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印某某與曹某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

原告:印某某,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,公務(wù)員,住公安縣。
委托代理人:趙靜,湖北楚韻律師事務(wù)所律師。
被告:曹某某,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,個(gè)體建筑業(yè)主,住公安縣。
委托代理人:朱德新,公安正義法律服務(wù)所法律工作者。
委托代理人:曹燈武,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,無(wú)業(yè),住公安縣。

原告印某某與被告曹某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法組成合議庭,公開開庭進(jìn)行了審理。原告印某某及其委托代理人趙靜、被告曹某某委托代理人朱德新、曹燈武到庭參加訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明:2014年1月8日,原、被告簽訂了《房屋買賣合同》一份。約定“原告印某某將自己所屬的坐落于公安縣夾竹園鎮(zhèn)瓦池村一組的四層綜合樓整體以壹佰肆拾萬(wàn)元價(jià)格(帶房產(chǎn)證和土地證)人民幣出售給被告曹某某;曹某某除在此合同簽訂之日首期付款貳拾萬(wàn)元外,還應(yīng)在2014年5月30日前向原告付清壹佰貳拾萬(wàn)元,全部付清之日,印某某交兩證給曹某某過(guò)戶,過(guò)戶手續(xù)由曹某某負(fù)責(zé)辦理,印某某給予必要配合。過(guò)戶相關(guān)的費(fèi)、稅由曹某某承擔(dān);合同簽字之日,印某某應(yīng)將房屋連同現(xiàn)有水電向曹某某交付;曹某某逾期未付清購(gòu)房款的,買賣合同自然解除,印某某收回房屋;首期給付的貳拾萬(wàn)元購(gòu)房款作為曹某某的違約金由印某某所得,曹某某不得索回;雙方簽字后,曹某某可對(duì)該棟房屋進(jìn)行改建,相關(guān)改建費(fèi)用由曹某某承擔(dān);改建后如有房屋出售,應(yīng)先由印某某簽字收款抵扣曹某某購(gòu)房款;如曹某某不按時(shí)付清購(gòu)房款,合同自然解除。印某某收回該房屋,曹某某已付的購(gòu)房款作違約金處理,印某某不予退還。因改建產(chǎn)生的投資原材料及工程各種費(fèi)用作為對(duì)印某某的違約補(bǔ)償。如涉及拖欠施工工程款、人工工資及材料貨款的,由曹某某負(fù)責(zé)清償”。合同簽訂當(dāng)日,被告曹某某向原告印某某支付了購(gòu)房款20萬(wàn)元。2014年3月3日,原告印某某向被告曹某某交付了合同約定的房屋。被告曹某某隨即組織人員進(jìn)場(chǎng)施工。在施工過(guò)程中,被告對(duì)該四層綜合樓整體進(jìn)行了改建,改建面積為784.16平方米。在沒(méi)有取得建設(shè)許可證的情況下又在原四層基礎(chǔ)之上加蓋了兩層。因知曉了原告在合同簽訂之前已將該房屋抵押給了銀行,被告于2014年7月30日與原告又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》一份,約定“雙方商定于2014年9月10日前由曹某某交100萬(wàn)元給印某某所貸款的銀行,償還銀行貸款后由印某某拿出兩證,雙方到銀行辦理移交手續(xù);如曹某某違約,按原合同執(zhí)行,即20萬(wàn)元由印某某所得,曹某某損失20萬(wàn)元;余款20萬(wàn)元過(guò)戶時(shí)付清,不付清不過(guò)戶”?!堆a(bǔ)充協(xié)議》簽訂后,被告沒(méi)有在約定的時(shí)間內(nèi)向原告支付100萬(wàn)元購(gòu)房款。原、被告經(jīng)多次交涉未果后,原告遂向本院提起訴訟。
另查明:本案所訴爭(zhēng)的位于公安縣××竹園鎮(zhèn)××組的房屋產(chǎn)權(quán)人為原告印某某,產(chǎn)權(quán)號(hào)為“公安房權(quán)證夾字第××號(hào)”,規(guī)劃用途為商住,底層面積為210.28平方米,4層建筑面積為784.16平方米。該房于2013年9月12日抵押給了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司公安城關(guān)支行,并辦理了房屋他項(xiàng)權(quán)證,房屋他項(xiàng)權(quán)利人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司公安城關(guān)支行,抵押面積為784.16平方米,抵押期限為2013年9月9日至2016年9月9日。案外人胡定友及案外人趙巧云各享有該房50%土地面積計(jì)102.79平方米使用權(quán)。國(guó)有土地使用證號(hào)分別為“公安國(guó)用(2002)第207001號(hào)”和“公安國(guó)用(2002)第207002號(hào)”,兩份國(guó)有土地使用證使用權(quán)類型均為“劃撥”,用途均為“住宅”。

本院認(rèn)為:原告印某某、被告曹某某在自愿、公平的基礎(chǔ)之上簽訂的《房屋買賣合同》不損害國(guó)家、集體、第三人及社會(huì)公共利益,亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,為合法、有效之合同。被告曹某某在合同履行過(guò)程中以自己的行為表明拒絕支付購(gòu)房款,庭審中亦主張對(duì)《房屋買賣合同》予以解除,原、被告對(duì)《房屋買賣合同》的解除形成合意,原告訴請(qǐng)解除《房屋買賣合同》,本院予以支持。被告所購(gòu)房屋應(yīng)予以返還,被告支付的購(gòu)房款20萬(wàn)元原告主張作違約金不予返還的訴請(qǐng),本院認(rèn)為合同不能履行除被告違約外,還存在房屋改建審批手續(xù)不到位等多方原因?qū)е?,?duì)原告的主張本院酌情不予支持,由原告向被告予以返還。合同履行期間,被告對(duì)房屋進(jìn)行改建的工程價(jià)值經(jīng)評(píng)估總計(jì)為人民幣468308.32元,其中建筑工程含稅工程造價(jià)含利潤(rùn)15230.18元、規(guī)費(fèi)20720.42元、稅金9084.43元;裝飾工程含稅工程造價(jià)含利潤(rùn)6275.98元、規(guī)費(fèi)4349.49元、稅金2447.73元。原告認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中涉及的企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)、稅金四項(xiàng)費(fèi)用因均未發(fā)生而應(yīng)予以核減。本院認(rèn)為,被告對(duì)房屋進(jìn)行改建,所得利潤(rùn)及企業(yè)管理費(fèi)原告應(yīng)當(dāng)給付,考慮到被告并不是有資質(zhì)的建筑企業(yè)施工,規(guī)費(fèi)、稅金,并未實(shí)際發(fā)生,上述費(fèi)用在有關(guān)部門收取時(shí)可由原告按實(shí)際發(fā)生額支付。據(jù)此原告返還被告購(gòu)房款20萬(wàn)元及工程實(shí)際價(jià)款431706.25(總造價(jià)468308.32元-規(guī)費(fèi)20720.42元-稅金9084.43元-裝飾工程含稅工程造價(jià)中規(guī)費(fèi)4349.49元-稅金2447.73元)元予以返還。被告對(duì)房屋改建及對(duì)外出售房屋與第三方引發(fā)的糾紛由被告另案處理。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第九十四條第二款、第九十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定,判決如下:

一、被告曹某某將所購(gòu)原告位于公安縣夾竹園鎮(zhèn)瓦池村一組的四層綜合樓一棟(產(chǎn)權(quán)證號(hào):公安房權(quán)證夾字第××號(hào))按改建后的現(xiàn)狀返還給原告印某某;
二、被告曹某某返還上述房屋后,原告印某某向被告曹某某返還購(gòu)房款人民幣20萬(wàn)元及房屋改建工程款人民幣431706.25元;
三、駁回原告印某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上列原、被告返還房屋及金錢給付行為應(yīng)在本判決生效之日起10日內(nèi)履行。
案件受理費(fèi)3670元,原告印某某承擔(dān)1835元,被告曹某某承擔(dān)1835元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省荊州市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí),根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定,預(yù)交上訴案件受理費(fèi),款匯湖北省荊州市中級(jí)人民法院,開戶銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行荊州市長(zhǎng)江大學(xué)支行,帳號(hào):17×××30。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的,按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng) 雷 玻 審判員 張華翔 審判員 李 莉

書記員:劉麗華

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