛及人員均要合法、有序、并配合特保人員的安排，如拒不配合的造成的后果或者責(zé)任，自行承擔(dān)；四、管控期屆滿后，對于一期區(qū)域內(nèi)未搬離的企業(yè)或者單位實施停水、停電等相關(guān)強制措施。本院認(rèn)為，由于2017年9月16日起相關(guān)地塊事實管控，導(dǎo)致無法正常使用，故本院酌情按合同約定租金的三分之一計算，對于合同解除后的占有使用費亦按合同約定的租金的三分之一計算?，F(xiàn)該案判決已經(jīng)生效。
　　2018年8月，原告委托律師致函被告，言明被告以有關(guān)部門發(fā)布通告進(jìn)行管控導(dǎo)致廠房無法正常使用為由，拒絕支付租金，造成原告損失，要求被告支付拖欠的租金。2018年10月26日，原告再次委托律師致函被告，言明被告構(gòu)成違約，雙方合同于2018年10月26日正式解除，10月31日前被告將租賃物返還原告。10月27日，被告收悉上述函件，11月1日，被告向原告回函，同意解除合同，但認(rèn)為2017年9月起廠房處于空置狀態(tài)，無法正常使用，要求原告于2018年11月5日進(jìn)行交接。11月7日，被告將房屋鑰匙郵寄原告。
　　庭審中，原告認(rèn)為，2017年9月14日至20日確實開發(fā)區(qū)派人進(jìn)行短暫的管控措施，原告向區(qū)委等部門反映后，馬上撤離了，沒有影響進(jìn)出和使用；其也沒有簽訂任何所謂動遷協(xié)議。被告認(rèn)為，2017年6月通告出來后，車輛只出不進(jìn)，所有貨物進(jìn)行檢查，還說會進(jìn)行停水停電，但由于被告轉(zhuǎn)租所有客戶搬走了，有無停水停電其不清楚；原告已經(jīng)簽訂了動遷協(xié)議；在被告起訴案外人一案中，被告認(rèn)為管控僅實施了7天，且不影響使用。
　　本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。雙方合同履行過程中，上海市奉賢區(qū)人民政府奉浦街道辦事處于2017年8月30日向雙菱公司及承租戶發(fā)出動遷公告，并發(fā)出搬遷通告，由于2017年9月16日起相關(guān)地塊實施管控，被告租賃的倉庫無法正常使用，故?2017年9月16日至被告返還系爭房屋的租金不宜按合同約定標(biāo)準(zhǔn)計算，本院酌情按合同約定租金的三分之一計算，自2017年9月16日始至原告主張的2018年11月5日止加上2017年9月15日的租金共計2,030,942.08元。對于物業(yè)費，理應(yīng)由被告支付原告，按每月27,500元，自2017年9月15日計算至2018年11月5日止，為375,833.33元。對于原告還主張違約金，鑒于雖然被告欠付租金，然而被告欠付理由為系爭房屋無法正常使用，其合理行使其抗辯權(quán)，故對于違約金的請求，本院難以支持。對于保證金，根據(jù)合同約定原告應(yīng)于被告返還倉庫并結(jié)清款項后的十日內(nèi)返還原告，故本案對于保證金一并予以處理。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第九十八條、第一百一十四條、第二百一十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海協(xié)益實業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海雙菱風(fēng)能電力設(shè)備有限公司自2017年9月15日始至2018年11月5日止的租金2,030,942.08元；
　　二、被告上海協(xié)益實業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海雙菱風(fēng)能電力設(shè)備有限公司自2017年9月15日始至2018年11月5日止的物業(yè)費375,833.33元；
　　三、原告上海雙菱風(fēng)能電力設(shè)備有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海協(xié)益實業(yè)發(fā)展有限公司保證金700,000元；
　　四、駁回原告上海雙菱風(fēng)能電力設(shè)備有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費人民幣100,612元，由原、被告各半負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：張勁松

書記員：張??慧