上訴人（原審原告）：華某世紀(jì)城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，住所地湖北省宜昌市珠海路10-1號(hào)。
代表人：王立平，該業(yè)主委員會(huì)主任。
委托訴訟代理人：朱義國(guó)，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）：湖北三峽華某集團(tuán)有限公司，住所地湖北省武漢市武昌區(qū)和平大道666號(hào)融僑華府會(huì)所棟一層2室。
法定代表人：林華，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：朱磊，湖北誠(chéng)業(yè)律師事務(wù)所律師。
原審第三人：湖北中巨電梯有限公司，住所地湖北省宜昌市西陵區(qū)解放路52號(hào)。
法定代表人：王萬發(fā)，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：易彬，湖北誠(chéng)業(yè)律師事務(wù)所律師。

上訴人華某世紀(jì)城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱世紀(jì)城業(yè)委會(huì)）、湖北三峽華某集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華某公司）因與原審第三人湖北中巨電梯有限公司（以下簡(jiǎn)稱中巨公司）所有權(quán)糾紛一案，不服湖北省宜昌市三峽壩區(qū)人民法院2018鄂0591民初240號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年8月9日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一、世紀(jì)城業(yè)委會(huì)經(jīng)小區(qū)業(yè)主合法選舉產(chǎn)生，并經(jīng)行政主管部門備案，湖北省宜昌市中級(jí)人民法院2018年1月25日（2018）鄂05民終66號(hào)民事裁定已經(jīng)認(rèn)定世紀(jì)城業(yè)委會(huì)具有民事訴訟主體資格，是本案適格原告。
二、華某世紀(jì)城小區(qū)2、3、4號(hào)樓一層中沒有產(chǎn)權(quán)登記的部分，屬小區(qū)全體業(yè)主共有?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等”。即建筑區(qū)劃內(nèi)除業(yè)主專有部分、市政公用部分及其他權(quán)利人所有部分之外的部分，屬業(yè)主共有。
（一）2號(hào)樓四個(gè)單元一層。規(guī)劃為住宅、架空綠化活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所；現(xiàn)狀：1、2、3單元一層落地門窗封閉，其余外立面與主樓一致（無產(chǎn)權(quán)證），由中巨公司在使用；4單元一層是住房（有產(chǎn)權(quán)證）。對(duì)比規(guī)劃與現(xiàn)狀，現(xiàn)狀1、2、3單元一層落地門窗封閉部分應(yīng)為規(guī)劃中的架空綠化活動(dòng)場(chǎng)地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，2號(hào)樓1、2、3單元一層無產(chǎn)權(quán)登記的落地門窗封閉的部分屬業(yè)主共有。
（二）3號(hào)樓四個(gè)單元一層。規(guī)劃為商業(yè)；現(xiàn)狀：1單元是“物業(yè)管理用房”和“消防控制室”（無產(chǎn)權(quán)證）；2、3、4單元一層是商業(yè)門面（有產(chǎn)權(quán)證）。依規(guī)劃，3號(hào)樓一層均應(yīng)為商業(yè)用房，華某公司陳述，應(yīng)業(yè)主要求，華某公司將規(guī)劃中的1號(hào)樓一層的物業(yè)管理用房和消防控制室調(diào)換到3號(hào)樓1單元一層，1號(hào)樓1單元一層的物業(yè)管理用房和消防控制室產(chǎn)權(quán)登記為全體業(yè)主所有，實(shí)際作為“物業(yè)管理用房”和“消防控制室”的3號(hào)樓1單元一層沒有產(chǎn)權(quán)登記。由于3號(hào)樓1單元一層已實(shí)際作為“物業(yè)管理用房”和“消防控制室”在使用，且無產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)為業(yè)主共有。
（三）4號(hào)樓四個(gè)單元一層規(guī)劃均為住宅，現(xiàn)狀：1、2、3單元一層是有產(chǎn)權(quán)的住房；4單元一層無產(chǎn)權(quán)登記，落地門窗封閉，其中三分之一面積是業(yè)主活動(dòng)室，世紀(jì)城業(yè)委會(huì)對(duì)另三分之二面積主張有人居住，華某公司對(duì)另三分之二面積主張空置。由于4號(hào)樓4單元一層無產(chǎn)權(quán)登記，且有部分為業(yè)主活動(dòng)室，4號(hào)樓4單元一層排除了業(yè)主專有、市政公用及其他權(quán)利人所有，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，屬業(yè)主共有。
三、世紀(jì)城業(yè)委會(huì)要求華某公司騰退屬業(yè)主共有的房屋并交還全體業(yè)主使用的訴訟請(qǐng)求，予以支持；世紀(jì)城業(yè)委會(huì)要求華某公司恢復(fù)原狀并返還收益的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
1、如前述，華某世紀(jì)城小區(qū)上述沒有產(chǎn)權(quán)登記的部分屬業(yè)主共有，華某公司應(yīng)當(dāng)騰退并交還全體業(yè)主使用。
2、華某世紀(jì)城小區(qū)上述沒有產(chǎn)權(quán)登記的部分，3號(hào)樓1單元一層已作“物業(yè)管理用房”和“消防控制室”使用；2號(hào)樓1、2、3單元一層與4號(hào)樓4單元一層是落地門窗封閉，其余外立面與主樓一致。因該小區(qū)建筑已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收，3號(hào)樓1單元一層建成的“物業(yè)管理用房”、“消防控制室”及其他各樓落地門窗封閉部分是否屬違法建筑，應(yīng)否拆除，屬行政管理范疇，不屬本案解決事項(xiàng)，世紀(jì)城業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)恢復(fù)原狀，不予支持。
3、華某公司經(jīng)基本建設(shè)程序，成為華某世紀(jì)城小區(qū)工程項(xiàng)目建設(shè)用地的使用權(quán)人，合法開發(fā)建設(shè)該小區(qū)樓房。小區(qū)樓房中上述沒有產(chǎn)權(quán)登記的部分，由本判決確認(rèn)所有權(quán)權(quán)屬。世紀(jì)城業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)華某公司返還本判決確認(rèn)業(yè)主共有權(quán)之前的房屋收益，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)位于宜昌開發(fā)區(qū)××路××世紀(jì)城小區(qū)××樓××、××、××單元××層，3號(hào)樓1單元一層，4號(hào)樓4單元一層歸華某世紀(jì)城小區(qū)全體業(yè)主共有；華某公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)騰退上述房屋并交還全體業(yè)主使用。二、駁回世紀(jì)城業(yè)委會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5500元，由華某公司負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審查明事實(shí)中，除華某世紀(jì)城小區(qū)3號(hào)樓1單元現(xiàn)狀為“物業(yè)管理用房”和“消防控制室”的位置規(guī)劃為商業(yè)以外的其他事實(shí)，予以確認(rèn)。
本院另查明，宜昌市珠海路10-1號(hào)華某世紀(jì)城小區(qū)3號(hào)樓的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中載明：二層，住宅、架空綠化活動(dòng)場(chǎng)地。其中，3號(hào)樓的架空綠化活動(dòng)場(chǎng)地現(xiàn)為3號(hào)樓1單元的“物業(yè)管理用房”和“消防控制室”的位置。華某世紀(jì)城小區(qū)交房時(shí)間為2011年5月。2013年7月19日，華某公司與中巨公司簽訂《房屋租賃合同》，華某公司將華某世紀(jì)城小區(qū)2號(hào)樓1、2、3單元一層規(guī)劃為架空綠化活動(dòng)場(chǎng)地的場(chǎng)所出租給中巨公司，租期5年，從2013年8月20日起至2018年8月19日止，年租金7萬元。華某公司對(duì)此共收到中巨公司租金35萬元。

本院認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)是由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主代表組成，在行政主管部門備案，代表全體業(yè)主共同利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主集中的意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的組織。對(duì)涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)有權(quán)代表全體業(yè)主進(jìn)行處理，且業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行訴訟符合訴訟經(jīng)濟(jì)的原則。因此，世紀(jì)城業(yè)委會(huì)具有民事訴訟主體資格，是本案適格原告。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，本案中的華某世紀(jì)城小區(qū)2號(hào)樓1、2、3單元一層規(guī)劃為架空綠化活動(dòng)場(chǎng)地的場(chǎng)所（落地門窗封閉的位置）、3號(hào)樓1單元規(guī)劃為架空綠化活動(dòng)場(chǎng)地的場(chǎng)所（3號(hào)樓1單元的“物業(yè)管理用房”和“消防控制室”的位置）、4號(hào)樓4單元一層的場(chǎng)所（落地門窗封閉的位置）應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有，華某公司對(duì)此無權(quán)占有。根據(jù)《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第六條第一款規(guī)定，行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第十五條規(guī)定，“承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨礙；（三）消除危險(xiǎn)；（四）返還財(cái)產(chǎn)；（五）恢復(fù)原狀；（六）賠償損失；（七）賠禮道歉；（八）消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。以上承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用”。第十九條規(guī)定，侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他方式計(jì)算。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條第一款規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。由于位于華某世紀(jì)城小區(qū)2號(hào)樓1、2、3單元一層規(guī)劃為架空綠化活動(dòng)場(chǎng)地的場(chǎng)所、3號(hào)樓1單元規(guī)劃為架空綠化活動(dòng)場(chǎng)地的場(chǎng)所、4號(hào)樓4單元一層的場(chǎng)所被華某公司非法占有并改變其使用功能、進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)至今。因此，華某公司的行為構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還上述場(chǎng)所并恢復(fù)原狀，以及賠償損失的侵權(quán)責(zé)任。因建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分從建筑物竣工時(shí)起，就歸業(yè)主共有。故結(jié)合本案相關(guān)證據(jù)和案件具體情況，本院酌定華某世紀(jì)城小區(qū)全體業(yè)主從2013年8月20日起至2017年8月19日期間的損失為24萬元，并從2017年8月20日起至上述場(chǎng)所返還時(shí)止的損失，按5000元月計(jì)算。
綜上所述，世紀(jì)城業(yè)委會(huì)的上訴請(qǐng)求部分成立。本院依照中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第六條第一款、第十五條、第十九條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

審判長(zhǎng) 苗勁松
審判員 羅娟
審判員 張?jiān)i

書記員： 田雪萍