原告厲某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人姚斌斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住同上。
　　委托代理人顧正強，上海力帆律師事務所律師。
　　被告上海星某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人徐曉亮。
　　委托代理人吳樂瑋，萬商天勤(上海)律師事務所律師。
　　原告厲某與被告上海星某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告厲某的委托代理人姚斌斌、顧正強，被告上海星某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的委托代理人吳樂瑋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告厲某訴稱，2013年12月，原告通過媒體的廣告宣傳，對各商品房項目的房型、房價、裝修標準、優(yōu)惠力度進行比對后，認為被告開發(fā)的本市潮州路199弄“星光域雅苑小區(qū)”疊墅房優(yōu)惠力度大、贈送面積多，裝修標準高，遂進行了實地考察，被告的銷售人員向原告推薦了19號樓501室上疊住宅，在帶領原告觀摩樣板房的同時，還在房屋的精裝修標準、贈送區(qū)域的面積等方面作了相應的承諾。在此情形下，原告于2013年12月29日與被告簽訂了《上海市商品房預售合同》，約定購置的本市潮州路XXX弄XXX號XXX室復式房屋的建筑面積為257.02平方米、單價57171.74元、總房價XXXXXXXX元。合同簽訂后，原告按約支付了房款，被告于2015年10月8日向原告交付了房屋，該房屋位于樓棟的第五、六、七層，其中第五層包括客廳、餐廳、書房、廚房，第六層包括三間臥室，第七層包括保姆間、操作間、活動區(qū)域、露臺，該三層均由原告使用。此后，原告發(fā)現(xiàn)房屋在裝修價值、贈與區(qū)域面積的計價與計量、產(chǎn)權過戶方面存在諸多問題，主要表現(xiàn)為：一、包括產(chǎn)證面積252.67平方米、贈送面積91.253平方米在內(nèi)，房屋的裝修總面積應為343.923平方米，根據(jù)被告的裝修單價為8000元的承諾，房屋的裝修總價值應為XXXXXXX元，但實際裝修卻質(zhì)量低劣、偷工減料，經(jīng)司法鑒定后，原告認同的裝修價值僅為738718.17元，而預售合同中關于裝修方面的格式條款免除了被告應承擔的責任應為無效；二、根據(jù)被告的宣傳廣告、樓書、營銷人員的承諾，第七層的整層共計78.3平方米、主臥25.5平方米及電梯面積34.05平方米均為贈送，故該戶型的實際面積近350平方米，折合每平方米的單價僅為40000元而極具性價比。若按此承諾，則上述贈與的區(qū)域應與銷售的區(qū)域?qū)傩砸恢露哂挟a(chǎn)權，但實際上被告向原告交付的具有產(chǎn)權的房屋面積僅為252.67平方米并拒絕為贈送的面積為25.5平方米的主臥區(qū)域與第七層65.753平方米的部分區(qū)域補辦產(chǎn)權。原告認為，贈送的區(qū)域?qū)儆陧毨U納土地出讓金的超出房產(chǎn)容積率的建筑，應歸政府所有，但在該部分區(qū)域已歸原告合法占有并按房屋買賣合同持有債權的情形下，原告有權優(yōu)先取得贈送區(qū)域的物權，而被告提供的房屋分套建筑面積計算成果表、實測面積結(jié)構(gòu)圖等與房屋的真實面積、實際建造的狀況均不符，其中第六層標為空白事實上卻建有主臥室、第七層的層高在2.8米以上卻未經(jīng)測算，該測繪的合法性應由作為開發(fā)商的被告舉證，對其在商品房建造方面違規(guī)的問題原告已提起另案訴訟；三、根據(jù)涉案房產(chǎn)的規(guī)劃圖紙計算，被告承諾贈送的第七層中的12.547平方米區(qū)域、電梯內(nèi)34.05平方米的區(qū)域已由被告定價向原告銷售，原告為此按合同約定的單價向被告支付了XXXXXXX.57元。綜上所述，原告認為，鑒于實際交付的房屋在裝修與面積方面與廣告宣傳、樣板房展示及被告的承諾不符，而此類承諾雖未載入合同卻屬于對合同簽訂構(gòu)成重大影響的要約，故應視為被告未全面履行合同且嚴重違約，除了退還裝修差價、返還購房款差價及利息、補辦產(chǎn)權登記并支付違約金、承擔原告為訴訟付出的費用外，根據(jù)消費者權益保護法，被告還應就其故意欺詐、誤導原告購房的行為按原告實付房款XXXXXXXX.94元的一倍進行賠償。上述事實由房屋買賣合同、產(chǎn)權證、房款支付憑證以及與售樓廣告、樓盤的媒體宣傳、沙盤展板、銷售人員的推銷有關的圖文、錄音、視頻、網(wǎng)絡信息等一系列證據(jù)予以證實，現(xiàn)提起訴訟，請求判令：一、被告退還裝修差價款XXXXXXX元；二、被告退還購房差價款XXXXXXX元并支付此款自支付之日至退還之日期間的利息；三、被告為贈送的91.253平方米房產(chǎn)辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，并以該面積的價值為本金，按日萬分之二的違約金標準支付自交房之日起至本判決生效之日止的違約金；四、被告支付賠償金XXXXXXXX.94元；五、原告為訴訟支付的律師代理費及其他支出由被告承擔，數(shù)額以費用發(fā)生后的發(fā)票為準；六、本案受理費由被告承擔。
　　被告上海星某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司辯稱，一、根據(jù)房產(chǎn)測繪部門出具的“房屋分套建筑面積計算成果表”及相應的面積結(jié)構(gòu)圖，系爭房屋的實際面積、樓層與該表一致，房屋的第七層并非實層，而是露臺及電梯井所在區(qū)域。在不違反規(guī)劃的情形下，被告對該層部分區(qū)域進行了裝修、改造、擴充后贈與原告使用，面積約在114平方米左右，不包含于建筑面積內(nèi)也未收取購房款，系爭房屋所在小區(qū)的頂層樓房皆按此改造且經(jīng)業(yè)主同意，雖然當時原告拒簽了此類文件，但其接收房屋時并未提出異議，其簽署的房屋交付確認書也表明被告已按約定向原告交付了合格的房產(chǎn)還向其出示了房屋面積實測報告等文件，房屋交接時的面積和產(chǎn)證記載的面積一致，如原告對房屋的規(guī)劃與面積測繪有異議應另案起訴；二、原被告訂立的《上海市商品房預售合同》的附件及補充條款可表明：1、合同對房屋面積已有明確記載，但對贈與區(qū)域的面積及其產(chǎn)權歸屬未作約定；2、原告不得以電視廣告、銷售人員的陳述為依據(jù)提出權益主張；3、合同對裝修的單價并無特別約定，也未將裝修的價值納入房款，故即使裝修不達標被告也無須向原告作出補償，此外，房屋的裝修成本含有隱性要素而不能等同于裝修價值，事實上被告對裝修的投入高于合同附件約定的標準，還提供了兩年質(zhì)保期；三、被告發(fā)布的售樓廣告中不能體現(xiàn)出原告所述的贈與區(qū)域的具體狀況，而原告提供的其他諸多與售房宣傳相關的證據(jù)或非被告發(fā)布、或真實性存疑、或形成時間久遠且來源不明，均不能視為被告的意思表示，對此類證據(jù)的證明效力不予認可。綜上所述，被告認為，原告已完成房款支付且自認獲贈了額外的區(qū)域，被告的合同義務亦已履行完畢，既不存在違約更無欺詐行為，原告引用的消費者權益保護方面的法律也不適用商品房交易，故對原告訴請均不能同意。
　　經(jīng)審理查明，2013年12月，原被告作為買賣雙方就本市潮州路199弄“星光域雅苑”9號5層501復式房屋簽訂了《上海市商品房預售合同》，主要約定內(nèi)容有：房屋暫測建筑面積為257.02平方米，其中套內(nèi)面積232.20平方米、公用分攤建筑面積24.82平方米，所在的主體建筑物地上層數(shù)為六層，每平方米單價57171.74元，不含全裝修價格的房屋總價暫定為XXXXXXXX元，購房款按房屋交付時的暫測面積與實測面積差多退少補并允許有3%的誤差率；被告應于2015年9月30日前交房，否則應按已付房款的日萬分之二承擔違約金；合同附件三“該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設備標準”項下列明了房屋外墻面、外立面門窗、室內(nèi)客臥、餐廚廳等部位的裝修與設備，但未標明所對應的品牌或品質(zhì)并特別提示：如未標明產(chǎn)品品牌的，被告有權自選符合國家質(zhì)量標準的產(chǎn)品；建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設備標準最終以交付為準，被告可根據(jù)需要在交付時變更或替換同類產(chǎn)品或品牌；合同“補充條款一”項下載明：交易雙方的權利義務以本合同為準，凡未被列入合同的各類宣傳廣告對被告不具有約束力，原告不得援引并據(jù)以提出主張；被告的雇傭或銷售人員出具的相關文件未經(jīng)被告授權的、雙方在交易中的口頭意向或介紹信息與合同不一致的，均不產(chǎn)生合同效力等。2015年10月8日，原告簽收了房屋交付確認書，確認被告交付了房屋并出示了《住房交付使用許可證》、《房屋面積實測報告》等文件，系爭房屋的產(chǎn)權證及其附件“房屋建筑面積測算表”載明，該房屋的建筑類型為“公寓”，用途為“居住”，房屋建筑面積為“252.67”，其中套內(nèi)面積“228.28”、分攤面積“24.39”，自然層數(shù)為“6”、所在名義層為“5_6”，所在實際層為“5”。2018年4月26日，原告提起訴訟，請求判決如其訴請。
　　庭審中，根據(jù)原告申請，本院委托上海華瑞建設經(jīng)濟咨詢有限公司對房屋的原裝潢價值進行了鑒定，該公司于2019年11月26日出具了滬建經(jīng)咨(2019)第692號鑒定報告，結(jié)論為：房屋的原裝潢價值中，當事人無爭議部分的計價為636303元，有爭議部分包括四項，第一項“木飾面”計價為92180元，第二項“裝飾柜、衣柜與浴室柜”計價為34263元，因當事人對第三項“頂層玻璃欄桿、鐵藝圍欄、鋁合金百葉”與第四項“鋁合金窗”是否應被認定為房屋裝潢意見不一且均未提供充分的證據(jù)，故未出具該兩項的計價結(jié)論。對該鑒定結(jié)論，原告認為，報告中所列的部分裝潢項目未見于現(xiàn)場，部分項目的工程量計算有誤，將此類瑕疵糾正后，無爭議部分的計價應為622325.51元、有爭議部分的第一項計價應為82130元、第二項計價不持異議，第三、四項則不應計入裝潢價值。被告認為，對無爭議部分的計價不持異議，有爭議部分的第一項計價應為150864元、第二項計價應為50172元、第三、四項應計入裝潢價值，分別為112673元與242741元。
　　本院認為，商品房交易過程中，對房屋的裝修、面積、產(chǎn)權的認定應以書面合同約定為準，買受方欲超越合同維權的，必須進行充分舉證。原告訴請所主張的房屋裝修單價標準、贈與區(qū)域?qū)拿娣e及產(chǎn)權登記均未見于合同文本，其所依據(jù)的主要證據(jù)即各種形式的廣告宣傳與口頭承諾等與本案特定房產(chǎn)交易的關聯(lián)度不足且證明效力薄弱，對作為銷售方的被告而言無論在約定或法定層面上均不具有約束力，本院對此類證據(jù)難以采信。此外，根據(jù)本案查明的事實與當事人的自認，作為買賣合同的標的物，系爭房屋的實體交接及產(chǎn)權登記均已履行完畢，原告所持的產(chǎn)證可表明房屋的用途、面積、部位皆與合同約定保持一致，目前尚未體現(xiàn)出被告在房款結(jié)算、標的物交付方面存在其他違約或欺詐行為，故原告的訴請依據(jù)不足，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　對原告訴請不予支持。
　　本案鑒定費人民幣25000元，由原告負擔。
　　本案受理費人民幣136533元，由原告負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王璧瑛

書記員：曹??彬