原告：上海世某文化旅游發(fā)展有限公司。住所地：中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)浦東南路XXX號XXX號樓XXX樓XXX室。
　　法定代表人：陳竹，該公司董事長。
　　委托代理人：黃偉，上海市四方律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人：朱穎，上海市四方律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海恰某某游艇有限公司。住所地：上海市松江區(qū)永豐街道建中路XXX號。
　　法定代表人：崇建勛，該公司董事長。
　　委托代理人：王景祥，上海百納律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人：張金艷，上海九澤律師事務(wù)所律師。
　　原告上海世某文化旅游發(fā)展有限公司為與被告上海恰某某游艇有限公司碼頭租賃合同糾紛一案，于2018年9月4日提起訴訟。本院于當日立案受理后，依法組成合議庭適用普通程序進行審理。2019年3月29日，本案公開開庭進行了審理。原告委托代理人黃偉、朱穎，被告委托代理人王景祥、張金艷到庭參加訴訟。因案情復雜，本院于2019年2月28日依法延長審理期限6個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告訴稱：2012年12月31日，原告將坐落在浦西D11地塊的碼頭L3出租給被告使用。雙方就租賃事宜先后簽訂合同若干，分別為《碼頭L3租賃合同》、《碼頭L3租賃合同(2012GL510)》補充協(xié)議、《碼頭L3租賃合同(2012GL510)》續(xù)租協(xié)議、《合同主體變更事宜補充協(xié)議書》。上述合同約定，租賃區(qū)域是坐落在浦西D11地塊的碼頭L3，該碼頭岸線長度70米，集散廣場(含簡易建筑和膜結(jié)構(gòu))面積3480平方米，岸線月租金人民幣58333元(以下幣種均為人民幣)，集散廣場月租金52925元，月物業(yè)管理費5000元，最近一期合同約定的租賃期為2016年1月1日至2018年12月31日。上述期間，原告的主體發(fā)生兩次變更：出租人由上海世某發(fā)展(集團)有限公司(以下簡稱世某集團公司)變更為上海世某后灘源實業(yè)有限公司(以下簡稱世某后灘源公司)，后又變更為原告。2017年8月4日，原、被告簽訂《L3碼頭物業(yè)租賃合同補充合同》，約定原告同意免除被告2016年12月1日至2017年5月31日場地部分對應(yīng)的租金，共計317550元，被告不得就濱江岸線的改造施工向原告申請任何其他費用的減免，大棚的租賃面積從1443平方米減少至1150平方米。2017年6月1日起，被告應(yīng)按原合同標準向原告支付大棚租金17489.58元/月。2017年12月26日，原、被告簽訂《碼頭L3租賃合同補充合同》，雙方確認碼頭岸線租金為XXXXXXX元/年，集散廣場不再收取租金。自2016年12月起，被告開始拖欠原告租金、物業(yè)管理費等各項費用。經(jīng)原告多次催要，被告仍未全額支付。故2018年5月16日，原告以書面形式向被告寄送“《碼頭L3租賃合同》之解除通知”，解除雙方租賃合同及相關(guān)合同。然至今，被告不但未按雙方合同約定向原告返還租賃區(qū)域，而且繼續(xù)占有使用該租賃區(qū)域，也未向原告結(jié)清應(yīng)付未付的各項費用。原告認為，被告的行為已經(jīng)嚴重侵害了原告的合法權(quán)益，現(xiàn)原告為維護自身權(quán)益，特向法院起訴，請求判令：
　　1、請求確認原、被告簽訂的《碼頭L3租賃合同》及相關(guān)合同于2018年5月31日解除。
　　2、請求判令被告立即搬離碼頭及場地并按《碼頭L3租賃合同》第十條約定向原告返還租賃區(qū)域。
　　3、請求判令被告向原告支付自2016年12月1日至2018年5月31日期間租賃區(qū)域的租金XXXXXXX.31元。
　　4、請求判令被告向原告支付自2018年6月1日至實際返還租賃區(qū)域之日止，按照5985.29元/天計算的使用租賃區(qū)域的使用費。
　　5、請求判令被告向原告支付自2016年12月1日至實際返還租賃區(qū)域之日止，按5000元/月計算的物業(yè)管理費及按740元/月計算的岸線使用費。
　　6、請求判令被告向原告支付違約金XXXXXXX.41元。
　　7、請求判令被告向原告支付律師費27000元。
　　被告辯稱：1、被告對碼頭L3的占有使用權(quán)益，其法律性質(zhì)不是因租賃法律關(guān)系所產(chǎn)生的承租使用權(quán)，而是基于被委托投資建造房屋所獲取的投資對價性使用權(quán)，故原告不具有行使租賃法律關(guān)系下的解除權(quán)；2、被告拖欠租金的違約行為不存在，因原、被告于2017年1月簽訂委托建設(shè)協(xié)議書，原告要求被告在L3碼頭進行改建、擴建、重建工程，建設(shè)費由被告先行承擔，先行承擔的建設(shè)成本將以租金抵扣，項目完成后的所有權(quán)歸原告所有，在項目建設(shè)完成后的5年租賃期內(nèi)被告無需支付租金；3、委托建設(shè)項目合格完成于2017年9月26日，委托建設(shè)項目費用的抵扣金額確定于2017年12月26日。
　　原告為支持其訴訟請求提供的證據(jù)材料，被告的質(zhì)證意見以及本院的認證意見如下：
　　1、《碼頭L3租賃合同》，用以證明原告將碼頭和岸線租賃給被告使用，雙方存在租賃合同關(guān)系，第17頁第13.2第四款寫明了違約條款，14.2、14.4約定了違約金條款，14.6約定了租金的使用方式，14.9約定了律師費。
　　2、《碼頭L3租賃合同》補充協(xié)議，用以證明原告主體的變更。
　　3、《碼頭L3租賃合同》續(xù)租協(xié)議，用以證明最后一期租約約定時間為2016年1月1日至2018年12月31日。
　　4、《合同主體變更事宜補充協(xié)議書》，用以證明原告主體的變更。
　　5、《L3碼頭物業(yè)租賃合同補充合同》，用以證明原告免除被告2016年12月1日至2017年5月31日場地部分對應(yīng)的租金317550元，被告不得就濱江岸線的改造施工向原告申請任何其他費用的減免，碼頭岸線的租金不因濱江岸線的改造工程發(fā)生任何金額的減免，大棚的租賃面積減少至1150平方米，自2017.6.1起被告按原租金標準按時支付大棚租金17489.58元/月。
　　6、《碼頭L3租賃合同補充合同》，用以證明碼頭部分的租金109.2315萬元/年，被告自行負責改造工程并承擔費用，如原告上級要求拆除，被告無條件服從，原告不承擔任何賠償和補償義務(wù)；109.2315萬元年租金系按70萬元的岸線租金，加上0.5*365*(1150+999.67)所得。
　　7、律師函，用以證明原告多次向被告催要租金，并告知被告如不支付租金原告將解除主合同。
　　8、回復函、租金收繳對賬單及寄送憑證，用以證明原告多次向被告催要租金。
　　9、《碼頭L3租賃合同》的解除通知及寄送憑證，10、《碼頭L3租賃合同》的確認解除通知和寄送憑證，用以證明原告在2018年5月31日正式解除了和被告的租賃關(guān)系，解除通知送達了被告。
　　11、法律服務(wù)合同及付款憑證，用以證明原告支付了律師費用27000元。
　　12、平面圖，用以證明999.67平方米的改建面積。
　　13、《L5碼頭租賃合同》，用以證明原告和案外人揚帆游艇碼頭俱樂部的租賃關(guān)系，租金的結(jié)算標準和L3碼頭的一致。
　　14、《協(xié)議書》，用以證明該協(xié)議內(nèi)容和L3協(xié)議書的內(nèi)容一致。
　　15、《預(yù)算咨詢意見書》，用以證明L5碼頭做過預(yù)算，而涉案的L3碼頭并未做過。
　　16、《租金價格咨詢報告》，用以證明租金的范圍不包括岸線和集散廣場。
　　17、《L5碼頭物業(yè)租賃合同》，用以證明原告和案外人揚帆碼頭公司簽訂了租賃合同，對租金價格做了明確約定，碼頭岸線和集散廣場的租金都是要支付的，只是L3碼頭的租金不再抵扣，結(jié)合合同第33頁和原合同第27頁的支付方式碼頭和集散廣場的計算方式都是一致的。
　　18、房屋質(zhì)量檢測報告，用以證明房屋必須經(jīng)過檢測合格后才能通過驗收。
　　19、律師函收寄憑證，用以證明原告寄送了律師函，被告也收到了。
　　20、準予行政許可決定書、非稅收入一般繳款書，用以證明原告向有關(guān)部門支付了岸線使用費，有權(quán)向被告收取。
　　被告對于證據(jù)1-12及19的真實性均無異議，但認為：原告和被告的所有合同都是原告制作并讓被告蓋章；對于2017年12月26日原、被告簽訂的《碼頭L3租賃合同補充合同》(合同編號WL-LY(2017)098)約定碼頭岸線租金為109.2315萬元/年雙方理解不同；解除通知、律師函被告確認都收到過。本院對證據(jù)1-12及19的證據(jù)效力予以認定，證明內(nèi)容以證據(jù)記載為準。被告對于證據(jù)13-18的真實性無法確認，認為是原告與案外人之間簽訂，也不屬于商業(yè)習慣。本院認為，L5碼頭的相關(guān)合同、報告形成于原告與案外人之間，與本案爭議無直接關(guān)聯(lián)，但其交易方式與本案相似，對本案審理具有一定的參考意義，故在無相反證據(jù)的情況下，本院對其證據(jù)效力予以認定。被告對證據(jù)20的真實性無法核實，認為原告在合同履行過程中也未向被告提供過相關(guān)票據(jù)。本院認為，原告已提供了相關(guān)付款憑證，在無相反證據(jù)的情況下，本院對其證據(jù)效力予以認定。
　　被告為支持其抗辯理由提供的證據(jù)材料，原告的質(zhì)證意見以及本院的認證意見如下：
　　1、《協(xié)議書》，用以證明原告要被告建造濱江項目，建造費用以租金形式抵扣，被告建造的項目的所有權(quán)歸原告，建造完成后雙方簽署租賃合同，但雙方還沒有簽訂租賃合同，如原告違約應(yīng)當賠償被告的直接經(jīng)濟損失。
　　2、會議紀要及簽到單，用以證明被告按照原告的要求完成了建造義務(wù)。
　　3、補充合同，用以證明被告認為109.2315萬元的租金是作為建造費來抵扣的。
　　4、關(guān)于《上海恰某某游艇俱樂部管理有限公司黃浦江世某L3碼頭安全現(xiàn)狀評價報告》通過備案審核的函及港口工程安全評價報告審查備案表，用以證明被告具有經(jīng)營碼頭的資質(zhì)。
　　5、租賃意向書，用以證明原告承諾租賃期限不低于10年。
　　6、備忘錄，用以證明原告承諾租期9年，可續(xù)租3次。
　　7、分租備案回復，用以證明原告同意被告分租上海羅蘭庭婚禮服務(wù)發(fā)展有限公司10年。
　　8、分租備案回復，用以證明原告同意被告分租上海朋羽集創(chuàng)實業(yè)有限公司10年。
　　9、公共設(shè)施原、現(xiàn)狀照片，用以證明改擴建之前的原狀和現(xiàn)狀。
　　10、照片，用以證明政府領(lǐng)導視察濱江改造后的現(xiàn)狀。
　　11、聊天記錄，用以證明原告要求被告提供改建預(yù)算表。
　　原告對證據(jù)1-11的真實性均無異議，但認為：證據(jù)1協(xié)議書已經(jīng)被原告證據(jù)5、6的兩份補充合同所取代了，應(yīng)當以補充合同約定為準；會議紀要及簽到單不代表碼頭L3的改建已經(jīng)完成了竣工驗收；碼頭岸線的經(jīng)營需要有特別的許可，評價報告并不能證明被告具有了經(jīng)營資質(zhì)；本案合同的解除是由于被告的違約，和租賃期限無關(guān)，如果原、被告之間的合同解除，那么被告和案外人的合同也應(yīng)當解除；照片和本案無關(guān)；預(yù)算報告并沒有發(fā)給原告。本院對證據(jù)效力予以認定，證明內(nèi)容以證據(jù)記載為準。
　　本院查明：
　　2012年10月30日，世某集團公司與被告簽訂了《碼頭L3租賃合同》(合同編號2012GL0510)，世某集團公司為出租方(甲方)，被告為承租方(乙方)。該合同約定：1.1、甲方出租給乙方的碼頭及場地是坐落在浦西D11地塊的碼頭L3，該碼頭岸線長度70米，集散廣場(含簡易建筑和膜結(jié)構(gòu))面積3480平方米。4.1.1、碼頭租賃期限為3年，自碼頭實際交付之日起算。5.1、岸線租金為1萬元/米*年(月租金58333元)，集散廣場租金0.50元/平方米*日(月租金52925元)，地塊物業(yè)管理費5000元/月。5.2、租金和地塊物業(yè)管理費按月結(jié)算、先付后用，即：每月25日前，乙方一次性向甲方付清次月的足額租金和地塊物業(yè)管理費。6.1.1、本合同簽訂后，在指定物業(yè)交付日前10日內(nèi)，乙方應(yīng)一次性向甲方支付履約保證金，即30萬元。6.5.1、岸線使用費由相關(guān)政府主管部門收取。6.5.2、岸線使用費，甲方以代收代付形式，按實結(jié)算。9.3、租賃期間，乙方另需裝飾裝修、改建、擴建或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，裝飾裝修、改建、擴建或增設(shè)方案及設(shè)計應(yīng)報甲方審核，按規(guī)定應(yīng)向有關(guān)部門報批的，則由乙方報有關(guān)部門批準后，方可進行。乙方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備維修、保養(yǎng)責任全部由乙方自行承擔。乙方裝飾裝修、改建、擴建發(fā)生的費用，由乙方自行承擔。合同終止后，乙方應(yīng)當恢復原狀，除非甲方事先書面同意。13.2、租賃期內(nèi)，乙方發(fā)生下列情況，甲方可書面通知(至少提前15天)乙方解除合同，乙方如有異議，應(yīng)于收到甲方通知后15天內(nèi)提出：……(4)一個租賃年內(nèi)乙方逾期支付任何應(yīng)付款項連續(xù)達15天(含)或累計達30天(含)以上的；……本合同因上述情形之一解除的，乙方仍應(yīng)當依據(jù)本合同約定的租金標準支付已租賃期間的租金。甲方單方面終止合同的，除非乙方于上述期限內(nèi)提出異議并經(jīng)甲方同意，否則乙方應(yīng)當在收到甲方書面通知之日起7日內(nèi)搬離，并根據(jù)合同第十條返還碼頭。14.2、乙方逾期支付應(yīng)付的任何款項，每逾期一日，則乙方需按所欠付款項的0.1%承擔違約金。14.4、除本合同已有約定的外，租賃期內(nèi)，乙方發(fā)生第13.2條所約定任何一項違約情形的，甲方有權(quán)按照本合同約定書面通知乙方解除本合同，同時乙方還應(yīng)按本合同未履行完畢的租賃期限所應(yīng)支付的租金的總金額或整個租賃期總計租金的20%(兩者以低者為準)，向甲方支付違約金，該違約金不足以賠償給甲方造成損失的，乙方還應(yīng)予以補足賠償。14.6、無論合同因任何原因而終止或解除，乙方不按合同約定或甲方要求返還而繼續(xù)占用該物業(yè)的，自占用之日起，每占用一天乙方應(yīng)當按照最后一期日租的2倍向甲方支付物業(yè)占用費，造成甲方損失的，還應(yīng)承擔賠償責任。14.7、乙方根據(jù)本合同及法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)向甲方支付的違約金、賠償金，甲方有權(quán)在履約保證金中扣除，不足部分由乙方補足。14.9、甲方因向乙方催討租金或其他費用而引起的所有費用和開支(包括一切律師費)，及甲方因行使本合同項下其他任何權(quán)利而引起的所有費用、開支，經(jīng)雙方協(xié)商一致或由有管轄權(quán)的法院判決支持甲方對乙方提起的相關(guān)訴請的，均由乙方承擔。14.10、各種情形違約金互不沖抵，可累計。合同簽訂后，被告按約支付了30萬元履約保證金。
　　2012年12月31日，世某集團公司將L3碼頭移交被告使用。
　　2014年2月13日，世某集團公司(甲方)、被告(乙方)及世某后灘源公司(丙方)簽訂了“《碼頭L3租賃合同(2012GL510)》補充協(xié)議”(合同編號HTY-JY(2014)008)。協(xié)議約定：自2014年1月1日起，甲方將原合同(《碼頭L3租賃合同》)項下的權(quán)利義務(wù)概況轉(zhuǎn)讓給丙方，由丙方作為該合同一方享有該合同項下甲方原所有之權(quán)利，承擔甲方原所有之義務(wù)；乙方同意上述合同轉(zhuǎn)讓，并接受丙方作為原合同的一方享有權(quán)利并承擔義務(wù)。
　　2014年12月1日及25日，世某后灘源公司向被告發(fā)送兩份分租備案回復，回復意見：1、基本同意被告的分租行為；2、租賃期限為10年，但必須增加“因政府行為的影響，造成雙方不能履行合同的，任何一方均可書面通知對方解除合同，且無需承擔違約責任”的約束條款；同時，根據(jù)市交委批復的臨時岸線使用許可和經(jīng)營許可之規(guī)定年限為“2+1”年，所以再次明確租賃期限應(yīng)與該規(guī)定年限一致，可每“2+1”年一簽；3、被告應(yīng)該監(jiān)督分租方辦理各類相關(guān)證照許可，合法經(jīng)營；4、分租合同簽訂后報備我方。
　　2016年3月21日，世某后灘源公司與被告簽訂了“《碼頭L3租賃合同(2012GL510)》續(xù)租協(xié)議”(合同編號HTY-JY(2014)008-01)，約定續(xù)租期限3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。3月23日，世某后灘源公司(甲方)與被告(乙方)簽署了《備忘錄》，備忘錄約定：在無政府規(guī)劃且乙方無違約行為的情況下，為支持乙方在該碼頭上的運營，甲方同意乙方可以繼續(xù)續(xù)租三次，每次續(xù)租期3年，共計9年。之后，世某后灘源公司(甲方)與被告(乙方)又簽署了《租賃意向書》，意向書約定：為支持乙方的經(jīng)營活動，同時也考慮到經(jīng)營活動的前置行政許可審批(指：搭建臨時建筑的審批)存在諸多不確定性，為了最大限度規(guī)避雙方的經(jīng)營風險、違約風險等，經(jīng)雙方友好協(xié)商，就L3東側(cè)場地及新劃定場地的租賃達成下述一致意向；本意向書所指租賃物業(yè)由L3東側(cè)場地及其場地上的K6開關(guān)站(已由乙方管理)、新劃定場地組成，新劃定場地面積1008平米；租賃期限3年(與岸線使用年限同步)，自實際交付日起算；租賃到期，如乙方未拖欠房租和其他相關(guān)費用或違法經(jīng)營的，則可續(xù)租，租賃期和續(xù)租期總年限不低于10年；本租賃意向書有效期至前置行政許可批復之日為止;前置行政許可批復有效，則甲乙雙方于批復之日起15個工作日內(nèi)據(jù)本意向書簽署正式租賃合同，若正式租賃合同條款與本意向書矛盾的，依正式租賃合同為準；前置行政許可批復有效，若甲乙雙方于批復之日起15個工作日內(nèi)無法完成簽署正式租賃合同，則甲方有權(quán)收回區(qū)域2的物業(yè)，同時本意向書廢止；前置行政許可批復無效，則本意向書廢止，雙方互不承擔違約責任。
　　2017年1月，原告(甲方)、被告(乙方)簽訂《協(xié)議書》，鑒于甲方擁有L3碼頭(以下簡稱“目標地塊”)的管理權(quán)，依法可進行相關(guān)臨時建筑的建設(shè)，建設(shè)完成后的項目可對外進行出租，乙方有意承攬目標地塊的建設(shè)，并在建設(shè)完成后承租目標地塊用于經(jīng)營，雙方約定：一、1、甲方將目標地塊的改建、擴建、重建工程(包含全部設(shè)計、采購、施工全過程，以下簡稱“項目”)委托乙方進行建設(shè)，乙方將按政府相關(guān)部門審批通過的方案進行建設(shè)，相關(guān)建設(shè)成本將由乙方先行承擔；2、項目建設(shè)完成后，將由甲方出租給乙方進行管理及經(jīng)營，乙方先行承擔的建設(shè)成本將以租金抵扣；二、1、乙方應(yīng)當進行科學測算、合理控制建設(shè)開支，甲方將對此進行監(jiān)督和管理，以滿足建設(shè)成本在未來5年內(nèi)的租賃期限可以抵扣完畢的要求，如乙方的建設(shè)成本過高導致在未來5年內(nèi)的租賃期限內(nèi)無法完成抵扣，則未完成抵扣的金額不再抵扣，由乙方自行承擔相應(yīng)成本(或經(jīng)濟損失)；2、乙方出資建設(shè)、改造完成的項目的所有權(quán)歸甲方所有；3、乙方承諾將按照施工圖要求的材料標準及竣工驗收標準向甲方交付項目；4、項目建設(shè)完成后，乙方出資的建設(shè)成本將由第三方審價機構(gòu)進行審核，以該機構(gòu)審定的最終造價為乙方實際投入的建設(shè)成本，并作為可抵扣未來租金的數(shù)額；5、對工程竣工后目標地塊中所涉乙方未來經(jīng)營區(qū)域內(nèi)的房屋租金標準，將由獨立的第三方評估機構(gòu)進行評估，依該評估審定的價格作為乙方租賃甲方目標地塊的租金標準；6、乙方的項目建設(shè)竣工驗收且本條第4款及第5款中的金額確認后，雙方將簽署《租賃合同》，對未來租賃事項進行約定，但下述約定在本協(xié)議中進行確認：(1)租金及相關(guān)費用：按本協(xié)議第二條第5款約定的租金標準抵扣完畢前，乙方無須支付可以抵扣部分的租金；抵扣完畢后，乙方將按正常標準支付抵扣部分租金，除租金外的其他費用(物業(yè)管理費、水電費等)不在可抵扣范圍內(nèi)，仍由乙方在租賃期限開始后，按約定進行支付；(2)租賃期限：租賃期限除雙方另有約定外，自項目竣工驗收之日起計算，租賃期限不超過5年，如租賃期限屆滿后雙方可續(xù)約的，乙方在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先承租權(quán)；三、1、乙方如有違約導致合作事項無法進行的，乙方應(yīng)當賠償甲方遭受的全部經(jīng)濟損失，如甲方違約導致合作事項無法進行的，則應(yīng)當賠償乙方遭受的直接經(jīng)濟損失。
　　2017年3月14日，原告(甲方)、被告(乙方)及世某后灘源公司(丙方)簽訂了《合同主體變更事宜補充協(xié)議書》(合同編號HTY-JY(2014)008-02/WL-LY(2017)011)，約定自2017年4月1日起丙方與乙方簽署的《碼頭L3租賃合同續(xù)租協(xié)議》將由甲方繼續(xù)履約，相關(guān)權(quán)利、義務(wù)與合同約定保持不變并由甲方繼承，丙方對此承擔連帶責任。
　　2017年8月4日，原告(甲方)、被告(乙方)簽訂《L3碼頭物業(yè)租賃合同補充合同》(合同編號WL-LY(2017)078，以下簡稱《補充合同1》)，合同約定：因乙方在濱江岸線貫通的改造施工期內(nèi)無法正常使用租賃物業(yè)的場地部分，甲方同意免除乙方2016年12月1日至2017年5月31日場地部分對應(yīng)的租金，總計317550元，除前述免除租金外，乙方不得就濱江岸線的改造施工向甲方申請任何其他費用的減免；乙方需按原合同的約定按時向甲方支付碼頭岸線的對應(yīng)租金，碼頭岸線的租金不因濱江岸線的改造工程發(fā)生任何金額的減免；因濱江岸線貫通的改造工程，導致乙方承租的大棚的租賃面積從1443平方米減少至1150平方米，2017年6月1日起，乙方應(yīng)按照原合同約定的租金標準按時向甲方支付大棚的租金17489.58元/月；因租賃物業(yè)中除大棚外的場地部分于2017年5月31日后仍在進行改擴建工程的施工，導致乙方無法正常使用該部分，因此甲方同意免除2017年5月31日起租賃物業(yè)中除大棚外的場地部分的租金直至改擴建工程施工竣工。
　　2017年12月26日，原、被告一致確認，因政府相關(guān)部門在租賃物業(yè)內(nèi)實施濱江貫通的改造工程，導致租賃物業(yè)的現(xiàn)狀發(fā)生變化，為使《碼頭L3租賃合同》中雙方的權(quán)利義務(wù)符合租賃物業(yè)的現(xiàn)狀，原告(甲方)、被告(乙方)簽訂《碼頭L3租賃合同補充合同》(合同編號WL-LY(2017)098，以下簡稱《補充合同2》)，合同約定：甲乙雙方確認，碼頭岸線租金為109.2315萬元/年，集散廣場為碼頭岸線配套區(qū)域，不再收取租金，租金標準以本補充協(xié)議為準；租賃物業(yè)中集散廣場對應(yīng)的面積3480平方米系集散廣場的場地面積(含膜結(jié)構(gòu))，乙方自行負責集散廣場內(nèi)原有簡易建筑的改建、擴建、裝修工作(改擴建建筑中包含膜結(jié)構(gòu)因配合濱江岸線的改造工程退讓的面積)，并承擔相應(yīng)費用，乙方承諾，因世某集團公司上級主管部門或機構(gòu)的要求而導致改建建筑需拆除，乙方無條件服從，且甲方無須承擔任何補償、賠償?shù)雀犊盍x務(wù)。
　　2018年4月8日，上海虹橋正翰律師事務(wù)所接受原告的委托向被告發(fā)送律師函，律師函稱：截止本函發(fā)出之日，經(jīng)原告多次催討，被告仍未向原告支付原合同及續(xù)租協(xié)議項下部分租金等費用，2016年12月至2018年3月的未付租金及相關(guān)費用總計人民幣XXXXXXX.81元，被告的逾期支付行為已經(jīng)超過30天；要求被告于2018年4月15日前向原告支付所有未付租金等費用總計XXXXXXX.81元；若被告未于2018年4月15日前向原告支付所有未付租金等費用的，原告將按照原合同13.2條的約定解除原合同及續(xù)租協(xié)議；原告將按照原合同及續(xù)租協(xié)議的約定追究被告的一切違約責任，同時原告將采取包括但不限于訴訟等法律措施維護自身合法權(quán)益，由此產(chǎn)生的一切費用均將由被告承擔。
　　2018年4月26日，原告再次發(fā)函被告，要求被告在收到此函后一周內(nèi)將所欠租金XXXXXXX.06元(2016年12月1日至2018年4月30日)支付至原告指定賬戶。
　　2018年5月16日，原告向被告發(fā)送“《碼頭L3租賃合同》之解除通知”稱：被告逾期支付租金的行為已嚴重違反租賃合同的約定，原告現(xiàn)根據(jù)《碼頭L3租賃合同》第13.2條第(4)款的約定，正式通知被告提前解除租賃合同：1、租賃合同于本函出具之日后15天即告正式解除，租賃關(guān)系終止，其所有可能之附件、變更協(xié)議、續(xù)租協(xié)議、補充協(xié)議、備忘錄均予以解除；2、被告不再享有續(xù)租權(quán)利；3、請被告于租賃合同解除日前向原告支付所有應(yīng)付未付費用，其中2016年12月1日起至2018年4月30日的租金共計XXXXXXX.06元、2017年11月1日起至2018年2月28日止的水電費共計24758.78元；4、被告應(yīng)按照《碼頭L3租賃合同》第14.2條、14.4條的約定向原告支付違約金，被告已支付的履約保證金，原告不予退還；5、請被告最遲于租賃合同解除后5日內(nèi)按租賃合同約定向原告返還租賃區(qū)域，否則原告將按照《碼頭L3租賃合同》第14.6條的約定，向被告收取自租賃合同解除日起至實際返還日止的物業(yè)占用費(每占用一天，按照最后一期日租的2倍計算)；6、租賃區(qū)域的水電費將計算至租賃區(qū)域的實際返還日止，被告收到原告的水電費賬單后應(yīng)于5日內(nèi)支付；7、如被告拒不配合原告妥善處理上述事宜，原告將采取包括但不限于訴訟等法律措施維護自身合法權(quán)益，由此產(chǎn)生的一切費用均將由被告承擔。
　　2018年6月21日，原告向被告發(fā)送“《碼頭L3租賃合同》之確認解除通知”，通知被告雙方之間的《碼頭L3租賃合同》及各補充協(xié)議已于2018年5月31日正式解除。
　　另查明：
　　1、原告已向上海市碼頭管理中心(上海市航道管理中心)繳納了港口岸線使用費，L3碼頭岸線長度為74米，水深5-8米，岸線使用費收費標準為2018年9月30日之前為30元/米*季，2018年10月1日起為10元/米*季。
　　2、2015年12月，世某后灘源公司與案外人上海揚帆江海游艇俱樂部有限公司(以下簡稱揚帆公司)簽訂浦西D11地塊L5碼頭租賃合同，岸線70米租金10120元/米*年，集散廣場3020平方米租金0.50元/平方米*日。后合同主體由世某后灘源公司變更為原告。2017年，原告與揚帆公司簽訂《協(xié)議書》，除甲乙雙方、碼頭名稱外，其余內(nèi)容同本案原告與被告簽訂的《協(xié)議書》相同。2017年6月，揚帆公司就其在L5碼頭上改擴建形成的新房屋委托第三方進行市場租金評估，價格為2.4元/平方米*日。2017年7月，根據(jù)評估結(jié)果，原告與揚帆公司重新簽訂《L5碼頭物業(yè)租賃合同》，約定的岸線租金及場地租金單價標準未變，改擴建房屋租金2.4元/平方米*日，其中改擴建房屋租金在五年內(nèi)以揚帆公司墊付的工程款予以抵扣。
　　3、原告為解決涉案糾紛，于2018年7月31日與上海市四方律師事務(wù)所簽訂《法律服務(wù)合同》，聘請該所針對本案一審階段提供律師服務(wù)，并于2018年8月28日依約支付了27000元服務(wù)費。
　　本院認為：
　　本案是一起碼頭租賃合同糾紛，原、被告的權(quán)利義務(wù)由雙方簽訂的一系列合同、協(xié)議所構(gòu)成。這些合同、協(xié)議系雙方協(xié)商一致的結(jié)果，對原、被告均有約束力。
　　根據(jù)2012年10月最初簽訂的《碼頭L3租賃合同》約定，涉案租賃標的物為浦西D11地塊L3碼頭的70米岸線和3480平方米集散廣場(含簡易建筑和膜結(jié)構(gòu))，其中岸線租金與場地租金的計算分別列明。因在合同履行過程中，逢政府對濱江岸線進行改造，受此影響，原、被告商定租賃標的物中的岸線長度不變，場地面積由原先的3480平方米縮減為大棚(即膜結(jié)構(gòu))所占面積1150平方米和被告改擴建建筑所占區(qū)域。針對這種變化，2017年8月4日雙方在《補充合同1》中，通過免收施工期間的場地租金、調(diào)整場地租金計收面積等約定，重新作出了權(quán)利義務(wù)安排。2017年12月26日雙方在《補充合同2》中又進一步明確，碼頭岸線租金調(diào)整為109.2315萬元/年。盡管該合同同時寫明，集散廣場不再收取租金，但岸線租金由原先的每年70萬元調(diào)整為每年109.2315萬元，實際包含了場地租金因素，即原岸線年租金70萬元，加上大棚面積1150平方米和被告改擴建建筑所占面積999.67平方米按每天每平方米0.5元計算的租金總和。該計算方式與被告實際承租的標的物狀況相吻合。被告理應(yīng)按照雙方的約定向原告支付租金。
　　之所以雙方就租金支付產(chǎn)生分歧，源于雙方在2017年1月簽訂的一份《協(xié)議書》中關(guān)于租金抵扣建設(shè)成本的約定。被告認為，《協(xié)議書》中所指可抵扣的租金針對的就是涉案碼頭租賃合同下的包含岸線及場地在內(nèi)的全部租金，原告則認為可抵扣的租金是指經(jīng)被告改擴建后建成項目的使用租金，即地上建筑物的租金，而非岸線及場地租金。對此，本院認為，按照雙方先前的碼頭租賃合同，原告向被告提供的僅為岸線、場地(含場地上既有的簡易建筑和附屬設(shè)備)。被告承租后，為實現(xiàn)其經(jīng)營目的，如需在場地上改擴建或新建建筑物的，均不屬于原告在碼頭租賃合同下應(yīng)承擔的義務(wù)。簡言之，碼頭租賃合同只提供岸線和場地，不提供地上建筑(既有簡易建筑和附屬設(shè)施除外)。被告需要地上建筑用于經(jīng)營的，可以在征得原告同意的情況下，由被告承擔費用自建；也可以由原告建設(shè)后，在碼頭租賃合同標的物以外，另行向被告提供。正如《協(xié)議書》在篇首部分寫明，鑒于原告擁有L3碼頭管理權(quán)，“依法可進行相關(guān)臨時建筑的建設(shè)，建設(shè)完成后的項目可對外進行出租”，而被告“有意承攬”該建設(shè)項目。可見，《協(xié)議書》下的建設(shè)項目既非政府濱江貫通工程的強制任務(wù)，也非原告為履行碼頭租賃合同之必須，而是被告為實現(xiàn)自身經(jīng)營目的所需，只不過原、被告通過《協(xié)議書》的約定，將原告建設(shè)后出租給被告，變通為原告委托被告建設(shè)并先行出資，而后再以出資的建設(shè)成本抵扣租金。由此可以認定，碼頭租賃的租金與《協(xié)議書》下改擴建、重建后的建筑物租金是有所區(qū)別的。關(guān)于此節(jié)，還可以從《協(xié)議書》的以下條款得到印證：其一，《協(xié)議書》“一、1、甲方將目標地塊的改建、擴建、重建工程(包含全部設(shè)計、采購、施工全過程，以下簡稱“項目”)委托乙方進行建設(shè)……”、“2、項目建設(shè)完成后，將由甲方出租給乙方進行管理及經(jīng)營，乙方先行承擔的建設(shè)成本將以租金抵扣”，從該連續(xù)的兩個條款可以看出，《協(xié)議書》約定的可抵扣的租金指向是明確的，即建成后的改擴建、重建項目，并未提及岸線和場地租金。其二，《協(xié)議書》“二、5”中所表述的乙方未來經(jīng)營區(qū)域內(nèi)的“房屋租金標準”將由獨立的第三方評估機構(gòu)進行評估，此處不僅明確寫明系“房屋租金標準”，且鑒于岸線和場地租金實際是原、被告直接約定，并不需要根據(jù)第三方評估來加以確定，這也進一步表明了建筑物租金不同于岸線和場地租金。其三，《協(xié)議書》“二、6、(2)”約定的項目租賃期限為5年，與碼頭岸線及場地的租賃期并不同步，亦即建筑物與碼頭租賃雖有關(guān)聯(lián)但彼此獨立，故租金自然也應(yīng)分別計算。此外，參考同樣是原告經(jīng)營管理并對外出租的L5碼頭，盡管該碼頭的租賃發(fā)生于原告與案外人之間，但該L5碼頭與涉案L3碼頭在地理位置上、租賃用途上、合同簽署時間上，乃至合同文本使用上存在相同或相似性，故審視L5碼頭租賃合同的履行情況，有助于更好地解釋和理解涉案合同條款及當事人真實意思。在L3、L5碼頭下，簽署有條款內(nèi)容完全一致的《協(xié)議書》。L5碼頭改擴建項目建成后，根據(jù)《協(xié)議書》重新簽訂的《L5碼頭物業(yè)租賃合同》很清晰地將岸線、場地和房屋租金分別列明，并重申房屋租金以建設(shè)成本抵扣。這在一定程度上反映了當時黃浦江浦西世某段沿岸游艇碼頭這一特定資源的租賃行市。值得注意的是，市場評估的房屋租金單價大大高于場地租金單價，倘若按照被告的解釋，在未計收房屋租金的情況下，用房屋建造成本去抵扣岸線和場地租金，顯然與彼時的市場存在較大反差，此種理解缺乏足夠合理的說服力。通過以上分析，本院認為被告關(guān)于《協(xié)議書》中所指可抵扣的租金包含碼頭岸線及場地租金的抗辯難以成立。
　　現(xiàn)原告主張被告拖欠2016年12月1日至2018年5月31日期間的租金XXXXXXX.31元(包括2016年12月1日至2017年12月31日，岸線按年租金70萬元標準，計758329元；2017年5月31日至2017年12月31日，大棚面積按月租金17489.58元標準，計122427.06元；2018年1月1日至2018年5月31日，按《補充合同2》約定年租金109.2315萬元標準，計455131.25元)，其中并不涉及按《協(xié)議書》可以抵扣的改擴建項目租金。被告在不得抵扣的情況下，逾期支付上述租金已超過合同約定的連續(xù)達15天或累計達30天以上，原告依約有權(quán)解除合同。退言之，即便在當時情況下，原、被告對改擴建項目的建設(shè)成本可用于抵扣租金的范圍可能存有分歧，但根據(jù)《協(xié)議書》第二條第4、5、6款已經(jīng)明確的是，抵扣發(fā)生于“項目建成后”，針對于“未來經(jīng)營區(qū)域”、“未來租金”，且還需要以工程審價、租金評估和重新簽署租賃合同為先決。也就是說，至少項目竣工前的租金無論按何種解釋都不屬于抵扣范圍。涉案改擴建工程因未進行竣工驗收，雙方對完工日期系2017年5月還是9月亦或其他時間陳述不一，盡管如此，被告未支付的租金始于2016年12月，無論如何都早于工程完工，僅憑該節(jié)事實就足以使原告有權(quán)主張解除合同。再加之，被告欠付的費用中除租金外，還包括物業(yè)管理費和原告代收代付的岸線使用費，雖然相對于租金而言金額不大，但性質(zhì)上均屬于不可抵扣，且一旦拖欠也可以引起合同解除的費用項目。至此，原告關(guān)于解除《碼頭L3租賃合同》及相關(guān)合同(具體包括編號2012GL0510的《碼頭L3租賃合同》、編號HTY-JY(2014)008的《碼頭L3租賃合同(2012GL510)》補充協(xié)議、編號HTY-JY(2014)008-01的《碼頭L3租賃合同(2012GL510)》續(xù)租協(xié)議、編號HTY-JY(2014)008-02/WL-LY(2017)011的《合同主體變更事宜補充協(xié)議書》、編號WL-LY(2017)078的《L3碼頭物業(yè)租賃合同補充合同》、編號WL-LY(2017)098的《碼頭L3租賃合同補充合同》)的訴訟請求具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。合同解除時間依雙方先前約定的提前15天書面通知計算，應(yīng)為2018年5月31日。
　　至于2017年1月簽訂的《協(xié)議書》，原告并未就其效力和履行情況在起訴時向本院明確提出訴請主張。原告的起訴狀中對《協(xié)議書》的存在只字未提，也未將《協(xié)議書》作為證據(jù)向本院提供，相反《協(xié)議書》在本案中是以被告的抗辯及被告方證據(jù)的形式出現(xiàn)。倘若被告未向本院披露此《協(xié)議書》，本院從原告的訴訟請求、事實理由及舉證中均無法得知有《協(xié)議書》的存在，自然不可能將《協(xié)議書》納入審查之列，原告對此理應(yīng)有所認知。原告在本案中首次明確提出其起訴狀中請求解除的“相關(guān)合同”包括《協(xié)議書》，已是法庭辯論結(jié)束之后，本院認為該主張不屬于本案審理范圍?！秴f(xié)議書》是否應(yīng)當解除以及被告根據(jù)《協(xié)議書》所建房屋建筑的歸屬、建設(shè)成本的認定、房屋租金的核定以及建設(shè)成本與房屋租金具體如何抵扣等問題，若雙方存在爭議，可另行解決。
　　涉案合同解除系因被告拖欠應(yīng)付費用的違約行為所引起，合同解除并不影響原告要求被告支付合同解除前已經(jīng)產(chǎn)生的租金及其他相應(yīng)費用，也不影響原告要求被告承擔違約責任。關(guān)于該些主張，主要涉及以下請求：
　　(一)原告主張被告應(yīng)支付拖欠的2016年12月1日起至合同解除之日(2018年5月31日)止的租金共計XXXXXXX.31元，本院予以支持。
　　(二)原告主張被告應(yīng)支付自2016年12月1日起至實際返還租賃區(qū)域之日止，按每月5000元計算的物業(yè)管理費和岸線使用費(2018年9月30日之前為740元/月，2018年10月1日起為740元/季)，本院予以支持。
　　(三)被告應(yīng)當向原告返還租賃區(qū)域。鑒于返還租賃區(qū)域需要一定的合理搬遷時間，本院確定被告應(yīng)在本判決生效之日起七日內(nèi)搬離并向原告返還涉案租賃區(qū)域。
　　(四)關(guān)于原告要求被告承擔的違約金，由三部分構(gòu)成。1、以2016年12月1日至2018年5月31日的租金為基數(shù)，按照原合同約定“按月結(jié)算、先付后用”，“每月25日前支付”的付款期限，逾期每日計違約金0.1%，分段計算，得358580.84元；2、以2016年12月1日至實際返還租賃區(qū)域之日的物業(yè)管理費和岸線管理費為基數(shù)，按前述1同樣的標準及方法計算；3、按合同未履行完畢期間的租金(2018年6月1日至2018年12月31日)，計637183.75元。本院認為，原告對于1、2兩項違約金的計算基數(shù)、方法、期限符合合同約定，可予支持；唯每日0.1%的計算標準，被告提出該標準過分高于實際損失而請求予以適當減少，本院酌情調(diào)整為按每日0.05%計算，由此算得第1項違約金可支持的數(shù)額為179290.42元。第3項違約金的計算無誤，本院予以支持。此外，被告已經(jīng)支付的履約保證金300000元按約可以沖抵違約金、賠償金，本院將該300000元在本部分第3項中予以扣減，故被告對第3項違約金實際還需承擔337183.75元。
　　(五)關(guān)于原告要求被告支付自2018年6月1日起至實際返還租賃區(qū)域之日止的物業(yè)占用費，該項目在原合同第十四條“違約責任”14.6下也有所約定，應(yīng)予支持。但被告提出每占用一天按最后一期日租金2倍計算，也屬于違約金過高的情形，請求予以調(diào)整。本院認為，違約金是否過高應(yīng)當與守約方的實際損失相比較。被告占用租賃區(qū)域造成原告無法再行向其他人進行出租，由此導致原告的損失應(yīng)當是租金損失。自2018年6月1日起至2018年12月31日，即原合同期限內(nèi)，倘若被告未發(fā)生違約行為，原告至多獲得的是原合同約定的租金，而該部分租金損失，已經(jīng)通過前述第(四)項中的第3部分得到彌補，不應(yīng)借由違約金的方式得到重復賠償。但在被告違約的情況下，僅僅按原租金為限計算物業(yè)占用費，又不足以體現(xiàn)違約和非違約的區(qū)別以及違約金的懲罰功能，故本院對合同解除后被告繼續(xù)占用租賃區(qū)域的占用費標準調(diào)整為按最后一期日租金的1.3倍計，其中2018年6月1日至2018年12月31日期間的占用費扣除與前述第(四)項第3部分的重復部分，每日還需支付897.79元，2019年1月1日起至實際返還之日，每日支付3890.44元。0
　　(六)原告主張被告應(yīng)負擔原告支出的律師費27000元，該主張具有合同依據(jù)，且金額并無明顯不合理之處，本院予以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條、第九十七條、第九十八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款、第一百二十五條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海世某文化旅游發(fā)展有限公司與被告上海恰某某游艇有限公司之間簽訂或通過合同主體變更而成立的編號2012GL0510的《碼頭L3租賃合同》、編號HTY-JY(2014)008的《碼頭L3租賃合同(2012GL510)》補充協(xié)議、編號HTY-JY(2014)008-01的《碼頭L3租賃合同(2012GL510)》續(xù)租協(xié)議、編號HTY-JY(2014)008-02/WL-LY(2017)011的《合同主體變更事宜補充協(xié)議書》、編號WL-LY(2017)078的《L3碼頭物業(yè)租賃合同補充合同》、編號WL-LY(2017)098的《碼頭L3租賃合同補充合同》于2018年5月31日解除；
　　二、被告上海恰某某游艇有限公司應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)向原告上海世某文化旅游發(fā)展有限公司返還本判決第一項下被解除合同中所涉租賃區(qū)域；
　　三、被告上海恰某某游艇有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海世某文化旅游發(fā)展有限公司支付租金人民幣XXXXXXX.31元；
　　四、被告上海恰某某游艇有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海世某文化旅游發(fā)展有限公司支付自2016年12月1日起至實際返還租賃區(qū)域之日止的物業(yè)管理費和岸線使用費，物業(yè)管理費按每月人民幣5000元計算，岸線使用費2018年9月30日之前按每月740元計算、2018年10月1日起按每季度740元計算；
　　五、被告上海恰某某游艇有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海世某文化旅游發(fā)展有限公司支付下列違約金：1、欠付租金的違約金人民幣179290.42元；2、本判決第四項所列物業(yè)管理費和岸線使用費的違約金，計算方法為以每期的費用為基數(shù)，按每日0.05%標準，分別自其前一個月的26日起計算至實際返還租賃區(qū)域之日止；3、合同解除后的違約賠償金人民幣337183.75元；
　　六、被告上海恰某某游艇有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海世某文化旅游發(fā)展有限公司支付自2018年6月1日起至實際返還租賃區(qū)域之日止的物業(yè)占用費，2018年6月1日至2018年12月31日間按每日人民幣897.79元計算、2019年1月1日起至實際返還之日，按每日人民幣3890.44元計算；
　　七、被告上海恰某某游艇有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海世某文化旅游發(fā)展有限公司支付律師費人民幣27000元；
　　八、對原告上海世某文化旅游發(fā)展有限公司的其他訴訟請求不予支持。
　　如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案案件受理費人民幣29807元，由原告上海世某文化旅游發(fā)展有限公司負擔10313.22元，由被告上海恰某某游艇有限公司負擔19493.78元。
　　如不服本判決，原、被告可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數(shù)提出副本，上訴于上海市高級人民法院。

審判員：陳??磊

書記員：金曉峰