盧某
陳某某
河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
欒鸞(河北新業(yè)律師事務(wù)所)
王建芳(河北新業(yè)律師事務(wù)所)
原告盧某。
原告陳某某。
被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
委托代理人欒鸞、王建芳,河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。
原告盧某、陳某某與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為商品房預(yù)售合同糾紛一案,本院受理后,依法由審判員齊志新獨(dú)任審判,公開開庭進(jìn)行了審理,原告盧某法定代理人陳某某、原告陳某某、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人欒鸞、王建芳到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱,2011年6月7日原、被告簽訂《商品房買賣合同》,原告從被告處購買位于鹿泉區(qū)獲鹿鎮(zhèn)高莊村的商品房。
合同約定被告自房屋交付使用后180個(gè)工作日內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證,若因被告責(zé)任未能按期辦理,被告每月支付200元違約金至房產(chǎn)證辦理完畢止。
被告于2011年8月12日交付房屋后,至今未辦理房屋所有權(quán)證,小區(qū)供暖配套設(shè)施不完善,一直未能達(dá)到使用條件。
請(qǐng)求法院判決:1、被告協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證;2、被告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金7400元,并自2012年4月23日起至辦理完畢房屋所有權(quán)證之日止支付原告違約金每月200元;3、被告按合同約定為原告安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施,確保冬季供暖正常使用;4、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱,1、原告對(duì)于起訴立案之日起倒推兩年之前的違約金請(qǐng)求超過了訴訟時(shí)效,不應(yīng)支持。
本案中原告對(duì)于逾期辦理房產(chǎn)證的違約金也應(yīng)當(dāng)受到2年訴訟時(shí)效的限制,根據(jù)雙方簽定的合同第十五條約定,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,出賣人按戶支付違約金每月200元整,違約金按月計(jì)算,屬于繼續(xù)性債權(quán),繼續(xù)性債權(quán)作為一個(gè)整體,由每個(gè)個(gè)體債權(quán)構(gòu)成,每個(gè)個(gè)體債權(quán)在法律上具有相對(duì)獨(dú)立性,也即每月都產(chǎn)生一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體違約金債權(quán),每月200元的違約金應(yīng)作為獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求,適用民法通則第一百三十五條、第一百三十七條關(guān)于兩年訴訟時(shí)效的規(guī)定,即本案原告起訴立案之日起倒推2年產(chǎn)生的違約金沒有超過訴訟時(shí)效,2年之前的違約金請(qǐng)求超過時(shí)效,不應(yīng)支持;2、本案商品房合同中關(guān)于每月200元違約金規(guī)定過高,2年的違約金每戶為4800元。
本類案件100個(gè)原告(暫計(jì)),違約金共計(jì)48萬元,整體數(shù)額過高。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形式下進(jìn)一步作好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》文件的精神,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時(shí)困難產(chǎn)生糾紛的,要根據(jù)案件的具體情況,依法合理調(diào)整違約金數(shù)額,公平解決違約責(zé)任問題。
在商品房預(yù)售時(shí),原告明知該房地產(chǎn)開發(fā)有周期長(zhǎng)、投資大等特殊性,容易產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn),本案中,答辯人確因原告等業(yè)主因不交物業(yè)費(fèi)、地處偏僻等問題造成資金暫時(shí)困難,產(chǎn)生一些問題,但答辯人作為開發(fā)商,不應(yīng)承擔(dān)全部的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。
請(qǐng)法院根據(jù)案件實(shí)際情況綜合考慮,從公平合理的角度調(diào)整違約金數(shù)額,依法降低原告主張的違約金;3、答辯人已為原告安裝了地暖,不存在違約。
待原告交完契稅、維修基金等稅費(fèi)及相關(guān)辦證手續(xù)后我方協(xié)助辦理房產(chǎn)證。
本院認(rèn)為,依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
原、被告簽訂的《商品房買賣合同》,雙方均無異議,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。
雙方約定了被告為原告辦理房屋所有權(quán)證書的時(shí)間、逾期辦理的違約金、采暖設(shè)施,應(yīng)當(dāng)依約履行,逾期應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。
被告辯稱違約金約定過高、原告主張起訴前兩年的違約金已超過訴訟時(shí)效,理據(jù)不足,本院不予采納。
綜上,依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定,判決如下:
一、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金每月200元,自2012年4月23日始至辦理房屋所有權(quán)證之日止。
三、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)為原告安裝、完善水暖供熱配套設(shè)施,確保原告冬季供暖正常使用。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費(fèi)25元,由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。
本院認(rèn)為,依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
原、被告簽訂的《商品房買賣合同》,雙方均無異議,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。
雙方約定了被告為原告辦理房屋所有權(quán)證書的時(shí)間、逾期辦理的違約金、采暖設(shè)施,應(yīng)當(dāng)依約履行,逾期應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。
被告辯稱違約金約定過高、原告主張起訴前兩年的違約金已超過訴訟時(shí)效,理據(jù)不足,本院不予采納。
綜上,依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定,判決如下:
一、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金每月200元,自2012年4月23日始至辦理房屋所有權(quán)證之日止。
三、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)為原告安裝、完善水暖供熱配套設(shè)施,確保原告冬季供暖正常使用。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費(fèi)25元,由被告負(fù)擔(dān)。
審判長(zhǎng):齊志新
書記員:劉命
成為第一個(gè)評(píng)論者