原告：卞某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省阜陽市，現(xiàn)住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：倪永明，上海市申光律師事務所律師。
　　被告：上海燎申商業(yè)投資管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：陳美玉，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳剛，上海合勤律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：黃澤峰，上海合勤律師事務所律師。
　　原告卞某某與被告上海燎申商業(yè)投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月18日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告卞某某及其委托訴訟代理人倪永明，被告上海燎申商業(yè)投資管理有限公司的委托訴訟代理人黃澤峰到庭參加了訴訟。審理中，原、被告雙方一致同意并經(jīng)本院院長批準根據(jù)法律的相關規(guī)定延長簡易程序的審理期限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告卞某某向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告于2016年6月27日訂立的《房屋租賃合同》無效。2.被告給付因上述合同無效的賠償金人民幣500,000元(以下幣種均為人民幣，其中裝潢損失價值400,000元，其他可移動設施損失價值100,000元)。3.被告返還保證金3,000元。事實與理由如下：2005年，案外人吳某某與被告訂立了為期8年的《房屋租賃合同》，合同約定被告將坐落于上海市閔行區(qū)北翟路XXX號(北翟服飾購物廣場)框架結(jié)構(gòu)房屋出租給吳某某經(jīng)營旅館。合同訂立后，吳某某對上述房屋進行了裝修后開始營業(yè)。2006年9月，吳某某將旅館的經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓給原告。2008年6月30日，原、被告簽訂了《營業(yè)場地租賃合同》，合同約定被告將位于上海市閔行區(qū)北翟路XXX號(北翟服飾購物廣場)框架結(jié)構(gòu)房屋第二層外(10-13)東(10-13)南(1-3)號房屋(以下簡稱涉案房屋)出租給原告，總面積為300平方米。租賃期限5年，即自2008年6月30日起至2013年6月29日止。年租金為73,500元，每半年一付，押金為3,000元。合同訂立后，原告對涉案房屋進行了重新裝修后繼續(xù)營業(yè)。2013年7月1日，原、被告就涉案房屋又訂立了《房屋租賃合同》。租賃期限3年，即自2013年6月30日起至2016年6月29日止。年租金為84,892元，每半年一付，押金為3,000元。合同訂立后，原告對涉案房屋進行了重新裝修后繼續(xù)營業(yè)。2016年6月27日，原、被告就涉案房屋再訂立了《房屋租賃合同》。租賃期限3年，即自2016年6月30日起至2019年6月29日止。年租金為93,400元，每半年一付，押金為3,000元。合同訂立后，原告對涉案房屋進行了重新裝修后繼續(xù)營業(yè)。2018年，涉案房屋附近開始拆違。原告方發(fā)現(xiàn)涉案房屋為違法建筑。原告多次向被告提出要求賠償，但被告均不予同意?，F(xiàn)原告為維護自身合法權益，特向法院提起訴訟，望法院判如訴訟請求。
　　原告為證明其抗辯主張，向本院提供如下證據(jù)材料：
　　1．《營業(yè)場地租賃合同》《房屋租賃合同》(2013年7月1日)、《房屋租賃合同》(2016年6月27日)，旨在證明原告自2008年6月30日起向被告租賃涉案房屋用于經(jīng)營。此后，雙方共簽訂了三份租賃合同。被告對上述證據(jù)材料的真實性無異議，但對證明目的不予認可。
　　2．《律師函》《發(fā)函憑證》，旨在證明原告被告知涉案房屋系違法建筑，故委托律師發(fā)函要求將涉案房屋予以退還，并要求被告賠償損失，被告未有答復。被告對上述證據(jù)材料的真實性均無異議，對關聯(lián)性及證明目不予認可。提請法庭注意：《律師函》中原告所提要求缺乏事實及法律依據(jù)。
　　被告上海燎申商業(yè)投資管理有限公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。首先，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》無無效之事由，涉案房屋及附著的土地均有相關政府的審批。其次，關于損失分為兩部分。第一部分為可搬離的物品，該物品可由原告予以搬離。第二部分為裝潢損失，對此雙方在合同中未作約定。況且，《房屋租賃合同》的履行期限即將屆滿，原告也不存在所謂的裝潢損失。最后，《房屋租賃合同》到期后，要求原告搬離涉案房屋，保證金可予以返還，至于房屋占有使用費則另案主張。
　　被告圍繞其抗辯主張，向本院提供如下證據(jù)材料：
　　1.《關于核定上海滬珠實業(yè)有限公司批租項目規(guī)劃要求的復函》[閔規(guī)建(2004)856號]。
　　2.《建設用地批準書》｛[2005]閔府土書字第157號｝。
　　3.《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖[滬閔地(2005)XXXXXXXXE00631號]。
　　上述證據(jù)材料1-3旨在證明涉案房屋所附著的土地己取得合法有效的建設用地規(guī)劃許可。
　　4.《閔行區(qū)發(fā)展計劃委員會關于對上海隆威金屬材料廠等單位固定資產(chǎn)投資項目建議書的批復》｛閔計基審發(fā)[2005]28號｝，旨在證明涉案房屋經(jīng)有關部門批準而建造，涉案租賃合同不存在無效的情形。
　　原告對上述證據(jù)材料1-4發(fā)表如下質(zhì)證意見：首先，上述證據(jù)材料因被告未能出示原件，故無法確定其真實性。其次，從上述證據(jù)材料的內(nèi)容看涉案房屋僅是取得了土地規(guī)劃許可，而非建設工程許可。建設工程許可是在取得土地規(guī)劃許可之后再向有關部門申請。目前，被告僅有土地規(guī)劃許可，未取得建設工程許可，故涉案房屋無合法性。提請法庭注意：另外，被告提供的證據(jù)材料中有一圖紙，在被告明確標明是涉案房屋所在位置處并無房屋記錄，由此可證當時就未有涉案房屋。
　　5.《關于嚴格控制虹橋綜合交通樞紐規(guī)劃用地的通知》｛滬規(guī)劃[2005]764號｝。
　　6.《上海市建設工程項目卡》一張。
　　7.《上海市建設工程施工圖設計文件審查合格書》。
　　上述證據(jù)材料5-7，旨在證明涉案房屋雖未取得建設規(guī)劃許可證，但實質(zhì)上具備了施工條件及政府許可，施工圖設計合格書亦是在取得建設規(guī)劃后方才取得，由此印證涉案房屋系經(jīng)批準建設，非違法建筑。
　　原告認為，證據(jù)材料5因無原件，故無法確認真實性。證據(jù)材料6、7的真實性予以認可，但對本案并無證明力。
　　本院經(jīng)審理查明如下事實：2016年6月27日，被告(出租方，甲方)與原告(承租方，乙方)簽訂《房屋租賃合同》，合同約定甲方將涉案房屋出租給乙方僅作旅館使用，甲方出租給乙方使用權的房屋建筑面積共約300平方米。房屋租賃期限自2016年6月30日至2019年6月29日止，年租金為93,400元，房屋租金每半年一付，先付后用。乙方須交納3,000元作保證金。房屋租賃合同到期后，乙方需滿足下列條件的情況下可退回保證金：1.乙方須結(jié)清按本合同之規(guī)定應交納給甲方的所有費用。2.乙方須向甲方提供工商、稅務等有關證照的注銷或變更的有效證明。3.乙方不存在商品售后質(zhì)量投訴。4.乙方如期歸還原租賃的房屋，并經(jīng)甲方驗收合乎要求。甲方向乙方退還保證金，不計利息。若乙方拖欠甲方應付未付的各類費用，或?qū)υ赓U的房屋及設施損壞修復的，甲方有僅以乙方保證金抵扣，若保證金不足抵扣的，乙方須補足所欠款項。乙方在三個月內(nèi)取回保證金，過期按自動放棄處理。合同對雙方其他的權利義務作了約定。
　　2018年12月27日，原告向被告發(fā)出《律師函》，上載：原告自2008年6月30日與原告訂立了《營業(yè)場地租賃合同》。合同訂立后，原告對涉案房屋進行了重新裝修后繼續(xù)營業(yè)。之后，原、被告兩次續(xù)訂協(xié)議，原告多次對涉案房屋進行了裝修、裝潢和添置設備，并經(jīng)營至今。但是，原告方得知涉案房屋為違章建筑，雙方所訂立的協(xié)議系無效。鑒此，原告要求向被告返還涉案房屋，并要求被告退還押金及已付未使用的房屋租金，并賠償原告的裝潢、設備等各項損失共計500,000元。
　　2019年2月18日，原告因索賠無果向法院提起訴訟。
　　2019年3月14日，原告在庭審過程中稱涉案房屋正處于停滯經(jīng)營狀態(tài)。被告對原告的陳述不予認可，并稱當日上午去涉案房屋進行了現(xiàn)場勘察，經(jīng)查，原告經(jīng)營的東美旅館處于客滿狀態(tài)。原告對當日旅館客滿的事實予以認可，并稱是因為周邊有展會，凡是周邊有展會均會客滿。
　　2019年4月11日，本院為查明涉案房屋的具體情況，至上海市閔行區(qū)建設受理服務中心進行調(diào)查，調(diào)查情況如下：從該受理中心的系統(tǒng)中確實可查詢到編碼為(0502MH0157)的上海市建設工程項目卡(新建業(yè)務用房)，報建日期為2005年8月3日，建設單位為上海滬珠實業(yè)有限公司，建設地點為上海市閔行區(qū)北翟路XXX號，立項文件為項目建議書的批復及轉(zhuǎn)正。但取得項目卡并不意味著建設單位后續(xù)施工行為合法。建設單位須向有關部門申請取得《建設工程規(guī)劃許可證》，其施工行為方為合法。從系統(tǒng)查詢可知，上述項目卡上所報建的項目并未取得《建設工程規(guī)劃許可證》。
　　審理中，原告要求對涉案房屋內(nèi)投入的可移動設備及裝潢進行司法鑒定。
　　本院認為，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。經(jīng)查，涉案房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證亦未經(jīng)主管部門批準建設，故原、被告就涉案房屋于2016年6月27日簽訂的《房屋租賃合同》當屬無效。原告要求確認上述合同無效的訴訟請求，本院予以支持。關于原告要求被告對其可移動設備及裝潢進行補償?shù)脑V訟請求，首先，關于可移動設備的問題。本院認為，原告可自行將可移動設備搬離涉案房屋，故可移動設備價值不應納入無效合同的損失范圍。其次，關于裝潢的問題。本院認為，雖然《房屋租賃合同》被認定無效，但作為涉案房屋承租人的原告在對房屋作裝潢投入時，應對租賃期限及期滿后的后果有充分的風險預估，并將該投入的費用作為實現(xiàn)租賃合同目的的必要成本。在租賃期間，所投入的裝潢實際已進行了分攤?？紤]到《房屋租賃合同》于2019年6月29日屆滿，故原告對涉案房屋內(nèi)投入的裝潢已作了最大化地利用，租賃目的已然實現(xiàn)，故本院不再將原告對涉案房屋投入的裝潢列入合同無效的損失范圍。綜上，本院對原告該項訴訟請求不予支持。關于原告要求返還保證金的訴訟請求，因原、被告簽訂的《房屋租賃合同》無效，故原告要求被告返還保證金的訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。同時，因《房屋租賃合同》無效且期限屆滿，原告理應搬離涉案房屋。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告卞某某與被告上海燎申商業(yè)投資管理有限公司于2016年6月27日簽訂的《房屋租賃合同》無效。
　　二、原告卞某某于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離坐落于上海市閔行區(qū)北翟路XXX號外(10-13)東(10-13)南(1-3)房屋。
　　三、被告上海燎申商業(yè)投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告卞某某保證金人民幣3,000元。
　　四、駁回原告卞某某其他的訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費8,830元，減半收取計4,415元，由原告卞某某負擔4,389元，由被告上海燎申商業(yè)投資管理有限公司負擔26元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：林??霞

書記員：王夙偉