原告南漳縣國(guó)土資源局（反訴被告）。住所地：南漳縣城關(guān)鎮(zhèn)鳳凰大道。
法定代表人余宗政，該局局長(zhǎng)。
委托代理人余志文，湖北襄金律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。
委托代理人劉孝發(fā)，南漳縣國(guó)土資源局干部。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。
被告襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（反訴原告）。住所：湖北省襄陽(yáng)市襄城區(qū)環(huán)城路13號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91420600615405119U。
法定代表人，張呈榮，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人李安新，湖北臥龍律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。
委托代理人石開(kāi)奎，襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。

原告南漳縣國(guó)土資源局訴被告襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，于2016年4月7日向本院起訴，本院受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理本案。原告南漳縣國(guó)土資源局的委托代理人余志文、劉孝發(fā)，被告襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人張呈榮及其委托代理人李安新、石開(kāi)奎到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告南漳縣國(guó)土資源局訴稱，2014年3月6日，經(jīng)南漳縣人民政府批準(zhǔn)，南漳縣國(guó)土資源局決定對(duì)涌泉大橋以西，威利邦大道以東的地塊（宗地編號(hào)13XXX，土地面積44919.9平方米）進(jìn)行拍賣出讓，被告報(bào)名參加競(jìng)買。2014年3月28日，被告在南漳縣國(guó)土資源局土地交易中心舉辦的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓活動(dòng)中，以2600萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得該地塊土地使用權(quán)。同日，被告與南漳縣國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（合同編號(hào)：（2014）0XX）。合同簽訂后，依照雙方簽訂的合同第九條約定，被告于競(jìng)買時(shí)繳納的定金1600萬(wàn)元作為土地出讓價(jià)款，現(xiàn)尚拖欠土地出讓金1000萬(wàn)元。
被告與原告簽訂的合同約定：被告應(yīng)在合同簽訂之日起360日內(nèi)，一次性付清國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，并同意按照支付第一期土地出讓價(jià)款之日中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。第三十條約定：“受讓人不能按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納違約金”。故請(qǐng)求：一、判令被告立即支付拖欠的土地出讓金1000萬(wàn)元；二、判令被告支付拖欠土地出讓金1000萬(wàn)元的利息（自2014年3月28日至2015年3月27日，按2014年中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)息）；三、判令被告從2015年3月28日起，每日按延遲支付款項(xiàng)1000萬(wàn)元的1‰支付違約金至付清拖欠全部款項(xiàng)之日止。
被告襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱，原告的三項(xiàng)請(qǐng)求均不成立，請(qǐng)求法庭駁回原告的訴訟請(qǐng)求。其理由為：1因?yàn)楸桓娓?jìng)買該項(xiàng)目的用地規(guī)劃比率為住宅75%，商業(yè)25%，因該地塊是原磷化化工用地，為了確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響及選址的合理性，被告委托襄陽(yáng)市環(huán)?？蒲兴鶎?duì)該項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，結(jié)論為該項(xiàng)目地塊適宜純商業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，不適宜開(kāi)發(fā)居民住宅項(xiàng)目。第二、南漳縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)涌泉工業(yè)園控制性詳細(xì)規(guī)劃該地塊規(guī)劃的是行政辦公和文化廣場(chǎng)及停車用地，故原告拍賣時(shí)設(shè)置的規(guī)劃條件與實(shí)際不符，導(dǎo)致被告合同目的不能實(shí)現(xiàn)。原告違約在先，被告有權(quán)拒不支付剩余的1000萬(wàn)元土地出讓款，因原告二、三項(xiàng)請(qǐng)求與第一項(xiàng)請(qǐng)求相互依存，因第一項(xiàng)不成立，故二、三項(xiàng)請(qǐng)求也不成立。同時(shí)被告反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求解除雙方簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；2、請(qǐng)求反訴被告返還1600萬(wàn)元土地出讓款，并支付2014年4月1日起至2016年4月1日止的利息152萬(wàn)元；3、判令反訴被告支付違約金1168萬(wàn)元；4、賠償拍賣傭金65萬(wàn)元。5、反訴費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。
原告對(duì)反訴辯稱，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條的規(guī)定，雙方簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中確定的該地塊的規(guī)劃條件，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，是經(jīng)過(guò)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃提出的規(guī)劃條件，原告在拍賣時(shí)對(duì)土地拍賣條件進(jìn)行公示，發(fā)布公告，且競(jìng)買人可以自行踏勘現(xiàn)場(chǎng)。該地塊的規(guī)劃條件是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門設(shè)定的，被告依據(jù)的環(huán)評(píng)報(bào)告與規(guī)劃條件相沖突，被告主張?jiān)摰貕K規(guī)劃條件不適合住宅用地，無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。故被告請(qǐng)求解除合同、返還土地出讓金1600萬(wàn)元，支付利息，賠償違約金及拍賣傭金均無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)予駁回其訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明：2014年3月6日，經(jīng)南漳縣人民政府批準(zhǔn)，南漳縣國(guó)土資源局發(fā)布南土出讓告字（2014）14號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣公告，決定對(duì)南漳縣涌泉大橋以西，威利邦大道以東的地塊（宗地編號(hào)13XXX，土地面積44919.9平方米）以拍賣方式進(jìn)行出讓。2014年3月27日，被告襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司遞交競(jìng)買申請(qǐng)書(shū)參加競(jìng)買。2014年3月28日，被告在南漳縣國(guó)土資源局舉辦的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓活動(dòng)中，以2600萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得該地塊土地使用權(quán)，雙方簽訂成交確認(rèn)書(shū)。被告并按成交價(jià)2.5%向拍賣人武漢市信昌祥拍賣有限責(zé)任公司交納拍賣傭金65萬(wàn)元。同日，被告襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與南漳縣國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，合同編號(hào)：（2014）0XX。
合同中關(guān)于出讓金交納條款的約定為：合同第八條約定，本合同項(xiàng)下宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為人民幣2600萬(wàn)元，每平方米人民幣578.80元，第九條約定，本合同項(xiàng)下宗地的定金為人民幣1600萬(wàn)元，定金抵作土地出讓價(jià)款。第十條約定，受讓人同意按照本條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定向出讓人支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款：（一）……；（二）按以下時(shí)間和金額分二期向出讓人支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。第一期人民幣1600萬(wàn)元，付款時(shí)間2014年3月28日之前。第二期人民幣1000萬(wàn)元，付款時(shí)間2015年3月27日之前。分期支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，受讓人在支付第二期及以后各期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款時(shí)，同意按照支付第一期土地出讓價(jià)款之日中國(guó)人民銀行公布的貸款利率向出讓人支付利息。第三十條約定，受讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。受讓人不能按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納違約金……。
合同中關(guān)于土地用途及規(guī)劃條件的條款約定為：合同第五條約定，合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為其他商服用地面積1.1229公頃，其他普通商品住房用地面積3.369公頃。第六條約定，出讓人同意在2014年8月18日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地按現(xiàn)狀交付。第十三條約定，受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)符合市（縣）政府規(guī)劃部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件（見(jiàn)附件3）。其中建筑總面積157219.7平方米；建筑容積率不高于3.5，不低于1；建筑限高50米，建筑密度不高于40%；綠地率不低于25%。第十四條約定，受讓人同意本合同項(xiàng)下宗地建設(shè)配套按本條第（二）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行，（一）…。；（二）本合同項(xiàng)下宗地用于住宅項(xiàng)目建設(shè)，根據(jù)規(guī)劃建設(shè)部門確定的規(guī)劃建設(shè)條件，本合同受讓宗地范圍內(nèi)住宅建設(shè)總套數(shù)不少于1179套。其中套型建筑面積90平方米以下住房套數(shù)不少于917套。本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)套型建筑面積90平方米以下住房面積占宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的比例不低于70%…。第十八條約定，受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變。在出讓期限內(nèi)，需要改變本合同約定的土地用途的，雙方同意按照本條（二）項(xiàng)規(guī)定辦理：（一）…。；（二）依法辦理改變土地用途的批準(zhǔn)手續(xù)，簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，由受讓人按照批準(zhǔn)改變時(shí)新土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格與原土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的差額補(bǔ)繳國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，辦理土地變更登記。
合同簽訂后，被告于2014年3月28日繳納出讓金1600萬(wàn)元，原告于2014年7月29日將13085號(hào)地塊交付被告。在2015年3月27日第二期付款期限到期后，被告未支付1000萬(wàn)元土地出讓金，原告對(duì)被告進(jìn)行催收，被告以出讓的地塊只能進(jìn)行純商業(yè)開(kāi)發(fā)，不適宜建住宅，不符合約定的規(guī)劃條件，不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由，一直未支付，并且提出反訴，請(qǐng)求解除合同，并返還已交的土地出讓金，賠償損失。
上述事實(shí)，有原告組織機(jī)構(gòu)代碼、法人身份證明、被告營(yíng)業(yè)執(zhí)照、雙方簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣公告、競(jìng)買申請(qǐng)書(shū)、競(jìng)買資格確認(rèn)書(shū)、成交確認(rèn)書(shū)及被告交納的土地出讓金發(fā)票2份（金額1600萬(wàn)元）、拍賣傭金發(fā)票5份（金額共計(jì)65萬(wàn)元）、關(guān)于交付13085號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的函、出讓批準(zhǔn)書(shū)領(lǐng)取登記表、2015年6月25日付款通知書(shū)1份、2015年4月24日付款通知書(shū)1份、關(guān)于華盛公司所提問(wèn)題的答復(fù)1份、公證書(shū)1份等證據(jù)予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效的合同，各方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。原告按照合同約定履行了交付出讓土地的義務(wù)，被告即負(fù)有按照合同約定按時(shí)支付土地出讓價(jià)款的義務(wù)。被告長(zhǎng)期拖欠的行為屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告請(qǐng)求被告支付拖欠的土地出讓金1000萬(wàn)元，該請(qǐng)求符合法律規(guī)定，且有證據(jù)證實(shí)，本院予以支持。原告請(qǐng)求被告支付拖欠出讓金1000萬(wàn)元自2014年3月28日起至2015年3月27日止，按2014年中國(guó)人民銀行貸款年利率計(jì)息，有合同約定，且符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告請(qǐng)求被告支付自2015年3月28日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的1‰支付違約金至全部清償之日止。本案中雙方約定的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際已達(dá)到年利率36%，結(jié)合本案的合同履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度及房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期利益等因素綜合考慮，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為過(guò)高。故依法對(duì)違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。同時(shí)對(duì)于逾期付款的損失問(wèn)題，雙方當(dāng)事人均未提交證據(jù)予以證明，本院綜合衡量全案情況認(rèn)為，逾期付款損失為款項(xiàng)接受方即南漳縣國(guó)土資源局的利息損失，故對(duì)原告請(qǐng)求過(guò)高部分的違約金不予支持。
關(guān)于被告反訴請(qǐng)求解除合同問(wèn)題。合同的解除分為約定解除和法定解除兩種情形，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條規(guī)定“當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！北景钢须p方對(duì)解除合同不能達(dá)成協(xié)議。對(duì)于被告單方解除合同的約定，當(dāng)事人僅在出讓合同第三十七條約定“出讓人延期交付土地60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同”。原告也無(wú)合同約定延期交付土地的違約行為，故不存在約定解除的情形。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除合同的情形為：“1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；2、……；3、……；4、當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；5、……”本案中，被告主張解除合同的理由是原告出讓的該地塊只能進(jìn)行純商業(yè)開(kāi)發(fā)，不適宜建住宅，故與合同第十三條、第十四條約定的規(guī)劃條件和用途不符合。本院經(jīng)審查認(rèn)為：原告出讓地塊的規(guī)劃條件、土地用途是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后作為出讓合同條款一并寫入合同，在被告競(jìng)買前，原告已對(duì)出讓宗地的基本情況及規(guī)劃指標(biāo)要求進(jìn)行公示，公開(kāi)發(fā)布公告，對(duì)地塊情況進(jìn)行介紹，并在地塊所在地進(jìn)行展示，告知競(jìng)買人可以自行到現(xiàn)場(chǎng)踏勘。在合同簽訂后，地塊情況未發(fā)生變化，原告無(wú)延遲履行債務(wù)或其他違約行為，更沒(méi)有不可抗力的事件發(fā)生?，F(xiàn)被告認(rèn)為實(shí)際規(guī)劃條件與合同約定不一致的證據(jù)不足，因?yàn)楸桓娌⑽聪蚍ㄍヌ峤灰?guī)劃部門對(duì)該地塊的新的生效的規(guī)劃條件的證據(jù)，故無(wú)法定解除的情形。退一步講，即使該地塊的規(guī)劃條件需要修改變更土地用途是事實(shí)，依據(jù)合同第十八條第（二）項(xiàng)的約定及《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條、第四十三條規(guī)定，被告也只能通過(guò)申請(qǐng)規(guī)劃部門修改規(guī)劃條件得到批準(zhǔn)后，與原告簽訂變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，根據(jù)新的規(guī)劃條件和用途確定補(bǔ)繳或退還出讓金，被告亦不享有合同解除權(quán)。綜上，對(duì)被告請(qǐng)求解除合同并返還土地出讓金的反訴請(qǐng)求，因證據(jù)不足，且不符合法律規(guī)定，本院不予支持。經(jīng)調(diào)解雙方當(dāng)事人不能達(dá)成一致協(xié)議。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條、第四十三條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告南漳縣國(guó)土資源局土地出讓金1000萬(wàn)元及利息（自2014年3月28日起，以本金1000萬(wàn)元為基數(shù)，按照2014年貸款年利率支付利息至2015年3月27日止）；
二、被告襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付南漳縣國(guó)土資源局自2015年3月27日起至實(shí)際履行之日止，以本金1000萬(wàn)元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行公布的同期同類貸款利率計(jì)算的違約金；
三、駁回原告南漳縣國(guó)土資源局的其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回被告襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的反訴請(qǐng)求。
若未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)81800元，由原告南漳縣國(guó)土資源局負(fù)擔(dān)6800元，由被告襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)75000元。反訴案件受理費(fèi)由93600元由襄陽(yáng)華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)當(dāng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)?？芍苯咏幌尻?yáng)市中級(jí)人民法院，其訴訟費(fèi)收費(fèi)賬戶：開(kāi)戶行為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行襄陽(yáng)萬(wàn)山支行，賬號(hào)為17×××56，戶名為湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤訴處理。

審判長(zhǎng) 劉紅英
人民陪審員 李金娥
人民陪審員 葉玉芬

書(shū)記員： 楊柳