原告華夏銀行股份有限公司襄陽分行（以下簡稱華夏銀行襄陽分行）。住所地：襄陽市春園路8號。
法定代表人楊偉，華夏銀行襄陽分行行長。
委托代理人張郁，湖北思揚律師事務(wù)所律師。
被告周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)長征路都市花園11棟5層，公民身份號碼：xxxx。
被告張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上，系被告周某某丈夫。公民身份號碼：xxxx。
被告襄陽佳海地產(chǎn)有限公司（以下簡稱佳海公司）。住所地：襄陽市高新區(qū)新城路9號。
法定代表人袁勝友，佳海公司董事長。
委托代理人袁韓，佳海公司經(jīng)理。

原告華夏銀行襄陽分行與被告周某某、張某某、佳海公司借款合同糾紛一案，本院受理后，依法組成由審判員衡光毅擔任審判長，審判員陳志明、人民陪審員周艷參加評議的合議庭，公開開庭進行了審理。原告華夏銀行襄陽分行的委托代理人張郁，被告佳海公司的委托代理人袁韓到庭參加訴訟。被告周某某、張某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告華夏銀行襄陽分行訴稱，2013年12月9日，被告周某某因購買襄陽市深圳工業(yè)園佳海工業(yè)城A12-1、A12-2號工業(yè)廠房與被告佳海公司簽訂《商品房買賣合同》兩份，2013年12月11日，原告與三被告簽訂編號XF02P10220130022、XF02P10220130023的兩份“個人房屋抵押借款合同”，兩份合同約定：“被告周某某、張某某分別向原告借款45萬元、205萬元，借款期限為十年，借款利率為年利率7.205%，借款本息的還款方式為等額本息還款法，還款日期為每月20號；被告佳海公司對上述借款所有債務(wù)承擔連帶保證責任?！鼻液贤?7條明確約定：“周某某、張某某不按本合同約定的還款日期償還到期應(yīng)付的貸款本金，自逾期之日起，按本合同約定的利率加收50%作為罰息利率，計收利息。對不能按期支付的利息，按罰息利率計收復(fù)利”；合同第52條明確約定：“本合同項下貸款發(fā)生逾期的，按月計收逾期利息和復(fù)利”；合同第53條明確約定：“因周某某、張某某及佳海公司違約之時華夏銀行襄陽分行采取訴訟方式實現(xiàn)債權(quán)的，違約方應(yīng)承擔華夏銀行襄陽分行為此支付的訴訟費、仲裁費、保全費及其他實現(xiàn)債權(quán)的費用”；合同第54條明確約定：“如周某某、張某某未按合同約定還本付息，華夏銀行襄陽分行有權(quán)宣布本合同項下已發(fā)放的貸款提前到期，提前收回貸款本息，并有權(quán)處分抵押財產(chǎn)或要求保證人承擔連帶保證責任”。合同簽訂后，原告于2014年1月3日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式將人民幣250萬元轉(zhuǎn)入被告周某某賬戶，履行了自己的借款義務(wù)。但被告周某某于2014年11月20日卻未能依約及時償還借款本息，截止原告起訴之日，被告周某某已逾期還款8期，嚴重違約。故請求法院：1、依法解除原告與三被告之間的“個人房屋抵押借款合同”；2、判令第一、二被告立即償還借款本金人民幣2353263.64元，并自2014年10月20日起按年利率7.205%向原告支付利息至被告清償該筆借款之日，利息暫定為人民幣106263.18元（從2014年10月20日計算至2015年6月20日）；3、判令第一、二被告對欠款本金自2014年11月20日起按年利率3.6205%向原告支付罰息至本金全部清償之日，罰息暫定為人民幣53131.59元（從2014年10月20日計算至2015年6月20日）；4、判令第一、二被告對欠款本金自2014年11月20日起按年利率3.6205%向原告支付復(fù)利至本金全部清償之日，復(fù)利暫定為人民幣53131.59元（從2014年10月20日計算至2015年6月20日）；5、判令原告就以上借款本金、利息、罰息、復(fù)利及實現(xiàn)債權(quán)的費用對抵押物（襄陽市深圳工業(yè)園佳海工業(yè)城A12-1、A12-2號工業(yè)廠房）享有優(yōu)先受償權(quán)；6、判令第三被告對原告以上借款本金、利息、罰息、復(fù)利承擔連帶清償責任；7、訴訟費、保全費及原告實現(xiàn)債權(quán)的費用由被告共同承擔。訴訟中原告華夏銀行襄陽分行變更要求被告自2014年11月20日起按合同約定利息、罰息、復(fù)息利率計算向原告支付利息至被告清償該筆借款之日。
被告佳海公司辯稱，愿意承擔保證責任。
被告周某某、張某某未作答辯，也未提交任何證據(jù)。
經(jīng)審理查明，2013年12月9日，被告周某某因需購買襄陽市深圳工業(yè)園佳海工業(yè)城A12-1、A12-2號工業(yè)廠房并與被告佳海公司簽訂兩份《商品房買賣合同》后，2012年12月11日被告周某某、張某某與原告華夏銀行襄陽分行簽訂兩份《個人房屋抵押借款合同》，約定：兩被告分別向原告借款人民幣45萬元和205萬元，借款期限為十年，即2013年12月11日至2023年12月11日。借款利率為年利率7.205%，利息自貸款發(fā)放之日起計算。還款方式為等額本息按月償還，還款日為每月20日，被告佳海公司對上述借款所有債務(wù)承擔連帶保證責任。并約定了被告若不按合同約定的還款日期償還到期應(yīng)付的貸款本金，自逾期之日起，按合同約定利率加收50%作為罰息利率，計收利息，對不能按期支付的利息按罰息利率計收復(fù)利。還約定，若被告周某某、張某某出現(xiàn)不按合同約定按時足額償還借款本息或其他應(yīng)付款項等違約的情形，原告有權(quán)宣告本合同項下已放的貸款提前到期，提前收回貸款本息，并有權(quán)處分抵押財產(chǎn)或要求保證人承擔保證責任。同時約定，若除佳海公司提供的保證擔保方式外，本合同項下還存在其他擔保（包括但不限于上述主合同債務(wù)人向華夏銀行襄陽分行提供的房屋抵押等物的擔保）的，華夏銀行襄陽分行有權(quán)選擇要求佳海公司承擔保證責任。同時被告周某某、張某某以其購買的位于襄陽市深圳工業(yè)園佳海工業(yè)城A12-1、A12-2號房屋提供擔保，且于2014年3月14日辦理了抵押登記。他項權(quán)證號為襄陽市房預(yù)襄州區(qū)字第2014030601號。2014年1月3日，原告向被告周某某賬戶分別打款人民幣45萬元和205萬元，但被告周某某、張某某借款后未按約定履行按期還款義務(wù)。截止2014年11月20日，被告周某某、張某某尚欠原告借款本金2353263.64元。被告佳海公司也未履行擔保義務(wù)，原告訴至本院。

本院認為，原告華夏銀行襄陽分行與被告周某某、張某某、佳海公司簽訂的兩份《個人房屋抵押借款合同》合法有效，應(yīng)受法律保護，合同簽訂后，原告履行了發(fā)放貸款的義務(wù)，被告周某某、張某某未按合同約定按期還款，被告佳海公司也未履行保證義務(wù)，均屬違約行為，對造成本案的糾紛應(yīng)承擔全部責任。原告依照合同約定要求被告償還全部借款并支付利息、承擔保證責任及訴訟費用，符合雙方的約定和法律規(guī)定，本院予以支持。原告與被告周某某、張某某之間設(shè)定的房屋抵押依法進行了登記，該抵押權(quán)有效，原告享有優(yōu)先受償權(quán)。原告要求被告承擔律師代理費用的請求于法無據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百零七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十六條、《中華人民共和國擔保法》第四十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告華夏銀行股份有限公司襄陽分行與被告周某某、張某某、襄陽佳海地產(chǎn)有限公司于2013年12月11日簽訂的編號為XF02P10220130022、XF02P10220130023的《個人房屋抵押借款合同》；
二、被告周某某、張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告華夏銀行股份有限公司襄陽分行償還借款本金人民幣2353263.64元；
三、被告周某某、張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告華夏銀行股份有限公司襄陽分行支付自2014年11月21日起至付清本金之日止的利息，按雙方約定利息、罰息、復(fù)息利率計算支付；
四、被告襄陽佳海地產(chǎn)有限公司對上述應(yīng)付款項承擔連帶償還責任；
五、原告華夏銀行股份有限公司襄陽分行與被告周某某、張某某設(shè)定的房屋（襄陽市深圳工業(yè)園佳海工業(yè)城A12-1幢工業(yè)廠房）抵押有效，原告華夏銀行股份有限公司襄陽分行對該房屋處置享有優(yōu)先受償權(quán)；
六、駁回原告華夏銀行股份有限公司襄陽分行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費27326元，由被告周某某、張某某、襄陽佳海地產(chǎn)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，按照不服一審判決部分請求的數(shù)額交納案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名：湖北省襄陽市中級人民法院，帳號：17-451701040001338。上訴人也可以直接到襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 衡光毅
審判員 陳志明
人民陪審員 周艷

書記員： 寇亞玲